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COLUMN

不動産投資コラム

個人と法人はどちらがお得!?不動産投資家における法人化のメリット・デメリットを解説(後編)

個人と法人はどちらがお得!?不動産投資家における法人化のメリット・デメリットを解説(後編)

3、その他の法人化するメリット 法人化=法人税ということからも、なかなか踏み切れない人も多いのではないでしょうか。 しかしながら、課税所得の額次第では、所得税よりも低くなる場合もあります。 特に課税所得が900万円を超えている場合、法人税率は所得税率よりも低くなります。  他にも損失が発生した場合の繰越控除(損金を翌期以降に繰り越して課税所得と相殺できる)の期間が、個人と法人とでは大きく異なります。 個人の場合が3年間なのに対して、法人の場合はその3倍でもある9年間となっています。   また、各種保険料の扱いも個人と法人で大きく異なります。 個人であれば、高額の保険料を負担していたとしても、所得控除の最大限度額は一定です。 これに対して法人で要件を満たしている場合、負担する保険料の全額が法人税の経費となる損金に算入することが可能です。   4、法人化するデメリット 不動産投資家が法人化するのには、決してメリットだけではありません。当然デメリットもありますので、しっかりと確認しておく必要があります。 4-1 法人住民税 法人化すれば、新たに「法人住民税」が課されるようになります。 これは、所得に関係なく法人が存在するだけで課される税金です。 また法人化すれば税務署のチェックも厳しくなります。法人申告と個人の確定申告の両方が必要となり、手続きも煩雑になってしまいます。 4-2 売却に必要な経費 もちろん、不動産投資家が不動産を第三者に売却することもあるでしょう。 その場合、「個人から法人へ売却」そして「法人から第三者へ売却」という流れになります。 不動産の売買には、登録免許税、不動産取得税などの事務手数料が発生します。 これらの費用負担も念頭に置く必要があります。 4-3 消費税の納税義務 もしも「消費税の納税義務のある事業者」に該当している場合、物件を個人から法人へと売却する際に、建物の消費税を納める義務が課されています。 少し複雑な話かもしれませんが、法人化の際は、個人が消費税上の「納税義務のある事業者」であるかを確認しておく必要があります。     まとめ 不動産投資家が法人化することには、多くのメリットを得ることができます。 特にアパート経営で高所得を得ている人の場合、法人化することをおすすめします。 とは言っても、法人化することによって新たな税金が課さられるだけでなく、手続きなども煩雑化します。 どちらが得なのかを慎重に判断するとともに、税理士などの専門家にも相談したうえで決定しましょう。
2019/02/15
  • メリット・デメリット
個人と法人はどちらがお得!?不動産投資家における法人化のメリット・デメリットを解説(前編)

個人と法人はどちらがお得!?不動産投資家における法人化のメリット・デメリットを解説(前編)

個人や法人に関係なく、アパート経営を行うと不動産所得が発生します。 それに伴い、確定申告で所得税を納付する義務が生じます。この所得税を最小限に抑えるための対策として法人化が挙げられます。 そこで今回は、法人化のメリット・デメリットを解説します。   1、法人化によって所得税は抑えられる 不動産投資家が会社を設立し法人化することのメリットのひとつとして、アパート経営で得た利益を分散させられることが挙げられます。 具体的には以下のような方法が考えられます。  まず、会社を設立して自分の家族を役員にします。 そしてアパート経営で得た所得を家族に給与として分散させるのです。 例えば、1,000万円の利益が出た場合、給与所得控除は220万円です。 差引で780万円が給与所得となり、それに対しての所得税が課せられます。   これに対して、妻を役員にしたとします。給与は自分と妻とで500万円ずつに分散した場合、それぞれ154万円が給与所得控除です。 差引で346万円が給与所得で、夫婦の合計は692万円となります。 差額は98万円であり、その分、所得税の節税にも繋げられます。   2、小規模企業共済 非常に有用な共済制度として、「小規模企業共済」が存在します。 これは一般的な会社員は加入できず、従業員20名以下の個人事業主、または会社役員限定となっています。 毎月の掛け金を全額所得控除することが可能で、最終的には退職金として受け取れます。 法人化して役員になることで受け取れるようになるため、おすすめです。
2019/02/14
  • メリット・デメリット
不動産投資には「間取り」が重要!?押さえておきたい基礎知識を徹底解説(後編)

不動産投資には「間取り」が重要!?押さえておきたい基礎知識を徹底解説(後編)

2、将来のリフォームを考えての間取り選びを 賃貸物件としての魅力を長期に渡って保つためには、ある程度のリフォームが必要です。 その際に費用が掛かりがちになってしまうのが、水回り設備の変更です。最新システムキッチンへリフォーム、風呂・トイレ別に変えるなどが挙げられます。  しかしながら、水回り設備の変更では床下配管を含めた工事となり、配管の切り回しが余計に必要となるケースも少なくありません。 このように将来的なリフォームやリノベーションのことを想像しながら、最適な間取り選びを行いましょう。     まとめ 「投資」を行うということは、当然その分の予算が必要です。しかしながら、単純に安いという理由だけで物件を購入していては、後で痛い目に遭いかねません。 しっかりと間取りを確認し、住みやすさや将来性などを考慮した上で、購入を検討しましょう。 また魅力的な物件であるかどうかを判断するためにも、内見は怠らないようにしてくださいね。
2019/02/13
  • 物件の選び方
不動産投資には「間取り」が重要!?押さえておきたい基礎知識を徹底解説(中編)

不動産投資には「間取り」が重要!?押さえておきたい基礎知識を徹底解説(中編)

1-1 柱の位置 不動産を選ぶ際に、柱の位置を気にしたことがある人は少ないでしょう。 しかしながら、多くの人が気づかないからこそ盲点となっているのです。 柱の位置には、部屋の中にある「インポール設計」と共用部分にある「アウトポール設計」の2種類に分類されます。  「インポール設計」の場合、当然、室内の床面積が減るだけでなく、柱が出ているスペースで家具の配置に制限が生まれてしまいます。 逆に「インポール設計」では、床面積は広くても、ある意味で開放感を味わうことができないのがデメリットとして挙げられます。   1-2 ドアのタイプ ドアのタイプに関しても、「開き戸」と「引き戸」の2種類に分類されます。 あまり多くはありませんが、引き戸タイプの場合はドアが壁に沿って戸袋に収納されるため、邪魔に感じることはありません。 しかしながら、開き戸タイプの場合は少し勝手が異なります。  ご存知の通り、ドアを開け閉めする際のドア版のスペースが必要です。 室内側に開く場合は家具を配置できないデッドスペースが生まれてしまい、逆の場合でも邪魔にならない通路の幅が必要です。 これらのデメリットを知っておくためにも、必ず内見で確認しましょう。   1-3 キッチン窓の有無 毎日利用するキッチンだからこそ、最適な環境づくりをしたいものです。 そこで重要なのがキッチンの位置と窓の有無です。 特に窓が配置されていなければ、自然喚起をすることができず、部屋中にニオイが溜まっていく一方です。  また、日差しが入りにくく暗くなってしまいがちなのも、気分的にはマイナスポイントです。 夏にはエアコンの風が入りにくいなどの設計は、料理が億劫になる原因にもなります。 キッチンの喚起や通気性、窓の有無に関してはしっかりと確認しておきましょう。
2019/02/12
  • 物件の選び方
不動産投資には「間取り」が重要!?押さえておきたい基礎知識を徹底解説(前編)

不動産投資には「間取り」が重要!?押さえておきたい基礎知識を徹底解説(前編)

不動産投資で十分な利益を得るためには、第一に空室を出さない運用がカギとなってきます。 そのために物件選びの際、交通利便性などの立地条件、魅力的な設備の導入、建物の適切な維持管理といった周辺環境と並んで重要な要素が「間取り」です。  案外、見落としがちとなっているポイントのひとつですが、間取りひとつで、その物件が魅力的なのかどうかが変わってきます。 そこで今回は、不動産投資を行うオーナーが知っておくべき間取りのポイントを徹底解説していきます。   1、間取りで特に注意しておきたいポイントとは? 不動産物件を投資目的で購入する際、さまざまな判断要素があります。 多くの人は、アパートorマンション、木造or鉄骨、最寄り駅からの距離、近隣施設の充実などで決めることがほとんどなのではないでしょうか。  これらに加えて部屋の広さや間取りをチェックして、入居者のターゲット層を絞り込む人も少なくないでしょう。 とは言っても、間取り図だけですべての判断を下すのはご法度です。意外な落とし穴で失敗しないためにも、特に注意すべきポイントを解説します。
2019/02/11
  • 物件の選び方
サブリースによるアパート経営は安全!?トラブル回避のための注意点を解説(後編)

サブリースによるアパート経営は安全!?トラブル回避のための注意点を解説(後編)

2、サブリースを利用して大損する可能性も!? サブリースはオーナー・業者ともに大きなメリットが挙げられます。 その一方でサブリース制度を利用した賃貸アパートの結果、状況が著しく悪化した賃貸オーナーの声が特集されていました。 このように、サブリース制度は社会問題となりつつあります。 とは言っても、サブリースも仕組み自体に欠陥があるわけではありません。 その原因の多くが、一部の不動産業者や建築会社の誇張表現と言われています。 「絶対に儲けられる」などの言葉を信じて、アパート経営に適さない土地に賃貸物件を建てた結果です。  サブリースで気を付けるべき点は、入居率や賃料収入の低下における影響は、不動産会社のみが受けるのではありません。 例えば、契約上で「経済状況の変動等があった場合、家賃の増減を請求できる」としている場合もあります。  つまり、入居率が悪くなり賃料収入が減少すると、設定賃料が下げられる可能性もあるのです。 結果的にオーナーの収益は悪化してしまい、「賃料の安定」が狂い始めます。 損をしないためにも、事前にその内容をしっかりと確認しておきましょう。   3、まとめ サブリース制度は確かに空室の心配をしなくても済むという点では魅力的に感じますが、場合によっては悪用される可能性もあるため、100%安全とは言い切れません。 サブリースで失敗しないためには、信頼性の高い業者を見つけることに尽きます。   特に人口が減少傾向にある昨今において、サブリースのリスクはこれまで以上に客観視する必要があります。 それらをしっかりと伝えてくれ、さらには一緒に対策を考えてくれる業者と二人三脚で歩んでいくためにも、分別をしっかりとしてくださいね。
2019/02/08
  • アパート経営
サブリースによるアパート経営は安全!?トラブル回避のための注意点を解説(前編)

サブリースによるアパート経営は安全!?トラブル回避のための注意点を解説(前編)

賃貸経営にはいくつかの方法があります。 完全に自分で経営する人や管理業務だけを外部委託するなど、考え方次第で異なります。 その中でも20年ほど前から広く導入されているサブリースは、資金を出しても経営は外部委託します。  そのため、不動産運用初心者でも挑戦しやすい側面を持っています。 しかしながら、サブリースは安易に手を出してしまうとケガをする恐れもあります。具体的にはどういうことなのか、その特徴を理解しながら確認していきましょう。   1、サブリースのメリット 「サブリース=大損する」といったイメージを持っている人も少なくないでしょう。 確かに間違った方法で行えば、大ケガする可能性も秘めています。 とは言っても、いくつかのメリットも挙げることができます。そこで、オーナー側と業者側のそれぞれの立場に立って、サブリースを利用するメリットを考えてみましょう。   1-1 賃貸オーナー側のメリット 通常の賃貸物件では、常に部屋が満室状態となる保証はありません。空き部屋があることによって、その分の賃料が得られず、賃貸経営の収益は安定しません。 一方でサブリースの場合だと、「賃料の安定」を簡単に行うことができます。  仮に一棟借上げであれば、全戸分の賃料はすべて不動産が負担してくれます。 それは空き部屋の有無に関係ありません。 そのため、オーナーが得られる賃料収入は常に一定であることからも、「賃料の安定」が約束されているのです。  賃貸経営における収益が安定しているということは、新築時の借入金が残っていても問題がありません。 逆に借入金の返済額が毎月の家賃収入を上回ってしまうと事業として成り立たないですよね。 サブリースは事業計画において大きな役割を担っています。   1-2 不動産業者側のメリット 空き部屋に対しても常に賃料を支払い続けなければいけないという意味では、業者側にとって大きなデメリットとなってしまいますが、サブリースの形態は以下のようになっているため、不動産業者にとっても魅力的な経営モデルと言うことができます。  賃貸マンションオーナーの収入=家賃収入-サブリース手数料(10%前後) このように不動産会社は、管理料としての10%を安定して確保することができます。 通常の賃貸物件であれば価格の3%を手数料として受け取っていますが、サブリース物件の場合はこれを大きく上回るマージンを得ることが可能となっています。
2019/02/07
  • アパート経営
空室ゼロにするために!新築アパート経営において入居者が求める設備とは?(後編)

空室ゼロにするために!新築アパート経営において入居者が求める設備とは?(後編)

需要が高く、防犯面での貢献度も高い宅配ボックス 近年、買い物をネット上で済ませてしまう人も増えてきました。 そんな中で需要が高まっているのが、宅配ボックスです。 仕事などで自宅を不在にしがちな人でも、宅配便を受け取ることができ、何よりも宅配業者と顔を合わせる必要がありません。  このように宅配ボックスは便利さだけでなく、防犯面でも役に立ちます。 特に「宅配便を装って不審者が訪ねてくる」「家の中を知らない人に見られる」こういったことを避けたいと考えている人は多く、特に女性からの需要が高まっています。 エントランスがないアパートだと宅配ボックスの設置が難しいと考えているオーナーも少なくありませんが、それぞれの部屋の前に取り付けておくことで改善されます。 ただし、いくつかの注意点もあります。  1点目は、あまりにも軽い宅配ボックスだと、ボックスごと持ち運ばれてしまう可能性があることです。 そのため、金属製で持ち運びが難しいもの、さらには大きな荷物でも十分に入るスペースがある容量のものを設置しましょう。   2点目は、単純に宅配ボックスの使い方が分からない宅配業者が面倒くさがってしまうことです。市場は拡大傾向にあるものの、業者の中にはそのまま持ち帰ってしまう人もいます。 対策として「「宅配ボックスを使っているので、ここに入れてください」などの掲示をしておきましょう。     まとめ 建築費は今後も割高になっていくことが予想されます。そんな状況下で利回りを改善するためにも、部屋の設備を充実させて家賃を高めていきましょう。 新築時にある程度の投資を行っておくことで、その使いやすさからも入居者の興味関心は高まります。 どんな人をターゲットに置いているのかにも異なってきますので、ニーズに合わせた設備を設置するようにしましょう。
2019/02/06
  • 物件の良し悪し