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資産価値の落ちにくい土地の選びかた

資産価値の落ちにくい土地の選びかた

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   一棟アパート経営のメリットはたくさんありますが、そのなかでも特に注目したいのが資産としての土地が手に入ることです。 区分マンションは、建物が古くなってしまえば資産価値はほとんどなくなります。   しかし一棟アパートの場合、建物の資産価値がなくなっても土地には価値があるため、アパート経営をやめる際には売却して利益を得ることも可能なのです。   先のコラムでも書いたように、アパート経営は出口戦略が重要です。 出口戦略のためにもアパート経営の第一歩である物件選びの段階で、できるだけ資産価値の落ちない物件を選ぶ必要があります。   土地の価値のほとんどは立地で決定します。 駅から近いなどの利便性や住環境はもちろんですが、そのエリアの人口の増減も大きなチェックポイントです。       現在の日本では大都市圏に人口が集中している反面、地方都市の人口減少が顕著です。 そのため今現在、すでに人口の減少率が激しい地域は避けたほうが無難でしょう。 逆に地方であっても人口が増えているエリアは要チェックです。   全国的にみて愛知県内の主要都市は、人口の減少率や空き家率が少ない傾向にあります。 そのなかでもトヨタ自動車の本社や工場を有している豊田市や、2017年度の「住みたい街ランキング」で全国3位に輝いた長久手市などは、人気が高く人口も増えています。   ただし地域に居住している人の多くが特定の企業関係者で占めている場合、企業の業績や移転によっては、街の経済状態や土地価格が大きく変動する場合があるため注意が必要です。   また土地の立地で忘れずにチェックしたいのが、その土地の安全性について。 災害リスクのある土地の場合、ひとたび災害に遭遇してしまえば大きく土地価格が減少してしまいます。   土地の災害リスクのついては、『国土交通省ハザードマップポータルサイト』などで確認できるので、お目当ての土地の安全性を調べたうえで購入を検討してください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/30
築古アパートの取り壊し!立ち退きしてもらう際の注意点

築古アパートの取り壊し!立ち退きしてもらう際の注意点

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日のコラムで「出口戦略」について触れましたが、「老朽化物件を取り壊す場合、気をつけることはありますか?」というご質問がありました。   耐用年数の過ぎた築古物件の場合、融資がつかなくなるため建物を撤去し更地として売却するほうが売れやすくなる場合があります。 また既存の建物を取り壊し、新築のアパートを建てアパート経営を続行することもあるかもしれません。   上記いずれの場合も、建物を取り壊すにあたって入居者様がいる際は、立ち退いてもらうことが必要となります。   貸主(オーナー様)都合での立ち退きの場合は「正当事由」が必要になりますが、「老朽化にともなうアパート建物取り壊しによる退去勧告」は正当事由として認められない場合が多いです。   そのため、入居者様には事情を説明したうえで「立ち退き料」を支払って退去してもらうことが一般的です。 立ち退き手順としては、まず「退去勧告」の連絡を各入居者様に書面でおこないます。   次にそれぞれの入居者様と個別に立ち退きまでのスケジュールの説明や、立ち退き料の提示をおこない、ご理解をいただく必要があります。   立ち退き料の目安は、退去と引越しにかかる費用+迷惑料として、現在の賃料の6ヵ月~10ヵ月分が相場です。   しかし金額に納得できない入居者様がいる場合もあるので、そのあたりは交渉で決定すると良いでしょう。   ここで気をつけたいのが、入居者様がいる限り建物の取り壊しができず土地の売却ができないという事実です。 万が一、立ち退き交渉が難航した場合は、できるだけ早く弁護士などに交渉を依頼し、早期解決を目指しましょう。   なお早い段階で建物の取り壊しが決定しているのであれば、新規入居を受け付ける際には「定期借家」として賃貸するのも有効です。 契約更新のない定期借家であれば、立ち退き料は必要ありません。   入居者様の立ち退き交渉は、時間のかかる場合も多いため、できるだけ時間的余裕を持ってはじめる必要があります。 円満に退去してもらうためにも、適切や立ち退き料と誠意を示したうえで交渉することをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/29
空室対策:カスタマイズ賃貸とは?

空室対策:カスタマイズ賃貸とは?

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   一般的に入居者様が退去されたあとは、壁紙の張り替えやクリーニング、場合によっては間取り変更などのリノベーションをおこない次の入居に備えることになります。   しかし立地や築年数によっては、せっかくきれいにリノベーションをしても入居付けがむずかしいこともあるでしょう。   最近ではそんなリノベーションをさらに進化させた、入居様自身が壁紙などの内装を選ぶことで好みの部屋に変更できる「カスタマイズ賃貸」が、空室対策方法として注目されています。   先日こちらのコラムご紹介した「DIY可能物件」に少し似ていますが、カスタマイズ賃貸は選択するだけなので、DIYが苦手な人でも問題ありません。   カスタマイズ賃貸の導入は、似たような間取りや内装の競合物件との差別化ができるため入居者様に選ばれやすくなります。 また入居者様が自分好みの部屋にしたことで愛着が湧き、長期入居にもつながる可能性が高くなるのです。     気になる費用の面ですが、カスタマイズできる範囲によってその金額は変わってきますが、壁紙の一部をアクセントクロスとして入居者様に選んでもらう方式であれば、それほど多額の費用はかかりません。   またカスタマイズ賃貸は、壁紙だけでなく照明器具やコンセント・スイッチカバー、水周りのタオルハンガーやドアノブといった部材が選べたり、間取り変更など大掛かりなリノベーションを選ぶこともできます。   しかしカスタマイズできる範囲が広くなれば、それだけ費用も高額になるため、費用対効果を考えたうえで可能なカスタマイズ範囲を決めると良いでしょう。   その際は、管理会社様や施工業者様にカスタマイズ賃貸のコンセプトを十分理解していただき、壁紙などのサンプルの準備や入居希望者様へのご説明など協力していただくことが必要です。   なお日頃より物件の内装などをDIYしているオーナー様であれば、施工業者様の手を借りなくてもすむため、必要となるのは壁紙代だけなので大幅なコストカットができるでしょう。   入居者様に選ばれる物件づくりに効果のあるカスタマイズ賃貸。 空室対策のひとつとして、ご検討してみてはいかがでしょうか。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/28
2020年4月1日に施行された民法改正!原状回復ルールについて

2020年4月1日に施行された民法改正!原状回復ルールについて

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   少し前になりますが、2020年4月1日に施行された民法改正では、不動産賃貸に関するルールがいくつか変更になりました。   そのなかでも特にアパート経営中のオーナー様に知っておいていただきたいのが、「敷金の返還に関するルール」と「原状回復のルール」についてです。   敷金とは、入居者様が入居時に「原状回復や家賃滞納がある場合に充てられる費用」の担保として支払うお金を指します。   入居者様が退去する際には、滞納分の家賃や原状回復にかかった費用が差し引かれたうえで、残りの額が入居者様に返還されます。   しかし家賃滞納分はともかく、「原状回復費用」については、その定義が明文化されていなかったことから入居者様の退去時にトラブルの原因となることもありました。   そのため今回の民法改正では「原状回復のルール」が明文化され、入居者様が負う原状回復の義務については『通常損耗や経年変化による部分についてはその義務を負わない』という内容が明文化されました。       今後はアパート経営者として、どのようなケースが「通常損耗や経年変化」にあたるのか、しっかりチェックしておく必要があると考えられます。 詳しくは、国土交通省の『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』を参考にしてください。   なお原則として、入居者様との契約が2020年3月31日までであれば改正前の民法が適用され、4月1日以降の契約なら改正後の民法の内容が適用されます。 施行前と後では敷金・原状回復のルールが異なるため、ご注意ください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/26
地域によっていろいろ違う?賃貸物件のご当地ルール

地域によっていろいろ違う?賃貸物件のご当地ルール

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   2020年4月1日に施行された民法改正では「敷金の返還に関するルール」などが変更になりました。   ところで、この「敷金」という呼び名が日本全国で使われるようになったのは、わりと最近のことです。 それまでは関西では「保証金」という呼び名が一般的でしたが、最近では「敷金」と呼ばれるようなってきました。   呼び方は違いますが、「敷金」「保証金」どちらも入居者様が入居時に担保目的で支払うお金のことです。 ただし退去時の返還方法は、それぞれ違いがあります。   「敷金」の場合は、入居者様が部屋を退去するとき「原状回復や家賃滞納がある場合に充てられる費用」を差し引いたうえで、残りの金額が返還されます。   「保証金」の場合は、「敷引き(解約引き)」といって支払った保証金のうち、あらかじめ決められていた金額(家賃2か月分や何パーセントなど)が無条件で差し引かれることになります。   また入居者様からオーナー(大家)様に謝礼として支払う「礼金」についても、以前は「礼金」の習慣がなかった関西方面でも最近では定着しつつありますが、同時に「敷金ゼロ・礼金ゼロ」という物件も全国的にひろまっている印象です。     そして契約更新時に支払う「更新料」の有無も地域によって開きがあります。 2007年に国土交通省が実施した『賃貸住宅実態調査の結果』によると、契約更新時に更新料を必要とするのは、神奈川県で約90%、東京都では約65%でした。   京都府で約55%、愛知県と沖縄県では約40%という結果が発表されています。 調査したのが少し前のことになるため、現在の数字はまた違うことが予想できますが、賃貸契約時に必要となる項目や初期費用額は、地域によって異なることがわかりました。   オーナー様によっては、お住いの地域とは異なるエリアで不動産投資をおこなうこともあるでしょう。 その際は賃貸物件所在地の管理会社様にお任せすれば間違いはないと思いますが、上記のような地域差があることを思い出してください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/26
空室対策方法:自主管理時の清掃頻度は?

空室対策方法:自主管理時の清掃頻度は?

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日こちらのコラムで「自主管理のメリット・デメリット」についてのお話をさせていただいたところ、お客様から「自主管理の場合、手入れや清掃は、どのくらいの頻度でするべきでしょうか?」というご質問をいただきました。   お話をうかがったところ、現在物件の管理は委託されていらっしゃるそうですが、管理費用の節約をお考えとのこと。 ただ、管理全般をオーナー様だけでおこなうのは難しいため、日常の清掃だけご自身でおこないたいとのご意向です。   実際、公益財団法人 日本住宅総合センターが発表した『民間賃貸住宅の供給実態調査 結果概要について(*)』では、管理方法について、管理委託(一部委託を含む)55%、自主管理25%、一括借上げにより管理(サブリース等)20%との結果になりました。 *令和元年6月、 300 サンプルの回答(三大都市圏計)を分析   上記の結果から物件すべてを自主管理しているオーナー様も一定数いらっしゃいますが、やはり一部だけでも管理委託を選択される場合が多いようです。   さて一般的な管理会社の場合、物件の管理委託契約によって清掃回数や清掃範囲はさまざまですが、日常的な清掃回数に関しては共有部(エントランス・廊下・建物周辺・他)1回/月から、4回/月などコース選択ができることが多いです。       ただし管理会社様が専用器具などを使用して月に1度清掃をおこなう場合と、オーナー様が家庭用の掃除道具で清掃する場合では、同等の清潔感が得られないことも考えられます。 自主管理の場合、可能であれば1回/週以上の清掃が望ましいです。   なお、植え込みの剪定や共有部のワックスがけなど特別な手入れは、個人でおこなうのが難しいため業者様にお願いすると良いでしょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/26
名古屋市守山区エリア物件の設計ミスが発覚!

名古屋市守山区エリア物件の設計ミスが発覚!

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は、先日コラムでご紹介した名古屋市守山区エリアの物件について、協力業者様に作成していただいた空調・ガス機器の配置の確認をおこないました。 改めて見直したことで、ミスや変更したほうがよい部分がいくつか見つかった次第です。   まずエアコン室内機の設置が不可能な位置であることが判明。 幸いにも現在は設計段階ですので、すぐに空調を取り付けられるよう変更していただくことができました。   次に、当初はバルコニーに設置予定だったエアコン室外機とガスボンベについても、配置の再検討をおこなうことになりました。   ガスボンベの位置については、共用階段ののぼり方向を変更することで階段下部に設置が可能か協力業者様に確認し、可能であればそのように変更をおこないます。   エアコン室外機については、バルコニー外に設置すると空調用の管がかなり延長されてしまうことがわかっています。   1階の地面に室外機を重ねるという工法もありますが、3階建ての当物件では室外機を三段重ねにすると室内から丸見えとなってしまうため、どうしても1フロア分はバルコニー設置となってしまいます。     エアコン室外機の設置場所については、もう少し検討する必要がありそうです。 また界壁(各住戸の間を区切る壁)部分の電気工事及びダクト工事についても、現況のプランでは考慮されておらず、このままでは天井の高さなどが変更になってしまうことがわかりました。   こちらも早急に変更することで対処しましたが、今回のような設計上のミスが着工後に発覚した場合は大問題となってしまいます。   そうならないためにも、さっそく社内ベーシックプラン及びフィリックス図面checklist、そして作図用自己チェックリストに設計ミスの内容とその対処方法を記載しました。 こうして情報共有をおこない、今後同様のことを繰り返さないように注意してまいります。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/25
優良中古物件が売りに出される理由とは?

優良中古物件が売りに出される理由とは?

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は以前よりお客様にご提案中の物件について、現地にてご案内をさせていただきました。 ご案内したのは名古屋市中川区エリアにある平成15年築の鉄骨造の物件ですが、外観は新築のようにきれいな状態が保たれていました。   駐車場も100%設置されており、入居も満室という状況です。 価格は決して安いとは言えない金額ですが、今後のインカムゲイン(家賃収入)は長期的に安定を保っていける力のある物件です。   非常に優良物件であることから、なぜ売却してしまうのか不思議に思い、売主側業者様に確認したところ、売主様がご高齢ということで近い将来相続しなければならない状態とのこと。   しかし相続人様がアパート経営にまったく興味がないため、いまのうちに売却してしまおうというご意向でした。       不動産の売却理由はさまざまですが、今回のような相続が絡んだケースも非常に多い理由のひとつです。   今回は所有者様がご健在で、今後の相続対策というカテゴリーになりますが、亡くなられた後の場合では10か月以内に相続税の支払いをおこなわなければならないなどの理由で、売却価格が標準的な不動産価格よりも安くなっているケースがあります。   そういったケースでは、買主側の立場としては掘り出し物のような物件を取得できるチャンスとなります。 不動産取引において売主様の売却理由や考えを詳細に把握することは、投資用不動産を検討するにあたってとても大切なことです。   今後も物件情報を仕入れる際には、その物件に関する情報をできる限り詳細に掘り下げていく意識を持ち、よりよい物件をよりよい条件で取得できるよう努力してまいります。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/24