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本当に大丈夫??重説と契約書に多い間違い

本当に大丈夫??重説と契約書に多い間違い

アパートの賃貸借契約に、「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」は欠かせません。 またこの2つは実務上では全く意味の異なるものです。  当然、間違いは許されませんが、残念ながら現場では間違いが多発しています。  今回のフィリックスコラムでは、重要事項説明書と賃貸借契約書の間違いの現状と対策について考えます。 重説と契約書の重要項目 重要事項説明は、不動産関連の専門知識が少ない一般消費者が、しっかりとした説明を受けるための制度のことを言います。 宅地建物取引士という国家資格者が法的に定められた事項を説明し、説明の証に重要事項説明書に署名・捺印を行います。 説明を受けた入居者が入居を決めれば契約が成立し、賃貸借契約書に署名・捺印を行います。 重要事項説明書と賃貸借契約書は、大事な項目しか記載されません。 これらは一般的に、雛形やシステムに従って作成されることが多いため、契約者を特定する氏名・住所と、物件ごとの「差替部分」を重点的に確かめれば、概ね安心できます。 誤字・脱字もあってはなりませんが、それよりも内容の間違いは、要らぬ誤解とトラブルを招きます。 重要事項説明書で特に注意を要する項目は、「建物の設備」「賃料以外に必要な金銭」「敷金等の精算に関する事項」とその他です。 例として、前の入居者が残した冷蔵庫を「設備」扱いにしてしまった場合、故障時は大家に修理義務が生じます。 また、賃料以外の敷金・管理費・更新料などの金額が、実際よりも少ない金額で記載されていた場合、後々契約を盾にされると弱い立場に晒される場合もあります。 特に、退去時の原状回復費用と敷金の精算はトラブルになりやすく、特約を設けている場合は入念な校正を心掛けましょう。 契約書で特に注意を要する項目は、「賃料などの額と支払い方法」「契約期間と更新の定め」「原状回復の範囲と内容」「特約事項」「禁止事項」です。 また、ペット不可物件であるのにも関わらず、禁止事項から「ペット飼育」が省かれたというケースも実際に存在します。 そのため、重要事項と同様、特約事項の内容・原状回復の範囲と内容については、特に慎重な校正が肝要です。 必ず「事前」に重説と契約書を確認しよう 不動産業者は「間違いのない重要事項説明書と契約書」を作成する義務があります。 しかし、この間違いが少なくないため、重要事項説明と契約の前に書類一式を取り寄せて、上記の項目を中心に確かめましょう。 もし間違いを見つけた場合は、修正を依頼します。修正箇所がいくつもあれば、修正版も再度校正したほうが無難です。 また、あまりにミスが多い不動産会社については、会社として書類の見直し方法やチェック体制などに問題がある場合もあります。 万が一契約後に間違いが発覚したら? 大家さんの手元に届いた「入居者が既に署名・捺印した重説と契約書」をみて間違いに気付くことがあります。 当然ですが、入居者が署名・捺印しているものを勝手に修正はできません。 直ちに不動産会社に連絡をして、送り返す書類一式を修正後に、入居者にお詫びと説明に伺う段取りを決めます。 修正箇所が多い場合には作り直すこともありますが、一般的には間違った箇所の文字を二本線で消し、その上部に正しい文字を書き加えます。 修正テープや修正液で訂正してはいけません。 また訂正箇所には、契約当事者(大家さんと入居者)が「署名・押印欄で使ったのと同じ印鑑」を押します。 媒介した不動産会社は(自身のミスであっても)契約当事者ではないため、訂正印は押しません。訂正印は、契約当事者の双方がその訂正を認めた証です。 不動産の賃貸借契約は、入居から退去まですべて重要事項説明書と契約書に基づきます。 間違いのない書類作成が義務ですが、人間のやることですからミスは必ず起こります。 一つの小さなミスが、後々の大きな損失に繋がることもあります。 入居申し込みに浮かれることなく、慎重な確認をもって正しい重要事項説明書と契約書を仕上げることが、先々のトラブルを予防します。 上述した項目を中心に、契約前の校正を怠らず間違い予防に努めましましょう。
2019/01/29
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リビング中心の家づくりを考える

リビング中心の家づくりを考える

近年、家での多くの時間をリビングで過ごす「リビング族」と言われる層が増えてきています。一時期は、家でのプライベートを重視する生活スタイルが増えていましたが、最近は家族とのコミュニケーションの時間を重視する人が増えているのです。 家族との時間を重視する人にとっては、家の中でリビングは家族と多くの時間を過ごす部屋であるため、もっとも充実させたい重要な空間です。プライベート空間である子供部屋を縮小してでもリビングを充実させたいという人が増えている今、住居の選び方や間取りへの考え方も変わりつつあります。 今回のフィリックスコラムでは、最近のリビングの在り方についてみていきたいと思います。 再び団らんの場となるリビング かつてのリビングは、家族が集まり同じテレビを観るなど、家族が同じことをする部屋でした。 しかし人々のライフスタイルが変化し、また娯楽が多様化していったことで、リビングに家族が集まる機会はだんだんと少なくなっていきました。 ところが近年、特に東日本大震災以降は家族同士の絆を大切にしたいという考えから、家族同士の時間を重視する人が増えてきました。 そのため、リビングに集まり家族と過ごす時間を増やそうという家庭が再び増えています。 ただし以前とは違い、家族全員が同じことをするのではなく、リビングという同じ空間でそれぞれのやりたいことや、 やるべきことをするという生活スタイルが広まりつつあります。 子供部屋の役割の変化 リビングでの過ごし方が変わるのとともに、子供部屋の在り方も変化しました。 どのように子供を育てたいか、どんな子供に育ってほしいか、により子供部屋に必要とされる機能は異なります。 子供部屋は、勉強をする場所、寝る場所というのが主な役割ですが、何より大切なのは子供の自立を助ける場所となることです。 プライベートとそれ以外のバランスをとるための空間は大事ですが、その比率は時代とともに変化します。 例えば、昔は友人と電話をしたりメールをするとき、子供部屋に行く人が多かったのではないでしょうか。 しかし家族との過ごし方の変化とともに、リビングでそのようなプライベートなことを行う子供が増えています。 メールや、最近よく使われるLINEなどは、言葉選びや、メッセージを送る時間やタイミングなど気を付ける箇所がいくつかあります。 親がそのような子供の行動を見守り、アドバイスを送ることで、コミュニケーション能力などを育てることは、とても大切なことではないでしょうか。 広まるリビング中心の家づくり リビングと子供部屋の役割の変化とともに、リビングを重要視する家づくりが増えています。 例えば子供部屋は勉強と寝るだけの空間、夫婦の寝室も寝るだけの空間として、リビング以外の部屋を最小限の広さにします。 そしてその分の空間をリビングに割り当てることで、リビングを充実させるのです。 最近は二階の子供部屋を小さくすることで、リビングに吹き抜けをつくる設計が人気です。 用途に応じて変化させるリビング 広いリビングを有効活用するには、リビングを様々な用途で使えるようにすることが重要です。 例えば本棚をリビングに置き、そこに家族の本を置くことで、本を通して家族間でコミュニケーションを取ることができます。 パソコンやテレビゲームも同様にコミュニケーションを取るのに役立つでしょう。 また応接室として使うこともできます。応接室として使うには部屋をきれいにしておく必要があり、しかしリビングが広いとそれは大変です。 応接室として使う空間を仕切るようカーテンがあると便利でしょう。 リビングは来客用の空間、子供が勉強をする空間、家族が団らんする空間、など状況に応じて用途に合わせられることが大切です。     まとめ どのように暮らしたいかに合わせて、家の間取りを考えることが大切です。 家族と共に過ごす時間を大切にしたいなら、リビングを中心に考えるのがいいでしょう。 しかし子供部屋も子育てに重要な空間です。将来の理想の家族像を踏まえて、間取りを決めるといいでしょう。
2019/01/29
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不動産投資をする際に持っておきたい資格

不動産投資をする際に持っておきたい資格

不動産経営において投資家は、民法の知識は最低限必要となってきます。  それに加えて、建物や土地そのものに関する知識もあるといいでしょう。 このような知識の習熟度を示すための一つの基準として「資格」があります。  賃貸業を行うのに「資格」は特に必要とされていません。 しかし経営者としての信用度を高めるためにも、できることなら取得しておいたほうがいいでしょう。 今回のフィリックスコラムでは、不動産経営に強く関連する資格をいくつか紹介していきます。 宅地建物取引士 この資格は、不動産関連の資格の中では最も有名な資格ではないでしょうか。 不動産に関する資格の試験において、最も受験者数が多い資格です。 宅地建物取引業を営む事業者は、宅地建物取引業法に基づいて、国土交通大臣または都道府県知事の免許を取得しなければなりません。その際に、国土交通省令で定める数の宅地建物取引士を事業所等に置くことが定められています。 宅地建物取引士の資格は、不動産に関する資格の中でも基礎となるものです。 この資格を取得することで、不動産の売買や賃貸に関する基本的知識を得ることができるでしょう。 宅地建物取引士の資格の試験内容は、以下のようになっています。(国土交通省より) (a) 土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること (b) 土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること (c) 土地及び建物についての法令上の制限に関すること (d) 宅地及び建物についての税に関する法令に関すること (e) 宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること (f) 宅地及び建物の価格の評定に関すること (g) 宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること マンション管理士 マンション管理士の主な業務は、マンション管理組合や区分所有者から寄せられる組合の運営、建物構造上の問題などに関する相談に応じて助言や援助を行うことです。 マンション管理士になるには、マンション管理士の資格試験に合格し、登録しなければなりません。宅地建物取引士の資格試験の試験科目と重複する部分が多いので、先に宅地建物取引士の資格を取得してから、マンション管理士の試験を受ける人も多いです。 マンション管理士の資格の試験内容は、以下のようになっています。(国土交通省ホームページ参照) マンションの管理に関する法令及び実務に関すること 建物の区分所有等に関する法律、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法、マンションの建替えの円滑化等に関する法律、民法(取引、契約等マンション管理に関するもの)、不動産登記法、マンション標準管理規約、マンション標準管理委託契約書、マンションの管理に関するその他の法律(建築基準法、都市計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律等)など 管理組合の運営の円滑化に関すること 管理組合の組織と運営(集会の運営等)、管理組合の業務と役割(役員、理事会の役割等)、管理組合の苦情対応と対策、管理組合の訴訟と判例、管理組合の会計など マンションの建物及び附属施設の構造及び設備に関すること マンションの構造・設備、長期修繕計画、建物・設備の診断、大規模修繕など マンションの管理の適正化の推進に関する法律に関すること マンションの管理の適正化の推進に関する法律、マンション管理適正化指針など 不動産鑑定士 不動産鑑定士の主な業務は、土地や建物などの不動産の鑑定評価や、客観的な価値に関する要因を調査して、不動産の利用や投資へ助言することです。 不動産鑑定士は、不動産会社だけでなく、金融機関やJ-REITの資産運用会社などの不動産関連部門に属して業務を行っています。土地や建物の評価は、不動産の売買を行い際にとても重要な要因となるので、不動産鑑定士の仕事は責任重大であると言えるでしょう。 不動産鑑定士となるためには、国土交通省土地鑑定委員会が実施する不動産鑑定士試験に合格しなければなりません。 試験では、短答式試験及び論文式試験の2つの試験が課されます。短答式試験の合格者は、以後2年間は短答式試験が免除され、直接論文式試験を受けることができます。 不動産鑑定士試験の合格者は試験合格後、一定期間の実務修習のすべての課程を修了し、さらに国土交通大臣による実務修習の修了確認を受けなければいけません。     まとめ 最初にも申し上げましたが、アパート・マンション経営には特別な資格は必要ありません。 しかし不動産は高額であり、建物や土地、権利関係に関する正しい知識を持たずに経営・管理を行うのは無謀に思えます。 不動産投資を有利に行うためには、より多くの知識を持っていたほうがいいでしょう。 今回のコラムで紹介したような資格が不動産経営の助けになると幸いです。
2019/01/25
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不動産投資における【女性目線】の重要性

不動産投資における【女性目線】の重要性

すでにお持ちの不動産物件がなかな人気がでない。「メンテナンスもしている」「立地も良いし、家賃も適正なはず。。。」 こんな悩みをお持ちの方も居るかもしれません。 そんなときは女性の意見を聞いてみるのも良いかもしれません。 今回のフィリックスコラムは不動産投資における【女性目線】の重要性についてお話していきます。 住宅になにを求めますか? みなさんは住宅になにを求めていますでしょうか?実は、それらは男女で異なってくる部分もあるようです。 ・ 男性の物件選び 男性の場合、賃貸物件とマイホームで求める物が変わってくるようです。 賃貸の場合は立地等の生活環境を求め、マイホームの場合は、書籍、趣味の部屋など、こだわりを持ち始めます。 一時的な賃貸物件と、そうでないマイホームで求める物が異なってくるということでしょう。 生涯暮らすマイホームにはこだわりを取り入れたいが、賃貸住宅は利便性を重視して場所と家賃の兼ね合いで物件を決めるというシンプルな考え方とも言えます。 ・ 女性の物件選びは細やか 次は女性の部屋選びを見ていきましょう。 下記の述べる物が女性が重視すると言われる項目です。 A.生活環境 生活環境と一言で言っても、立地、利便性、日当り、犯罪率等、様々な要素があります。 男性が直接的なもの(駅からの距離、コンビ二のまでの距離等)になりがちなのに対して、 女性は「友達とランチできるお店があるか?」「会社帰りに寄れるネイルサロンがあるか」等、男性よりさらに広い視野で考えることが多いようです。 またお子様がいる方であれば、学区や周辺の公共施設なども考えますし、交番や緊急の病院があるかなども当然重要視します。 B.デザイン・収納 デザインが気に入ったものか、収納スペースが十分かどうかは、女性はとても気にします。 クローゼットだけでなく、床下収納、下駄箱、その他収納スペースは十分に確保できるか、男性より厳しい目線を持っています。 C.間取り 女性の場合間取りは住みやすさ以外に、防犯上も考慮した以下のような点も気にされます。 ・ 洗濯機置き場は室内にあるか? ・ 室内に洗濯物を干せるスペースは確保できるか? ・ 玄関から部屋の中が見えないようになっているか? このように女性ならではの注意点も間取りを考えた時に考慮されています。 D.水回り バス・キッチンなどの水回りは、男性より女性の方が長時間使う場所と言えます。 鏡の大きさ、化粧台スペースがあるかなども男性には無い視点ではないでしょうか。     まとめ 女性は男性よりも、賃貸物件を選ぶ際の条件が多くなります。 それは女性は男性に比べて、防犯意識が高くなることで住まいに対するハードルがより高くなるからです。 「女性目線」のポイントは、高い防犯意識と周辺環境のハードルの高さということが言えますので ぜひこれらに気を配り、周辺のアピールポイントも把握したうえで人気が出るアパート経営に生かして頂けたらと思います。
2019/01/21
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