• HOME
  • コラム一覧(メリット・デメリット)
COLUMN

不動産投資コラム

個人と法人はどちらがお得!?不動産投資家における法人化のメリット・デメリットを解説(後編)

個人と法人はどちらがお得!?不動産投資家における法人化のメリット・デメリットを解説(後編)

3、その他の法人化するメリット 法人化=法人税ということからも、なかなか踏み切れない人も多いのではないでしょうか。 しかしながら、課税所得の額次第では、所得税よりも低くなる場合もあります。 特に課税所得が900万円を超えている場合、法人税率は所得税率よりも低くなります。  他にも損失が発生した場合の繰越控除(損金を翌期以降に繰り越して課税所得と相殺できる)の期間が、個人と法人とでは大きく異なります。 個人の場合が3年間なのに対して、法人の場合はその3倍でもある9年間となっています。   また、各種保険料の扱いも個人と法人で大きく異なります。 個人であれば、高額の保険料を負担していたとしても、所得控除の最大限度額は一定です。 これに対して法人で要件を満たしている場合、負担する保険料の全額が法人税の経費となる損金に算入することが可能です。   4、法人化するデメリット 不動産投資家が法人化するのには、決してメリットだけではありません。当然デメリットもありますので、しっかりと確認しておく必要があります。 4-1 法人住民税 法人化すれば、新たに「法人住民税」が課されるようになります。 これは、所得に関係なく法人が存在するだけで課される税金です。 また法人化すれば税務署のチェックも厳しくなります。法人申告と個人の確定申告の両方が必要となり、手続きも煩雑になってしまいます。 4-2 売却に必要な経費 もちろん、不動産投資家が不動産を第三者に売却することもあるでしょう。 その場合、「個人から法人へ売却」そして「法人から第三者へ売却」という流れになります。 不動産の売買には、登録免許税、不動産取得税などの事務手数料が発生します。 これらの費用負担も念頭に置く必要があります。 4-3 消費税の納税義務 もしも「消費税の納税義務のある事業者」に該当している場合、物件を個人から法人へと売却する際に、建物の消費税を納める義務が課されています。 少し複雑な話かもしれませんが、法人化の際は、個人が消費税上の「納税義務のある事業者」であるかを確認しておく必要があります。     まとめ 不動産投資家が法人化することには、多くのメリットを得ることができます。 特にアパート経営で高所得を得ている人の場合、法人化することをおすすめします。 とは言っても、法人化することによって新たな税金が課さられるだけでなく、手続きなども煩雑化します。 どちらが得なのかを慎重に判断するとともに、税理士などの専門家にも相談したうえで決定しましょう。
2019/02/15
  • メリット・デメリット
個人と法人はどちらがお得!?不動産投資家における法人化のメリット・デメリットを解説(前編)

個人と法人はどちらがお得!?不動産投資家における法人化のメリット・デメリットを解説(前編)

個人や法人に関係なく、アパート経営を行うと不動産所得が発生します。 それに伴い、確定申告で所得税を納付する義務が生じます。この所得税を最小限に抑えるための対策として法人化が挙げられます。 そこで今回は、法人化のメリット・デメリットを解説します。   1、法人化によって所得税は抑えられる 不動産投資家が会社を設立し法人化することのメリットのひとつとして、アパート経営で得た利益を分散させられることが挙げられます。 具体的には以下のような方法が考えられます。  まず、会社を設立して自分の家族を役員にします。 そしてアパート経営で得た所得を家族に給与として分散させるのです。 例えば、1,000万円の利益が出た場合、給与所得控除は220万円です。 差引で780万円が給与所得となり、それに対しての所得税が課せられます。   これに対して、妻を役員にしたとします。給与は自分と妻とで500万円ずつに分散した場合、それぞれ154万円が給与所得控除です。 差引で346万円が給与所得で、夫婦の合計は692万円となります。 差額は98万円であり、その分、所得税の節税にも繋げられます。   2、小規模企業共済 非常に有用な共済制度として、「小規模企業共済」が存在します。 これは一般的な会社員は加入できず、従業員20名以下の個人事業主、または会社役員限定となっています。 毎月の掛け金を全額所得控除することが可能で、最終的には退職金として受け取れます。 法人化して役員になることで受け取れるようになるため、おすすめです。
2019/02/14
  • メリット・デメリット
新築物件投資のメリット&注意点(後編)

新築物件投資のメリット&注意点(後編)

5.節税効果が期待できる 新築物件は中古に対して建物価値が高く評価でき、減価償却費の面で大きく差が出てきます。  減価償却費は、購入当初の資産価値と配分する年数(法定耐用年数)から算出されますが、資産価値は、新築では建築費、中古では建物の売買価格となります。 法定耐用年数は法律で決められており、木造アパートの場合は22年となっています。  仮に築10年の中古アパートを購入すると12年間(22年-10年)しか減価償却できず、が出来ない上に資産価値も低く評価されるので、新築とは大きな差が出ます。  つまり中古の場合は、収入から減価償却費を差し引いた利益が、新築アパートよりも多く計上されるので、課税対象額が上がってしまう事になります。   まとめ 新築物件への投資は金額面や、スタートまでのステップの多さで躊躇してしまう方もいるでしょう。  しかし、中古物件ではなかなか条件にあうものに出会うことが難しいのも現実です。  また土地探しから始めることに対しての不安もあるかとは思いますが、最近では土地探しからサポートしてくれる事業者も出てきています。  パートナーとなる業者を見つけて、初めてアパート経営にチャレンジする方は、新築という選択肢も考えてはよいのではないでしょうか。
2019/01/31
  • メリット・デメリット
新築物件投資のメリット&注意点(中編)

新築物件投資のメリット&注意点(中編)

2.高い家賃を設定しやすい 「新築」というだけで入居者からすれば付加価値となります。  ですから中古物件よりも割高な家賃設定が可能となります。 当然、空室対策もその分苦労しないと言えます。  時間経過と共に家賃が下がる可能性はありますがその下落幅をどれだけ小さく出来るかが重要です。 こまめに維持・管理を続けることで家賃の下落幅は変わります。新築のメリットを生かして物件の価値を保つことを心がけましょう。   3.維持管理コストの安さ 新築物件において当初は、修繕費などのコストはゼロと言えます。  逆に中古物件は既に入居者がいることもありますので、事前に部屋を確認出来ないケースがあります。 こういった不明な要素がある物件をつかんでしまった後に思わぬ修繕費がかかることがあります。  当然新築物件でも、将来的に老朽化を放置すると後々修繕費が膨れ上がりますし、空室にもつながります。  やはりこまめなメンテナンスの意識は重要です。   4.ローンの組みやすさ 不動産投資においては、金融機関から借り入れをすることがほとんどでしょう。 この不動産投資ローンを組む際には不動産が担保となるわけですが、ここで新築と中古の差が出てきます。  新築物件は建物を含め担保価値が高く評価され、中古に比べて融資額や金利についても有利な条件になることが多いのです。  いずれにせよ、不動産投資ローンは変動型の借入金利となることが一般的ですので金利変動も考えた上で、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
2019/01/31
  • メリット・デメリット
新築物件投資のメリット&注意点(前編)

新築物件投資のメリット&注意点(前編)

これからアパート経営を始めたいという方は、家賃収入が最初からあり価格も比較的安い中古物件の購入を考えがちですが、意外と市場には中古の優良物件は残っていないものです。  逆に新築物件でしたら上記のような心配はありませんし、様々なメリットもあります。 今回のフィリックスコラムでは、新築物件投資についてのメリットや注意点についてお話しします。   1.自由度が高く理想の物件を実現可能 新築物件で立地や設備等、入居者のニーズや、その時のトレンドに合わせた自由な設計ができることが中古物件との大きな違いとなります。  また、新築の場合、建物の品質が安定していますし、最新の建築基準法による審査基準のもとで建築されているので耐震性や耐火性においても安心と言えます。
2019/01/31
  • メリット・デメリット
アパート経営における法人化するメリットとは?

アパート経営における法人化するメリットとは?

 アパート経営をしているオーナーと言えばどういった方を想像しますか? 個人や地主夫婦で入居者への対応をしている方、いわゆる「大家さん」を思い浮かべた事でしょう。  この家賃収入がある水準を超えると、法人事業としてアパート経営をした方が様々なメリットに恵まれます。   今回のフィリックスコラムでは、アパート経営を行うに当たって法人化するメリットをご紹介します。 「年収2,000万円」が法人化への目安 個人でアパート経営を行う個人事業主から、会社として事業を行う法人へ移行する目安は、年収が2,000万円以上あることです。 この「年収」とは、家賃収入だけでなく、山林所得や事業所得などの所得税も合わせた金額です。 個人事業主には所得税と個人事業税が課せられます。一方で、会社の収益に対して課税されるのは法人税です。 これら税金は課税額が異なるため比較することは容易ではありませんが、2,000万円以上の利益が見込める場合は、 法人化をした方が納税面でメリットがあると言われています。 法人税は減税されつつある 個人事業主に対する主な税金は所得税です。所得税には所得が応じて税額が高くなる「累進課税」が採用されています。 目安として課税所得が1,800万円を超えた場合、所得税の税率は最高の40%が適用され、住民税と合わせて収益の半分を税金として納める必要さえあります。 法人税も、企業の収益に対して数十パーセントの税率が課せられ、 「法人化」したからといって大幅な税金削減が見込めるわけではありません。 ただし、景気浮揚策の一環として法人税は削減傾向にあり、基本の税率も25.5%から23.4%に減税されたものの、 諸外国と比べると高水準です。 日本で展開する外国企業などから、法人税の更なる減税要求が高まっています。 法人化は相続においても有利 現在の所有者が亡くなったとき、物件の所有権は子や配偶者に「相続」されます。 個人で不動産を所有している場合、不動産の相続税評価額に応じた相続税が課税されます。 一方、不動産を「会社」で所有している場合、その会社の株式を上手に移転することによって事業とし、 法人相続税の課税対象外とすることが可能です。 銀行融資が受けやすい 不動産の所有者が会社名義である場合、返済能力の有無の判断が有利に働く場合が多いです。 そのため、一般的には銀行融資が受けやすくなると言われています。 特に近年は、年数の経過した所有物件に改修工事を行い、 賃貸アパートの価値を再構築する「リノベーション物件」がとても流行しています。 リノベーション資金を借入する際の金利も、個人事業主よりも低金利が期待できます。   法人化=株式会社ではない! この「法人化」というのは、株式会社になるという事と同義ではありません。 今注目を集めているのが、「一般社団法人による不動産所有」です。 一般社団法人は、「非営利」のNPO法人とは異なり収益が発生し、株式会社に近いものです。 詳細は割愛しますが、一般社団法人を活用すると、株式会社と比べて、不動産所有に更なるメリットがあると言われています。 留意点は、これらは法整備の遅れによるものであるため、20年、30年後にも同様の方法が使える保証が無いということです。 客観的に判断できる専門家に相談し、実際に利用するか検討しましょう。     まとめ 税金面に留まらず、様々なメリットがある法人化。安定して高収入を得られている場合は、積極的に検討しましょう。 また、一般社団法人も選択肢の一つになります。地主オーナーの中には、社団法人化にあたり、 「一般社団法人が狙い目」と法人化を考えている人もいます。 ただし、不透明な部分が多いのも事実で、必ずしも狙い目というわけではありません。 結論としては、専門家のアドバイスを参考に、多角的に分析をして賃貸アパート経営にメリットのある法人化を選択することが大切です。
2019/01/28
  • メリット・デメリット
「一括借り上げ」「サブリース」の短所・長所とは?

「一括借り上げ」「サブリース」の短所・長所とは?

「サブリース」とは、オーナーが所有している物件をサブリース会社が丸ごと借りて、それを入居者にまた貸しすることです。 この丸ごと借りることを「一括借り上げ」といいます。   サブリース会社は、契約後は空室率に関係なく、一定金額の賃料をオーナーに支払います。 不動産投資において、空室や家賃滞納は最大の大リスクですので、一括借り上げ、サブリースは夢のような話にも聞こえますが果たしてどうなのでしょうか? 今回はのフィリックスコラムでは一括借り上げ、サブリースについてお話しします。 「一括借り上げ」「サブリース」の長所 a. 一定の賃料を見込むことが出来る アパート経営の最大のリスクは「空室」です。「空室」がでれば「賃料」という収益を得ることができません。そのような最悪の状況を避ける方法がサブリースです。 サブリースは入居状況に関わらず、安定して一定金額の賃料を得られるのでオーナーにとっての空室リスクは抑えられるという事になります。 b. オーナー自身の負担を軽減することが可能 サブリースでは貸物件の管理はサブリース会社が行う事になります。 具体的には。 ・ 家賃の集金、管理 ・ 空室対応 ・ 入居希望者対応 ・ クレーム対応 ・ 修繕、リフォーム 等です。 これらの業務を代行してもらえれば「サラリーマンをしながら」「遠方の物件」「複数の物件」等、検討をされている方にはメリットとなるでしょう。 「一括借り上げ」「サブリース」の短所 a. 保証賃料は割安 サブリースでは、空室に関係なく一定金額の賃料を得られると上記でお話ししましたが、 では、その一定金額とはどのくらいなのでしょう? 一般的には「設定賃料の80%から90%くらい」が目安です。 収益率では当然、通常の賃貸よりは低くなります。 b. 更新で保証賃料が変更される可能性 「長期一括借り上げ」といっても、この期間、保証賃料が変更されないわけではありません。 更新の度に、保証賃料が引き下げられる可能性もあります。 例えば2年ごとの更新で1戸当たり月額3000円の賃料減額があり、 これが続くと20年間の10回の更新で、月額3万円が減額されます。20年後の保証賃料は、最初の契約時よりも年間で1戸につき36万円、10戸あれば360万円も少なくなるのです。 契約内容次第ではありえない話ではないことを覚えておきましょう。 c. サブリース解約料がネックになることも サブリースは一般的には20年~30年超の長期契約が多いです。 この場合、契約期間中に物件を売却したくなった場合、解約料がネックになることがあります。 この違約金は賃料6か月分程度と言われていますので、大きな負担になります。 サブリース物件の契約期間中の売却は通常賃貸よりもハードルが上がることを理解しておきましょう。     まとめ 今回は一括借り上げ、サブリースについてお話しました。 サブリースは安定収入という面では安心感がありますが、その分利回りが低くもなります。 アパート経営の基本は、オーナーと管理会社が連携して満室経営を目指すととだと思いますので、サブリースを利用するかどうかは、上記の事を踏まえた上で総合的に判断されるのが良いでしょう。 
2019/01/15
  • メリット・デメリット
新築アパート投資のメリット!中古から新築の時代へ

新築アパート投資のメリット!中古から新築の時代へ

近年は、中古アパートの価格上昇が続いている状態ですが、金融緩和により、不動産投資へのハードルが下がり、 中古アパートを購入したいと思う人が増加しているのも1つの理由です。 その一方で新築アパートの建築を検討している方も増えていることも事実です。 今回のフィリックスコラムは、不動産投資において【中古アパート】【新築アパート】それぞれの特徴を踏まえながら、 なおかつ、新築アパート投資の中でも、土地探しからスタートする利点についてお話します。   中古アパートについて 中古アパートは入居者が入っている状態で、賃料収入の実績もあるので、ビギナーの方には安心感があるように思えるかもしれません。 また価格上昇は続いてはいますが、新築のそれよりも緩やかな傾向にあり、価格交渉についての余地もあるので、メリットを感じてしまうのも無理もありません。 しかし、確実に新築アパートと中古アパートの価格差は小さくなりつつあります。 また、賃料や販売価格にとらわれがちですが、修繕費についても検討しなければなりません。 購入検討中の物件が中古アパートの場合は、設備の劣化具合、それに伴い修繕にどの程度の費用が掛かってくるのか等を考えなければなりません。   新築建売アパートについて 中古・新築の利回りの差が小さくなってきており、修繕費のことも考える必要があるならば、新築アパートの方の利点も感じ始めると思います。 もちろん、新築アパートでも、建売の場合は注意点があります。 近年販売されている新築アパートは1部屋当たり20平方メートルを下回る部屋もあるようです。 それは部屋数を増やし利回りを高くしたいからです。 もちろん部屋の広さが半分だから賃料が半分になるわけでは無いので、そうやって利回りを高く見せているのです。   土地から探す新築アパート投資の利点 上記のような事を踏まえ、土地から探す新築アパートを建築することを考えると次のようなメリットが挙げられます。   1. 希望通りの広さで建築できる 入居者は同じ賃料ならば、当然広い部屋を希望するのは言うまでもないと思います。 新築アパートでは当然ながら自分の希望に沿った部屋の大きさで建てることができます。   2. 自己資金比率が少なくてすむ 中古アパートの場合は購入額が比較的安い反面、ローンの審査が厳しくなるため自己資金の割合が高くなる傾向がありますが、 新築の場合は銀行の評価額も高いためローンが組みやすく自己資金が少なくて済むメリットがあります。   3. エリア選択の幅がある エリアも条件も希望通りの中古・新築建売アパートを探すことは非常に困難です。 しかし、土地から探せば、エリア選択の幅も増えますし、条件に沿った建物を建築することが可能になります。     まとめ 近年では中古アパートの価格上昇が続いているため、希望通りの物件を見つけるのは困難です。 そのような状況ですから、間取、価格、エリアを妥協してしまうよりも、土地から探すアパート建築をフィリックスではオススメしています。 不動産投資は長い期間をかけて行う投資ですので、末永く自分が納得できる物件購入が大事ですね。
2019/01/09
  • メリット・デメリット