不動産投資ブログ

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   先日、あるオーナー様とお話していたところ「固定資産税の過払い」についての話題がでました。 お話によると、固定資産税納付書には意外と間違いが多いのだとか……。   そこで調べてみたところ、「平成21年度から平成23年度における土地・家屋に係る固定資産税及び都市計画税の課税誤り等による税額修正の状況」について、総務省で調査がおこなわれていました。   その結果として「税額修正した納税義務者数が１人以上あった市町村は97%」だったことが明らかにされました。 このことから、ほとんどの市町村で税額のミスがあったことがわかります。   このような話を聞くと、もしかすると自分も余分な税金を支払っている可能性もゼロではないかも……と心配になってしまいます。   そこで今一度、お手元の「固定資産税納付書」に記載された内容をしっかりとチェックすることをおすすめします。   まず、記載されている土地・家屋の面積が、登記面積と合っているか、土地の地目や家屋の種類・構造などを確認しましょう。 次に「軽減措置」が正しく適用されているかについてもチェックしてください。   間違いがあった場合は、固定資産税額を再度計算してみましょう。 その結果、金額に差異があり、固定資産税を過払いしているようであれば、還付手続きの申請をおこないます。   還付手続き方法については、市町村によって違いがあるので、詳細は必ず管轄の市町村窓口に確認してください。   なお還付金の計算期間は5年間が一般的ですが、場合によっては最大15年までさかのぼって還付してくれます。   大きな損をしないためにも、きちんと固定資産税納付書をチェックし、過払いがあればしっかりと還付申請をおこなってください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   アパート経営の成功に欠かせないのが、管理会社の存在です。 オーナー様の多くは、賃貸物件を購入・建築した会社の管理部門に最初からお願いしているため、ご自身で管理会社を選んだことはないかもしれません。   しかしなかには、現在の管理会社に不満があるけれど、管理会社の探しかたがわからないというオーナー様もいらっしゃるようです。 そこで今回は、管理会社を選ぶポイントをまとめてみました。   なお管理会社は、入居付けから賃貸借管理業務、物件の維持管理やクレーム対応まですべてを受け持つ不動産会社をはじめ、仲介業務だけおこなう不動産仲介会社、または物件の維持管理とクレーム対応だけおこなう不動産管理会社など、さまざまです。   もしオーナー様ご自身がアパート経営の一部を自主管理する場合、たとえば賃貸借管理と物件の維持管理・クレーム対応を自分でおこなうのであれば、入居付けだけを不動産仲介会社に任せるなど、業務を分けて依頼することも可能です。   しかし、すべての管理を同じ会社に任せるのであれば、仲介・管理どちらも同程度に力を入れている会社を選びましょう。   客付けに強くても、管理部門が弱い場合はクレーム対応が遅かったり、清掃がゆき届かなかったりと入居者様の満足度を下げてしまいます。 逆に管理がしっかりしていても、入居付けが弱いと空室がいつまでも続いてしまう結果に……。     では、よい管理会社を選ぶにはどうすればよいのでしょうか？ ポイントのひとつとして、クレーム対応などを迅速におこなってもらえるよう、できるだけ物件近くの不動産会社を選ぶのがおすすめです。   それにはまず、物件周辺の不動産会社をピックアップしたうえで直接会社を訪問し、以下の点についてヒアリングをおこなってください。   入居者の募集方法（広告媒体の種類など） 管理物件数や入居率、家賃の回収率など 清掃や設備点検をおこなう頻度や範囲 クレーム対応について（対処方法、解決に要した日数など） 管理手数料   しっかりとした会社であれば、これらのデータを把握しているため、きちんと教えてくれるはずです。 的確に答えられない会社は避けたほうが無難です。   また、担当者や社内の雰囲気にも注目してください。 ヒアリング内容から候補を数社に絞り、物件管理手数料の見積りをしたうえで最終的に管理会社を決めるとよいでしょう。   管理会社はアパート経営の成功を左右する重要なポイントです。 ぜひ、実際に会社を訪問し面談したうえで、信頼できる管理会社をみつけてください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

 みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   先日の「物件売却を売るなら仲介？買取？それぞれのメリット・デメリット」を読んでくださったお客様から、「瑕疵（かし）担保責任」についてご質問をいただきました。 そこで今回は、瑕疵担保責任についてまとめました。   「瑕疵担保責任」とは、不動産売買時に売主様も気づかなかった「隠れた瑕疵（欠陥や不具合、キズなど）」がみつかった場合、売主様が責任を持つという取り決めになります。 実際、物件の売買のあとで瑕疵が発覚することは珍しくありません。   たとえば雨漏りやシロアリ被害、排水管の詰まりなどの瑕疵が、「瑕疵担保責任期間」として取り決められたあいだに発覚した場合、買主様が申し出ることによって、売主様の負担で修復をおこなうことになります。   瑕疵担保責任期間は、売主様と買主様の話し合いによって期間を決めることになりますが、通常1～3か月間になることが多いようです。     なお、瑕疵担保責任期間は、通常「仲介」にて買主様が個人の際に取り決めます。 不動産会社が物件を「買取」した場合は、買主となった不動産会社が瑕疵を理解したうえで物件の購入をおこないます。   その場合、売主様の瑕疵担保責任を免責とする契約になることがほとんどです。 よって売主様は、物件売却後の瑕疵によるトラブルや修繕費用負担などを負う必要がなくなるのです。   ただし売主様が把握している瑕疵については、買主様への告知義務があります。 もし売主様が把握している瑕疵を故意に通知しなかった場合には、瑕疵担保責任期間を過ぎていても損害賠償の請求や契約解除の対象となるので注意しましょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   先日、無料インターネット導入のコラムを読まれたお客様より「無料インターネットの導入を自分ですることはできるのでしょうか？」というご質問がありました。 お話によるとお客様は、経費をおさえるためにお持ちの物件のリフォームをDIYされているそうです。   そこで、「無料インターネットの導入もDIYできるなら経費削減できるのではないか？」と考えられたとのこと。   たしかに個人向けインターネット回線を1本だけ契約し、その後、DIYで各戸にインターネット回線を提供できれば「大家向け無料インターネットプラン」は不要なため、費用面ではメリットがあります。   しかしインターネットの接続不良といったトラブルが起きた場合、自力で対応しなくてはならないため、非常に労力が必要な点がデメリットです。   無料インターネットをDIYで導入する手順は以下のようになります。   インターネット契約をした業者様に屋外（電線）から建物内にインターネット回線を引き込んでもらう 各戸にWi-Fi電波を飛ばすため、インターネット回線の終端部分（ONU）とルーターをLANケーブルでつなぐ 入居者さまへ無料インターネット利用の案内（SSIDやパスワードのお知らせ、利用制限や禁止事項、免責事項などを説明したうえで同意をとるなど）をおこない、メンテナンスやトラブル時の対応をおこなう   ここで注意したいのは、2で使用するルーターの種類です。 安価なルーターの場合、同時接続に対応しきれず回線速度が落ちてしまうことがあるため、アパート戸数に適した機種のルーターを選ぶ必要があります。   また終端部分に設置したルーターなどを勝手に操作できないよう、鍵付きキャビネットなどを設置して、その内部に収納すると安心です。   3に関しては、特に入居様の過失による情報漏洩など責任の所在をはっきりさせるためにも、「免責事項への同意」を必ず取るようにしましょう。   以上のようにDIYでインターネットを導入するにはインターネットの配線知識が多少必要ですが、それほどむずかしくはありません。 しかし上にも書いたようにインターネットトラブルが発生した場合、自力でのサポートが必須になります。   もちろん、インターネットトラブルがいつ起きても即時対応できるのであれば問題はありませんが、迅速なトラブル対応に自信がないのであれば、サポート面でも信頼できる無料インターネット業者に相談することをおすすめします。   空室対策方法として無料インターネットを導入するからには、入居者様に満足してもらえなくては意味がありません。 費用対効果を考えた上で、どちらがより空室対策につながるか判断するとよいでしょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

  みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   費用をかけない空室対策の方法のひとつとして、国の制度や助成金の活用があげられます。 そこでおすすめなのが、「住宅セーフティネット制度」です。   諸条件を満たすことで、最大100万円のリフォーム費補助が利用可能ですし、入居付けも期待できます。   「住宅セーフティネット制度」の正式名称は「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」といい、住まい探しがむずかしい「住宅確保要配慮者」のために住居確保を目的とした制度です。   現在、「住宅確保要配慮者」（子育て世帯や高齢者、低所得者、障害者、被災者、外国人など）を受け入れる公営住宅が不足する一方で、民間では賃貸物件の空室や空き家が増えています。   「住宅セーフティネット制度」は、上記の住みたい人と空室を貸したい人をつなぐ制度になります。     住宅セーフティネット制度に物件を登録することで、オーナー様には以下のようなメリットがあります。   国土交通省が管理する「セーフティネット住宅情報提供システム」に物件情報が掲載されるので入居希望者が増え、空室対策につながる 住宅確保要配慮者の専用物件である「専用住宅」として登録することで、最大100万円のリフォーム費用や、家賃減額時の補助が受けられる。また住宅金融支援機構から融資を受けることができる   上記のように、助成金を受けられるのは「専用住宅」として物件を登録する必要がありますが、その場合、住居確保要配慮者の入居を拒むことができなくなります。 そのかわり、家賃減額分の補助が出るなど、経済的支援が手厚くなっています。   なお補助を受けずに、要配慮者以外が入居可能な「登録住宅」としてセーフティネット住宅情報提供システムに登録することも可能です。   また賃貸アパートの場合、1戸からの登録が可能なので、なかなか空室が埋まらない部屋のみを登録し、ほかの部屋は今までと変わらずに経営を続けることができます。   ただし住宅セーフティネット制度の補助金を受けるには、「補助を受ける物件を専用住宅として登録後、最低10年間は管理・運用する」ことが条件になります。   セーフティネットに登録するための基準や運用条件について、詳しくは『国土交通省　大家さん向けハンドブック』、『国土交通省　住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業について』をご覧ください。   リフォーム費用をかけても入居付けに自信が持てない築古物件や立地の悪い物件であっても、「住宅セーフティネット制度」を通じて入居付けの可能性がみえてきます。 助成金制度も十分に利用して、空室対策をおこないましょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

 みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   先日、「相続税対策としてアパートを購入したい」というお客様と面談をおこないました。 たしかに現金や更地に比べてアパート経営をおこなっている場合、相続税対策につながります。   まず相続税が課税されるのは、現金をはじめとして、土地などの不動産、株券などの有価証券、そのほか金銭に換算できる資産すべてが対象となります。 その際、それぞれの資産にどれくらいの価値があるのか「評価額」を算出したうえで相続税額が決められるのです。   なお現金の評価額は100％となりますが、不動産に関しては現金よりも低く評価されます。   まず土地の相続税評価額は「路線価」で決まりますが、路線価は全地価公示価格の8割の額とされているため、現金で相続した場合より評価額は2割減となります。   それに加え、相続した土地でアパート経営をおこなっている場合は、「貸家建付地」として「借地権割合」と「借家権割合」によって、課税評価額の減額措置が受けられるのです。   またアパート経営をしている土地が200㎡までの大きさであれば、「小規模住宅用地の減額の特例措置」が適用され50％の減額措置を受けられます。 上記以外にも特例に定められている条件を満たしている場合は、さらに減額措置を受けられる可能性もあるのです。   また建物に関しては、固定資産税評価額を元に建築費の6～7割程度が評価額となります。 そのため、建物の評価額は3～4割が減額される計算になります。   以上のことからアパート経営をしている場合は、現金だけだったり土地だけ持っていたりする場合に比べて、圧倒的に相続税を低くおさえることができるのです。   アパート経営は、相続税対策と同時に収益も見込むことができますが、アパートを購入するだけでは相続税対策にはなりません。 アパート経営のリスクも念頭におき、しっかりと利益を出せるアパート経営をしていただけたらと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

 みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   弊社では、アパート物件の販売だけでなく、物件の買取もおこなっています。 実は不動産物件の売却方法には、弊社のような不動産会社が買主となり物件を「買取」する場合と、不動産会社が売主様と買主様の間を「仲介」する方法があります。   今回は買取と仲介、それぞれのメリット・デメリットをみてみましょう。       まず不動産会社による「買取」の場合、買主＝不動産会社と決まっているため、売買の条件さえ合致すれば売却手続きが早急に終えられる点がメリットになります。 支払いについては、基本的に現金一括となるため、できるだけ早く物件を処分して現金を入手したいなら買取を選ぶとよいでしょう。   また買取の場合、瑕疵担保責任は買い取った不動産会社にかかるため、売主様は心配せずにすみます。 また仲介手数料も必要ありません。   買取のデメリットとしては、仲介に比べると売却額が低くなる点です。 不動産会社が物件を買い取るのは、その物件を再販するため。 そして再販時には、利益を出さなくてはなりません。   よって物件の買取額には、あらかじめ再販にかかる費用や利益を反映した価格が売主様に提示されることになるので、売却額は少なめになるのです。   一方「仲介」のメリットは、不動産市場の相場価格で売却できるため、土地が高く売れる可能性が高いことです。 仲介をおこなう不動産会社も、売却価格に応じて仲介手数料が決まるため、できるだけ高く買ってくれるお客様を全力で探してくれます。   しかし、買主様を探すところからはじまることも多く、買主様が融資を受ける場合は、その審査結果待ちなどで売却までに時間がかかる場合も珍しくありません。 また仲介手数料が必要となり、瑕疵担保責任期間を設けなくてはならないのもデメリットとなります。   上記の点から、高く売りたいなら「仲介」、すぐに売りたいなら「買取」がよいでしょう。 いずれにしても、物件の売却が売主様にとって満足のいく取引になるよう、信頼できる不動産会社を通じて売却をおこなうことが肝心です。   弊社では、物件を売却したいお客様のご希望に添えるよう、最大限の努力をしております。 売却物件をお持ちのかたは、ぜひお問い合わせください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/　

  みなさまこんにちは！ 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ！フィリックス広報チームです。   こちらのコラムでたびたび触れてきた「融資審査に関する個人属性」について、今回はもう少し詳しい内容をまとめました。   融資をおこなう金融機関は貸したお金をしっかり回収したいため、「返済能力が高く、きちんと返済してくれる人物かどうか」を見極めたうえで融資をおこないます。   この融資の判断基準となる個人情報が「属性」であり、金融機関から見て返済能力が高そうな人は「属性が良い」といわれ、優遇されます。 不動産投資の融資審査では、おもに以下のような属性が判断材料とされます。   ・個人の識別情報 　氏名や生年月日、住所および電話番号など、本人確認の前提情報となります。   ・家族構成 　家族それぞれの氏名、続柄、生年月日、同居または同居でない場合の住所や同一生計 　であるかについて。 　家族人数や構成によって生活費が変動するため、審査に影響します。   ・勤務先情報 　勤務先の会社名以下、部署や職種、役職、会社住所および電話番号、勤続年数、 　定年がいつかなどの情報です。 　 　収入が安定しているか、今後も安定した収入が見込めるかが審査されるため、職業と 　勤続年数は、特に重視されます。   　一般的に、公務員や有名企業・一部上場企業の社員、医師、弁護士などの「仕業」は、 　社会的信用が高く融資に有利といわれています。   ・収入額 　収入の安定具合の判断のため、直近3年分の収入が審査対象になります。 　金融機関によっては、配偶者や家族の収入も審査対象として考慮してくれる場合も 　あります。   ・信用情報 　借入の有無や残債額、返済状況、遅滞の有無などの情報です。 　借入残債が多い場合は審査に不利となります。   ・金融資産の状況 　預金額や株、保険などの情報です。 　融資審査において、「金融資産が多い＝堅実である」と判断されますし、年収に比べて 　金融資産が少ない場合、審査に不利にはたらくことも。   　逆に、年収はそれほどでなくても金融資産が多い人は、堅実な人柄であると認められ 　やすくなります。   これらのほかにも、住居情報や連帯保証人の有無などが審査されます。  属性は、単に収入が多いか少ないかだけでは判断されるものではありません。 また同じ属性でも、金融機関によって融資審査の結果が異なることもあります。   なお不動産投資物件の融資は、本人の属性に加えて、物件の収益性も判断されますが、やはり属性が良いことに越したことはありません。   もし将来、不動産投資で融資を受ける予定があるなら、「この人になら貸しても大丈夫」と金融機関に思われるよう、貯蓄額を増やす、借入金の返済をきちんとおこなうなどの対策を今からとっておくことをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ！     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/