不動産投資ブログ|不動産投資や新築アパート投資なら愛知県名古屋市のフィリックスへ
  • HOME
  • ブログ一覧(2020年8月)
COLUMN

不動産投資ブログ

入居者様対応:防水キャップ編

入居者様対応:防水キャップ編

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は、入居者様から「排水のにおいが気になる」とのご連絡がありました。 時期的にも湿気や臭気が気になる季節ですから、早急にご訪問しご確認をさせていただいたところ、排水のにおいの原因は、防臭キャップの取り付けが不十分で少し浮いており隙間があったためと判明しました。   隙間自体はわずかでしたが、そこから下水などのにおいが漏れていたため、防臭キャップをしっかりはめ込むことで臭気をシャットアウト。 以上で対応は完了となり、入居者様にもご確認していただいたうえでご納得していただくことができました。     実は先日、別の物件の施工業者様から同様の事例が見られたたとの報告がありました。 そこで今回の「防臭キャップの取り付け」に関する項目と合わせて、是正の際のチェック項目として記載しました。   本件については、今後しっかり対応していくことで未然に防ぐとこができると考えられます。  また定期的におこなっている管理物件巡回時にも、入居者様が同様の事例で困っていないかどうかについても確認をしていきたいと思います。   今回のように入居者様からの問い合わせやクレームの連絡が来ることのないように、こういった問い合わせ内容のひとつひとつを漏れなくチェック項目に加えることで、日々の業務にイレギュラーが生じないようにしていくつもりです。     以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/11
理想の高利回りアパート物件が現実的になりました

理想の高利回りアパート物件が現実的になりました

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は、土地仕入れの実行予算組みを2件おこないました。 弊社ではさまざまなシステムを構築中ですが、実行予算組みのフォーマットもバージョンアップされ、以前のものより使いやすくなりました。   また建物金額についても、企業努力によってどんどん改善されてきており、数字を入力していて物件力が確実に上がっていると感じました。   建物価格がおさえられたことで、名古屋市内の新築アパートでも、実質利回りが8%以上の商品を目指せる状態になったのです。   今回、予算組みをおこなった物件は土地価格が圧倒的に安価というわけではありませんが、建蔽率が高い土地であったり、収益性の高い1LDK9戸の物件を複数棟建築できることによって実質利回り8~9.5%を狙えるものになりました。       もちろん、あらためて建築原価を工務店様と調整しなければならないなど、まだまだ課題はありますが、実際に予算組みをしてみたことで、理想に近い物件商品の実現化が現実を帯びてきたのです。   近い将来、弊社のアパートをメジャーな存在にするためにも、まずはスピード感を持って、弊社が提案するアパート建築の条件に合致する土地を少しでも安く仕入れをおこなっていくことが重要になると改めて感じたしだいです。   名古屋市内で高利回りの新築アパート物件をお探しのお客様がいらっしゃいましたら、ぜひ弊社までお問い合わせください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/11
ボリュームチェックの重要性

ボリュームチェックの重要性

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は現在動いている物件のボリューム図をもとに、実際に設計士のかたに法規チェックをしていただきました。 すると名古屋市熱田区エリアの物件が、弊社で検討したプランでは不適格になってしまいました。   「ボリューム」とは、法的な規制(用途地域、容積率、建蔽率など)を調査し、その敷地にどのくらいの延床面積の建物が建つか検討することです。 土地を購入する際に、その敷地にどの程度の建物を建てることができるかで利回りが変わってくるため、非常に重要な検討事項になります。   弊社が予定した建築プランが使えないことはショックでしたが、この時点ではまだ計画のみの段階だったため、修正が可能だったのは不幸中の幸いといえるでしょう。 もし本格的に計画が進んだ状態で発覚していたら大事でしたので、事前に防げたのは良かったです。   しかしもっと早い段階でボリューム図が使えないことがわかれば、さらにスピードが上がります。 そのためには自社で正確なボリューム判断ができるように、今後はより一層、勉強したいと考えています。     また設計士様より名古屋市限定の消防条例により建築不可だと言われていた事象が、弊社では過去の現場で建築していたことがわかりました。   この差異は、各消防局の見解の違いや、各担当者様の言葉のニュアンスによる違いで内容が変わってくることがあるためです。 そのため、おさえるべき窓口をしっかりと判断したうえで、ご担当者様との協議が必要と強く感じました。   今回の場合は、各消防局の本局に当たる名古屋市役所の窓口と協議する必要があるため、できるだけ早い段階でお話を伺っていきたいと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/11
ボリュームプランでミスが発覚

ボリュームプランでミスが発覚

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   現在、弊社では多数の土地案件についてボリュームチェック、プランの作成をおこなっています。 対象となる土地にどの程度の建物を建てられるのかによって利回りが変わってくるため、ボリュームチェック、プラン作成は慎重におこなわなければなりません。   弊社では最終的なボリュームプランは設計事務所様に依頼をしていますが、その基となるボリュームプランを社内にて作成しております。   今回は名古屋市熱田区エリア物件のボリュームプランを設計事務所様にご確認いただいたところ、採光について修正のご指摘をいただきました。 当物件は細長い形状の土地になっており、1フロア3戸でプランを作成していましたが、この状態では真ん中の住戸に採光が取れなくなるとのこと。   今回はプランニングの段階でミスがみつかったため大事には至りませんでしたが、これが着工してから発覚した場合は大きな問題となったはずです。 よって今回の件を深刻に受け止め、今後同様のミスを防ぐためにも、すぐさま「ベーシックマニュアル」に採光についての項目を記載しました。   同時に、土地情報から入るプラン(建物形状・住戸様式・戸数・共用部形式など)の目安がわかるようなシステムを考案し、ベーシックプランとの連動を考えています。   また狭小地や平面的に折れ曲がった変形地のボリュームプラン作成時には注意が必要です。   通常の矩形のプランでは敷地に入らないこともあり、構造的に成り立つか計算をおこなわないとわからない場合も多くあります。   こういった特殊な土地のプランニングも、設計事務所様に確認のお願いとご相談をおこなっていますが、スピード感などを考慮すると、できるだけ社内で正しいボリュームプランの作成をおこなうことが目標となります。   できるだけ多くのプランニングをこなし、設計事務所様にご助力をいただいたうえで、しっかりとした知識を身につけていきたいと考えています。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/10
提案工事物件の写真を「物件巡回資料」に追加しました

提案工事物件の写真を「物件巡回資料」に追加しました

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日よりおこなっている、弊社管理物件提案工事の案件について巡回をしました。 前回同様、今回も給湯器の提案がメインとなりますが、そのほかの設備も含めて不具合や劣化のあるものなど提案できそうな事項をチェックしてきました。   今回も給湯器などが外部に設置されていない物件もあり、それらに関しては前回同様、外観から駐車場や駐輪場、共用部の排水や勾配などを中心に確認をおこなったしだいです。   同時に、社内で内務処理をしている社員にも事務所にいながらできるだけ現場を把握できるように配慮して、現場の写真を納めてきました。 撮影範囲は、前面道路を含めた外観、共用廊下、各種設備、空室がある物件に関しては室内も含めました。   本日巡回の物件も自社竣工物件ではなく、さらに竣工してから時間が経過している物件もありました。     そのため物件ごとに提案内容をどこまで広げられるのか、何を提案に持っていくのが良いか、この物件はどうするのかといった流れを考える必要もありそうです。   業者様の選定などもおこないながら、当案件担当者と写真を共有しながら、今後の提案内容や流れも確認していきたいと思います。   また今回は提案工事目的以外にも、今後の業務に必要な写真や情報の確認を取りながら写真撮影をおこなったことで、物件資料をある程度揃えることができました。   現在、社内では新築アパートの仕様見直しをおこなっていることもあり、以前そこまで目に留めなかった箇所や設備などのチェックもできました。  本日収集した物件写真や設備の設置場所、状態などの情報は「物件巡回資料」に追記し、管理体制を整える際に活用したいと考えています。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/10
相続した不動産物件について

相続した不動産物件について

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は、以前にお取引をさせていただいた不動産業者様と、豊明市エリアの物件について査定と買い取りについての打ち合わせをいたしました。   案件となる物件は、築40年程の木造の戸建てが建っており、現状は空き家だそうです。 物件のあるエリアは名古屋鉄道の本線が通っており、最寄り駅は急行停車駅のため比較的賃貸の需要が高いエリアに該当します。   売主様は昨年末に他界されたご家族様から当物件を相続されたそうですが、相続税の支払いや今後の固定資産税を払い続けることを加味して売却を検討されているとのことでした。   今回のように、被相続人様が亡くなられたあとに不動産物件を手放される相続人様は多くいらっしゃいます。   相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付しなくてはなりませし、1日でも遅れると追徴課税されてしまったり税額軽減の特例措置が利用できなくなってしまいます。     また以前は、状態にかかわらず建物がある場合は土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されていましたが、現在は特定空家に指定されてしまうと固定資産税の優遇が受けられない可能性もでてきました。(2015年5月26日施行「空家等対策特別措置法」参照)   不動産を相続された場合はいま一度、手順や手続きを見直してみることをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/10
物件所有地の分散はリスクヘッジにつながります!

物件所有地の分散はリスクヘッジにつながります!

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は、すでにお付き合いのあるオーナー様とご商談をさせていただき、お客様の現状の債務額を考慮し5000万円以下の物件を提案させていただきました。   今回ご紹介したのは、現在の市場に出回っている多くの物件に比べて非常に高い利回りの非公開物件です。 ただし立地は、お客様のご希望されたエリアとは異なり、岐阜県彦根市エリアとなります。 ご本人のご要望通りの物件ではありませんが、収益性が非常に高いためご興味を持っていただけました。   また所有物件を違うエリアに分散させるのは、リスクヘッジにもつながります。 この数年日本は、全国的に地震や台風、豪雨による水害といった災害に見舞われることが増えています。   同じエリア内に所有物件を集中させることで管理しやすいなどのメリットもありますが、あえて物件の所有地を散らすことで災害被害によるダメージを分散できるのです。   もちろん地方の物件を所有するのであれば、注意したい点もあります。   まず信頼できる管理会社に物件の管理をお願いすることです。 また、けっして管理を任せっぱなしにするのではなく、電話やメールなどでこまめに物件の様子を確認するなどの対応をおこなうことも必要です。   今回の客様は、実際に現地で物件をご覧になってから具体的な検討に入りたいとのご希望でした。 弊社担当者が現地までお客様をご案内し、しっかりご納得いただいたうえでご購入していただければと考えております。   遠隔地物件にご興味のあるかたがいらっしゃいましたら、ぜひお問い合わせください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/09
「ベーシックマニュアル」と「フィリックス図面checklist」のブラッシュアップ

「ベーシックマニュアル」と「フィリックス図面checklist」のブラッシュアップ

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   こちらのコラムでも何度か取り上げさせていただいた弊社の「ベーシックマニュアル」と「フィリックス図面checklist」ですが、引き続き項目の追加やブラッシュアップを重ね、かなり実用度が高くなりました。   記載の項目はもちろん重要ですが、同時に読み手である工事店様や設計士様が理解しやすい構図、内容を心がけて作成しております。 また設計上では問題がなくても、美観上気をつけてほしい注意事項についても追加しました。   弊社の新築アパートは、常にクオリティの高いデザインを目標としています。 そのため、デザインを損なうような外観であってはならないのです。   一例としては、豊川市エリアの土地についてボリュームプラン作成時に、外形に凹凸が発生していたためプランの練り直しとなり、間取りから再検討をおこないました。   凹凸を発生させていた住戸のバルコニーを別の方向に移動させ、それと連動して、ほかの部屋のバルコニー位置などを調整しました。 間取りの組みかたについても、LDKは可能な限りフラットに、構造上へこみが生じた場合は可動棚などを作成することで室内の美観を確保しています。       このように今までは記載されていなかった項目も増え、より精密な指示ができるマニュアルへと進化しています。 また以前は、物件によって写真などが少ない、あるいは存在していないこともありましたが、そちらも少しずつ解消されてきています。   利回りが合いそうな土地に関してボリュームを検討し設計士様に依頼をおこなうまでのスピード感を意識して、より効率的な業務がおこなえるよう、今後もしっかりしたマニュアルの作成を心がけていきたいと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/09