不動産投資ブログ

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   オーナー様のなかには空室対策として、3点ユニットバスを分離して、「バス・トレイ別」物件にリフォームをお考えのかたもいらっしゃるのではないでしょうか？   たしかに賃貸アパートでは、バス・トイレ別の物件が好まれる傾向があります。   しかし、その一方で、3点ユニットバスを好んで入居する人もいるようです。   今回は、3点ユニットバスのメリットとデメリット、3点バスユニット分離工事についてまとめました。   まず、3点ユニットバスとは、「浴槽」「トイレ」「洗面台」が同じ空間に収まった設備を指します。 ワンルームやビジネスホテルなどに多いのが特徴です。   3点ユニットバスの一番のメリットは、バス・トレイ別の物件に比べて家賃が安いことです。   できるだけ家賃を安くおさえたいと考える入居者様にとって、3点バスユニット物件は狙い目！   また、トイレ掃除の際は、直接水をかけて流すことができるのもポイントです。   トイレのすぐ横がお風呂なので、トイレ側にも排水口があるため、便器に水がかかっても問題ありません。     3点ユニットバスのデメリットは、まず、洗い場がないことです。 身体を洗ってしまうとお湯も汚れてしまうため、再びお湯に浸かることができません。   また3点ユニットバスは、シャワーカーテンがある分、通常のバスルームに比べて湿気がこもりやすいです。   トイレも同じ場所にあるため、トイレットペーパーが湿ってしまうという声もあります。   このように3点ユニットバスにはデメリットもありますが、しっかりとしたメリットも存在することから、決して3点ユニットバスだから入居が付かないとは一概に言い切れません。   3点ユニットバスを分離するためには、物件間取りの一部を少なくともトイレ用に使用する必要がありますから、居室が狭くなってしまいます。   また分離工事の費用は、「バス」「洗面台」「トイレ」に分ける場合は100～180万円程度必要です。   そのため、リフォーム費用を回収するには長い時間がかかることが予想できます。   もし、空室対策として3点ユニットバスの分離工事を検討しているのであれば、いま一度、入居の付かない原因を探ってみてからでも遅くはないかもしれません。   検討のうえ分離工事をおこなうのであれば、しっかりと家賃設定をおこない費用の回収プランを立てたうえで実行することをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   空室対策のひとつして「コンセプト型賃貸」が注目されています。 コンセプト型賃貸とは、その名前の通り、概念や考え＝コンセプトのもとに作られた賃貸物件を指します。   コンセプト型賃貸は、ある特定の趣味や、ライフスタイルにこだわりを持つ人を対象とした賃貸です。   広く知られているところでは「ペット共存型」や「デザイナーズ」、「ガレージイン」などがあげられます。   「ペット共存型」は、単にペットを飼うことができるだけでなく、入居者様とペットが快適に暮らせるような設備が整えられています。   たとえば、猫専用の部屋には、壁にのキャットウォークやキャットタワーがつくられていますし、犬用のドッグランが併設されている場合もあります。 ペットを飼う人が増えている昨今、一定の需要が見込めます。   「デザイナーズ」は、建築家やデザイナーのこだわりを反映した、おしゃれが魅力の物件です。   通常の賃貸物件とは明らかに一線を画した外観や内装から、「ほかとは違う」部屋を求める入居者に人気です。   ただし、「デザイナーズ」の定義ははっきりと決まっていないため、単にちょっぴりおしゃれというだけでデザイナーズを謳っている物件のあるようです。   「ガレージイン」は、車やバイクなどを趣味にしている人に向けた物件で、物件の1階部分をガレージに、2階部分を居住用としたメゾネットタイプが主流です。   2階から階段を下りるだけですぐに自分専用のガレージに行くことができ、愛車の安全性を確保できるというメリットがあります。   また車やバイクがあるため、駅から遠い物件であっても問題ない場合が多いです。   こういったコンセプト型賃貸は、入居者ターゲットを設定をすることで物件の差別化になり、結果として空室対策につながるのです。   ただし、コンセプト賃貸の多くは、通常の賃貸物件に比べて施工費用が高くなる傾向にあります。   コンセプト賃貸を検討する場合は、しっかり入居者ターゲットを決めたうえでコンセプトを企画し、費用対効果を考慮することが大切です。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/  

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   アパート経営を続けていると、退去後の原状回復リフォームや、老朽化にともなう設備の交換などのリフォームなど、さまざまな場面でリフォームをおこなう機会があると思われます。   その際、リフォームをお願いする業者選びに迷うこともあるかもしれません。   管理会社にすべてお任せしている場合は別ですが、もしオーナー様自らが業者の手配をしている場合は、以下のポイントをチェックしましょう。   ・過去の実績 リフォーム業者によっては、得意分野に偏りがある場合もあるため、必ず過去の実績を確認しましょう。   確認方法は、各社のHPやパンフレット、最近では口コミなども増えているので、一度検索してみるとよいでしょう。   依頼したい工事の実績が少なかったり情報を公開していない場合は、避けたほうが無難です。   ・要望に沿った提案かどうか きちんとこちらの意図を汲み取ったうえで、適切なプランの提案をしてくれるかどうかチェックしましょう。   そのためにも、どのようなリフォームをしたいのか、予算や工事期間などの希望をしっかりと伝えることが大事です。   コチラの要望をきちんとヒアリングしてくれて、質問にも的確に答えてくれるかどうかもポイントです。   要望に沿わないプランをすすめられたり、答えがあやふやな業者は避けましょう。   ・保証やアフターサービスの有無 リフォーム時についてしまった傷などが保証されるか、リフォーム後に欠陥が見つかった場合は対応してもらえるかなども、しっかり確認しておきましょう。   どうしても心配な時は、「リフォーム瑕疵(かし)保険」の加入事業者に依頼しましょう。   リフォーム瑕疵(かし)保険は、工事内容に欠陥があり補修が必要になった場合、施工会社が責任を持って補修してくれるので安心です。   ・担当者の態度や話しかた 担当者の打ち合わせ時の態度や、時間に正確かどうかもしっかりチェックしましょう。   時間にルーズだったり、やる気がみられなかったりする場合は、施工にも期待できません。   また担当者が親身になってくれるか、価値観が合うかなどの相性も大事です。   ・見積り額は適切か 最終的にどのリフォーム業者を選ぶかは、見積り書をみて決めることになります。   見積り書は、全体の金額だけでなく明細が記載されているか、その金額は妥当かどうかを判断します。   大事なアパート物件のリフォームを成功させるためには、金額面だけでなく、技術や信頼性のあるリフォーム業者を選ぶことが重要です。   最適な業者をみつけるためにも、上記のチェックポイントを参考にしてください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/  

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   前回はリフォーム業者を選ぶポイントについてお伝えしました。 業者を選ぶ際には技術面や信頼面はもちろん大事ですが、最終的に「見積書」をみて決定することになります。   ただし、見積書の金額が安いというだけで判断してはいけません。 その金額は適切であるかどうかの判断が必要となります。   しかし、1社だけの見積もりでは、その内容が適切かどうかの判断がしにくいため、できるだけ複数社に見積もりを依頼する「相見積もり」にし、見積もり内容を比較するとよいでしょう。   相見積もりをする場合は、業者に「相見積もり」であることを伝えるのがマナーです。   また、きちんと比較ができるように、要望や予算、工期などの情報は、すべての業者に同じ内容を伝えてください。     各社から見積書が届いたら、以下の点を比較しながらチェックしましょう。   ・きちんと項目ごとの明細が記載されているか 「プラン一式」など、プランの詳細が書かれていない見積もりは、具体的な数量や単価がみえないため、金額的に適切かどうかの判断ができません。   必ず、一式に含まれる内容について確認し、納得できなければ、リフォーム工事の依頼は避けましょう。   ・要望に沿ったプランになっているか 打ち合わせ時に確認したオーナー様の要望が、きちんと反映された見積り内容かどうかチェックしましょう。   用途不明の材料名などがあれば、使用目的をしっかり確認してください。   ・数量や単価・金額は適正か 過不足はないか、明らかに数字がおかしい箇所がないか、しっかりチェックしましょう。   この部分の確認を怠ると、余分な料金を支払ったり、逆にあとで請求されるなどトラブルにつながる場合もあるので、よく確認してください。   また諸経費や予備費についてもチェックが必要です。   適切な料金で、要望に沿ったリフォーム工事をしてもらうためには、見積もり内容の確認は欠かせません。   単に安いという理由だけで判断すると、工事が杜撰だったり要望とは違う仕上がりになったり、追加料金を請求されるなどトラブルになるケースも実際にあります。   大事なアパート物件のリフォームは、今後の収益を生み出すためや収益をあげるためには欠かすことはできません。   信頼できるリフォーム業者を選ぶためにも、見積書はしっかりとチェックすることが重要なのです。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   弊社のブログでもよく登場する「地盤調査」は、安全な建物を建てるうえで欠かせない大事な調査のひとつです。   どんなに耐震性にすぐれた建物でも、土地（地盤）が建物を支える強度がなくては建物を維持することはできません。   もし、「軟弱地盤」と呼ばれる柔らかい粘土や砂からなる土地の場合、家の重さに耐えられず家が沈んだり傾いたり、地震がきた際に液状化現象が起きてしまうこともあるのです。   戸建て住宅よりも大きく重量のあるアパート用建物は、なおさら地盤がしっかりしていなくてはなりません。   地盤調査の方法はいろいろありますが、ごく一般的な調査方法をふたつご紹介します。   ・スウェーデン式サウディング調査 ロットと呼ばれる先の尖った鉄の棒を地面に突き刺し、ロットの沈み具合で地盤の強さを判断します。   容易に沈む場合は柔らかい地盤、沈みにくいなら固い地盤です。   基本的に敷地内の四隅と中央の5か所の調査で済むため、比較的短時間で調査を終えることができます。（敷地面積や形状によって調査か所数は変動します）       ・ボーリング調査 おもに規模の大きい建物を建てる際に用いられる地盤調査方法です。   地面にエンジン付きの掘削専用機械で円筒形状の孔を掘り、地中の土を採取し標準貫入試験（N値という強度の計測）などをおこなって地盤の状態を調べます。   スウェーデン式サウディング調査より信頼性が高いですが、装置や櫓などを搬入する必要があるたため、トラックの乗り入れができない狭小地などでは実施できない場合もあります。   地盤調査は建物を建てるうえで必要な工程のひとつですが、もし「地盤が弱い」と判断された場合は、「地盤改良工事」をおこなう必要があります。   次回は、地盤改良工事についてまとめますので、よろしくお願いいたします！   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   前回は「地盤調査」についてお伝えしましたが、調査の結果「軟弱地盤」と判断された場合は「地盤改良工事」が必要となります。   地盤改良工事の工法はたくさんありますが、どれでもよい訳ではありません。   その土地の状態に合わせた適切な工事をおこなう必要があります。 ここでは、一般的な3種類の地盤改良工事を紹介します。   ・表層改良工法 軟弱地盤が2m程度と浅い地盤に適した工法です。   まず、セメントを地表に散布し、軟弱部分の土と混ぜ合わせた後に荷重をかけて固め、その上に基礎をつくります。   改良する地盤の深さによっては、比較的安価に工事ができるというメリットがあります。 ただし勾配が急な地盤では施工がむずかしくなります。   また、高度な技術が求められるため、実績のある施工業者に依頼する必要があります。     ・柱状改良工法 軟弱地盤が深い場合（2m～8m程度）に施工ができる工法です。   地盤を改良する地面に穴を掘り、そこにセメントを流し込み土と攪拌することで円柱状の補強体をつくり、地盤を強化します。   セメントの柱が地中に立つことになるので、地盤の強度を長期に渡り維持できますし、鋼管杭工法より安価です。   しかし、セメントの柱を取り出すのは困難なため、土地売却時の原状復帰がネックになる場合も。   ・鋼管杭工法 地表から30m程度の深さまでの地盤改良をおこなえる工法です。 名前の通り、鋼製の杭を支持層（建物を支えることのできる地層）まで打ち込むことで地盤を強化します。   重量のある建物でもしっかりと支えることができ、工期も短いのがメリットですが、支持層がないと施工自体ができません。   また上記のふたつの工法と違い、資材費用が高価なので工事費用も高額になるのがデメリットです。   以上、地盤改良工事のなかでも、もっとも一般的な工法3種類をご紹介しました。 上記以外にも、地盤改良工事の方法はたくさんあります。   しかし、上にも書いたように地盤改良工事は、きちんとその土地にあった工法を選ぶ必要があります。   安全で安心できるアパートを建てるためにも、きちんと地盤調査をおこなったうえで、信頼と実績のある施工会社に用途にあった工事を依頼するとよいでしょう。   弊社では、土地仕入れの際にしっかりと地盤調査をおこない、必要に応じて適切な地盤改良工事をおこなったうえで、アパート建築をおこなっています。   ご興味があれば、ぜひ一度お問い合わせください！   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   入居者様の退去後、室内の壁紙などは新品に張替えることで見た目が美しくなります。   しかし、浴室は、ひんぱんに取り換えることができないため経年とともに劣化してしまいます。   古い浴室は、入居者様に嫌厭されてしまう可能性が高いため、入居付けのためにもリフォームを検討したいところです。   ちなみに、一般的なユニットバスの寿命は15～20年と言われています。   コーキングや目地部分の劣化、浴槽や壁にひび割れやサビ、カビなどの色素沈着がある場合は、そろそろ寿命かもしれません。   クリーニングしても汚れを落としきれなかったり修理も限界のときは、浴室のリフォームを検討しましょう。   しかし、ユニットバスを丸ごと新しいものとに取り換えるとなると、多額の費用がかかります。   そこで、おすすめなのが「部分リフォーム」です。   「浴槽は傷んでいないけど壁が……」 「ドアだけ変えたい」 「塗装でも大丈夫そう」   上記のように、浴室内でも傷みがある箇所のみをリフォームしたり、取換えではなく塗装するなどで費用をおさえることが可能になります。     なお、浴室リフォームのおおよその費用は、以下のようになります。   ・ユニットバス全交換：50～100万円程度 ・浴槽交換：浴槽費用+撤去等工事費用（10～25万円程度）   ・壁や天井の張り替え：10～30万円程度 ・床の張り替え：5万円～（材質によって異なる） ・浴室塗装：10～20万円程度   ・ドア交換：5～10万円程度 ・シャワーヘッドや水栓交換：2～4万円程度   以上のように、必要な箇所のみを部分リフォームすることで、費用をおさえることができます。   ただし、床・壁・天井の張り替えなどは、まとめておこなうことで安くなる可能性もありますし、浴室全体が寿命であれば、全部を交換したほうが安く済む場合もあります。   また、上記の費用はあくまで目安です。 浴室の広さ、素材やグレードによって費用は変動するため、必ず数社のリフォーム業者から見積もりを取ることをおすすめします。   浴室のリフォームには費用がかかるため、部分リフォームなどをじょうずに取り入れながら、計画的におこないましょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！         ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   リフォームの際、浴室と並んで費用がかかるのがキッチンです。 キッチンは、生活の場に直結しているため視界に入りやすい設備。 そのため機能性はもちろん見た目も大事です。   実際、入居希望者様も内見時にはキッチンの状態をよく見ています。   キッチンやコンロが古かったり汚れが目立つ場合、それを理由に入居を見送られてしまうこともあるのです。   キッチンのリフォームは空室対策としても有効なため、キッチンが以下のような状態であればリフォームを検討しましょう   ・シンクのくすみやサビが落ちない、穴があいた ・調理台の傷やへこみ、サビが目立つ ・キャビネットの扉や引き出しがガタつく、しまりが悪い ・ガスコンロがつかない、IHクッキングヒーターが温まらない     では、キッチンのリフォーム費用の目安をみてみましょう。   ・ユニットタイプ（ミニキッチン）：10～30万円 ・システムキッチン：50万円～（サイズによって異なる）   ・水洗レバー交換：1万円～ ・収納工事：2万～3万円 ・レンジフード交換：3万～4万円   キッチンそのものが古くない場合は、シンクの研磨やキャビネット扉の塗り直しなどをおこなうことで、費用をおさえることが可能です。   またキャビネットの扉にカッティングシートを貼るだけでも、イメージをガラリと変えることもできます。   お部屋の顔ともいえるキッチンを美しく整えることで、空室対策にもつながります。   費用面を考慮したうえで、最適なキッチンリフォームを計画しましょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/