不動産投資ブログ

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   オーナー様のなかには空室対策として、3点ユニットバスを分離して、「バス・トレイ別」物件にリフォームをお考えのかたもいらっしゃるのではないでしょうか？   たしかに賃貸アパートでは、バス・トイレ別の物件が好まれる傾向があります。   しかし、その一方で、3点ユニットバスを好んで入居する人もいるようです。   今回は、3点ユニットバスのメリットとデメリット、3点バスユニット分離工事についてまとめました。   まず、3点ユニットバスとは、「浴槽」「トイレ」「洗面台」が同じ空間に収まった設備を指します。 ワンルームやビジネスホテルなどに多いのが特徴です。   3点ユニットバスの一番のメリットは、バス・トレイ別の物件に比べて家賃が安いことです。   できるだけ家賃を安くおさえたいと考える入居者様にとって、3点バスユニット物件は狙い目！   また、トイレ掃除の際は、直接水をかけて流すことができるのもポイントです。   トイレのすぐ横がお風呂なので、トイレ側にも排水口があるため、便器に水がかかっても問題ありません。     3点ユニットバスのデメリットは、まず、洗い場がないことです。 身体を洗ってしまうとお湯も汚れてしまうため、再びお湯に浸かることができません。   また3点ユニットバスは、シャワーカーテンがある分、通常のバスルームに比べて湿気がこもりやすいです。   トイレも同じ場所にあるため、トイレットペーパーが湿ってしまうという声もあります。   このように3点ユニットバスにはデメリットもありますが、しっかりとしたメリットも存在することから、決して3点ユニットバスだから入居が付かないとは一概に言い切れません。   3点ユニットバスを分離するためには、物件間取りの一部を少なくともトイレ用に使用する必要がありますから、居室が狭くなってしまいます。   また分離工事の費用は、「バス」「洗面台」「トイレ」に分ける場合は100～180万円程度必要です。   そのため、リフォーム費用を回収するには長い時間がかかることが予想できます。   もし、空室対策として3点ユニットバスの分離工事を検討しているのであれば、いま一度、入居の付かない原因を探ってみてからでも遅くはないかもしれません。   検討のうえ分離工事をおこなうのであれば、しっかりと家賃設定をおこない費用の回収プランを立てたうえで実行することをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   入居者様の退去後、室内の壁紙などは新品に張替えることで見た目が美しくなります。   しかし、浴室は、ひんぱんに取り換えることができないため経年とともに劣化してしまいます。   古い浴室は、入居者様に嫌厭されてしまう可能性が高いため、入居付けのためにもリフォームを検討したいところです。   ちなみに、一般的なユニットバスの寿命は15～20年と言われています。   コーキングや目地部分の劣化、浴槽や壁にひび割れやサビ、カビなどの色素沈着がある場合は、そろそろ寿命かもしれません。   クリーニングしても汚れを落としきれなかったり修理も限界のときは、浴室のリフォームを検討しましょう。   しかし、ユニットバスを丸ごと新しいものとに取り換えるとなると、多額の費用がかかります。   そこで、おすすめなのが「部分リフォーム」です。   「浴槽は傷んでいないけど壁が……」 「ドアだけ変えたい」 「塗装でも大丈夫そう」   上記のように、浴室内でも傷みがある箇所のみをリフォームしたり、取換えではなく塗装するなどで費用をおさえることが可能になります。     なお、浴室リフォームのおおよその費用は、以下のようになります。   ・ユニットバス全交換：50～100万円程度 ・浴槽交換：浴槽費用+撤去等工事費用（10～25万円程度）   ・壁や天井の張り替え：10～30万円程度 ・床の張り替え：5万円～（材質によって異なる） ・浴室塗装：10～20万円程度   ・ドア交換：5～10万円程度 ・シャワーヘッドや水栓交換：2～4万円程度   以上のように、必要な箇所のみを部分リフォームすることで、費用をおさえることができます。   ただし、床・壁・天井の張り替えなどは、まとめておこなうことで安くなる可能性もありますし、浴室全体が寿命であれば、全部を交換したほうが安く済む場合もあります。   また、上記の費用はあくまで目安です。 浴室の広さ、素材やグレードによって費用は変動するため、必ず数社のリフォーム業者から見積もりを取ることをおすすめします。   浴室のリフォームには費用がかかるため、部分リフォームなどをじょうずに取り入れながら、計画的におこないましょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！         ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   前回、「セルフリフォームのメリットとデメリット」についてお伝えしましたが、本日は、セルフリフォームの注意点についてまとめました。   セルフリフォームをする場合は、コストや仕上がり面はもちろんですが、もう一点、安全についても留意する必要があります。   特にキッチンには注意が必要です。 キッチンのガスコンロ周辺は、火災発生時に周囲に火が回らないよう、壁には不燃性の素材を使用しなければなりません。   しかし、DIYでキッチン周辺をリフォームする際は、その点を考慮せず、単におしゃれだからとか見栄えがよいという理由で、燃えやすい素材を使用してしまうこともあるのです。   これは非常に危険なことですが、セルフリフォームでは、そういった知識を身につけていない場合も多くあるようです。   セルフリフォームは、一歩間違うとメリットすら失うこともあるため、本当に利益につながるかどうか、また安全かどうかよく考慮して実行することをおすすめします。   むずかしいと感じたら、すべて業者様にお任せすることが一番かもしれません。   セルフリフォームをするのであれば、オーナー様がDIYをする範囲と、業者様に任せる範囲をしっかりと把握したうえで、入居者様にとって住みやすい部屋づくりを目指していただけたらと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   最近は国が推奨する「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の関係で、省エネハウスなどの関心が高まっています。   先日、「物件の屋上に太陽光発電の導入を検討していますが、メリットはありますか？」というご質問をお客様からいただきました。 そこで今回は、太陽光発電の活用方法についてまとめました。   太陽光パネル導入最大のメリットは、以下のようになります。   ・アパート共有部の電気として使える 太陽光発電で得た電気を、賃貸物件の共有部で消費すれば電気代の節約につながります。   また、賃貸併用住宅としてオーナー様も物件内に住まわれている場合やご自宅がアパート物件に隣接している場合などは、オーナー様の居住部分の電気を賄うことも可能です。   ・賃貸アパートの各戸に電気を供給する 太陽光パネルで発電した電気をアパート各戸に供給することで入居者様が支払う電気代が減るため、物件の差別化につながり、空室対策として有効な手段のひとつになります。   ・余った電気を売却できる 消費できなかった電気は売電できるので、オーナー様は収入を得ることできます。   発電した分すべてを売電すれば、より大きな利益を得ることも可能なのです。   なお、太陽光パネル導入時の注意点として、新築物件に太陽光パネルを導入する場合は問題ありませんが、既存の物件に太陽光パネルを設置する際は、入居者様の許可を得る必要があります。   太陽光パネルの設置には、当然ながら費用などが発生しますが、減価償却費として計上できるため節税につながります。   また自治体によっては、助成金が支払われる場合もあるので、役所等に問い合わせてみるとよいでしょう。   所有物件の屋根や屋上などの空きスペースを太陽光発電として有効活用することで、節電できたり売電収入を得ることが可能です。 ご興味があれば、ぜひ一度ご検討ください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/  

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   先日、「埋蔵文化財包蔵地」についてお伝えしましたが、今回は、調査の過程をもう少し詳しく説明します。   「埋蔵文化財包蔵地」の取り扱いについては先日お伝えしたとおり、着工60日前に役所へ図面の提出をしなくてはなりません。   その後、文化財を管轄する部署によって、提出した図面をもとに工事内容が埋蔵文化財へ影響を与えるか否かを検討したうえで調査方法を決定し、次のいずれかの通達があります。   ・慎重工事 埋蔵物にほとんど影響がないと判断された場合は、慎重に工事を進めることになります。   ・工事に立会う 工事現場に調査員が立ち会い調査をし、そのうえで影響がないと判断されれば工事を開始できます。   ・試掘調査（発掘調査）をおこなう 発掘調査を前提とし、文化財の有無や状態を確認するための調査です。   この調査の結果で発掘調査の範囲や期間、費用の算出がおこなわれます。   該当範囲すべてを発掘調査することになるため、その間は工事をおこなえません。   以上が埋蔵文化財包蔵地で工事をおこなう際の過程になります。 なお、遺跡に影響がないと判断された場合は、すぐに工事をはじめることが可能です。   ただし、影響がないと判断されても油断は禁物です。   万が一、工事中に埋蔵文化財が出てしまった場合は、ただちに工事を止め、管轄の自治体に届けを出したうえで再度指示を待つことになるため注意しましょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   本日も、分離発注に向けて多くの会社様とご面談をさせていただきました。 各分野で非常に力のある会社様が多く、大変ありがたいお申し出もたくさんいただいております。   ご面談くださる会社様のなかには、代表おひとりで施工している会社様から工場取引のある会社様と、その規模はさまざまです。   最近は、会社様の規模によって「これはちょっとむずかしいかな？」ということがわかるようになってきました。   まず、普段少人数で業務を回している会社様は現在請けているお仕事で手一杯なため、これ以上の請負がむずかしいと言われる確率が高いです。   また工場取引など規模の大きな仕事を請けている会社様は、仕事が安定しているため、単価を下げてまで新たに仕事を請け負う必要がないようです。     それから施工エリアの面でも、なかなかご協力企業様がみつからないこともあります。 現在、特に求めているのが三河方面に対応可能な工務店様です。   しかし、これまでにご面談させていただいた会社様のなかには、該当エリアで建築一式で工事ができる会社様はいらっしゃいませんでした。   弊社では年間100棟のアパート建築を予定しているため、できるだけ早く分離発注できる体制を整える必要はありますが、クオリティを下げることはできません。   今はまだみつからなくても、今後のタイミングとご縁があれば、よい会社様に巡り会えるかもしれません。   引き続き会社様とご面談させていただきながら、その可能性に期待したいと思います！   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   本日は、岡崎市エリアの土地物件について解体工事の確認、役所確認をおこないました。   あらかじめ解体工事に関して数社様に見積もり依頼を出していましたが、やはり金額は会社により大幅に異なることがわかりました。   このことから、今後の解体工事時に、すくなくとも3社以上の相見積を取る必要性を感じました。   もちろん金額だけでなくクオリティ等、大事な要素はいくつもありますが、アパート事業を遂行している以上原価はしっかりとおさえていきます。   岡崎市役所では、当該地の図面が開発にかかるかどうかを確認しました。   残念ながらその場では、はっきりとした回答をいただけなかったため、引き続きメールのやりとりで迅速に進めていきたいと思います。       また本日は、意匠設計事務所のご担当者様より、弊社内の確認申請を降ろすまでのフローについて見直すべきではとのお言葉をいただきました。   ご指摘いただいとおり、現状では弊社プランナーの業務量が圧迫してしまい、結果厳しい状況になる恐れがあるため、弊社のなかがスムーズに回っていけるように考える必要がありそうです。   年間100棟のアパート建築を実現するためには、すべての指示を出す弊社が立ち止まるわけにはいきません。   まずは社内で業務が滞ることがないように、外注に依頼できる部分はすべてお願いをし、常に万全の体制に整えておけるよう立ち回ってまいります！   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   明日は、名古屋市中村区の土地について決済日となっております。 滞りなく引き渡しが完了すれば、本格的な物件建築のスタートです。   決済直後から動ける業務もありますので、いいスタートを切り全体的に納期を早めていけるよう努めてまいります。   また本日は、豊川市エリアに建築予定の弊社新築アパートに関して、ご担当くださる工務店様からアパートの積算表をいただきました。   金額的にはもう少しのところでしたので、紹介できる工事区分は紹介をし、着工を1日でも早くおこなえるよう調整したいと思います。     午後からは、社内フローの確認およびマニュアルの作成をおこないました。   社内確認用はもちろんですが、弊社では新しく入る社員に対し、効率のよいOTJを目指しています。   不動産業界用語は、不動産業に携わったことがないとわかりにくいものが多いです。   そのため文字だけでなく、視覚で認識できるようなマニュアルにしなくてはいけません。   また新入社員だけでなく、担当者が病気やケガで対応できなくなった場合は引継ぎが十分できないことも考えられるため、すべてを網羅したマニュアルの存在は不可欠と言えるでしょう。   これまでの分離発注の改善点を盛り込み、だれが見てもわかりやすく、かつ社内の業務がスムーズに回るようなマニュアルを作りあげたいと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/