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女性には不動産投資がおすすめ!その理由と失敗しないポイントを解説

女性には不動産投資がおすすめ!その理由と失敗しないポイントを解説

近年、老後の安定を求めて不動産投資をはじめる女性が増えています。   じつは、さまざまな投資のなかでも不動産投資は女性におすすめしたい投資方法のひとつです。   敷居が高いと思われがちな不動産投資ですが、一旦はじめてしまえば管理を委託できるので、株式投資などに比べて手間や時間がかかりません。   そのため、結婚・出産・育児などライフスタイルの変化に影響を受けやすい女性こそ不動産投資に向いているのです。   しかし、女性に不動産投資をおすすめする理由はそれだけではありません。   そこで今回は、女性に不動産投資がおすすめするさまざまな理由を説明しながら、不動産投資のメリットや失敗しないポイントを紹介します。 投資をはじめたい女性は必見です!   不動産投資をはじめる女性が増えている背景   令和元年12月に公益財団法人生命保険文化センター『生活保障に関する調査』の結果が発表されました。(調査対象18~69歳、男性1,765人、女性2,249人)   それによると、「老後生活に対する不安の有無」で「不安感あり」と答えた女性は86.4%にのぼり、うち60.4%の人が「公的年金だけでは不十分」と回答しています。   この結果から、多くの女性の老後の資金面に不安を抱いていることがうかがえました。   しかし、女性の老後に対する不安はそれだけではなく、以下のような女性ならでは不安を感じています。   女性の晩婚化と未婚率の上昇   女性の晩婚や未婚率の上昇も、将来の不安要因のひとつです。   国立社会保障・人口問題研究所『人口統計資料集2019年版』より公表された生涯未婚率は、男性が23.37%、女性が14.06%でした。 (データは2015年におこなわれた国勢調査のもの)   生涯未婚率とは、50歳までに一度も結婚したことのない人の割合を指しますが、上記のデータでは女性は7人にひとりの割合で生涯未婚の可能性があるとの結果でした。   なお、女性の生涯未婚率は今後さらに上昇すると内閣府は予測しています。   生涯未婚となれば、今後も自分の力で生活する必要があるため、将来の先行きに不安を感じ安心できる生活を目指して資産形成をおこなう女性が増えているのです。   年々延びる平均寿命   2019年の厚生労働省『簡易生命表』よると、日本人の平均寿命は、女性が87.45歳、男性が81.41歳、女性のほうが男性より約6年長生きすることになります。   これは男女とも過去最高で8年連続のプラスとなり、日本人の平均寿命は今後ますます伸びることが予想されます。   寿命が延びことは喜ばしい反面、生活にかかるお金もより必要になるため、その備えは欠かせません。   目前に迫る「人生100年時代」を見据えて、今からできるだけ資金を蓄えておこく必要があります。   なかなか縮まらない男女間の賃金格差   女性の未婚率や平均寿命が上昇する一方、男女間の賃金格差は未だ埋まっていません。   厚生労働省『賃金構造基本統計調査』(2019年)によると、男性の賃金水準を100としたとき、女性の賃金水準は74.3%でした。   以前に比べて男女間の賃金格差は縮まりつつありますが、先進諸外国の賃金格差(80~90%)と比較すると、日本人女性の得る賃金は男性に比べて低いようです。   加えて女性の場合、派遣社員やパートなどの短時間労働など非正規雇用社員の率が高いため、公的年金受給額が少なくなります。   そのため、女性の多くのは老後に不安を強く感じているのです。   不動産投資が女性におすすめの理由は?   不動産投資は、女性のライフスタイルの変化に対応しやすく、また女性ならでは目線が非常に役立つ投資方法。   ここでは、女性に不動産投資をおすすめする理由をまとめました。   ライフスタイルの変化に影響を受けにくい   男性に比べて女性は、結婚や出産・育児、離婚など、ライフスタイルの変化による金銭的・時間的制限の影響を受けやすいと言えます。   不動産投資は、一旦開始してしまえば物件の管理を管理会社に委託できるため、本業の仕事で忙しい人でも子育て中で時間がない人でも、それほど時間や手間を割く必要がありません。   また不動産投資は、不動産投資ローンを利用できるため少額の資金から開始でき、ローン返済は月々の家賃収入のなかから支払います。   毎月安定した家賃収入が見込めるので、給与収入が減っても、安定した生活と不動産経営がおこなえます。   女性目線ならではの物件選び   不動産経営の成功は、不動産物件選びにかかっていると言っても過言ではありません。   男性に比べて女性は、生活に必要な水回りや収納の利便性、セキュリティ面、女性に好まれる設備など「暮らし」に重要なことに目が利きます。   また立地に関しても、駅から距離や周辺環境(治安や買い物施設の有無など)を細かくチェックする傾向が男性より強いです。   女性目線で選んだ物件は、立地・設備ともに女性入居者はもちろん、男性入居者にとっても魅力ある物件となるので選ばれる可能性が高くなります。   不動産投資の詳しいやり方についてはこちら>>不動産投資のやり方は?物件購入前のチェックでリスクを回避   日本政策金融公庫の女性優遇措置が利用できる   不動産投資をはじめるには、金融機関から不動産投資ローンを利用する場合がほとんどです。   不動産投資ローンは各金融機関で取り扱っていますが、女性には日本政策金融公庫(略して日本公庫)の利用がおすすめです。   日本公庫は、政府が100%出資した政府系金融機関で、民間金融機関で融資されにくい層への支援融資や生活支援をおこなっており、女性起業家への優遇措置も用意されています。   日本公庫は、低金利で融資を受けることができ、しかも固定金利なので金利変動リスクの影響を受けにくいなど大きなメリットがあります。   日本公庫から融資を受けるためには、「不動産賃貸事業」であることが条件になるため、民間金融機関に比べると提出書類が多かったり、審査がきびしい面もありますが、金利面のメリットが非常に大きいため、検討することをおすすめします。   日本政策金融公庫について詳しくはこちら!>>日本政策金融公庫で不動産投資の融資を受ける方法とは?   不動産投資のメリット   ここでは、なぜ不動産投資がおすすめなのか? そのメリットについて紹介します。   少額の資金で大きな資産を得られる 不動産投資は、投資に必要な資金のほとんどを金融機関の投資ローンの借入金で賄い、自己資金は少額でスタートできます。   少ない資金で大きな資産形成が可能なのはもちろん、お金を借りて投資ができるのは不動産投資特有のメリットです。   ミドルリスク・ミドルリターン   投資未経験者の多くは「投資で大損するのが怖い」と考えているようです。 たしかに株式投資やFX投資などは、一夜にして資産がゼロになってしまうリスクは否定できません。   しかし不動産投資は、土地価格が急激に下がる可能性は少ないため、株やFXに比べるとリスクが低い投資方法です。   リターン面では、利回り10%を超える株やFXには劣りますが、預金利息などに比べるとはるかに利回りがよく、しかも長期に渡ってリターンを得られます。   ただし不動産投資も「投資」である以上、リスクは存在します。   下記に詳しく記載しますが、不動産投資のリスクは投資をはじめる前に対策できる部分が大きいため、準備段階でしっかりとリスク対策をすることで回避することが可能です。   長期に渡って安定した収入が得られる   不動産投資の魅力は、長期間に渡って毎月安定した家賃収入を見込めることです。 ローンの返済期間は返済金や不動産経営にかかる費用なども家賃収入で賄い、その残りが利益になります。   ローンを完済すれば月々の家賃収入はそのまま収益になるので、老後生活の年金代わりになりますし、土地も資産として残ります。   また、不動産経営の実績を活かして、2件目、3件目と所有不動産を増やしていけば、さらなる収入を得ることも可能です。   不動産投資で失敗しないポイント!物件選びの段階でリスク対策を     投資である以上、不動産投資にもリスクは存在します。 それらのリスクを理解し、事前対策をおこなうことで不動産投資の失敗を防ぐことが可能になるのです。   ここでは、不動産投資開始前にできるリスクの種類とその対策方法について紹介します。   空室リスク対策   不動産投資を成功させるには、物件の立地は最重要ポイント! 物件を選ぶ時は、以下の点に注意しましょう。   駅からの距離 駅から遠い物件はやはり避けられる傾向が強いため、できるだけ駅近物件が望ましいです。   周辺の住環境 買い物施設はあるか、治安はよいか、嫌悪施設(工場やごみ処理場、斎場等)はないか確認しましょう。   賃貸市況 できるだけ賃貸需要の高いエリアを選ぶことが大事です。 また、物件周辺に競合物件が多いと供給過多になってしまいます。できるだけ競合物件が少ないエリアを選びましょう。   なお経年による空室リスク対策は、その都度、リフォームや設備の追加などで対応しましょう。   災害リスク   不動産投資にとって災害リスク対策は非常に重要です。 物件を検討する際には、かならずハザードマップなどを確認しましょう。 また、適切な保険に加入し、万が一に備えることも欠かせません。   金利上昇リスク   不動産ローン契約時に変動金利を選択した場合、賃貸経営中に金利が上がると月々の返済額も上がり、キャッシュフローが圧迫される恐れがあります。   金利の上昇はあらかじめの予測はむずかしいですが、固定金利でローンを契約したり、頭金を多く入れて借入額を減らすことで、金利上昇リスクをおさえることができます。   不動産投資のリスクについて詳しくはこちら!>>不動産投資のやり方は?物件購入前のチェックでリスクを回避   できるだけ早く不動産投資はじめよう   不動産投資は、不動産物件を所有し賃貸経営を継続する限り家賃収入を得られます。 そのため、はじめるのであれば、できるだけ早く若いうちから開始することが望ましいです。   早いうちから不動産投資を開始すれば、早い段階でローンを完済できますし、そのあいだに資産を増やすこともできるので老後の大きな備えになります。   また最終的には、不動産を売却して、まとまったお金を得ることも可能です。   お金のない若い世代でも、少額の資金で開始できる不動産投資は非常におすすめです。   まとめ   ライフスタイルの変化に影響されやすい女性にこそ、不動産投資がおすすめの理由をお伝えしました。   少額の資金で開始でき、ミドルリスク・ミドルリターンでライフスタイルの変化に影響されにくいのが不動産投資の強みです。   多くの女性が老後の不安を感じている今こそ、当記事を参考に、老後の安定した生活を目指して不動産投資をはじめてはいかがでしょうか。
2021/06/16
日本政策金融公庫で不動産投資の融資を受ける方法とは?

日本政策金融公庫で不動産投資の融資を受ける方法とは?

「日本政策金融公庫で不動産投資の融資を受けるにはどうしたらいいの?」 「そもそも、個人で日本政策金融公庫は利用できるの?」   結論から言うと、日本政策金融公庫は個人利用可能です。   また融資については、単なる「不動産投資」ではなく、「不動産賃貸事業」として認められれば融資の対象となります。   では、どのようにして「不動産投資ではなく、不動産賃貸事業である」と証明したらよいのでしょうか?   そこで今回は、日本政策金融公庫のメリットとデメリットを説明しながら、融資条件について紹介します!   日本政策金融公庫とは?特徴やほかの金融機関との違いについて   「日本政策金融公庫」の名称は知っていても、その特徴やそれ以外の金融機関との違いについて詳しく知っている人は少ないようです。   ここでは、日本政策金融公庫の特徴と民間金融機関との違いを紹介します。   日本政策金融公庫の特徴   日本政策金融公庫は、日本政府が100%出資した金融機関で、略して「日本公庫」と呼ばれることもあります。   日本公庫の基本理念は、「国の政策の下、民間金融機関の補完を旨としつつ、社会のニーズに対応して、種々の手法により、政策金融を機動的に実施する。」ことです。   基本理念に従って日本公庫では、「国民生活事業」「農林水産事業」「中小企業事業」に係わる個人や法人の「事業」を対象に融資をおこなっています。   また、若者や女性、高齢者の生活支援、民間金融機関から融資を受けにくい中小企業・個人事業者へ積極的な支援融資をおこなっていることが日本公庫の大きな特徴となります。   ほかの金融機関とはどう違うの?   民間金融機関と日本政策金融公庫の大きな違いは、日本公庫は「利益」を追求していないことにあります。   民間金融機関の融資は、金利収入を目的としたものであり、利益を出すことを前提に融資条件が決定します。   そのため、不動産投資をおこなう人の返済能力が高ければ(属性がよい、資産を多く持っている等)、比較的容易に融資審査を通過することが可能です。   しかし、日本公庫は利益目的の融資はおこなっていないため、資産家であろうと返済能力が高かろうと、一般的な「不動産投資」は融資の対象外となります。   では、不動産投資の融資は受けられないか? というと、そんなことはありません。   不動産購入の理由が「不動産賃貸事業」であると認められれば、個人・法人関係なく融資の対象になります。   日本公庫の融資は金利が低く、貸付期間中は固定金利になりますし保証人も不要です。 また、若者や女性、高齢者は、融資額上限の引き上げなどの優遇措置があります。   民間金融機関では融資を断られる低属性の人や新法人でも、事業性さえされ認められれば融資を受けられるのです。   以上のように日本公庫の融資は、民間金融機関とは異なる魅力がたくさんあります。   不動産投資で日本政策金融公庫から融資を受けるための条件は?   上にも書いたように、日本政策金融公庫では一般的な不動産投資の融資はおこなっていません。   不動産物件購入の融資を受けるためには「事業目的」であることを示すことになり、以下の条件をクリアすることが必要です。   条件その1:不動産賃貸事業として認めてもらう まずは、不動産物件の購入が不動産賃貸事業目的であると示したうえで認めてもらう必要があります。   そのためには、融資相談の際には「不動産投資」という言葉は使わず、「不動産賃貸事業」の融資を希望している旨を伝えましょう。   また、売却益を目的とした不動産購入は不動産投資目的と解釈されるため注意しましょう。   条件その2:担保物件があること   日本公庫では、無担保の融資上限額は2,000万円になるため、それ以上の融資を受けたい場合は担保物件が必要です。   基本的に購入する物件を担保にするか、ほかの担保物件を設定することになります。   条件その3:税金や公共料金をきちんと納めていること   日本公庫は政府系金融機関なため、税金や公共料金の未払いがあると審査に落ちてしまう可能性があります。 これらが未納でないことを確認しましょう。   その他の条件 上記の条件以外にも、以下の条件等を複数クリアすることで融資を受ける確率があがります。   10年の返済期間内で収支がプラスになるか 自己資金の用意があるか 不動産賃貸物件の保有 その他   日本政策金融公庫で融資を受けるメリットは?   日本政策金融公庫で融資を受けるメリットは以下のようになります。   金利が低い 民間金融機関の金利に比べると低金利で借入ができます。 担保の有無にもよりますが、条件がよければ1%以下の金利も期待できます。   固定金利 日本公庫では、融資期間内すべて固定金利なため金利上昇リスクの心配がありません。   繰り上げ返済は手数料無料 民間金融機関でローンの繰り上げ返済をおこなう際は手数料が必要な場合も多いですが、日本公庫では何回おこなっても手数料は無料です。   若者や女性・高齢者は優遇措置あり 日本公庫では、若者や女性・高齢者を積極的に支援しています。 通常の融資限度額は4,800万円ですが、若者や女性・高齢者の場合は7,200万円まで借りることができる優遇措置があります。   女性による不動産投資について詳しくはこちら!>>女性には不動産投資がおすすめ!その理由と失敗しないポイントを解説   低属性の人や新法人でも借入可能 日本公庫は「民間金融機関の補完」を目的にしているため、民間金融機関の融資審査には通りにくい人でも、不動産物件に事業性があれば融資を受けることが可能です。   各地に支店がある 日本公庫の支店は沖縄を除く各都道府県にひとつ以上の支店があるため、融資相談の際は県をまたぐ必要がありません。   そのほかにも、保証人が不要、任意で団体信用保険(団信)に加入できるなど、日本公庫のメリットは非常に豊富です。   日本政策金融公庫で融資を受けるデメリットは?   メリットの多い日本政策金融公庫の融資ですが、以下のようなデメリットも存在します。   借入期間が短い 日本公庫の借入期間は10年または15年と、民間金融機関に比べて短いため、金利が低く固定金利であっても月々の返済額が負担になる可能性があります。   あらかじめ頭金を多めに入れて返済額をコントロールする、資金を多めに手元に残しておくなど対策が必要かもしれません。   融資限度額が少ない 日本公庫の融資限度額は7,200万円です。 そのため、1億円超の高額物件などの融資を受けることができません。   提出書類が多い 民間金融機関の融資申し込みに比べて、日本公庫の融資申し込みで提出する書類は種類が多いです。用意するのに時間がかかったり、手間がかかったりするものもあるので、もれなく用意しましょう。   日本政策金融公庫で審査を通過しやすくするためのポイント   日本政策金融公庫で融資審査を通りやすくなるポイントをまとめました。   築年数よりも利回り重視の物件を選ぶ 日本公庫では、物件の築年数よりも利回りを重視する傾向が強いです。 その理由は、日本公庫は事業の継続性も目的として融資をしているため、月々のキャッシュフローを重要視しているからです。   そのため、築浅で利回りが低い物件よりも、築古でも高利回り物件のほうが高く評価されます。   融資限度額にあわせた物件を選ぶ   日本公庫の融資限度額は7,200万円ですが、通常は4,800万円までです。 そのため、高額な不動産物件への融資は無理なため、融資限度額にあった不動産物件を選ぶ必要があります。   また融資期間も短いため、月々のローン返済額をシミュレートし、無理のない範囲で購入できる物件を選ぶとよいでしょう。   創業計画書をしっかりと作成する 日本公庫の融資を受ける際には「創業計画書」の作成・提出が必要です。 創業計画書には、「創業の動機」「事業内容」「事業の見通し」などを記載します。   かなり細かい内容を記入しなくてはなりませんが、創業計画書は日本公庫の融資担当者と相談しながら書くことが可能です。   経験豊富な担当者と相談することで、審査に必要なポイントを把握しながら記入することができます。   また、創業計画書の記載事項を補足するための添付資料も必要です。 特に収支シミュレーションなどで月々いくらのキャッシュフローを得られるかなど、数字を示すことができる書類は必須となります。   日本政策金融公庫を利用する際の注意点   ここでは、日本政策金融公庫を利用するにあたって、気をつけておきたいポイントをまとめました。   営業時間内に出向く必要がある 日本公庫の営業時間は平日9時~17時までになります。融資相談なども基本的に営業時間内の対応となるため、支店に出向く際は注意が必要です。   支店や担当者によって、若干ルールが異なる場合がある 基本方針は変わりませんが、支店や担当者によっては融通が効いたり効かなかったりする場合もあります。   まとめ   日本政策金融公庫で融資を受けられるのは「不動産投資」ではなく、「不動産賃貸事業」であることが前提になります。   不動産事業だと認められたうえで融資審査が通れば、低金利かつ固定金利で資金の借入が可能です。   また、民間金融機関の融資審査に通りにくい人への支援や優遇措置も大きなメリットになります。   反面、日本公庫の融資は借入期間が短く融資限度額も低いため、無理のない範囲の不動産物件を選んだり、しっかりとした返済計画を立てる必要があります。   日本政策金融公庫で融資を受けるメリットとデメリットをよく比較して、「不動産賃貸事業」を成功させてください。
2021/06/14
不動産投資クラウドファンディングとは?メリットとデメリットを解説

不動産投資クラウドファンディングとは?メリットとデメリットを解説

不動産投資クラウドファンディングは、少額の資金で不動産投資ができ、申し込みもweb上でおこなえる手軽さから多くの投資家の注目を集めています。   今回は、まだ不動産投資クラウドファンディングをおこなっていない人に向けて、その仕組みや特徴、メリットとデメリットについて解説します。   また、不動産投資クラウドファンディング運営サイトの選びかたも紹介するので、ぜひ参考にしてください。   不動産投資クラウドファンディングとは?仕組みを解説   「不動産投資クラウドファンディング」は、ひとつの不動産に対して一般の投資家を広く募り、集まった資金を元に不動産投資がおこなわれます。   そこで得た利益は各投資家に分配され、各自の収入になるという仕組みになっています。   通常の不動産投資には、ある程度まとまった額の資金が必要です。   しかし、不動産投資クラウドファンディングであれば、ひとつの案件に対して大勢の出資者がいるため、少額の資金で不動産投資をはじめることが可能になります。   また、投資物件の情報取得から投資の申し込みまでインターネットを通じておこなうため、煩雑な申込手続きも不要です。   少額資金で簡単に不動産投資がおこなえることから、不動産投資初心者におすすめの不動産投資方法になります。   現物不動産投資との違い   一般的な不動産投資(現物不動産投資)との違いは、まず資金面にあります。   少なくとも数百万円の資金が必要な通常の不動産投資に比べて、不動産投資クラウドファンディングは一口1万円~の資金で不動産投資がおこなえます。   また、不動産投資物件の購入や運用、管理すべてをクラウドファンディング運営側に任せることになるので、投資家の負担がないのも、一般的な不動産投資と大きく異なる部分です。   現物不動産投資について詳しくはこちら!>>不動産投資のやり方は?物件購入前のチェックでリスクを回避   少額ではじめる現物不動産投資についてはこちら!>>100万円でできる不動産投資!少ない自己資金で大家になる3つの方法   REIT(リート)との違い   「REIT(リート)」は、不特定多数の一般投資家から資金を集め、その資金で不動産投資をおこなって得た収益を投資家に分配します。   REITと不動産投資クラウドファンディングの違いは、REITの不動産は証券化されているので市場で売買できる点です。   そのため流動性が高く、換金も比較的簡単におこなえるのがREITのメリットになります。   REITのデメリットは、証券会社が投資対象を決めるため、投資家個人の希望が反映されない点です。   投資家は自分の投資先がわからないので、場合によっては利回りの低い物件に投資されている可能性もあることを覚えておきましょう。   ソーシャルレンディングとの違い   「融資・貸付型クラウドファンディング」と呼ばれる、ソーシャルレンディング。   ソーシャルレンディングの特徴は呼び名のとおり、「出資したい一般投資家」と「融資を希望する個人や法人」をインターネット上でつなぐ融資サービスです。   ソーシャルレンディング事業者は、複数の投資家から集めた貸付資金を元に事業をおこない、その事業で得た収益を原資として投資家に配当します。   上記のように、ソーシャルレンディングでは集めた資金は貸付に充てられることに対して、不動産投資クラウドファンディングの場合は投資家から集めた資金で不動産の購入・運用がおこなわれる点が大きく違います。   不動産投資クラウドファンディングのメリット   初心者でも気軽に不動産投資ができるクラウドファンディングには、以下のようなメリットがあります。   少額投資ができる   上にも書いたように、不動産投資クラウドファンディング最大のメリットは、一口1万円~という少額の資金で不動産投資ができることです。   まとまった額の資金を用意できない若者世代や、不動産投資ローン審査がむずかしい人でも気兼ねなく不動産投資をはじめられます。   100万円でできる不動産投資について詳しくはこちら!>>100万円でできる不動産投資!少ない自己資金で大家になる3つの方法   投資先を選べる   不動産投資クラウドファンディングの投資案件は、物件情報が公開されています。   所在地、面積、建物の構造、事業内容、築年数、現在の状態、収支シミュレーションなど、物件概要が詳細に記載されていますし、物件の画像も豊富です。   不動産投資を成功させるには、高スペック物件を選ぶことが重要なので、それらの物件情報をしっかりと確認したうえで好物件を選びましょう。   現物不動産投資に比べて手続きが簡単   現物不動産投資を開始するのに比べて、不動産投資クラウドファンディングで不動産投資をはじめるのはとても簡単です。   一般的な不動産投資をはじめる場合、多大な時間と労力、そして資金がかかります。 収益物件を購入するだけでも、頭金や初期費用が必要ですし、必要な書類も数多くあります。   物件の運用がはじまると今度は、管理会社との打ち合わなどもおこなわなければなりません。 もし自主管理をするなら、その労力は何倍にもなるでしょう。   しかし、不動産投資クラウドファンディングであれば、運用や管理のすべてをクラウドファンディング運営側がおこなうため、投資家にそういった手間が一切かからないのは、大きなメリットになります。   現物不動産投資について詳しくはこちら!>>不動産投資のやり方は?物件購入前のチェックでリスクを回避   投資家同士のつながりを持てる   投資物件が公開されているため、同じ物件に投資した投資家同士がコミュニケーションをとることも多くみられます。   SNSでつながったり、実際に集まったりと情報交換も盛んです。 投資家同士の横のつながりを持つことで、より一層、不動産投資の知識や情報を得ることができます。   不動産投資クラウドファンディングのデメリット   手軽とはいえ、不動産投資であることは変わらないため、不動産投資クラウドファンディングにもリスクは存在します。   元本割れや運営会社の倒産リスクがある   不動産投資クラウドファンディングでは、元本保証のないことが多く、そのため不動産相場の暴落などが起こると評価額が急激に下がり、投資開始時の半分以下(元本割れ)になる可能性があります。   また、運営会社が倒産する可能性もゼロではありません。 もし運営会社が倒産した場合は、投資した資金の回収がほぼ出来なくなってしまいます。   ただ、いずれの場合も、投資額が少額なため大きな損失にならない場合も多いようですが、万が一に備えて、運営会社の財務状況を調べたり、分散投資などのリスク対策をしておくことをおすすめします。   現物不動産投資に比べてレバレッジ効果が得られない   現物不動産投資最大のメリットは、不動産投資ローンを利用して少ない自己資金で大きな利益を得る「レバレッジ効果」にあります。   しかし現況、不動産投資クラウドファンディングに融資してくれる金融機関がないため、レバレッジを効かせて大きなリターンを得ることは期待できません。   換金性や流動性が悪い   不動産投資クラウドファンディングでは、投資期間の途中で売却や解約ができないため注意が必要です。   不動産クラウドファンディングに投資する場合は、無理のない範囲の額で投資をおこなうとよいでしょう。   人気の案件は応募がむずかしいことも   不動産投資クラウドファンディングで取り扱っている投資案件がまだまだ少ない状況なため、運営サイトによっては投資したくても投資できる案件がないという状況もしばしばです。   運営サイトによっては募集予定案件の告知などもおこなっていますが、人気の案件は募集がはじまると応募が殺到して、すぐに必要な出資口数がいっぱいになって応募できない場合もあります。   不動産投資クラウドファンディングサイトを選ぶポイントは?   数多くある不動産投資クラウドファンディング運営サイトのなかから、優良サイトを選ぶポイントを紹介します。   気に入った運営サイトが見つかったら、さっそく登録してみましょう!   投資案件の多さ   不動産投資の案件供給数が多い運営サイトを選びましょう。   投資案件が多ければ多いほど投資できる選択肢の幅が広がりますし、より多く投資できるので、その分リターンを増やすことができます。 また、複数の投資案件を比較することで投資物件を選ぶこともできます。   なお、投資案件数を確認するには運用実績を見てみましょう。 日本各地のエリアで事業を展開していれば、多くの投資案件の供給が期待できます。   不動産物件情報の開示範囲   不動産投資を成功させるには、物件選びが非常に重要です。 これは、不動産投資クラウドファンディングでも例外ではありません。   不動産投資クラウドファンディングは、物件を直接見れないため、開示されている物件情報は非常に貴重です。   物件の良し悪しの判断材料として、できるだけ詳細な物件情報を開示している運営サイトを選ぶとよいでしょう。   信頼度   運営サイトが大手グループ企業系列かどうかを選ぶポイントです。 母体が大手企業であれば絶対に大丈夫というわけではありませんが、やはり大手のネームバリューは、安心感や信頼感につながります。   まとめ   不動産投資クラウドファンディングは、少額資金で不動産投資できるのが最大の魅力です。 また、投資先を自分で選べ、現物不動産に比べて手間がかかりません。   しかし、不動産投資である以上、リスクがあることも覚えておく必要があります。   インターネットを使い、少額資金で手軽におこなえる不動産投資クラウドファンディングは、これからさらに案件が増えると思われますので、当記事をきっかけにはじめてみてはいかがでしょうか。
2021/06/10
100万円でできる不動産投資!少ない自己資金で大家になる3つの方法

100万円でできる不動産投資!少ない自己資金で大家になる3つの方法

自己資金が100万円あれば、不動産投資をはじめることは可能です。   「不動産投資ローン」を利用すれば、自己資金が少なくても不動産投資ができますし、「少額不動産投資」という選択肢もあります。   また、100万円で買える不動産物件を現金買いすることもできるでしょう。   ただし自己資金が100万円の場合は、いずれも注意しなくてはならない点がいくつかあります。   今回は、「自己資金100万円でできる不動産投資」にスポットをあてて、3つの投資方法についてメリットやデメリット、注意点などを解説します。   方法その1:不動産投資ローンを利用する   不動産投資は多くの場合、不動産投資ローンを利用して収益物件を購入します。 これは自己資金が100万円でも例外ではありませんが、自己資金が潤沢な場合に比べるとリスクが高まることは理解しておきましょう。   不動産投資ローンのメリット   不動産投資ローンの最大のメリットは、少額の自己資金で高額な不動産物件を購入できるので高いレバレッジ効果が期待できることです。   自己資金100万円で3,000万円の不動産物件をローン組んで購入すれば、レバレッジ効果は30倍にもなるので、うまく運用すれば高額の収益をあげることも可能です。   また、ローンを組むことで残りの現金を余剰金としてプールしておけるので、突発的な出費があっても安心です。   不動産投資ローンのデメリット   自己資金が100万円と少額の場合、頭金をほとんどいれていないか、頭金を入れていないフルローンの可能性が高くなります。   頭金が少ない場合、ローンの審査が厳しくなることが予想されますし、ローン審査を通っても借入額が多くなるため、月々の返済額が高くなったり返済期間が長くなってしまいます。   同時に金利も高くなる可能性があるので、変動金利を選んだ場合は金利上昇リスクには十分注意が必要です。   方法その2:100万円で購入できる収益物件を探す     100万円で買える不動産物件を現金で購入するのも、不動産投資方法のひとつです。   手持ちの現金で物件を購入すればローンを組む必要はありません。 よって、月々のローン返済は不要なので家賃が丸々収入になります。   価格的に一棟アパートはむずかしいですが、区分マンションや戸建てであれば、100万円で購入できる物件は意外と見つかります。   ただし、100万円という安価な不動産物件は、築古だったり立地が悪かったりとなんらかのリスクがあると考えて間違いありません。   そういった格安物件のなかから収益物件をみつけたり、賃貸に出すためにリフォームしたりと手間がかかることが考えられますが、多少の手入れで「お宝物件」になることもあるようです。   不動産投資に慣れていない場合は物件選びのポイントやリフォームのコツなどを学ぶ必要もあるので、ある程度不動産投資に慣れた人向きの方法を言えるでしょう。   方法その3:少額不動産投資を利用する   少額不動産投資は、「出資者を募ったり不動産を小口化することで、少額から不動産投資ができる」新しい不動産投資の方法です。   少額不動産投資の種類は、「REIT(リート)」や「不動産クラウドファンディング」など複数あります。   それぞれで、一口あたりの投資額や投資方法、運用のし方、利回りが異なります。   不動産投資クラウドファンディングについて詳しくはこちら!>>不動産投資クラウドファンディングとは?メリットとデメリットを解説   少額不動産投資のメリット   その名前のとおり、少額から不動産投資をおこなえるのが大きなメリット。 種類によって投資額の下限や上限は異なりますが、一口あたりおよそ1万円~100万円の範囲で投資が可能です。   ほかにも、ローンを組む必要がないので配当金はそのまま手元に残りますし、利回りも銀行預金より高いため貯金代わりに手軽にはじめられます。   また、分散投資もできるのでリスク回避につながります。   少額不動産投資のデメリット   少額とはいえ不動産投資であることに変わりません。 そのため、通常の不動産投資と同様、空室や家賃下落などのリスクは存在します。 リスクを回避するには、通常の不動産投資と同じように好物件を選ぶことが必要です。   ただし、通常の不動産物件に比べて少額不動産投資の物件はまだ少なく、物件の選択肢も少なくなってしまいます。   また、投資額に応じて配当金が分配されるため、投資額が少ないとあまり儲からないのもデメリットのひとつとなります。   おもな少額不動産投資の種類を紹介   少額不動産投資にはいくつか種類がありますが、ここでは代表的なものを紹介します。   ・REIT(リート) リートは不動産投資信託の一種です。 不動産を対象に投資家から資金を集めて専門家が不動産投資をおこない、得られた利益に応じて配当金が配られます。   最低投資金額は一口5万円程度から、想定利回りは平均3%~4%ほど。   なお、リートは株式同様証券会社を通じて簡単に売買ができます。     ・不動産クラウドファンディング   不動産投資に特化したクラウドファンディングとして最近人気なのが、この不動産クラウドファンディングです。   Web上でプロジェクト(特定の不動産物件)への資金提供を呼びかけ、投資家から募った資金を不動産に投資し、元本+分配金を受取ります。   不動産クラウドファンディングの最低投資金額は一口1万円から。 非常に少額なので、気軽にはじめることができるのも人気の秘密です。   想定利回りは、おおよそ2%~6%程度になります。     ・不動産小口化商品   ひとつの不動産物件を一口100万円程度の小口に分けて販売し、運用した利益を分配する方法です。   不動産小口化商品で扱う不動産は、個人で購入するのはむずかしい高額な優良物件が多く、それを小口で購入できるのが大きなメリットになります。   想定利回りは3%~5%程度です。   100万円の不動産投資で失敗しないポイント   100万円の少額資金で収益物件を購入した場合、失敗しないためにも以下のポイントをおさえておく必要があります。   返済に余裕のある物件を選ぶ   上にも書いたように、少額資金で不動産投資ローンを組んだ場合、一般的な額の頭金を入れたときと比べて、月々の返済額や金利が高くなるケースが多いです。   そのため、あまりにも高額な物件を購入してしまうと、返済が苦しくなってしまう可能性が考えられます。   購入する物件は、余裕を持って返済ができる価格帯のもの選びましょう。   キャッシュフローを念頭においた物件探しを   月々の返済額や金利を考えると、できるだけ物件価格をおさえると同時に、キャッシュフロー(手残り金)も重要になります。   月々のキャッシュフロー少ない場合、空室状態がつづくと家賃が入らず、キャッシュフローが悪化してしまいます。   そうならないためにも、ある程度のキャッシュフローが見込める物件を選ぶ必要があるのです。   収益物件を選ぶ際には利回りを確認し、しっかりと収支シミュレーションをおこない、月々どのくらいのキャッシュフローを得られるかチェックしてください。   まとめ   自己資金100万円で不動産投資をするための方法を3つ紹介しました。   一番確実なのは不動産投資ローンを利用することですが、融資審査が厳しいのがネックになるかもしれません。 その場合は、ほかの方法も検討してみてください。   いずれの方法もメリットとデメリットがありますが、それぞれを比較して一番リスクの少ない投資方法を選ぶとよいでしょう。
2021/06/09
不動産投資はいくらからはじめられる?初期費用額や自己資金額は?

不動産投資はいくらからはじめられる?初期費用額や自己資金額は?

「不動産投資は、資金がたくさん必要そうでなかなか手が出せない……」 「何千万円もする不動産物件なんて買える訳ない……」   そんなに人でも、実際に不動産投資はいくらからできるかわかれば、予想よりも少ない資金ですむことに驚くかもしれません!   不動産投資が少ない資金でできる、その秘密は「不動産投資ローン」にあります。   今回は、不動産投資をはじめるにあたって、初期費用や頭金などがいくら必要なのか? を紹介しながら不動産投資ローンについて説明します。   不動産投資開始時に必要な頭金や初期費用はいくら?   不動産投資をおこなう人の多くは、収益物件の購入には不動産投資ローンを利用しています。   そのため不動産投資をはじめる際には、思ったほどお金がかからないのが実状です。   まず不動産投資のスタート時に必要となる費用の項目、およびその目安額を見ていきましょう。   頭金の目安は物件購入額の10%~30%   一般的に不動産投資ローンの申し込み時には、「頭金」として不動産物件の購入額の一部をあらかじめ支払う必要があります。   頭金を入れることで借入額を少なくできるため、融資審査に通りやすくなります。 また、頭金を多めに入れることで金利を低くしてくれるなどの優遇措置の可能性もあるため、月々の返済額をおさえることができます。   頭金の割合は厳密に決まっている訳ではありませんが、目安として物件購入額の10%~30%が一般的です。   3,000万円の物件なら300~900万円を頭金に充てることになります。 まとまった金額になりますが、物件価格全額を貯金するのに比べれば手の届く範囲と言えそうです。   初期費用の目安は物件購入額の4%~8%   「初期費用」とは、物件を購入する際に発生するさまざま経費を指します。   初期費用額は、購入する物件が新築の場合は不動産購入額の4%~5%程度、中古の場合は7%~8%程度が目安です。   一般的に初期費用と呼ばれる諸費用は、以下のようなものがあります。   仲介手数料 不動産会社が仲介した物件を購入する場合に発生します。   登記関係の費用 移転登記、抵当権設定登記にかかる費用です。登記手続きを司法書士に依頼し場合は、別途依頼料も必要になります。   ローン関係費用 不動産投資ローンを組む際には、金融機関に支払う事務手数料や保証料が必要な場合があります。   火災保険料 購入した不動産物件の構造によって保険の掛け金が異なります。   印紙代 売買契約書やローン契約書の作成時に必要です。契約額によって必要な印紙税額が異なります。   自己資金は多めに用意   「自己資金」とは、不動産投資をはじめるにあたって用意する預貯金を指します。   用意した自己資金のなかから、上記の頭金や初期費用を支払うことになりますが、自己資金が多ければ頭金として入れる額を増やせば、月々の返済額を減らすことも可能です。   また、頭金や初期費用を支払ったあとでも自己資金に余裕があれば、予期せぬ空室リスクや修繕リスクなどにも対処することができるでしょう。   逆に自己資金が少ない場合は注意が必要です。 頭金と初期費用に自己資金の大部分をつぎ込んでしまうと、余剰金が手元に残らず、突発的な出費に対応できなくなってしまいます。   かといって、余剰金をプールするために「フルローン」にしてしまうと、頭金の支払いはなくなりますが代わりに月々のローン返済額が負担になることも。   自己資金は、金利と余剰金のバランスを考えた上で十分余裕を持って用意することをおすすめします。   不動産投資はローンを賢く利用   上にも書いた通り、不動産投資用の収益物件の購入には不動産投資ローンを利用することができます。   ここでは、不動産投資ローンのメリット・デメリットや審査基準について解説します。   不動産投資ローンのメリット   不動産投資ローン最大のメリットは、融資で投資をおこなえることにあります。   不動産投資をおこなうためには収益物件を購入する必要がありますが、不動産物件は高額なため、お金を貯めるのに時間がかかりすぎてしまいます。   しかし、不動産投資ローンを使用することで、少ない自己資金でも不動産投資が可能になるのです。   また、不動産投資ローンの返済は、購入した不動産物件の収益から支払うことになるので、自己資金が減らないのも大きなメリットになります。   不動産投資ローンのデメリット   デメリットとしては、不動産投資用ローンを利用した場合、購入した物件には金融機関によって抵当権がつけられることがあげられます。   これによって、ローン返済が滞った際には、金融機関に物件を差し押さえられるリスクが生じます。   また、住宅ローンに比べて不動産投資ローンの金利は高いため、月々の返済額も高くなります。   そのため、今後金利が上がる可能性も考慮したうえで物件を購入する必要があります。   不動産投資ローンの審査基準は?   不動産投資ローン審査は、「購入者の属性」と「物件の収益力や資産価値」で評価されます。   購入者の属性 購入者の勤務先や年収、勤務期間、雇用形態などをはじめ、年齢や家族構成、資産状況、信用情報(借入の有無や返済状況等)などです。   大手企業に長年正社員として雇用されていたり、年収が高かったり、借入がない場合は、審査が通りやすくなります。   物件の収益力と資産価値 収益物件としてどれだけ収益を得られるのか、土地価格、建物の価値などトータルの資産価値で評価されます。   なお、基本的に法定耐用年数を過ぎた建物は融資がおりにくくなるため注意が必要です。   フルローンとオーバーローンについて   上で紹介したように不動産投資ローンを利用する際には、頭金や初期費用が必要になるのが一般的です。   しかし、頭金を入れずにローンを組む「フルローン」、頭金を入れず初期費用もローンに組み込んだ「オーバーローン」という方法も存在します。   フルローンのメリット・デメリット   フルローンのメリットは、自己資金が少なくても不動産物件を購入できることです。 そのため、少ない出資額で大きなリターンを得られる「レバレッジ効果」が期待できます。   デメリットは、頭金を入れなかったことで物件購入費用全額を借入れているため、月々の返済額が大きくなることです。   そのため、空室や修繕など突発的な出費があった場合の急激なキャッシュフローの悪化、金利上昇にともなう返済額の増加が懸念されます。   フルローンを利用する場合は、通常の収支シミュレーションよりも条件を厳しくしたうえでしっかりと収益を出せる物件を選ぶことが大事です。   また、ローン審査は通常の場合よりも厳しくおこなわれます。   物件の収益性はもちろん、本人の属性に加えて投資経験などもチェックされるので、特に不動産投資初心者の場合は審査を通過するのはむずかしいかもしれません。   少額資金ではじめる不動産投資について詳しくはこちら!>>100万円でできる不動産投資!少ない自己資金で大家になる3つの方法   オーバーローンのメリット・デメリット   オーバーローンは、本来は別途支払う初期費用額も物件価格にプラスして融資を受けてローンを組みます。   メリットとデメリットはフルローンとほぼ同様ですが、初期費用額も借入金に含まれているため、その分の返済額も大きくなっています。   よってアクシデントが起きた場合、フルローン以上にダメージを受ける可能性が高くなることも。   オーバーローンを利用する際は、フルローンと同じようにしっかりと物件の収益を検討してください。   まとめ   不動産投資をはじめるにあたって、不動産投資ローンを利用するためには、物件購入額の10%~30%の頭金と初期費用4%~8%が必要なことがわかりました。   不動産投資ローンを利用することで高額な収益物件を購入でき、少ない資金で大きな収益を得ることも可能です。   ただし、ローン利用にはメリットのほかデメリットもあるので注意が必要です。 不動産投資に興味のある人は、ぜひ当記事を参考に不動産投資を実践してください。
2021/06/08
不動産投資用収益物件探しのポイントは?効率のよい情報収集の方法

不動産投資用収益物件探しのポイントは?効率のよい情報収集の方法

不動産投資の成功は、いかに優良な収益物件を購入するかにかかっていると言っても過言ではありません。   安定した家賃収入を得るためにも、出口戦略で売却益を得るためにも、高スペックの物件が必要です。   それだけに不動産投資用の収益物件探しは非常に重要!   「でも、物件情報が多すぎて、どうやって探してよいかわからない……」   そこで今回は収益物件探しの方法について、効率の良い探し方にスポットをあてて解説します。   また、物件探しの注意点もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。   不動産投資用収益物件探しを効率化!欲しい物件の条件を決定する   不動産投資用の収益物件を探す前に、まずは「自分が欲している不動産物件」の条件をはっきりさせましょう。   やみくもに物件情報だけ見ても情報過多で目移りしてしまい、却って選ぶことがむずかしくなってしまいます。   まずは不動産投資をおこなう目的や目標を明確にし、それに見合った収益物件を探すことが一番効率のよい方法になります。   「物件購入の予算」、「物件を購入したいエリア」、「月々どのくらいの収益(賃料)を得たいのか」、この3点を決めることで選ぶべき収益物件を絞り込むことができるでしょう。   そこからさらに条件を追加して物件を絞り込んでいきますが、希望する条件すべてを満たす収益物件を見つけるのはむずかしいかもしれません。   「ここだけは譲れない」条件をいくつか決めておき、それ以外の条件については臨機応変に判断することで選べる収益物件の幅が広がります。   不動産投資の物件探しで最適なのはどこ?それぞれのメリットとデメリット   ここでは、不動産投資用収益物の探し方について紹介します。   不動産投資用の収益物件は、インターネットのポータルサイトや不動産投資会社で探すことができますが、それぞれに特徴やメリット・デメリットがあります。   不動産投資のやり方について詳しくはこちら!>>不動産投資のやり方は?物件購入前のチェックでリスクを回避   不動産投資専用情報サイトを利用する   不動産投資専用情報サイト最大の特徴は、その情報量の多さにあります。   全国の収益物件を検索することができますし、こまかな検索条件を指定できるので、簡単に絞り込みがおこなえるのも大きなメリット。   エリア、価格、マンションかアパートかなど物件タイプや間取り、利回りなどの検索条件を指定するだけで、希望する収益物件情報を一度に得ることが可能です。   検索結果だけでは物件の詳細がわかりにくい面もありますが、その場で資料請求などもできるので、気になる物件があれば資料を取り寄せてみましょう。   その反面、情報サイトに掲載されている物件情報が古かったり、客寄せの「おとり物件」の判断がつかないのがデメリットになります。   不動産投資会社を訪問する   不動産投資会社は、不動産投資物件を専門に取り扱い販売しています。   収益物件情報が豊富なのはもちろん、独自の物件情報を持っているので、未公開情報を紹介してもらえるなどメリットが大きいです。   また、物件の紹介だけでなく、融資や収支計画の相談に乗ってくれたり、各種手続きの代行、購入後の管理サポートもおこなってくれる会社も多く、不動産投資初心者にとっては非常に心強い味方になってくれるでしょう。   そんな不動産投資会社のデメリットは、自社物件ばかりを紹介されることもあるため、それ以外の収益物件情報が得られず情報が偏ることも。   できるだけ複数の不動産投資会社を回って、各社の物件を比較することで、偏りを解消することをおすすめします。   不動産仲介会社を訪問する   「不動産会社」と呼ばれることも多い不動産仲介会社の特徴は、取り扱いエリアに詳しいため物件だけでなく地元の情報が豊富なところで、これは大きなメリットになります。   収益物件を購入するエリアが固まっているのであれば、実際にそのエリアに出向いて地場の不動産仲介業者を訪問してみましょう。   探している収益物件の条件を伝えることで、希望する物件情報を探してもらえ、地域の地主とのつながりがあることも多く、表に出ていない収益情報を教えてもらえる可能性も期待できます。   デメリットは、取り扱っている物件の地域が限定されてしまうことも多いため、広範囲の物件情報を得ることはむずかしいかもしれません。   また、業務内容が「仲介」なため、不動産売買が終わればその後の賃貸経営には基本的にノータッチ。   賃貸管理などを委託する管理会社は別途契約する必要があるため、手間がかかります。   競売物件から探す   競売とは、不動産購入時に借りたローン返済が滞ってしまった結果、債権者の申し立てによって裁判所が担保とした不動産を売却して返済に充てる方法になります。   通常の不動産売買とは異なり、入札形式で購入者が購入希望額を決定するのが大きな特徴。 そのため、相場価格よりも安く物件を購入できる可能性が高くなるのが、競売物件最大のメリットです。   ただし、競売物件は内見などができなかったり、購入後に不動産の欠陥が見つかっても追及できないなどのリスクが高いです。   条件のよい物件は入札競合者も多く、競り落とすのがむずかしくなります。 そのため、不動産投資初心者にはあまりおすすめできません。   その他の情報で探す   タウン誌の広告や新聞の折込チラシ、ポストの投げ込みチラシもチェックしてみましょう。   戸建てや区分マンションなど、地元の物件情報を得ることができるので参考なりますし、予期せぬ掘り出し物に巡り合える可能性もゼロではありません。   不動産投資物件探しで注意したいポイントは?   不動産投資に成功する収益物件探しをおこなう際、特に注意したいポイントをおさえておけば、さらに成功率がアップします。   条件の優先順位を決めておく   上にも書きましたが、物件探しをおこなう前に、物件の条件を決めておくことは非常に重要ですが、それら条件のなかで優先順位を決めておくと、より効率よく物件を探すことができます。   条件にこだわりすぎると迷っているあいだに売れてしまうことも多いので、優先順位上位の条件を多くクリアしている物件を探すとよいでしょう。   購入は無理のない範囲で   どんなに魅力的な物件でも、当初予定していた予算をオーバーする物件を購入する際は、あらためて収支シミュレーションをおこなうなど慎重な判断が必要です。   ギリギリの収支や資金不足で不動産投資をはじめてしまうと、退去にともなって急激にキャッシュフローが悪化したり、突発的な修繕費用の捻出ができなかったり、最悪の場合ローン返済が滞ることも考えられます。   資金面や収支面をしっかりと確認し、万が一の場合も余裕を持って経営できる不動産物件を探しましょう。   まとめ   不動産投資を成功させるには、優良な収益物件を探すことからはじまります。   不動産投資専用情報サイトをはじめ、不動産投資会社、不動産仲介会社など不動産投資用収益物件を探す方法はたくさんありますが、いずれにもメリットとデメリットが存在します。   不動産投資は長期に渡っておこなう投資です。 そのため、購入した不動産物件は長く所有するこが前提になります。   あまたの収益物件のなかから「これぞ!」という物件をみつけるためにも、ぜひ当記事を参考にしていただけたらと思います。
2021/06/03
不動産投資のやり方は?物件購入前のチェックでリスクを回避

不動産投資のやり方は?物件購入前のチェックでリスクを回避

「不動産投資に興味があるけどやり方がわからない」 「不動産物件ってなにを買えばいいの」 「金額が大きいだけにリスクが心配……」   大きな金額が動く不動産投資はハードルが高いと感じている人も多くいますが、目標を決めたうえでリスクの対策方法を把握すれば、しっかりと家賃収入得ることが可能になるのです。   今回は、不動産投資物件の種類やリスク回避方法を含め、不動産投資のやり方を紹介します。   不動産投資物件の種類と特徴を知ろう!    「不動産投資といっても、どんな物件を買えばいいのかな?」   不動産投資用物件にはいくつか種類ありますが、運用がむずかしいオフィスや店舗用の商業用ビルは初心者にはおすすめできません。   ここでは、不動産投資初心者向けの住居用賃貸物件の種類を紹介します。   自己資金額や目標とする収益額によって、どんな不動産物件が必要であるか確認しましょう。   一棟アパート・一棟マンション   アパートやマンションを建物ごと購入して賃貸に出します。   初期費用は高くなりますが一度に貸し出す物件も多いため、それだけ利益も出やすくなります。   新築か中古か、築年数や規模(戸数)など、マンションもアパートも種類が豊富なので自己資金額や目的に合わせて購入が可能です。   その一方で、安定したキャシュフローを得るためには空室対策や建物のメンテナンス面などしっかりとおこなう必要がありますし、大規模修繕費などの積み立ても必須です。 また、築古物件の場合は金融機関から融資が下りない場合もあるため注意しましょう。   区分マンション   分譲マンションの1室を購入して賃貸に出します。   マンションの1室から購入できて価格もさまざま、また自己資金も少額で済むため気軽に不動産投資をはじめることできます。   ただし、物件を1室しか所有していない場合は賃料も少なく、空室期間が長いと賃料が一切入らないというデメリットも考えられます。                                                                                     戸建て住宅   一戸建ての住宅を購入して賃貸に出します。   ファミリー向け物件がほとんどなので単身者向け物件より家賃を高めに設定できますし、長く住んでもらえる可能性が高いです。   反面、立地が悪いと入居者が決まらないなどのデメリットがあるので、慎重に物件を選ぶ必要があります。   その他(コインパーキング、トランクルーム、他)             もともと所有している土地を活用する際は、駐車場やトランクルームなども視野に入ります。   いずれも専門の業者に貸し出すかたちが多く、オーナーの負担は小さいのが特徴ですが、周辺の利用状況によるため、事前に需要などを調査することをおすすめします。                                                                                     不動産投資のやり方!物件探しから入居者募集までの流れを解説   ここでは不動産投資のやり方について流れを紹介します。   どんな物件を選ぶかによって不動産投資の成功が左右されるため、物件情報の収集は欠かせません。   しかし一番重要なのは、不動産投資でどのくらいの収益を得たいのか、そのためにはどの不動産物件に投資すればよいかといった、目的と目標をしっかり設定することです。   まず、不動産投資の最初の1歩をよく理解してください。   1.目的と目標金額を明確にする   不動産投資をするうえで、「年間いくらくらいの利益を出したいか」、「最終的にどのくらいの資産をつくりたいのか」といった具体的な目標によって購入する物件の種類が変わってきます。   目標とする利益が決まれば、その利益を生み出せる可能性のある不動産物件を選ぶ必要があります。   また、購入した不動産物件を最終的にどうするかといった「出口戦略」についても購入前に検討しておきましょう。   新築で購入した賃貸物件も、いずれは築古物件になってしまいます。   そのときになって売却したくても、築古で空室が目立つようになってからでは買手がつかず、ずるずると赤字経営になってしまうことも考えられます。   そうならないためにも、売却や建替えをするならどのタイミングが適当であるかを不動産投資開始前から念頭においておくことが大事です。    2.物件の情報収集と物件選び   ターゲットにするエリアや不動産物件の種類が決まったら、次は物件探しに移ります。   物件情報を得るには、インターネットの物件検索サイトを活用するほか、不動産屋に問い合わせるのが一般的です。   その際は、かならず周辺の土地相場価格や、競合物件の家賃相場などを調べておきましょう。   気に入った不動産物件が見つかったら、物件の内覧はもちろん、周辺地域を実際に歩くなどして現地調査をおこなうとよいでしょう。   駅からの所要時間、周辺の雰囲気、買いもの施設の有無、嫌悪施設の有無など、入居者の立場になってチェックしてください。   また、周辺の競合物件についても、空室が多いようであれば供給過多で入居付けがむずかしいことが考えられます。 逆に満室ならば、需要が高いことが期待できます。   同時に収支シミュレーションをおこなって、目標額にあう物件かどうかチェックしてください。   物件選びは、その後の不動産投資の成功に大きくかかわるため、事前にチェックできることはしっかりと確認しておくことをおすすめします。   物件探しについて詳しくはこちら!>>不動産投資用収益物件探しのポイントは?効率のよい情報収集の方法   3.物件を購入する              購入した不動産物件が決まったら、以下の手順で購入の手続きをおこないます。   4.ローンの事前審査を受ける   金融機関の不動産投資ローンを利用する場合は、まず事前審査を申込みましょう。 不動産会社が提携している金融機関がある場合も多いので、条件を確認して申し込みをおこないます。   5.購入条件交渉   ローンの事前審査が通過したら「買付証明書」を不動産会社に提出しましょう。   提示された不動産物件の価格や引き渡し時期などを売主と交渉し、納得してもらえれば変更してもらうことができます。   その際、周辺の土地相場額や購入したい物件の空室率(稼働率)などを把握しておくことで、交渉がスムーズにおこなえます。   6.契約・引き渡し   条件面で合意できたら、いよいよ売買契約です。   売買契約では、宅地建物取引士から購入物件や取引条件について重要事項の説明がおこなわれます。   なお売買契約は、一度締結してしまうと買主の都合で契約解除するには違約金が発生するなどのペナルティが課せられます。   そのためにも不明点があれば、しっかりと内容を説明してもらい理解したうえで契約を結んでください。   売買契約締結後、契約で指定された時期に残金支払い(決済)、引き渡しがおこなわれます。   7.管理会社を決めて入居者募集をおこなう   賃貸経営を開始する前に、賃貸物件の管理をどのようにおこなうのか決めておきましょう。   物件の管理をおこなうには以下の方法があります。   ①不動産会社に入居付けや入退去管理、家賃管理、入居者対応、建物・設備管理など、すべて管理委託する   ②オーナーがすべて自主管理する   ①の場合は不動産会社に管理委託料(家賃の5%前後)を支払う必要がありますが、オーナーが対応する必要がないのがメリットです。   ②は、オーナーが管理のすべてを担うため委託費用はかかりませんが、そのかわりクレーム対応なども自分でおこなう必要があるため、時間と手間がかかるのがデメリット。   また、あいだをとって、管理の一部(入居付けのみなど)を不動産会社に委託し、それ以外はオーナーが管理するという方法もあります。   いずれもメリットとデメリットがあるので、よく検討したうえで賃貸経営の管理体制を整えるとよいでしょう。                                                                                                                 リスクを回避!不動産購入前に注意したいポイントは?                                                       不動産投資をおこなう際には、事前にリスクを把握して対策をおこなう必要がありますが、多くのリスクは物件購入前に確認することが可能です。   ここでは、不動産投資で考えられる一般的なリスクとその対策方法を紹介します。   空室や家賃滞納リスク   空室リスクを減らすには、物件選びの際に十分な収支シミュレーションをおこなったり、賃貸需要の確認が必要です。   また、家賃滞納の対策としては、入居者との賃貸借契約時に家賃保証会社をつけるとよいでしょう。   家賃下落リスク   新築で購入した賃貸物件も年月とともに築古となり入居希望者が減り、それにともなって家賃を下げる必要がでてきます。   家賃の下落リスクを回避するには、購入物件を選ぶ際に入居付けしやすい立地(駅近、生活環境がよいなど)を選ぶことがあげられます。   また、入居者に人気の設備を追加し満足度をあげることも、家賃下落防止対策として効果があります。   災害などをリスク   地震被害や台風などの災害を完全に回避することはむずかしいです。 しかし、物件購入時にハザードマップで物件の危険度を確認したり、保険に加入することでリスクを減らすことが可能です。   金利上昇時のリスク   不動産購入時にローンを組んで物件を購入するのは一般的ですが、変動金利でローン契約をした場合、金利が上昇すると返済額が増えてしまうリスクがあります。   不動産物件は金額が大きいため、金利が1%上がっただけで、月々の返済額に大きく影響します。   金利が上昇したことでローン返済が滞ることがないよう、物件購入前には金利が上がった場合を考慮した収支シミュレーションをおこなったり、資金をプールしておくことが必要です。   不動産投資の知識を得よう!   不動産投資に失敗しないためには、しっかりとリスク対策をおこなったうえで開始することが必要不可欠ですが、加えて不動産投資の知識を得ることで、より一層成功へと近づきます。   そのためには、不動産投資セミナーや大家さんの会に参加するのもよい方法です。 また、不動産投資の本を読むのもよいでしょう。   不動産投資初心者にとって、経験談から学ぶことはたくさんあります。 ぜ不動産投資について学ぶ機会があれば、どんどん知識を吸収してください。                                                                       まとめ   不動産投資の正しいやり方について流れを説明しました。   不動産投資の第1歩は「目標」をさだめることです。 そして、しっかりと収支シミュレーションをおこなって、目標を達成できる不動産物件を購入しましょう。   「不動産投資に興味はあるけど、なかなか最初の1歩が踏み出せない」   今回の不動産投資のやり方と物件購入前にできるリスク対策を参考にして、不動産投資を成功させていただけたらと思います。         
2021/06/02
不動産投資とは?仕組みやメリットを解説!失敗例も参考にしよう

不動産投資とは?仕組みやメリットを解説!失敗例も参考にしよう

不動産投資とは、土地や建物を購入し賃貸することで利益を得る投資方法のひとつです。   しかし、不動産投資で得られるのは賃料だけではありません。 不動産投資物件を売却することで、大きな利益を生み出すことも可能なのです。   不動産投資を成功させるには、その仕組みを理解ししたうえで、リスク対策をしっかりとおこなうことが重要です。   今回は、不動産投資の仕組みと特徴について解説します。 また、不動産投資のメリットや失敗例を参考にしたリスク回避方法もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。   不動産投資とは?仕組みと特徴を解説 不動産物件を購入・運用することで収益を得る不動産投資。 そんな不動産投資で成功するには、その仕組みや特徴を理解したうえで、上手に運用することが重要です。   不動産投資の仕組みとは?インカムゲインとキャピタルゲインを理解しよう 不動産投資で収益を得る方法は、ふたつあります。   ひとつ目は、手持ちの不動産物件を貸し出すことで「家賃・賃料収入」を得る「インカムゲイン」です。   これは不動産物件を保有し、賃貸に出した物件に借り手がいる限り、毎月安定した収益を長期に渡って得ることができます。   ふたつ目は「キャピタルゲイン」です。 こちらは所有する不動産物件を購入時よりも高く売却することで得られる「売却益」を指します。   そのため、不動産投資でキャピタルゲインを狙うなら、しっかりと収益を得られるよう高利回りの物件を選んだうえで出口戦略を見据えた計画を立てておくことが重要です。   しかし、昨今では購入時以上の金額で不動産を売却することはむずかしい傾向にあるため、一定期間インカムゲインで収益をあげたのちにタイミングを見計らい不動産物件を売却し、トータルで収益を黒字にする方法も多く見られます。   ローンを利用して少額の自己資金で投資がはじめられる   不動産投資は多額の費用が必要と思われがちですが、実際には金融機関の不動産投資ローンを利用して投資をおこなう人がほとんどです。   ローンを利用することで自己資金が少ない若い人でも、一棟アパートなどの高額物件が購入でき、大きな利益を生み出すことも可能となるのです。   金融機関から融資を受けられる投資方法はほとんどありませんから、これは不動産投資最大の特徴と言えるでしょう。   不動産投資のやり方について詳しくはこちら!>>不動産投資のやり方は?物件購入前のチェックでリスクを回避   不動産投資はメリットがたくさんある   不動産投資には、以下のようなメリットがあります。   生命保険の代わりになる   不動産投資でローンを利用する場合、「団体信用生命保険(団信)」に加入れば、ローン契約者が亡くなったり高度障害になったりローンの返済が不能になった場合、ローン残金の返済をする必要がなくなります。   投資物件は、そのまま家族が投資を継続したり売却したりできるので、万が一の際は残された家族を支える生命保険代わりになるのです。   なお、団信の加入条件や保証内容は金融機関によって異なります。   加入に年齢制限があったり、金利の上乗せがあったり、対応される疾病の種類などさまざまなため、ローン申込み時に団信の内容をよく確認してください。   年金対策になる   少子高齢化の影響もあり、将来の年金支給を心配する声も多い昨今。   そのため、ゆとりある老後の生活のために年金の不足分を投資で補おうと考えている人も多く、不動産投資を選択する人も増えています。   不動産投資は、賃貸物件を購入さえしてしまえば入居者や借手がいるかぎり毎月一定の賃料を得ることができます。   また、管理も不動産会社に委託してしまえばオーナーの手間もかからないため、老後の負担が少ない不動産投資は月々の年金とは別に収入を確保するのにぴったりな投資方法と言えるでしょう。   所得税の節約や相続税対策につながる   不動産投資で得た収益には所得税が課税されますが、その際、減価償却費やローン金利、固定資産税・都市計画税などを経費計上ができるため、所得税の節税が可能です。   また相続税に関しても、現金等で相続する場合の評価額は額面通りになりますが、不動産物件は実勢価格よりも低い路線価で評価額が決まるため、相続税額を低くおさえることができます。   不動産投資のデメリットは?失敗例からリスクを回避   不動産投資も「投資」であるからにはリスクが存在しますが、株式投資などに比べて不動産投資は比較的リスクの少ない投資方法となります。   その理由は、不動産投資のリスクは不動産物件の購入前に十分なチェックをおこなうことで対策を立てるなどコントロール可能な部分も多いためです。   ここでは不動産投資のリスクについて、失敗例とともに回避方法を紹介します。   失敗例1:賃貸需要の少ないエリアの物件を選んだ   不動産投資で代表的なのが「空室リスク」です。 借手がいないとその分の賃料が入らないためキャッシュフローが悪化し、最悪の場合ローン返済が滞ることも考えられます。   空室リスクをおさえるためには、好立地(駅近物件、利便性がよい、周辺に競合物件が少ないなど)の物件を購入することです。   また、企業や学校などの周辺は、会社員や学生の入居者が多く賃貸需要が高いエリアです。しかし、そこだけに依存した場合、企業や学校が倒産・移転してしまうと途端に空室が増えてしまうおそれがあります。   不動産物件を購入する際には、物件周辺の賃貸需要を調べ、さまざまな属性の入居者を見込める物件を選ぶとよいでしょう。   失敗例2:想定した以上に修繕費用が高額だった   不動産投資は長期間に渡って投資をおこなうため、物件の経年劣化にともなう「修繕リスク」は避けられません。   来るべき大規模修繕に向けて修繕費用の積み立ては必須ですが、意外と盲点なのが、日常的に発生する修繕費用です。   特に戸数の多い一棟物件の場合は、複数箇所で設備に不具合が出た場合、思った以上に修繕費用がかかることも考えられます。   なお、自己資金が少ない状態で不動産投資をはじめた場合、設備の故障など予期せぬ修繕費用が発生すると急激に資金繰りがむずかしくなることも。   修繕リスクを回避するためには、予備費用をかならずプールしておくことが重要です。 ある程度の余剰金があれば、いざというときも慌てずに対応することでできるでしょう。   また、大規模修繕は高額な費用がかかりますが、日頃から小規模修繕や中規模修繕などの定期メンテナンスをおこなうことで大規模修繕費用の削減につながります。   失敗例3:空室を埋めるため入居審査をゆるくしたら家賃を滞納された   空室リスクと並んで要注意なのが「家賃滞納リスク」です。   空室の場合、家賃は入りませんが、入居希望者がみつかればすぐに入居してもらうことが可能です。   しかし、家賃滞納の場合は家賃が入ってこないばかりか、退去・明け渡しには時間や費用がかかります。   家賃滞納を避けるには、入居審査を厳しくしたり、家賃保証会社への加入を入居条件にするなどが効果的です。   どんなに空室を埋めたくても滞納されてしまっては状況はより悪化してしまうので、入居審査はしっかりとおこなうことをおすすめします。   その他リスクも事前確認で回避が可能   そのほかにも、事前に対策することで回避できる不動産投資リスクはたくさんあります。   たとえば地震や台風などの「災害リスク」は、物件購入前にハザードマップなどを確認したうえでリスクの少ないエリアの物件を選んだり、必要な保障のある保険に加入することでリスクを軽減できます。   「家賃下落リスク」や「金利上昇リスク」は、不動産投資物件購入前に徹底的な収支シミュレーションをおこない、余裕のある不動産物件を購入するとよいでしょう。   まとめ   不動産投資とは、長期に渡って「不動産物件を賃貸に出して賃料を得る」ことができ、「所有する不動産物件を売却して売却益を得る」こともできる投資方法になります。   投資である以上リスクはありますが、今回の記事で紹介したように物件購入前にリスク対策をおこなえば、安定した収益を得ることができるようになります。   また不動産投資はメリットも多く、金融機関のローンを利用することで自己資金が少ない人でもはじめやすいのも魅力のひとつです。   不動産投資をはじめる際には、ぜひ当記事を参考にしてください。
2021/06/01