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不動産投資コラム

アパートの種類とはどんなものがあるの?(後編)

アパートの種類とはどんなものがあるの?(後編)

デザイナーズ物件 次にアパート特徴の2つのタイプを紹介します。 一つ目は「デザイナーズ物件」です。  一般的に「建築家のコンセプトが前面に表れた物件」のことを表すことが多いです。  「デザイナーズ」という言葉に明確な定義はありませんが、例えば、床板を無垢材のフローリングにしたり、壁を一面だけ他と異なる配色にして部屋全体のアクセントにしたり、 壁面が本棚になっていたり、こだわりを持った什器が取り付けられていたりと、その内容はさまざまです。  いずれにせよ「デザインの面で付加価値を付けたい」と考えているオーナーにはお勧めです。   メゾネットタイプ 「メゾネットタイプ」はお子様のいる家族に人気のアパートタイプです。 内階段があり2層のタイプが多いですが、3層以上でもメゾネットタイプと呼びます。  メゾネットタイプのアパートのメリットは、開放的な空間を作りやすく、2層にバルコニーがあるため通風や採光でも有利になる点が挙げられます。 またプライベート空間の確保も容易です 。 一方デメリットは、室内に階段を設けるために有効面積が減ってしまうこと、バリアフリー性が確保しづらいこと等が挙げられます。 まとめ 今回のフィリックスコラムではアパートのさまざまな種類や特徴についてお話しました。  なんとなく聞いたことはあっても、それぞれの特徴を的確には理解していない方も多かったのではないでしょうか? アパート経営を検討される方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
2019/01/31
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アパートの種類とはどんなものがあるの?(中編)

アパートの種類とはどんなものがあるの?(中編)

鉄骨造アパート アパートの構造で木造の次に多いのが、鉄骨造です。  大別すると、軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2つがあります。 鉄骨造の一つ目のメリットは安定した精度・品質です。鉄骨はある程度、工場で部品のように生産してしまうので、職人の腕に左右されません。  二つ目のメリットは、耐久性です。 耐久性を重視するアパートならば鉄骨造での建築が良いでしょう。 だだし強固な地盤が必要なぶん基礎工事のコストも上がります。  鉄骨造は火に強いイメージを持たれるかもしれませんが、 燃えなくとも高熱で溶けて曲がってしまうので耐火皮膜となる部材を必ず挿入しなくてはなりません。   RC造 前途の二つとは別に「RC造」と呼ばれる鉄筋コンクリート造もあります。 これは型枠の中にコンクリートを流し、そこに鉄筋を加えていく工法になります。  鉄筋とコンクリート、お互いの弱い部分をカバーしあった工法となり構造体が強くなり、火災時の鉄筋の弱さもコンクリートがカバーします。  木造では構造上維持できないような間取りが作れたりする自由度がメリットですが、 その一方で鉄骨造と同様に強固な地盤が必要なため、地盤によっては建てられないケースがあったり、建設コストが上がってしまうというデメリットもあります。
2019/01/31
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アパートの種類とはどんなものがあるの?(前編)

アパートの種類とはどんなものがあるの?(前編)

「アパート」と言われると皆さんどんなものを想像するでしょうか?  アパートと一言で言っても「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート」などがありますが、一概にどの工法が優れているという事も言えません。  それぞれの条件下によって適切なものが異なるからです。  今回のフィリックスコラムではアパートの種類についてお話していきます。  アパート経営を考える上で必要な知識となります。   木造アパート 最初に最も施工数の多い木造アパートについてお話していきます。  木造に対してみなさんは「防音」「防火」の面で弱いという印象はないでしょうか?  実は最近の木造アパートは騒音問題も改善されており、そこまで鉄骨と差がなくなってきています。  火災時も、木材の内部は守られるため実は鉄骨造よりも木造のほうが倒壊しにくく避難時間を稼ぐことができます。 元来のイメージから相対的に家賃を低く設定せざるを得ない傾向にありますが、何よりも建物単価が安いというメリットがあります。  上記で述べたように最近の木造アパートは「防音」「防火」の面でも安心して選択肢に加えることができます。
2019/01/31
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アパートへの不動産投資、中古か新築か?

アパートへの不動産投資、中古か新築か?

「不動産投資では新築物件より中古物件に投資したほうが良い」と聞いたことがある人もいるでしょう。 実際、中古物件には新築物件にはない良い面もあります。 しかし中古物件にも様々なものがあり、必ずしも中古物件のほうが新築物件より良いとは言い切れません。  今回のフィリックスコラムでは、アパートへの不動産投資について新築と中古それぞれの利点と欠点を挙げ、どちらを選んだほうがいいのかを考えていきます。 長期所有することを考えて 不動産投資では、物件の売買をすることで利益を得るよりも、物件の賃貸料により安定した利益を得ることを目標にしたほうがいいでしょう。 そのため10年以上の投資の継続を考えて物件を選ぶことになります。そして長期所有する場合、利回りの良さと購入価格だけでは物件を選べません。 長期所有することを踏まえたうえで、新築と中古の利点・欠点を見ていきましょう。 中古アパートの利点 1. 安く購入できる 同じ大きさで同じ間取りの建物なら、当然のことですが中古物件のほうが新築物件より安くなります。 築年数にもよりますが、中古物件は新築物件の7割程度の価格になります。 購入価格が安ければ、頭金も月々のローンも少なくて済み、空室率が上がったと際の家計への影響も少なくなります。 2. 利回りの良さと物件数 不動産投資で得る収入のことを利回りと言います。 単に利回りと言うときは主に表面利回りを指していて、「満室の時の年間賃料÷物件価格」で表されます。 中古物件のほうが物件価格は安いため、表面利回りも高くなりやすいです。同じ入居率なら利回りが高いほど収入も多くなります。 長期所有が前提のため、少しの利回りの違いで後々の収入が大きく変わってきます。 また市場に出ている物件の数も中古物件のほうが多く、表面利回りが高いものも多くあります。 中古アパートの欠点 1. リフォーム・修繕の必要 築年数が15年以上の物件となると老朽化が心配になってきます。 建物によってはリフォームや修繕の必要があり、場合によっては数十万から数百万の費用が価格こともあり得ます。 築年数についても考えておかないと、例え購入価格が安くても、リフォームや修繕に費用が掛かり、結果的に高くつくかもしれません。 2. 空室率の高さ 築年数が経っている建物は設備が古く、部屋も昔のデザインになっています。 今から部屋を借りる人からすれば部屋が古いことに利点は少なく、新しい設備のある流行のデザインの部屋のほうがいいでしょう。 築30年以上の物件では、満室にするのはかなり厳しいです。築年数がたっている場合は空室率が多くなるものと考えて計画を立てないといけません。 新築アパートの利点 1. 入居率が高さと長期間の入居 新築物件の部屋は流行を取り入れていることが多く、設備も新しいです。そのため人気が高く、入居率も高くなりやすいです。 また子供が新しく生まれた家族や新婚の家族が、新しい生活を始めるにあたり新築物件を選ぶことが多く、そのような人たちは10年ほどの長期の入居を考えている場合が多いです。 そのため長期間の安定した収入を見込むことができます。 2. リフォーム・修繕が必要ない 新築物件ではリフォームや修繕が必要になることは少ないです。 最初の15年ほどは自然災害などの余程のことが起きない限り、大規模な修繕費用が掛かることはないと考えていいでしょう。 中古物件に比べると初期費用は掛かりますが、長い目で見ると維持費が少なく済みます。 新築アパートの欠点 1. 初期費用の高さ 新築物件は中古物件に比べて初期費用が掛かるため、頭金や月々のローンも大きくなります。 そのため空室率と収入には気を配らなければいけません。 引っ越しの時期に退去者が出て、そのまま数か月も空室のままということがあります。 このような時、満室であることを前提に収入を計算していると、収入が予定より少なくローンが返済できないなんてことが起こりえます。 そのようなことがないように最悪の事態を想定して収支計画を立てなければなりません。 2. 工事の遅れによる収入発生の遅れ 契約をした後にアパートが完成する場合、その期間を考える必要があります。 アパートの完成時期が建築会社の繫忙期と重なる場合、アパート完成が3ヶ月ほど遅れることがあります。 当初の計画より賃貸収入の発生時期が遅れると、収入が発生するまでのローンは自分の資金から出さないといけません。 工事の遅れも考慮して収支計画を立てる必要があるでしょう。     まとめ ─リスクが少ないのは新築 中古物件は初期費用が安く、利回りも大きいかもしれません。 しかし老朽化の影響から思いもよらぬ出費が発生したり、入居者が来ない可能性もあります。 それに比べて新築物件は初期費用こそ掛かるものの、修繕費などの突然の出費が発生する可能性が低いです。 また最新のきれいな部屋ということで人気も出やすいため入居率の高さと長期間の入居を望め、長く安定した収入を見込めます。 新築は中古物件に比べリスクが少ないため、起こりうるリスクさえ考えられれば失敗しにくく、初心者におすすめできる不動産投資だと思います。
2019/01/31
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アパート?マンション?同じ一棟でも条件次第で臨機応変に選択!?

アパート?マンション?同じ一棟でも条件次第で臨機応変に選択!?

同じ一棟ものでも、アパートに投資すべきか、マンションに投資すべきか迷われている方も少なくない思います。  今回のフィリックスコラムでは、アパートとマンションに投資した場合の違いについてご紹介していきます。このコラムの中では話を単純化し、一部例外も存在しますが、アパートは木造、マンションは鉄筋コンクリート造(RC造:Reinforced Concreteの略)として話を進めて行きます。 アパート投資とマンション投資の違いを解説 賃料(家賃収入) 新築の場合、同エリア内であれば、アパートとマンションでは賃料にほとんど差はありません。 ただし、階数が高いほど賃料が上がる傾向があり、2階建てのアパートと5階建てのマンションでは、5階建てのマンションの方が高い賃料になる場合があります。 利回り 一般的に、マンションよりアパートの方が利回りは高くなります。何故なら、木造の方がRC造よりも建築費が安く、投資額が抑えられるためです。 費用 費用は、固都税(固定資産税と都市税)、修繕費、保険料、入居者募集費用、管理料等になります。 このうち、固都税、保険料、修繕費は建築費に比例して少なくなります。そのためRC造のマンションよりも木造のアパートの方が費用は低く抑えられます。 大規模な修繕の際は、マンションの方が金額が大きくなる傾向にあります。エレベーターや屋上防水の修繕も大規模修繕の対象となるためです。 収益性とリスク 木造のアパートとRC造のマンションを比べると、収益性はアパートの方が高く、リスクはアパートの方が低いです。 そのため用途地域が第一種低層住居専用地域のようなエリアであれば、ほとんどの場合、アパート投資が選択されます。 一方で、第一種中高層住居専用地域では、マンション投資が好まれています。 耐震性 耐震性は、木造のアパートよりもRC造のマンションの方が高いです。東日本大震災では木造アパートは倒壊するなどの大きな被害を受けました。 このような地震に対して不安を抱く人たちは、RC造のマンションを好む傾向にあります。 陳腐化 陳腐化は建物の耐用年数が大きく関係し、マンションよりもアパートの方が激しいです。 耐用年数は、アパートの木造は22年なのに対し、マンションのRC造は47年です。つまりアパートの方がマンションよりも倍の速度で陳腐化が進んでいきます。 当然、家賃も新築当初はアパートとマンションの間に差はなくとも、陳腐化に伴う家賃の下落はアパートの方が断然早いでしょう。 高度利用できるエリアはマンション 都心部には、高度利用できるエリアが多いため、5~6階建てのマンションにすることで、家賃収入をたくさん得ることが可能です。 また、長期にわたって建物を利用できるため、長い期間、安定した家賃収入を得ることが可能です。 長期安定収入が不動産投資のメリットであるため、マンション投資は高度利用できるエリアで選択されます。     まとめ 以上、アパートとマンションの投資の違いを解説してきました。 重要な決め手は土地の法規制です。まずは自分の土地の用途地域を調べてみることから始めてみましょう。
2019/01/24
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どちらが儲かる?木造とRC(鉄筋コンクリート)

どちらが儲かる?木造とRC(鉄筋コンクリート)

 不動産投資をスタートする際に悩むことの一つとして「木造物件とRC物件のどちらを選択するか?」という事です。 どちらにも利点がありますが、あなたにとって、どちらがプラスなのでしょうか? 今回のフィリックスコラムではそれぞれの物件が持つメリットをご紹介させていただきます。 木造物件のメリット 木造物件のメリットとして主に下記の4点があげられます。 1.物件購入しやすい価格 木造物件の一番の魅力はRCに比べて手軽な購入価格により高利回りを期待することが出来ます。一般的にRCアパートの建設に必要な額は、1坪(約3.3㎡)あたり約60万円と言われていますが木造アパートは1坪あたりの工事費は約50万円です。 例えば一部屋あたり20㎡の1Kが全 15室あるアパートの建設(建物代のみ)を木造、RCでそれぞれ仮定すると RC物件:20(㎡)×15(室)÷3.3㎡×60(万円)=5,454(万円) 木造物件:20(㎡)×15(室)÷3.3㎡×50(万円)=4,545(万円) となります。これだけを見ても900万円の差が出てきます。 2.減価償却の法廷耐用年数 減価償却費を計算する上で大きく影響するのが法定耐用年数です。 その法定耐用年数は「RC物件は47年」「木造物件は22年」と決まっています。この年数が短いという事は1年あたりの償却費が高くなり、節税効果を期待できます。 3.固定資産税の安さ 木造物件は、固定資産税がRCに比べて安いのもメリットと言えます。 固定資産税は、毎年発表される地価公示価格を元にして決められた固定資産税評価額に、1.4%の税率を掛けた額が課税されます。 ちなみに固定資産税評価額は不動産価格の60〜70%、新築時の建設価格の50%程度と言われています。 木造物件は、経年劣化が早いとみなされ、納税額をおさえられます。 仮に同面積の物件を20年運用したとするとRCに比べて木造は、納税額は4分の1程度になります。 4.修繕費の安さ RCでは配管がコンクリートに埋まっているといった事に比べると、木造の方が修繕しやすいと言えます。更に木造は建築構造が単純なため、リフォームやメンテナンスもしやすいという傾向があります。 RC物件のメリット 続いてRC物件のメリットとして主に下記の4点が挙げられます。 1.耐久性や耐火性 RCは木造に比べて高価ではありますが、コンクリートと鉄筋を組み合わせて建設されているので耐久性、耐火性に優れていると言えます。 さらに機密性も高いので、エアコンで温度調整もしやすく、木造に比べて省エネ効果も期待できます。 2.耐震性や防音 RC構造は数10年〜100年間住み続けられる耐久性があると言われており、震災にも強い建築物です。ある震災の場合では、最も被害が少なかったという調査結果もあります。 また木造物件に比べ遮音性能に優れ、特に都会の場合は住みやすい物件と言えるのではないでしょうか。 3.資産価値が継続 首都圏では一般的に木造物件は防音性に問題があると言われ、敬遠されることもあります。 また、RC物件は賃料の下落が木造物件に比べて少ない傾向にあります。 4.経年による建物構造別賃料下落 木造物件の家賃は建設から10年で95%程度に下落するのに対し、RC物件は下落がありません。長期になればなるほど、その差は歴然となります。     まとめ さまざまな物件が出回る中で、どのタイプの物件を購入すればよいのか、頭を悩ます事も多いと思いますが、今回ご紹介させていただいた事を参考に、地域、ご自身のプランを考慮されて、検討されてみてはいかがでしょうか。
2019/01/17
  • 物件の選び方
アパート経営において最も重要な「物件の選び方」とは?

アパート経営において最も重要な「物件の選び方」とは?

アパート経営において成功するかどうかを最も左右するのが物件選び。これらを構成するのが  立地  建物  賃貸管理会社  と考えることが出来ます。 今回のフィリックスコラムでは、物件選びをつかさどる三つのポイントについてお話していきます。   立地の選び方 最初に入居者がアパートを探す際に条件にするのは、駅近かどうかという事ではないでしょうか? 人気エリアへのアクセスのしやすさ、通勤、通学の便を考慮することが重要なポイントとなります。   ・年齢層を意識する 当然、人口が増加もしくは、堅調傾向のエリアを意識する必要があります。 若者が多いエリアは賃貸住宅の需要も多く、家賃や入居率も安定すると言われており、長期間の安定経営が期待できます。 具体的なエリアは、学生や新社会人が集まる東京や大阪などの大都市や名古屋、福岡といった地方中核都市です。 投資用アパート購入の際には、年齢層を意識したエリア選定をお勧めします。   ・周囲の建物を意識する 周囲の建物をチェックしておくことも非常に大切です。 駅、スーパー、コンビニ等の生活環境。 日当たり、防犯、清潔さ、犯罪率などの要素は、印象に大きく左右し入居率にも影響します。 当然条件が多くなればなるほど家賃も高くしなければ行けませんし、妥協点を見つけるのはビギナーの方には非常に困難です。 そういった場合には周囲のアパートを調べてみることをお勧めします。 それらの物件の家賃、入居率等を調べて、条件や家賃設定をしていけばアパート経営が可能だという事が見えてきます。   建物の選び方 アパートは、建物の築年数、外観、間取り、内装、設備等、様々な要素で入居率に影響が出ます。 しかし、こだわりすぎても家賃を高く設定する必要が出てきます。 抑えるべきポイントを見ていきましょう。   ・デザイン性は重要 人間の視覚から得られる情報は8割とも言われるように、建物のデザイン性は重要な基準です。 モダンで美しいデザインのアパートでしたら、同エリアのアパートより多少家賃が高くても選択したくなるのは当然のことです。 たとえ新築アパートでなくてもリノベーションや修繕をすることで入居率がUPする事もよくある話です。   ・客観的に見た時に自分が魅力を感じる居住空間か 居住空間についてもいくつもの留意事項があります。 「標準装備はしっかり揃っているか」 「使い勝手の良い間取りや空間か」 「若者に受け入れられるデザインか」 等、言い出せばキリがなくなりますが、あなた自身が、エリア、デザイン、住みやすさ、家賃等を客観的に判断して「選択したい」と思えることが重要です。そうでないと他人に進めることは出来ませんよね?   賃貸管理会社の選び方 どうしても立地や建物自体に目が行きがちですが、実は賃貸管理会社選びも非常に重要なポイントです。 物件の仲介会社が賃貸管理業まで行うパターンは珍しくありません。 すなわち物件を選んだ時点で管理会社も決まってしまうという事を頭に入れながら物件探しをする必要があります。 最初に信頼できる賃貸管理会社を探し、そこから物件選びの相談をするのもアパート経営を続けていくには安心な方法だと言えます。 ・空室対策、入居者募集体制は万全か アパート経営の大きなリスクの一つが空室リスクです。管理会社の空室対策によってアパート経営の収益は大きく左右されます。 管理会社がどんな空室対策をしてくれているのかをしっかり確認しておきましょう。   ・賃貸管理の経験やシステムは万全か 入居者とのトラブル対応、火災への備え(保険等)、セキュリティ、設備の故障等の対応。管理会社は万全なシステムが用意されているでしょうか? 上記のことに対して不安なポイントがあればしっかり管理会社に確認してみましょう。 しっかり対応してくれる管理会社でしたら安心して任せることができます。     まとめ 大きな資金も動きますし、特にビギナーの方には不安が付きまとう不動産投資。 物件周囲の状況や賃貸管理会社の情報等をしっかり調べて、慎重な物件選びをしていきましょう。
2019/01/10
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