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雑草対策のアイデア!アパートの草取りは管理費とは別料金 ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

雑草対策のアイデア!アパートの草取りは管理費とは別料金 ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは!愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日、弊社のお客様であるオーナー様とお話したところ、「今年の夏もアパートの敷地に生えた草取りが大変でした」とおっしゃっていました。   弊社でも、毎年夏は、仕入れた土地物件の草刈りに悩まされるので、オーナー様のお気持ちがよくわかります。   アパート敷地内に雑草がはびこっていると見た目が悪く、管理が行き届いていないように見られてしまうため、こまめな手入れが必要です。   ところが、アパート物件の管理を管理会社に委託していても、草取りなどはオプションやスポットあつかいとなり別料金という場合が多いのです。   よって、委託している管理会社様から「雑草が伸びています」という連絡を受けたら、その都度対応することになります。   しかし、敷地面積にもよりますが、ひんぱんに草取りを依頼すると費用がかさんでしまいます。   ・除草剤を撒く 除草剤を撒けば、しばらくのあいだ草が生えなくなるため、草取りの必要がなくなります。   しかし、入居者様や近隣住人様によっては、ペットを飼っている人や小さなお子さんがいるご家庭、妊娠中の人などは、薬剤の影響を気にする場合も。   除草剤散布の前には、あらかじめ入居者様や近隣のかたにお知らせをしておくとよいかもしれません。   ・防草シート 雑草を生やしたくない場所に、この防草シートを敷き詰めて日光を遮断し、草を生えにくくするという方法があります。   シートを敷くだけですが、雑草の量が減り、草取りの頻度もかなり減らすことが可能です。   ただし、シートを敷く前にすでに生えている雑草を除去し、小石などを取り除くといった作業が必要になります。   除草剤と比べると手間や費用はかかりますが、安心で安全な方法です。   上記の方法以外にも、民間業者よりも料金が安いシルバー人材センターに依頼したり、敷地が広い場合は芝刈り機をレンタル・購入してオーナー様が除草するという方法もあります。   アパート物件の価値を維持するためにも、できるだけ手間や費用をかけずに雑草対策をおこなってください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/12/31
防火地域とは?建物の耐火基準やルールについて ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

防火地域とは?建物の耐火基準やルールについて ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは!愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   アパートをはじめ、さまざまな建物を建てる場合は「建築基準法」に定められたルールに従う必要があります。   今回は、建築基準法として建物の安全確保のために定められた規定のひとつである「防火地域」についてまとめました。       ・防火地域とは? 火災が起きた際、建物が密集した中心市街地などは延焼で被害が拡大する恐れがあります。   そのため、建物の火災を防止するために各自治体で防火地域(都市の中心的な商業地や住宅密集地など)、準防火地域(防火地域の周辺部)が定められ、該当地域内では建築制限が厳しくなっています。   まず、防火地域内では、すべての建築物は少なくとも「準耐火建築物」でなくてはいけません。   加えて、3階以上かつ延べ面積が100㎡を超える建築物は「耐火建築物」にする必要があります。 ただし防火地域内でも、   ・平屋建ての付属建築物で延べ面積が50平方メートル以下のもの(壁・軒裏を防火構造にすること)・門・塀(開口部に防火設備を設けること)   は、「準耐火建築物」としなくてもよいという緩和措置があります。   なお、各地の防火地域・準防火地域については、各市区町村役場の都市計画課や建築指導課の都市計画図で確認することができます。   また、防火地域・準防火地域の指定は、自治体によって異なりますが、およそ5年ごとに改定されることが多いです。   それまで規制のなかったエリアが防火地域や準防火地域に指定されることもあるため、建て替えなどを検討している際には、建築物の基準にご注意ください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/12/31
空室対策:入居者様とのコミュニケーション ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

空室対策:入居者様とのコミュニケーション ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは!愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日、弊社のお客様であるアパート物件のオーナー様と「退去者を出さないのが一番の空室方法」だというお話をさせていただいたところ、「入居者様とのコミュニケーションの取りかたがわからない」というお話になりました。   そこで今回は、入居者様とのコミュニケーションの取りかたについてまとめてみました。       ・基本は挨拶 物件を自主管理しているオーナー様であれば、日頃から入居者様と接する機会があるため、挨拶などはいつもされているのではないでしょうか。   その場合でも、入居者様一人ひとり名前と顔、部屋番号を覚えておくことで、のちのちコミュニケーションが取りやすくなります。   管理を委託している場合は、ひんぱんに入居者様と会う機会はないかもしれませんが、物件に行った際など入居者様に会ったら、大家であることを告げたうえで積極的に挨拶をして顔を覚えてもらうとよいでしょう。   また、物件地が近隣であれば、定期的に掃除をおこなうなどで、入居者様との接点を作るのも一案です。 ・グリーティングカードを送る 年賀状や暑中見舞いなど季節の挨拶状を送り、「困っていることや要望があればお気軽に……」とさりげなく書き添えることで、次に入居者様に会った際の話題のきっかけとなります。   ・契約更新時のサービスやプレゼント作戦 入居者様のなかには、入居中の物件に特に不満はなくても、更新手続きを機に転居する方も多いです。   そんな「なんとなく退去」してしまう入居者様をつなぎとめるために、契約更新時にサービスの提供やプレゼントを贈ると効果的です。   例としては、更新回数によって更新料を割引したり、金券などをプレゼントする方法です。   また、更新時期に合わせて新しい設備を導入したり、交換するのもよいかもしれません。   「ほかのアパートでは受けられないサービス」を提供することで、退去を防ぐことにつながります。   なお、入居者さまからの問い合わせや苦情には迅速な対応を心がけ、せっかく築いた信頼を失わないよう注意が必要です。   また、入居者様とは適度な距離感を保つことも大事です。   上記のようなコミュニケーションをおこなうことで、入居者様が長期間入居してくれる環境をつくってみてはいかがでしょうか。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/   
2020/12/30
コスト削減!消防設備点検費用も見積を ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

コスト削減!消防設備点検費用も見積を ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは!愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日、弊社のお客様であるアパートオーナー様とお話をさせていただいたところ、「消防設備点検の相場はいくら?」というご質問をいただきました。   消防設備点検とは、共同住宅に設置された消防設備が、いざというときにきちんと機能するかどうか確認するためにおこなわれます。   点検の対象となるのは「共同住宅で150㎡以上の建物」、物件所有者は、半年に1度、消防設備点検をおこない、3年に1度、物件所在地を管轄する市町村の消防長または消防署長へ報告することが義務付けられているのです。 消防設備点検は、消火器機能点検や誘導灯・誘導標識点検、火災警報設備点灯、避難梯子点検などがおこなわれますが、物件の設備によって点検箇所や内容が異なります。   そのため、物件ごとに費用も変わってくるため、一概に相場を決めることはできません。   ただし消防設備点検は、民間の業者がおこなうため、料金は一律ではありません。   見積をせずに依頼したところ、そこの業者の費用が高かったということもありえるのです。   そうならないためにも複数の業者に見積依頼をしたうえで、比較検討し、どの業者に依頼するのか決めましょう。   なかには、必要以上の人員を投入したり、作業の一部が有料だったりする場合もあるので、しっかりと見積内容比べることで、コスト削減につながります。   なお、点検・報告がきちんとおこなわれていなかったことが発覚すると30万円以下の罰金、もしくは拘留となる可能性があります。   消防設備は人命にも関わる大事な設備ですから、法令に従い、しっかりと点検をおこない有事に備えることが重要です。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/   
2020/12/30
植物の枝や根が越境したときの対処方法!根は切ってOK? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

植物の枝や根が越境したときの対処方法!根は切ってOK? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは!愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日の「中古物件購入時はここをチェック!その他編」で植物の越境について触れましたが、実際、「樹木の枝が越境していて、こちらの敷地内に大量の葉が落ちて困っている」、「越境した根っこが邪魔」というお話はよく聞きます。   物件を購入したときは気にならなかった隣家様の樹木も、年月が経って成長し越境してしまった場合、「苦情みたいで言いにくい…」と我慢している人も多いようです。   この樹木の件でよくトラブルになりやすいのが、越境してきた枝を持ち主様の許可なく切ってしまった場合です。   「こちら側の敷地に入っている枝は、自由にして大丈夫」とお考えのかたもいらっしゃるかもしれませんが、実はこれはNGです。   樹木の枝の越境に関して「民法233条1項」で以下のように規定されています。   隣家の竹木の枝が境界線を越える場合には、竹木の「所有者」に対して、枝を切除するよう申し入れることができる。   ようするに、枝を切ってくれるよう要請はできますが、裏を返せば越境された側は勝手に枝を切ってはいけないということになります。 では、越境してきた植物の根はどうかというと、「民法233条2項」にて、下記のように規定されています。   隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。   根っこの場合は、越境した部分を樹木の持ち主様の許可がなくても切ってよいことになります。   このように枝と根では、対処方法が異なるため注意が必要です。   以上のことから越境してきた枝の切除は、樹木の持ち主様にお願いしなくてはなりません。   隣家様との関係が良好の場合は、すぐに対処してくれるでしょう。   また「自由に切ってください」と言われる場合もありますが、その際は、後のトラブル防止のために必ず同意書をいただきましょう。   なお、申し入れが受け入れられない場合は話し合いで解決することになりますが、それでも解決しない場合は、民事調停等の裁判をすることになってしまいます。   こういったトラブルが起きた場合に備えて、日頃から近隣住民の方とはコミュニケーションをとり良好な関係を築いておくことをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/   
2020/12/30
はじめてのアパート経営の部屋数は多いほうがいい? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

はじめてのアパート経営の部屋数は多いほうがいい? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは!愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   「はじめてアパート経営をするなら部屋数は何室くらいがよいのか」と悩まれるお客様は少なくありません。   物件の購入価格にも関係してきますし、購入後のアパート経営においても部屋数は重要です。   部屋数が多ければ、それだけ家賃収入が多くなるというメリットがあります。   また空室リスクに関しても、同じ数の空室が出た場合では部屋数が多いほうが収益の減少率が低くなるため、リスクの軽減という面で有効です。   その反面、上にも書いたように部屋数が多い物件は価格が高く、初期費用も多く必要になります。   また部屋数の少ない物件にくらべて修繕費用がかかりますし、大規模修繕費用も高額になることが予想されます。   ただし、アパート経営において、青色申告特別控除を受けられる「青色事業主」を想定しているのであれば事業規模と認められる「5棟10室」が必要です。   青色事業主は、「最高65万円の青色申告特別控除」が受けられたり、配偶者や親族に支払った「青色事業専従者給与」を必要経費として所得から差し引くことができるなど、白色申告に比べて税制面でメリットがあります。   5棟=一戸建ての戸数、10室=アパートやマンションの部屋数なので、青色事業主になるためには10室以上の部屋を所有しなくてはなりません。   ちなみに、所有物件の部屋数を合計して10室あれば事業規模となるので、1棟10室以下の物件でも問題ありませんが、アパート経営の最初から青色事業者を狙うのであれば、10室以上の一棟アパート購入を検討してもよいでしょう。   上記のように、一棟アパート物件は部屋数によってメリット・デメリットの両方があります。   本業か副業か、予算額などによって選べるアパートの規模も変わってくるので、無理せず安定したアパート経営がおこなえる部屋数を考えることをおすすめします。   なお、フィリックスでは、6戸、9戸、12戸の一棟アパートをご用意しています。 部屋数のご相談にも対応していますので、ご気軽にお問い合わせください!   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/   
2020/12/30
空室対策:防犯やセキュリティの強化(玄関ドア) ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

空室対策:防犯やセキュリティの強化(玄関ドア) ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは!愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   昨今、賃貸アパートでも入居者様の関心が高まっている「防犯対策」。   全国賃貸住宅新聞が毎年発表している「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるランキング2020」でも、オートロックやTVモニター付きインターホンが上位にランクしています。   しかしアパート物件の場合、エントランス入口にオートロック扉の設置は少々むずかしいと思われます。   そこで今回は、オートロックではないからこそ、玄関の防犯やセキュリティ強化という面で差別化をはかる空室対策方法をまとめました。   ・TVモニター付きインターホン 先のランキングでも上位だったTVモニター付きインターホンは、特にひとり暮らしの女性には喜ばれる設備です。   玄関チャイムの配線を利用して簡単に取り付けできるタイプのものも多数販売されているので、オーナー様自身で設置すれば工事費用を削減できます。   1.5万円前後からと手を出しやすい価格なため、身近なセキュリティとして導入しやすいアイテムといえるでしょう。   ・ダブルロックドア ダブルロックドアとは、錠がふたつ付いたタイプのドアです。   錠がふたつあれば、ピッキングでの解錠時間が倍以上かかるため、空き巣は複数の錠のついたドア避ける傾向が強く、非常に防犯効果の高いドアとなります。   ドアごと取り換えるほか、錠部分だけを交換すこともできます。   ・ガードプレートの設置 空き巣の手口のひとつに、ドア枠と錠のすき間にバールのようなものを差し込んでこじ開けるという方法がありますが、このガードプレートは、異物を差し込む隙間を覆ってくれる仕様です。   取り付けも簡単で、価格も5~6千円台と非常にお手頃かつ効果的な防犯グッズです。   今回紹介した玄関ドア回りでおこなえる防犯・セキュリティ対策は、いずれも少額でおこなうことが可能です。   防犯面を気にする入居者様は多いため、ぜひ空室対策の一環として取り入れることをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!   ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/12/29
空室対策:防犯とセキュリティの強化(窓) ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

空室対策:防犯とセキュリティの強化(窓) ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは!愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   前回に引き続き、今回は「窓」に対しておこなえる防犯とセキュリティについてまとめました。   ・窓用シャッター 先日、「防災や防犯に!窓用シャッターのすすめ!」でも書いたように、窓用シャッターは防災効果だけでなく、防犯にも効果があります。   「旭化成ホームズ くらしノベーション研究所 戸建住宅侵入被害10年間調査」では、以下のような調査結果が発表されています。   「侵入被害を受けた窓の内訳」(1階、全363件) ・シャッターなしorシャッターを閉めていなかった窓 93%・シャッター(閉)の窓 2%・面格子の窓 5%   以上のように、圧倒的にシャッターの閉まった窓は空き巣に狙われにくいことがわかりました。   ・防犯ガラス 窓側から侵入する空き巣の場合、カギに近い部分のガラスを割り、そこからカギを開けて侵入する手口が多いそうです。   そこで、割れにくい防犯ガラスに変えたり、厚手の窓用防犯シートを貼るとガラスを割るのに時間がかかり、空き巣が途中で諦める確率が高まります。   なお、割れにくいように見える網入りガラスですが、ガラス部分を割った後に網部分を切ってしまうため、防犯面では効果が薄いと言われているので気をつけましょう。 ・補助錠をつける ガラスを割ってカギを開けても、補助錠があれば窓を開くことはできません。   空き巣は、侵入に時間がかかることを避けるため、2個目の錠があるとわかれば諦めることが多くなります。   窓用の補助錠は、安価で工事不要で取りつけられるため、簡単ですが非常に有効な防犯対策方法と言えます。   上記のように玄関ドア同様、窓に関しても、侵入に時間がかかることを空き巣は避ける傾向があるため、ぜひ窓用の防犯対策を検討して空室対策につなげてください。   ただし、シャッターの設置や防犯ガラスは導入費用が高額になる場合もあるので、費用対効果を考慮したうえで導入するしないを検討するとよいでしょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/12/29