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サブバイヤー直伝!スムーズに会話できるテレマ術! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

サブバイヤー直伝!スムーズに会話できるテレマ術! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日、弊社サブバイヤーから「テレマの会話を変えてみると良いかもしれない」というアドバイスもらい、本日はいままでとは内容を少し変えてテレマをおこなってみました。   本日のテレマでは、名乗ったあと「アパート用地の買取しているのですが……条件なのですが、○○駅から10分前後で取り扱いはありますか?」と伝えてみたところ、業者様から「何坪から探しているの?」と質問されことが多かったです。   そこで「40坪以上で探しています」と返答し、その後に「土地がない」と言われたら、「では□□駅や△△駅周辺ではありますか?」「そうだねぇ……△△駅ならあるよ」という具合に、いつもより会話のキャッチボールをスムーズにおこなうことができました。   これまでは、まず弊社が求めている土地情報の条件をまとめて伝えていたため、あっさりと「ない」と言われて終話してしまうことも多々ありました。     この会話方法は、「土地情報はない」と言われてからも会話をつづけることで土地情報を引き出せる可能性が見えてきます。   なかでも、はじめてテレマをする仲介業者様やテレマの回数が少ない業者様を対象にすると特に効果があるように感じました。   ただし、1件あたりの会話時間が長くなってしまうデメリットや「最初から条件教えて!」と言われることもあるため、そのあたりは様子をみながら会話をすすめる必要がありそうです。   通常のテレマ方法に加えて今回のやり方を混ぜながら、臨機応変に対応して、買付検討できる土地情報取得を目指したいと思います!   このやり方も1つのやり方としておこなってみる。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2021/03/31
損をしない一棟アパート売却!高く売るためのポイントは? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

損をしない一棟アパート売却!高く売るためのポイントは? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   経営中のアパートが築古になったので売却して新しいアパート物件を購入したい。 相続人がいないので、アパートを売却してアパート経営をやめたい。 アパート物件を相続したが、遠方なため経営や管理が困難なので処分したい。   上記以外にも、いろいろな理由で手持ちのアパート物件を売却する日がいつかはくるかもしれません。   理由はさまざまでも、せっかく売却するのであれば、少しでも高い値段でアパートを売却したいものです。   そこで今回は、アパートを高く売却するための注意やポイントをまとめました。   ・満室で売る 売却時に「満室」であれば「収益物件」として買手がつきやすくなるため、アパート売却を検討する際は、満室のタイミングを狙うのが効果的です。   逆に空室が目立つアパートは買手がつかない可能性が高くなります。 もし空室がある場合は、フリーレントなどを利用して満室にしてから売却するとよいでしょう。   ただし、満室にしたいからと賃料を下げてしまうと利回りが下がってしまうため、注意が必要です。   ・資産価値の高いときに売却する アパート物件の価格は、建物価格と土地価格によって決まります。 建物に関しては、築年数が古ければ古いほど資産価値は落ちますが、土地の資産価値はそうではありません。   建物の資産価値が低くても土地価格が高ければ、それだけ高く売ることができるのです。   そのためにも、日頃から土地価格や周辺アパート物件の売却価格をチェックして大体の相場を把握しておきましょう。     ・査定は複数社に依頼する 自分でアパート物件のおおよその相場を把握したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。 その際、かならず複数社に依頼したうえで、査定額や不動産会社を比較してください。   まずは、インターネットなどで一括査定サービスを利用してみるのもよいでしょう。   ・不動産会社選びに注意する 売却をお願いする不動産会社は、過去の実績などをチェックして一棟アパートの売却実績が多い会社を選びましょう。   売却実績が多いほど、売却に関するノウハウや専門知識があるので、スムーズな売却が期待できます。   また、信頼できる不動産会社を選ぶことも非常に重要です。   査定額だけや会社の規模だけで選ぶのではなく、かならず担当者と面談をしたうえで「この人(会社)になら任せてもよい」と納得したうえで売却を依頼しましょう。   以上のように、アパート物件を高く売却するにはアパートの資産価値を上げるとともに、信頼できる不動産会社に任せることが重要です。   なお、一棟アパートの売却には時間がかかることも多いです。 売却を決意したら高く売るチャンスを逃さないよう、できるだけ速やかに準備を進めるとよいでしょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2021/03/31
隣人が境界確認の立ち会いを拒否!?そんなときには筆界特定制度を! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

隣人が境界確認の立ち会いを拒否!?そんなときには筆界特定制度を! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   先日、土地情報をいただくために仲介業者様へテレマをしたところ、「土地はあるんだけど……」と歯切れの悪いお返事をいただきました。   詳しくお話をうかがってみると、売主様は隣人との仲が悪く、その隣人が境界確認の立ち会いを拒否したため確定測量がおこなえないとのことだそうです。   土地を売却する際には、確定測量図は必要です。   境界が定まっていない土地を売買してしまうと、その後、隣人とのトラブルに発展してしまうことも十分考えられるため、そのような状況では土地を購入することはむずかしいです。   しかし実際、隣人が協力してくれない、境界の認識のずれから意見が食い違うなどの理由で確定測量ができない場合もままあります。   そんなときに時間や費用をかけずに境界問題を解決できるのが「筆界特定制度」です。   これは、法務局(または地方法務局)の筆界特定登記官が、土地の所有者・隣地所有者の話と筆界調査委員の意見を取り入れながら、土地の筆界位置を特定する制度です。   なお筆界調査委員は、民間の専門家であることから公平な判断が期待できます。     従来の「筆界確定訴訟」では、裁判である以上、隣人同士が原告・被告として争わなければならず、また証拠等の資料収集も自らおこなわなければならないため、時間と費用がかかるなどの問題がありました。   しかし、この筆界特定制度を利用すれば、資料収集の負担はもちろん、時間や費用も大幅に軽減できます。   もし、土地の境界について困ったことがあれば、ぜひ筆界特定制度を思い出してください。   ですが一番の方法は、常日頃から隣近所と仲良くし、いざというときは快く協力してもらえる人間関係を築いておくことも大事だと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2021/03/31
空室対策:高齢者向け「終身建物賃貸借契約」のメリット ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

空室対策:高齢者向け「終身建物賃貸借契約」のメリット ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   「空室対策として高齢入居者を受け入れたいが、孤独死した場合のリスクが心配……」   そう考えるアパートオーナー様は多いのではないでしょうか。   以前に比べて、孤独死損害補償保険商品やホームセキュリティ等が充実したこともあり、少しずつですが高齢者向け賃貸住宅が増えています。   しかし、それでもその数はまだまだ少ないのが現状です。   そこでオーナー様に注目してほしいのが「終身建物賃貸借契約」です。   これは、高齢者に対して生涯にわたって住宅を賃貸する事業をおこなうことができる制度になります。   通常の賃貸契約との大きな違いは「入居者が死亡することで契約が終了する」ことです。   通常の賃貸契約の場合、入居者が死亡すると賃借権は相続人に引き継がれてしまいます。   そのため相続人と連絡がつくまでのあいだ、オーナー様が勝手に契約を解除したり残置物の処分をすることができず、家賃も入らないまま空室状態がつづいてしまうこともあるのです。   しかし、終身建物賃貸借契約であれば、入居者が死亡することで契約解除となるため、すみやかに原状回復工事などをおこなえます。   また、残置物に関しても相続人の許可がなくてもオーナー様が処理をおこなうことができるため、すみやかに次の入居付けのための準備をおこなうことが可能になるのです。   なお、終身建物賃貸借契約を利用するには、都道府県知事等に申請のうえ、認可を受ける必要があります。   その際は、風呂場や廊下などに手すりを設置するなどバリアフリー化が、一定の基準を満たすなど条件があります。(新築物件・既存物件で条件が異なります)   また、入居者は基本的に60歳以上の高齢者に限られ、同居者は配偶者(60歳未満でも可)か60歳以上の高齢親族配偶者が対象です。   認可申請手続きなどは必要ですが、高齢者の入居を受け入れるにあたって、通常の賃貸契約よりも終身建物賃貸借契約には、上記のようなメリットがあります。   空室対策の一環として、これから高齢者を受け入れようとお考えのオーナー様は、下記をご覧のうえ、ぜひご検討してみてはいかがでしょうか。   終身建物賃貸借契約の手引き - 国土交通省   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2021/03/31
既存不適格建築とは?建て替えや売買時の注意事項 ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

既存不適格建築とは?建て替えや売買時の注意事項 ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   「既存不適格」建築とは、法改正により事実上は建築基準法に違反していても、建築当時には適法のもとに建築された建物を指します。   建築関連に無関係な一般の人の多くは、建築基準法がいつ、どの部分が、どのように改正されたかを知る機会は少ないでしょう。   そのため気づかないうちに所有物件が、既存不適格建築物件になっている可能性もあります。   「所有している物件が既存不適格だったらどうしよう?」と心配になるかもしれませんが、既存不適格建築物件であっても所有・居住に問題はなく、売買することも可能です。   しかし、既存不適格建築物件の売買や建て替えには注意が必要です。   既存不適格建築物件を取り壊し、同じ敷地内に新たに建物を建てる場合は、現行の建築基準法の数値に従って建築をおこなう必要があります。   法改正前は建ぺい率が80%だった土地が、法改正後は建ぺい率が60%になってしまった場合も、それに従わなくてはなりません。   そのため、建て替え前と同じ規模の建物を計画していたのに、規模の小さな建物しか建てられないということも考えられます。   また、建ぺい率や容積率が法改正後の既定数値を超えている場合は、増改築が認められない場合もあります。   既存不適格建築物件の売買についても、上記のような建て替えや増改築に制限がつく可能性があることから買手がつきにくかったり、金融機関の融資審査が通りずらい可能性もあるため売却がむずかしくなります。   このように既存不適格建築物件は、所有したり居住する場合は問題ありませんが、建て替えや売買にはデメリットがあるため、法改正後の内容をしっかりチェックするなどの注意が必要です。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2021/03/30
買ってはいけない!違法建築物件を見抜く方法は? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

買ってはいけない!違法建築物件を見抜く方法は? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   違法建築物件は、その名前の通り、建築基準法などに違反して建てられた建築物です。   違法建築は、建築確認許可が出たあとに申請とは異なる建ぺい率や容積率、高さ制限を超えた建築をおこなっている場合があります。   また建築コスト削減のため、建築基準法の耐火性を満たしていない材料を使うなど、居住者や利用者の安全面の保証がされず、また周辺の建物にとっても危険が伴う建築物となってしまう場合もあるのです。   現在は、完了検査に基づく検査済証がない建物についてはローン融資がつかなかったり、国や自治体による取り締まりが強化されたこともあり、新築の違法建築物件は減少しています。   しかし、建てられた年代が古い建物のなかには違法建築物件が少なからず存在していますし、売買自体は禁止されていませんが、所有や購入にはリスクが伴います。   まず、違法建築物件は行政からの指導が入ったり行政処分を受ける可能性はもちろん、事故があった場合は所有者責任を問われる可能性も考えられます。   また売却できない場合もあるため、購入などはおすすめしません。     違法建築物件を見抜くためには、まず物件情報欄に「建ぺい率オーバー」や「容積率オーバー」などの記載がないかチェックしましょう。   また、着工前の建築確認検査完了後に交付される「建築確認済証」がない物件は避けたほうよいでしょう。   そして、なにより大事なのは信頼できる不動産会社を通して物件を購入したり、第三者機関に検査をお願いすることです。   違法建築が疑われる物件は安易に購入せず、慎重に判断をすることでリスクを避けることができるはずです。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2021/03/30
仲介業務再開の嬉しい知らせ ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

仲介業務再開の嬉しい知らせ ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は春日井市エリアや豊田市エリア、岡崎市エリアの土地情報をいただきましたが、いずれも最寄駅から徒歩10分以上の立地だったため、残念ながら検討できる物件をいただけませんでした。   なお本日は、緊急事態宣言中にお電話をした際、「いまは土地売買はやっていない」とお聞きした仲介業者様にテレマをおこないました。   緊急事態宣言中は土地の動きがないとの理由で、土地売買の仲介を中止していた不動産仲介業者様が多数いらっしゃいました。   そういった業者様にはしばらくのあいだテレマを控えていたのですが、かなり時間も空いたこともあり、あらためてお電話をして現在の様子をうかがった次第です。     すると、本日お電話したなかには仲介業を再開したという業者様が何社かあり、お話を聞くことができました。 (それとは逆に、コロナの影響で不動産業を廃業されたり土地の仲介を完全にやめてしまった業者様もいらっしゃいましたが……)   仲介業を再開された業者様のお話によると、土地の動きは少ないけれど緊急事態宣言のピーク時に比べると多少の動きがあるとのこと。   少しであっても、土地の動きがあり、仲介業を再開した業者様の存在は大変頼もしく感じました。   別のエリアにも業務を再開した仲介業者様がいらっしゃる可能性があるので、不動産業界にも早く春がくることを祈りながら、明日からはテレマ期間が空いた仲介業者様にもテレマしていきたいと思います!   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2021/03/30
会話のバリエーションを増やしてテレマスキルをアップ! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

会話のバリエーションを増やしてテレマスキルをアップ! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は日進市エリアの土地情報をいただきました。 坪数約76坪、リニモ長久手古戦場駅から徒歩10分、駅前にはコンビニやショッピングモール、ホームセンターもあるので生活には困りません。   なお、上記の物件以外に刈谷市エリアや半田市エリア、名古屋市中川区エリアの土地情報をいただきましたが、いずれも最寄駅から徒歩10分以上の立地だったため残念ながら検討できませんでした。   先日、弊社のサブバイヤーから、「土地を持っている業者様は、そっけない対応をすることが多い」という話を聞かせてもらいました。   今回、その条件にあてはまった業者様に「物件はない」と言われてからも、弊社の求めている条件を説明したり、40坪の土地にアパートを建てられることや利回りが8%であることをアピールした結果、土地情報を教えていただきました!   「そっけない対応=土地情報持ち」であるかについての真相はわかりませんが、一度断られても諦めずに、再度確認をしたりFAXを送るなどすることで、土地情報獲得に結び付くのだと考えます。     またサブバイヤーからは、「テレマの内容が固定化している。土地はない、と言われてからの会話は幅が出てきているが、相手にあわせて会話の内容を変えるなど、バリエーションを増やすといい」というアドバイスをもらいました。   自分のテレマを録音などして聞いてみると改善点が見えてくるとのこと。   今回のヒントを参考にして、仲介業者様と良好な関係を築くステップアップのために、会話のバリエーションを考えてみたいと思います!   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2021/03/29