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不動産投資コラム

サブリースによるアパート経営は安全!?トラブル回避のための注意点を解説(後編)

サブリースによるアパート経営は安全!?トラブル回避のための注意点を解説(後編)

2、サブリースを利用して大損する可能性も!? サブリースはオーナー・業者ともに大きなメリットが挙げられます。 その一方でサブリース制度を利用した賃貸アパートの結果、状況が著しく悪化した賃貸オーナーの声が特集されていました。 このように、サブリース制度は社会問題となりつつあります。 とは言っても、サブリースも仕組み自体に欠陥があるわけではありません。 その原因の多くが、一部の不動産業者や建築会社の誇張表現と言われています。 「絶対に儲けられる」などの言葉を信じて、アパート経営に適さない土地に賃貸物件を建てた結果です。  サブリースで気を付けるべき点は、入居率や賃料収入の低下における影響は、不動産会社のみが受けるのではありません。 例えば、契約上で「経済状況の変動等があった場合、家賃の増減を請求できる」としている場合もあります。  つまり、入居率が悪くなり賃料収入が減少すると、設定賃料が下げられる可能性もあるのです。 結果的にオーナーの収益は悪化してしまい、「賃料の安定」が狂い始めます。 損をしないためにも、事前にその内容をしっかりと確認しておきましょう。   3、まとめ サブリース制度は確かに空室の心配をしなくても済むという点では魅力的に感じますが、場合によっては悪用される可能性もあるため、100%安全とは言い切れません。 サブリースで失敗しないためには、信頼性の高い業者を見つけることに尽きます。   特に人口が減少傾向にある昨今において、サブリースのリスクはこれまで以上に客観視する必要があります。 それらをしっかりと伝えてくれ、さらには一緒に対策を考えてくれる業者と二人三脚で歩んでいくためにも、分別をしっかりとしてくださいね。
2019/02/08
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サブリースによるアパート経営は安全!?トラブル回避のための注意点を解説(前編)

サブリースによるアパート経営は安全!?トラブル回避のための注意点を解説(前編)

賃貸経営にはいくつかの方法があります。 完全に自分で経営する人や管理業務だけを外部委託するなど、考え方次第で異なります。 その中でも20年ほど前から広く導入されているサブリースは、資金を出しても経営は外部委託します。  そのため、不動産運用初心者でも挑戦しやすい側面を持っています。 しかしながら、サブリースは安易に手を出してしまうとケガをする恐れもあります。具体的にはどういうことなのか、その特徴を理解しながら確認していきましょう。   1、サブリースのメリット 「サブリース=大損する」といったイメージを持っている人も少なくないでしょう。 確かに間違った方法で行えば、大ケガする可能性も秘めています。 とは言っても、いくつかのメリットも挙げることができます。そこで、オーナー側と業者側のそれぞれの立場に立って、サブリースを利用するメリットを考えてみましょう。   1-1 賃貸オーナー側のメリット 通常の賃貸物件では、常に部屋が満室状態となる保証はありません。空き部屋があることによって、その分の賃料が得られず、賃貸経営の収益は安定しません。 一方でサブリースの場合だと、「賃料の安定」を簡単に行うことができます。  仮に一棟借上げであれば、全戸分の賃料はすべて不動産が負担してくれます。 それは空き部屋の有無に関係ありません。 そのため、オーナーが得られる賃料収入は常に一定であることからも、「賃料の安定」が約束されているのです。  賃貸経営における収益が安定しているということは、新築時の借入金が残っていても問題がありません。 逆に借入金の返済額が毎月の家賃収入を上回ってしまうと事業として成り立たないですよね。 サブリースは事業計画において大きな役割を担っています。   1-2 不動産業者側のメリット 空き部屋に対しても常に賃料を支払い続けなければいけないという意味では、業者側にとって大きなデメリットとなってしまいますが、サブリースの形態は以下のようになっているため、不動産業者にとっても魅力的な経営モデルと言うことができます。  賃貸マンションオーナーの収入=家賃収入-サブリース手数料(10%前後) このように不動産会社は、管理料としての10%を安定して確保することができます。 通常の賃貸物件であれば価格の3%を手数料として受け取っていますが、サブリース物件の場合はこれを大きく上回るマージンを得ることが可能となっています。
2019/02/07
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2020年から民法改正分が施行!連帯保証人に限度額が義務化(後編)

2020年から民法改正分が施行!連帯保証人に限度額が義務化(後編)

限度額を設けることで保証会社の利用が増える!? とは言っても、これまでの連帯保証契約では、それを受ける側が大きな責任を感じるケースと言うのは稀であり、「大きな経済的負担が発生するかもしれない」といった不安を感じることなく承諾する人がほとんどでした。  しかしながら、民法改正後は連帯保証を求める際に、一定の上限額が記載されるようになります。 こうなれば、一気に引き受ける側は負担を意識せざるを得なくなってしまうため、身内であっても連帯保証を断る可能性が高くなると考えられています。  そこで白羽の矢が立っているのが、保証会社の存在です。 しかしながら、月額家賃の30~100%の保証料を入居者が負担することとなり、物件によっては敷金や礼金といった初期費用を見直すなどの調整が必要になってくるかもしれません。   保証会社と連帯保証の併用 これまでも二分化として考えられてきた「連帯保証人」と「保証会社」ですが、それぞれにできることに違いがあります。 お互いがメリット・デメリットを補い合うためにも、民法改正後は、2つを併用することが理想的と言えるでしょう。   例えば、連帯保証人は個人です。そのため、経済的も不安定であり、家賃滞納分を負担できないことも考えられます。 その一方で保証会社を利用することで、連帯保証人のようなリスクは軽減することが可能です。 また保証会社は、督促や立ち退き業務を行うことができます。 他にも、保証会社は騒音やゴミ出しといった住民トラブルに対しては関知していません。 連帯保証人であれば、多くの場合が親族ということもあり、オーナーに代わって対応することが可能です。   まとめ 今回の民法改正を厄介なものと捉えている人も少なくないでしょう。確かにこれまでのセオリーが通じなくなってしまうかもしれません。 しかしながら、見方を変えることによってチャンスと思えるのではないでしょうか。 どちらにしても、新時代に合った賃貸仮契約の工夫が求められることは言うまでもありません。
2019/02/04
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2020年から民法改正分が施行!連帯保証人に限度額が義務化(前編)

2020年から民法改正分が施行!連帯保証人に限度額が義務化(前編)

長らく中身を変えることのなかった民法が改正され、2020年4月1日に施行されることが決定しました。 この民法改正には、不動産賃貸分野にも大きな影響を与えるとして危惧している人も多いのではないでしょうか。  特に債権に関する条文の改正は、賃貸仮契約に盛り込まれることが多い連帯保証に関わってきます。 そこで今回は、賃貸物件のオーナーなどが知っておくべき点に絞って、民法改正に伴う不動産賃貸への影響を解説していきます。   連帯保証人に極度額設定義務化 2015年3月31日に閣議決定された「民法の一部改正に関する法案」の一部でもあった債権に関わる民法の改正案が、2017年4月14日に衆議院で可決されました。 今後は東京オリンピックの開催が予定されている2020年4月1日に施行されることが決定しています。  1896年に制定された現在の民法は、長期にわたって抜本的な改正が行われてきませんでした。 しかしながら、現代のビジネスには合わない時代遅れの面が強調されるようになり、今回のような改正する作業が進められています。  そして、この民法改正によって、不動産投資においては、これまではっきりとした決まりのなかった連帯保証の責任範囲に関して、極度額設定義務化をすることによって大きな影響を及ぼすとして注目されています。   賃貸仮契約における連帯保証の役割 賃貸仮契約を結ぶほとんどの場合、オーナー側は連帯保証人を立てるように要求します。 これは通常の保証と比較しても、利便性の高いものということができます。 例えば家賃滞納の場合、保証人であればオーナーからの請求に対して「貸借人に請求してください」と求めることが可能です。 一方で、連帯保証人にはその権利がありません。 これは、仮に貸借人に返済能力があっても同じことが言えます。  このように連帯保証人は非常に責任が重いたことからも、一定以上の経済能力が求められます。 そのため、ほとんどの場合は父母兄弟などの親族を立てることとなり、家賃滞納などがあった場合でも代位弁済できる能力がある人に限定されます。
2019/02/01
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アパートローンと住宅ローンの併用は可能!?アパートローン利用の注意点を解説(後編)

アパートローンと住宅ローンの併用は可能!?アパートローン利用の注意点を解説(後編)

土地の購入資金は関係ない!? 逆に土地の購入資金からローンを貸し出す金融機関は少ないのが現状です。 例えば、郊外の土地にアパートを建てたとしても、賃料が低く収益性が高いとは言えません。 そのため土地の購入代金から借入を行ってしまうと、採算が合わなくなってしまうのです。   アパートローンの特徴 一般的に、アパートローンは借りやすいと言われています。 しかしながら、金利が住宅ローンと比較して高いのが基本です。 ただし、本人の資産状況によって金利は上下します。仮に大地主の人であれば、住宅ローン並みの金利で借りることが可能です。 また、アパートローンの借入期間は建物の耐用年数を限度としているため、短めに設定されます。   アパートローン利用の注意点 アパートローンの場合、住宅ローンよりも金利が高かったり、借入期間が短かったりします。 そのため、安易にアパートローン利用を考えるのは得策ではありません。 とは言っても、これらのデメリットをしっかりと理解していれば大きく不安に感じることも少なくなるでしょう。     まとめ 住宅ローンを返済中でも、アパートローンを借りることは可能です。 ただし、住宅ローンとは異なり、アパートローンは金利や借入期間においてデメリットも多く挙げられます。 そのため、管理費用や税金によるマイナスの要素も含めた総合的な事業計画が必要です。 リスクを考えた上で、ご利用は計画的に行いましょう。
2019/02/01
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アパートローンと住宅ローンの併用は可能!?アパートローン利用の注意点を解説(中編)

アパートローンと住宅ローンの併用は可能!?アパートローン利用の注意点を解説(中編)

アパートローン アパートローンは、不動産投資などのために物件を購入する際に金融機関から受ける融資のことを指しています。 住宅ローンとは異なり、銀行はアパートの収益性を考慮しています。 簡単に言ってしまえば、一等地に土地を持っている人がアパートローンを受けたいと願えば、本人の返済能力に関係なく貸し出しを行います。   本人の資産状況も考慮される アパートローンと住宅ローンでは、銀行側が貸し出しを行う基準が異なります。 そのため実際には別物と考えられており、2つのローンを併用することは問題視されていません。 ただし、アパートローンでも本人の資産状況を確認しないわけではありません。 特に住宅ローンが多く残っており、現預金もほとんど持っていない人の場合は借りにくくなります。   アパートローンの融資対象は建物が基本 どういった人がアパートローンを受けやすいの?と疑問に感じている人も多いでしょう。 しかしながら、実際には銀行によって融資の対象は異なります。 基本的には、すでに土地を所有している人に対して、建物投資のみにローンを貸し出す傾向にあります。
2019/02/01
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アパートローンと住宅ローンの併用は可能!?アパートローン利用の注意点を解説(前編)

アパートローンと住宅ローンの併用は可能!?アパートローン利用の注意点を解説(前編)

近年、サラリーマンでもアパート投資をする人が増えてきました。そんな中で、金融機関からアパートローンの利用を考えている人も多いのではないでしょうか。 しかしながら、それと並行して住宅ローンを借りている人も少なくありません。 そもそもアパートローンと住宅ローンの併用は可能なのでしょうか。 さらに一般的に借りやすいと言われているアパートローンですが、注意点も挙げられます。そこで今回は、これらのポイントを重点的に解説していきます。   アパートローンと住宅ローンの併用は可能 結論から申し上げると、アパートローンと住宅ローンの併用は可能です。 一般利用者からすれば少し不安に感じることなのですが、銀行側にとって2つのローンは、返済原資がそれぞれ別物として考えられています。   住宅ローン 住宅ローンは、住宅の購入などの際に必要な費用の貸付けを受けることを目的としています。 銀行は住宅の価値がどれだけあるのかではなく、本人に返済能力があるかどうかだけを見ています。 もっと言ってしまえば、本人よりも勤め先を信用しています。そのための会社での評価は低くても、企業的価値が高ければ、住宅ローンの貸し出しを行うわけです。
2019/02/01
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アパート経営者視点から考える!駅近物件における最大の魅力とは?(後編)

アパート経営者視点から考える!駅近物件における最大の魅力とは?(後編)

駅近物件は中長期戦略が見込める 駅近物件というのは、単純に駅から近いだけではありません。立地環境の面でも、さまざまなメリットが挙げられます。例えば入居者から立場から考えてみましょう。  ・通勤 ・通学が便利  ・友人を呼びやすい  ・もしもの時でもタクシー代がかからない  ・自家用車が不要  ・お店が揃って利便性が高い 少し考えただけでも、これだけのメリットがあります。さらにこれらは若い世代からお年寄りまで、幅広い年齢層から支持されるものばかりです。 そのため、家賃を高く設定しても問題がなく、空室が発生してもすぐに次の入居者が決まりやすくなります。   これらは経営面から考えても、非常に魅力的です。 まず大抵の場合、古くなったアパートは敬遠されがちです。 しかしながら駅近物件という希少性が価値を高めているため、大きな問題にはなりません。 さらに人気物件であれば、建替えや修繕などの融資交渉もスムーズです。  次に、アパート経営を終わらそうと考えた時でも、駅近というのは大きな武器になり得ます。 商業施設、公的施設、医療機関、事務所など、さまざまな土地活用が挙げられるため、中長期戦略の面から考えても有利な立場に居続けることが可能です。   まとめ アパート経営における最大の脅威となるのは「ライバル」の存在ですが、駅近物件であればその不安を解消することができます。 また駅近というだけで価値があるため、空室リスクのことを考えずに済む可能性が高くなります。   これらのことからも、駅近物件は入居者だけでなく、オーナーにとってもメリットが大きい物件です。 購入価格は高くなってしまいますが、中長期的に考えれば、非常に魅力ある投資先と言えるのではないでしょうか。
2019/02/01
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