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COLUMN

不動産投資コラム

子育て支援住宅とは!?育住近接というトレンドが確立(中編)

子育て支援住宅とは!?育住近接というトレンドが確立(中編)

子どもの成長を第一に考えた設備や施設が続々登場! 子育て世帯にとって、住まいの性能や安全性は重要視したい部分です。 しかしながら、一般の人がそれらを判断することは容易なことではありません。 特に子どもは特異な行動を取ることが多く、転倒や転落といった日常的な危険と隣り合わせとなっています。   前述した通り、子育て支援住宅は厳しい基準をクリアした場合でしか認定を受けられません。 他にも子どもとの暮らしを豊かにしてくれる施設や設備などが多数取り揃えられており、最近では賃貸マンションなどでも導入が進められています。   例えば、共有部には雨の日など天候に関係なく親子で遊ぶことができるキッズルームが設けられているところも少なくありません。 また各部屋には子どもが心身ともに健やかに成長できるようにさまざまな配慮がされた物件も登場しています。   子育て世帯には賃貸住宅が向いている 従来の考え方として「子育ては持ち家で」というのが一般的でした。 確かに安全性や健康面のことを配慮すると、賃貸住宅は子育てには向いていないという考えに達してしまいます。 しかしながら、それは飽くまでも「過去の常識」に過ぎません 最近では賃貸住宅でも子育てへの配慮が深まっており、持ち家を持たない子育て世帯も増えています。 また、子ども用の設備には一定の年齢に達すれば使用しなくなるアイテムも多く、持ち家でこれらの導入を考えると、後々に処分に困ることも珍しくありません。  他にも教育面において、賃貸物件ならではのメリットが挙げられます。 例えば、私学に通わせる場合には、転居も考える必要があります。 賃貸なら「身軽に引越しができる」という考え方もあり、住まいに対する意識も徐々に多様化が進んでいます。
2019/01/31
  • アパート経営
子育て支援住宅とは!?育住近接というトレンドが確立(前編)

子育て支援住宅とは!?育住近接というトレンドが確立(前編)

共働き世帯は増加の一途を辿っています。  それ故に「職住近接」と呼ばれる都心志向、駅近志向が高まりつつあります。 一方で、利便性の高いエリアにおいては保育園不足などに頭を悩ませている人も少なくありません。  そんな中、マンション内などに保育園を設置する「育住近接」というトレンドが生まれています。  また住宅事情においても、自治体に「子育て支援住宅」に認定される賃貸物件が増えるなど、注目を集めています。   子育て支援住宅とはどういうものなのか? 各地の自治体によって制度の名称に違いはありますが、「子育て支援住宅」とは、子育てに適した住まいを認定する制度です。 都道府県や市町村が独自の基準を設けて、適合する住まいを認定しています。  認定基準は自治体によってもさまざまです。 住まいの立地や施設、設備など細かく記載されています。東京都を例にしてみると、立地の基準には以下の項目が設定されています。 ・子育てひろば等子供が遊べる施設等の周辺立地  ・保育所、小学校、学童クラブなどの施設周辺立地  ・医療施設の周辺立地  ・商業施設や子連れで気軽に利用できる飲食施設等の周辺立地  ・自治会などによる防犯、防災活動などが行われている地域  他にも、住戸内に関する基準では段差解消や転落防止、落下物による危険防止、シックハウス対策、通風、採光確保など、子育てをしていく上で必要最低限の要項を満たしていることが子育て支援住宅に認定される条件です。
2019/01/31
  • アパート経営
民泊新法による影響はどう出る?(後編)

民泊新法による影響はどう出る?(後編)

住宅宿泊事業者の業務内容 「1.住宅宿泊事業者」は宿泊部屋の衛生確保措置や騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊名簿の作成・備付、標識の掲示等が義務付けられています。  また民泊を運営できるのは、年間180日という上限があります。 この稼働率の低さで民泊事業がどう成り立っていくのかが注目されるところです。   宿泊料金のデータ 厚生労働省は全国の民泊の実態調査※を行い平成29年3月1日にその結果を公表しています。 宿泊料金は、A許可物件、B無許可物件、C物件特定不可・調査中等の3つの物件に分けられており、それぞれの宿泊料は以下のようになっています。  A 許可物件 16,571円  B 無許可物件 7,659円  C 物件特定不可・調査中等 9,240円  全国平均 9,971円   まとめ 現状のデータでは家主不在型で民泊を行う場合の収益性は厳しいと考えます。  しかし住宅宿泊事業法によって、民泊に対するハードルは下がりますので今後の動向に注目したいところです。
2019/01/31
  • アパート経営
民泊新法による影響はどう出る?(前編)

民泊新法による影響はどう出る?(前編)

東京オリンピックを控え、多くの外国人が一気に日本に来ることが確実な中、平成29年3月に国会で民泊新法の法律案が閣議決定されました。  今回のフィリックスコラムでは民泊新法により民泊にどのような影響が出るのかをお話しします。   正式な法律名 「民泊新法」とここで表現しているのは、「住宅宿泊事業法」と呼ばれる法律のことです。  この法律は、大きな規制緩和となります。  従来、旅館業法に反して行っていた民泊でも、届け出をすれば行えるようになるといったものです。   事業者の分類 この法律内では、民泊にかかわる事業者を3つ分類しています。  「住宅宿泊事業者」 「住宅宿泊管理業者」 「住宅宿泊仲介業者」 の3つになります。  「1.住宅宿泊事業者」は、家主にあたります。  宿泊用に所有する物件を貸し出す人です。  「2.住宅宿泊管理業者」は、家主不在の住宅宿泊事業者から委託を受けて民泊の運営代行をする業者を指します。  「3.住宅宿泊仲介業者」は民泊仲介サイトなどを運営している業者です。  住宅宿泊事業法では、「1.住宅宿泊事業者」は届出制、「2.住宅宿泊管理業者」と「3.住宅宿泊仲介業者」は登録制で事業を行うことができるとしており「1.住宅宿泊事業者」は「許可」ではなく「届出」でできるため、旅館業の許可と比べると参入の敷居が下がったと言えます。
2019/01/31
  • アパート経営
アパートの種類とはどんなものがあるの?(後編)

アパートの種類とはどんなものがあるの?(後編)

デザイナーズ物件 次にアパート特徴の2つのタイプを紹介します。 一つ目は「デザイナーズ物件」です。  一般的に「建築家のコンセプトが前面に表れた物件」のことを表すことが多いです。  「デザイナーズ」という言葉に明確な定義はありませんが、例えば、床板を無垢材のフローリングにしたり、壁を一面だけ他と異なる配色にして部屋全体のアクセントにしたり、 壁面が本棚になっていたり、こだわりを持った什器が取り付けられていたりと、その内容はさまざまです。  いずれにせよ「デザインの面で付加価値を付けたい」と考えているオーナーにはお勧めです。   メゾネットタイプ 「メゾネットタイプ」はお子様のいる家族に人気のアパートタイプです。 内階段があり2層のタイプが多いですが、3層以上でもメゾネットタイプと呼びます。  メゾネットタイプのアパートのメリットは、開放的な空間を作りやすく、2層にバルコニーがあるため通風や採光でも有利になる点が挙げられます。 またプライベート空間の確保も容易です 。 一方デメリットは、室内に階段を設けるために有効面積が減ってしまうこと、バリアフリー性が確保しづらいこと等が挙げられます。 まとめ 今回のフィリックスコラムではアパートのさまざまな種類や特徴についてお話しました。  なんとなく聞いたことはあっても、それぞれの特徴を的確には理解していない方も多かったのではないでしょうか? アパート経営を検討される方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
2019/01/31
  • 物件の選び方
アパートの種類とはどんなものがあるの?(中編)

アパートの種類とはどんなものがあるの?(中編)

鉄骨造アパート アパートの構造で木造の次に多いのが、鉄骨造です。  大別すると、軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2つがあります。 鉄骨造の一つ目のメリットは安定した精度・品質です。鉄骨はある程度、工場で部品のように生産してしまうので、職人の腕に左右されません。  二つ目のメリットは、耐久性です。 耐久性を重視するアパートならば鉄骨造での建築が良いでしょう。 だだし強固な地盤が必要なぶん基礎工事のコストも上がります。  鉄骨造は火に強いイメージを持たれるかもしれませんが、 燃えなくとも高熱で溶けて曲がってしまうので耐火皮膜となる部材を必ず挿入しなくてはなりません。   RC造 前途の二つとは別に「RC造」と呼ばれる鉄筋コンクリート造もあります。 これは型枠の中にコンクリートを流し、そこに鉄筋を加えていく工法になります。  鉄筋とコンクリート、お互いの弱い部分をカバーしあった工法となり構造体が強くなり、火災時の鉄筋の弱さもコンクリートがカバーします。  木造では構造上維持できないような間取りが作れたりする自由度がメリットですが、 その一方で鉄骨造と同様に強固な地盤が必要なため、地盤によっては建てられないケースがあったり、建設コストが上がってしまうというデメリットもあります。
2019/01/31
  • 物件の選び方
アパートの種類とはどんなものがあるの?(前編)

アパートの種類とはどんなものがあるの?(前編)

「アパート」と言われると皆さんどんなものを想像するでしょうか?  アパートと一言で言っても「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート」などがありますが、一概にどの工法が優れているという事も言えません。  それぞれの条件下によって適切なものが異なるからです。  今回のフィリックスコラムではアパートの種類についてお話していきます。  アパート経営を考える上で必要な知識となります。   木造アパート 最初に最も施工数の多い木造アパートについてお話していきます。  木造に対してみなさんは「防音」「防火」の面で弱いという印象はないでしょうか?  実は最近の木造アパートは騒音問題も改善されており、そこまで鉄骨と差がなくなってきています。  火災時も、木材の内部は守られるため実は鉄骨造よりも木造のほうが倒壊しにくく避難時間を稼ぐことができます。 元来のイメージから相対的に家賃を低く設定せざるを得ない傾向にありますが、何よりも建物単価が安いというメリットがあります。  上記で述べたように最近の木造アパートは「防音」「防火」の面でも安心して選択肢に加えることができます。
2019/01/31
  • 物件の選び方
新築物件投資のメリット&注意点(後編)

新築物件投資のメリット&注意点(後編)

5.節税効果が期待できる 新築物件は中古に対して建物価値が高く評価でき、減価償却費の面で大きく差が出てきます。  減価償却費は、購入当初の資産価値と配分する年数(法定耐用年数)から算出されますが、資産価値は、新築では建築費、中古では建物の売買価格となります。 法定耐用年数は法律で決められており、木造アパートの場合は22年となっています。  仮に築10年の中古アパートを購入すると12年間(22年-10年)しか減価償却できず、が出来ない上に資産価値も低く評価されるので、新築とは大きな差が出ます。  つまり中古の場合は、収入から減価償却費を差し引いた利益が、新築アパートよりも多く計上されるので、課税対象額が上がってしまう事になります。   まとめ 新築物件への投資は金額面や、スタートまでのステップの多さで躊躇してしまう方もいるでしょう。  しかし、中古物件ではなかなか条件にあうものに出会うことが難しいのも現実です。  また土地探しから始めることに対しての不安もあるかとは思いますが、最近では土地探しからサポートしてくれる事業者も出てきています。  パートナーとなる業者を見つけて、初めてアパート経営にチャレンジする方は、新築という選択肢も考えてはよいのではないでしょうか。
2019/01/31
  • メリット・デメリット