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空室対策:入居者様ニーズの把握をする方法

空室対策:入居者様ニーズの把握をする方法

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日こちらのコラムで「空室対策方法:退去者を出さない」についてまとめましたが、お客様から「入居者様のニーズを知るために良い方法はありますか?」というご質問をいただきました。   日頃からオーナー様と入居者様に接点があれば、直接聞かせていただくこともできますが、管理会社に任せている場合はオーナー様と入居者様に接点がないこともあり、なかなかニーズの把握ができない場合も多いでしょう。   また直接のヒアリングでは、入居様も率直な意見などを言い出せないかもしれません。 そんなときは、アンケートなどを配布して入居者様へヒアリングすることをおすすめします。   アンケート内容は「住み心地の満足度(理由)」「欲しい設備」「困っていること」など、ニーズや問題点が把握できる項目を記載すると良いでしょう。   アンケートの回収率をあげるために、できるだけ簡単に記載できる書式にしたり、アンケートをお願いする際にちょっとした粗品をつけるのも効果的です。     また入居者様だけでなく、退去者にアンケートをとることも貴重なデータを得られる機会になります。 退去する旨の電話連絡時に退去理由を聞いたり、退去の立会いの際に退去理由についてのアンケート記入をお願いしてみましょう。   アンケートよって入居者様のニーズが把握できれば、空室対策をおこなううえでの貴重なデータになることは間違いありません。   すでに住まわれている入居者様の満足度をあげて入居期間を延ばしてもらうため、また入居希望者様に選ばれる物件を目指すうえでも、ぜひアンケート結果を活用ください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/31
空室対策:家具・家電付き

空室対策:家具・家電付き

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   オーナー様にとって非常に重要となる空室対策。 本日は「家具・家電付きの部屋」についてご紹介します。   先日ご紹介した、空室対策方法のひとつ「モデルルームの設置」に似ていますが、モデルルームの家具はあくまでデモンストレーション用であるため、内見後入居者様が決まったら撤去・返却しなくてはなりません。   しかし家具・家電付きの部屋であれば、入居時に必要な生活用品が揃っています。 そのため、学生や就職ではじめて一人暮らしをはじめる単身者など、引越にかかる初期費用をおさえたい入居者様に選ばれやすくなります。   また賃貸ポータルサイトでは、掲載された写真の数が多いほど閲覧される機会が増えるため、家具・家電付きの室内写真を掲載することで検索時に目に留まりやすくなるのも大きなポイントです。   とはいえ、生活に必要なすべての家具・家電を揃える必要はありません。 家具・家電を揃える費用はオーナー様が負担することになるため、予算に合わせて何点かピックアップするのがおすすめです。   入居者様が新生活をはじめるにあたって必要不可欠なものとしては、まず「洗濯機」と「冷蔵庫」、「電⼦レンジ」があげられます。 この3点は、大手家電量販店などのセット売りで安く購入できるため、活用すると良いでしょう。     予算に余裕があれば、「照明器具」、「小型掃除機」、「電気ポット」なども喜ばれます。   室内の見栄えを重視したいのであれば、ベッドやカーテンなどファブリック類を追加すると、室内の生活イメージが湧くため、入居者様によりアピールできるでしょう。   なおカラーボックスなどの安価な収納家具などは、入居様のイメージに合わなかったり場所ふさぎになることがあるので不要です。   またテレビについても、最近はスマホなどで動画視聴をする人が増えているのであえて設置しなくても良いでしょう。   多少費用はかかりますが、家具や家電付きの部屋にはニーズがあります。 ぜひ空室対策方法のひとつとして、ご検討してみてはいかがでしょうか?   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/31
資産価値の落ちにくい土地の選びかた

資産価値の落ちにくい土地の選びかた

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   一棟アパート経営のメリットはたくさんありますが、そのなかでも特に注目したいのが資産としての土地が手に入ることです。 区分マンションは、建物が古くなってしまえば資産価値はほとんどなくなります。   しかし一棟アパートの場合、建物の資産価値がなくなっても土地には価値があるため、アパート経営をやめる際には売却して利益を得ることも可能なのです。   先のコラムでも書いたように、アパート経営は出口戦略が重要です。 出口戦略のためにもアパート経営の第一歩である物件選びの段階で、できるだけ資産価値の落ちない物件を選ぶ必要があります。   土地の価値のほとんどは立地で決定します。 駅から近いなどの利便性や住環境はもちろんですが、そのエリアの人口の増減も大きなチェックポイントです。       現在の日本では大都市圏に人口が集中している反面、地方都市の人口減少が顕著です。 そのため今現在、すでに人口の減少率が激しい地域は避けたほうが無難でしょう。 逆に地方であっても人口が増えているエリアは要チェックです。   全国的にみて愛知県内の主要都市は、人口の減少率や空き家率が少ない傾向にあります。 そのなかでもトヨタ自動車の本社や工場を有している豊田市や、2017年度の「住みたい街ランキング」で全国3位に輝いた長久手市などは、人気が高く人口も増えています。   ただし地域に居住している人の多くが特定の企業関係者で占めている場合、企業の業績や移転によっては、街の経済状態や土地価格が大きく変動する場合があるため注意が必要です。   また土地の立地で忘れずにチェックしたいのが、その土地の安全性について。 災害リスクのある土地の場合、ひとたび災害に遭遇してしまえば大きく土地価格が減少してしまいます。   土地の災害リスクのついては、『国土交通省ハザードマップポータルサイト』などで確認できるので、お目当ての土地の安全性を調べたうえで購入を検討してください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/30
新築物件と中古物件を比較

新築物件と中古物件を比較

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   弊社では、新築アパート物件のご紹介はもちろん、中古のアパート物件も扱わせていただいております。 お客様からは「中古と新築、どちらが良いですか?」と聞かれることもありますが、実はどちらも一長一短があるため、一概にどちらが良いと断言することはできません。   まず新築アパート物件の場合、最新の設備や間取りから入居付けがしやいため空室リスクを軽減できることが一番のメリットになります。   また中古物件に比べて修繕費がかからない点や、定期的な点検を継続することで大規模修繕までの期間をコントロールすることも可能です。   反面、新築物件のデメリットは価格の高さがあげられます。 そのため毎月の収支シミュレーションを綿密におこなったうえで、それに沿った経営プランを維持する必要があります。       では中古アパート物件の場合はどうでしょうか。 まず一番のメリットは価格が安いことと、すでにアパート経営がスタートしているため、これまでの入居実績を確認したうえで購入できる点があげられます。   また入居者がいれば物件の購入直後から賃料が入りますし、新築物件に比べて利回りが高いのも魅力です。   しかし中古物件のデメリットは、築年数によっての建物の老朽化。 外観はきれいでも配管など目視できない部分に傷みがあるなど、思いがけない修繕費用が必要になることも。   また間取りや設備が古い場合、入居付けするために大規模なリフォームが必要になることもあります。   なお築年数によっては金融機関の融資がつかないことや、減価償却期間が短くなる場合もあります。   以上のように、新築物件と中古物件にはそれぞれメリットとデメリットがあります。 どちらを選ぶかは、オーナー様がアパート経営をするうえでの目的やゴールによって変わってきますから、将来のビジョンをしっかり見据えたうえで判断することをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/30
定期借家契約についての注意点

定期借家契約についての注意点

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日のコラム「築古アパートの取り壊し!立ち退きしてもらう際の注意点」で定期借家について軽く触れましたが、「定期借家は、普通の賃貸契約とどう違うのですか?」というご質問をいただきました。   一般的な建物の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。 多くの場合は、賃貸契約期間が定められており、契約満了時には自動的に更新がおこなわれる「普通借家契約」が使用されています。    一方、「定期借家契約」の最大の特徴は、契約満了時の自動更新がおこなわれないことです。 そのため貸主が期間限定で物件を賃貸したい場合には、非常に便利な契約方法ですが、いくつか注意点もあります。   まず定期借家契約の締結は、必ず書面でおこなう必要があります。   また同時に「更新がなく、期間の満了により終了する」との書面を契約書とは別に用意したうえで、入居者様に説明しなくてはなりません。   そして契約期間満了の1年前から6か月前までの間に、入居者様に「期間満了によって賃貸借が終了する旨」を通知する必要があります。 これらを怠ると定期借家契約ではなく普通借家契約となってしまうこともあるため、気をつけましょう。   期間限定で賃貸物件を貸したいときに重宝する「定期借地借家?契約」ですが、契約を結ぶには「普通借家契約」とは異なる決まりがあります。   定期借家契約を交わしたつもりが普通借家契約になっていて退去してもらえなかった……。 そのようなことが起こらないよう、定期借家契約を結ぶ際にはできるだけ気をつけてください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/30
アパート経営におすすめの最新保険とは?

アパート経営におすすめの最新保険とは?

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   アパート経営を成功させるためには、さまざまなリスク対策が必要不可欠になります。 空室リスクや築年数による賃料下落・修繕リスク、入居者トラブルのリスクなど、アパート経営を開始する前はもちろん、開始後もリスク対策は常におこなわなければなりません。   そんなアパート経営のリスクを減らしてくれる強い味方が「保険」です。 最低でも火災保険に加入するのは当然として、ほかにもいざというときのために、ぜひ加入しておきたい保険があります。   昨今は全国的に大雨や台風被害、地震などが目立っています。 特に地震は地域によっては大きな被害が想定できるため、万が一を考えて地震保険を火災保険に付帯して加入しておくと安心です。   また火災や地震、台風などの災害での物件が被害を受けた場合、家賃収入が途絶えてしまうことがあります。 そんなとき心強いのが「家賃収入特約」です。   家賃収入特約を火災保険に付帯しておけば、約定復旧期間内を限度として保険金が支払われます。       そして先日のコラムでも紹介した高齢者を入居ターゲットにする場合、必ず加入してほしいのが「家主費用特約」です。   家主費用特約は、室内で入居者様が死亡した際の清掃費やリフォーム費用、特殊清掃費用、遺品整理費用、原状回復期間中の家賃補償など、万が一の孤独死にきめ細かく対応しています。   これらのほかにも、建物の管理不備などで他人に怪我を負わせた場合の補償を対象とする「施設賠償責任保険」などがあります。   いずれも保険料がかかりますから、すべて保険に入る必要はないかもしれません。 しかし、いざというとき「保険に入ってさえいれば……」と後悔しないためにも、必要に応じた保険加入をおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/29
アパート経営の出口戦略は売却のタイミングが重要です

アパート経営の出口戦略は売却のタイミングが重要です

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   アパート経営を成功させるには、最初の物件選びや収支シミュレーション、入退去管理や建物の管理などはもちろん大事ですが、アパート経営の終わりかたとなる「出口」についての計画も非常に重要です。   新築アパート物件であっても年月とともに建物は劣化していきます。 定期的に大規模補修や内装の変更をおこなっても、賃料の下落や入居率低下などのリスクは増すため、いつかは終わりがやってくるのです。   そして出口でつまずいてしまうと、下手をするとこれまで順調にアパート経営で得てきた利益がすべて消えてしまう可能性も考えられます。 このように出口戦略はアパート経営にとって重大なため、アパート経営をはじめると同時に、いつかは来る出口を見据えておくことが必要です。   出口戦略で成功するには、できるだけ物件を高額で手放すことが重要となります。 そのためには売却するタイミングを見極める必要があります。 まず、これまでのアパート経営によって収支がプラスに転じた以降が売却に適したタイミングです。   また築古の一棟アパートであっても、土地に価値があれば高額での売却が可能です。 最近ではそう大きな土地価格の急上昇はおこりませんが、それでもできるだけ土地価格が高いときに売却を狙うと良いでしょう。   ただし建物が法定耐用年数を過ぎてしまった場合は、基本的に金融機関からの融資を受けることができません。 よって物件が欲しい人がいても、ローンが組めないことで購入することができない場合もあります。     物件を建物ごと売却したいなら、買主に融資がつきやすいかどうかも考慮しましょう。 もし建物が古い場合は更地にして土地だけを売却する方法もあります。 建物の撤去費用はかかりますが、用途範囲が広がるため売却に有利になることもあるので検討するとよいでしょう。   長年順調だったアパート経営の幕引きをより有利にするためにも、しっかりとした出口戦略を立てておくことをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/29
築古アパートの取り壊し!立ち退きしてもらう際の注意点

築古アパートの取り壊し!立ち退きしてもらう際の注意点

  みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日のコラムで「出口戦略」について触れましたが、「老朽化物件を取り壊す場合、気をつけることはありますか?」というご質問がありました。   耐用年数の過ぎた築古物件の場合、融資がつかなくなるため建物を撤去し更地として売却するほうが売れやすくなる場合があります。 また既存の建物を取り壊し、新築のアパートを建てアパート経営を続行することもあるかもしれません。   上記いずれの場合も、建物を取り壊すにあたって入居者様がいる際は、立ち退いてもらうことが必要となります。   貸主(オーナー様)都合での立ち退きの場合は「正当事由」が必要になりますが、「老朽化にともなうアパート建物取り壊しによる退去勧告」は正当事由として認められない場合が多いです。   そのため、入居者様には事情を説明したうえで「立ち退き料」を支払って退去してもらうことが一般的です。 立ち退き手順としては、まず「退去勧告」の連絡を各入居者様に書面でおこないます。   次にそれぞれの入居者様と個別に立ち退きまでのスケジュールの説明や、立ち退き料の提示をおこない、ご理解をいただく必要があります。   立ち退き料の目安は、退去と引越しにかかる費用+迷惑料として、現在の賃料の6ヵ月~10ヵ月分が相場です。   しかし金額に納得できない入居者様がいる場合もあるので、そのあたりは交渉で決定すると良いでしょう。   ここで気をつけたいのが、入居者様がいる限り建物の取り壊しができず土地の売却ができないという事実です。 万が一、立ち退き交渉が難航した場合は、できるだけ早く弁護士などに交渉を依頼し、早期解決を目指しましょう。   なお早い段階で建物の取り壊しが決定しているのであれば、新規入居を受け付ける際には「定期借家」として賃貸するのも有効です。 契約更新のない定期借家であれば、立ち退き料は必要ありません。   入居者様の立ち退き交渉は、時間のかかる場合も多いため、できるだけ時間的余裕を持ってはじめる必要があります。 円満に退去してもらうためにも、適切や立ち退き料と誠意を示したうえで交渉することをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!       ▼トップページはコチラhttps://www.felix-japan.jp/▼お問い合わせはコチラhttps://www.felix-japan.jp/contact/▼会員登録・資料ダウンロードはコチラhttps://www.felix-japan.jp/member/
2020/08/29