老朽化アパート建て替え時期の目安は？築古でも満室ならOK？　～アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ～

みなさまこんにちは！

愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。

前回、老朽化アパートの建て替えについて、メリットとデメリットをまとめました。

では、アパートの建て替えをする時期はいつ頃なのか、どのようなタイミングでおこなえば良いのでしょうか。

木造アパートの建て替え時期の目安は、一般的に建築後約30年と言われています。

その理由は以下のようになります。

・法定耐用年数が過ぎた

法定耐用年数（新築木造アパートであれば22年）が過ぎたことで減価償却期間も終了となり費用として計上できる項目が減ってしまい、課税される所得税が増えます。

そのためアパートの建て替えをおこない、新たに減価償却期間を設けることで、所得税額を軽減することが可能となります。

・アパートローン完済後

アパートローンを完済したことで金融機関の信用度があがり、建て替え費用の融資を受けやすくなります。

・空室が増えてきた

築古物件は、新築や築浅物件に比べて入居付けがむずかしいことが多いです。

特に築30年を超えると空室が目立つようになります。

賃料を大幅に下げてもなかなか入居者が決まらない場合は、建て替えなどを検討する時期になります。

・大規模修繕を控えている

多額の費用がかかる大規模修繕ですが、屋根や外壁塗装は10～15年周期でおこなうのが望ましいです。

建て替え目安を築30年とすると、だいたい2～３回目の大規模修繕時期を迎えることになりますが、ここで大規模修繕をおこなうのか、とれともその費用をアパート建て替えに充てたほうがいいのか。

建て替えるか否か、検討するのにはちょうどよいタイミングとなります。

以上が、老朽化アパートの建て替え時期の目安になります。

ただし上記は一般的な例です。

法定耐用年数が過ぎたからといって、すぐに建物がダメになるわけではありませんし、築年数が30年超でも、賃料面でも問題なく満室経営がつづいているうちは建て替えしなくてもよいかもしれません。

しかし、アパート建物の寿命はいつかやってきます。

そのときに備え、アパート経営の出口として、建て替えるか否かを早い段階で検討しておくと安心です。

以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。

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