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アパートローンの返済比率の目安は?  ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

アパートローンの返済比率の目安は?  ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   健全な不動産投資をおこなううえで重要な数字となるのが「返済比率」です。 返済比率とは「家賃収入に対してローン返済の割合」となり、一般的な適正値は50%以下といわれています。   返済比率が50%以上になりキャッシュフローが悪化した際、ローン返済が滞ってしまう危険性が高くなってしまいます。   不動産投資をおこなっている人の多くは、金融機関から融資を受けるにあたって家賃収入額や経費、ローン返済額を含めた収支シミュレーションをおこなっているのではないでしょうか。   収支シミュレーションでは適切な返済比率であったとしても、実際の不動産経営中に金利が上昇したり、空室が増えた場合は返済比率が悪化してしまうことも考えられます。   返済比率が悪化してしまうと上にも書いたように、手元に残るお金が減り、その状態がつづくことでローン返済ができなくなってしまい、最終的には経営破綻ということになってしまうのです。     以上のことから、安全なアパート経営をおこなうためにも返済比率を適正に保つことは非常に重要となります。 経営破綻などを引き起こさないためにも、アパート経営をおこなう前には適切な返済比率を念頭におき、できるだけシビアな収支シミュレーションをおこなってください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/30
指値を通すための交渉術とは? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

指値を通すための交渉術とは? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   前回のコラムでは、不動産を購入する際に買主様が売主様に価格を提示する「指値」についてお伝えしました。 では、どのようなときに指値を受け入れてもらいやすいのでしょうか?   まず、その物件がなぜ売りに出されたのか、担当の仲介業者に確認しましょう。 その理由によって指値の額を検討します。 もし長く売れ残っている物件であれば、売主様が早く売りたいがために、少し強気な差し値でも通る可能性が高くなります。   ただし、いくら値下げ交渉が可能だからといっても、売主様の提示した金額から法外に値下した額を提示してしまうと心証が悪くなる場合もあります。 物件価格の決定は、あくまで決定権は売主様にあることを忘れてはいけません。     また指値をする際、「なぜ、その額にしたいのか?」という理由付けも、指値を通すのに有効な手段です。   たとえば物件の「物件状況報告書」を確認し、物件に修繕箇所などがあれば、その修繕額をふまえて指値を提示するのも正攻法となります。 周辺の不動産相場を調査したうえで、売りに出された物件が相場よりも高いようであれば、「このくらいの額が妥当ではないか?」と交渉するのも手段のひとつです。   なお、交渉は不動産仲介業者を通じでおこなわれるので、不動産仲介業者の担当者によく相談するとよいでしょう。   指値のコツは、不動産業者にも相談しながら、提示された物件の価格をベースにし根拠のある金額を提示することです。   「この物件が欲しい」という熱意を持って誠実に交渉することで、買主様が「この人に売りたい」と思わせることが指値を通すための近道になるはずです。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/27
情報を鵜呑みにせず、まずは確認を! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

情報を鵜呑みにせず、まずは確認を! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   最近、さまざまな土地情報をいただいていますが、なかには取得した情報に誤りがある場合もあります。 具体的には、図面の面積があやふやだったり、最寄駅から徒歩8分と記載されていても実際は11分など、正しい情報を聞いていれば検討外となる物件情報などです。   電話で情報をいただいた段階で検討できる内容であっても、現地確認をしてみると弊社の条件を満たしていない場合、それは大きな時間的損失につながります。 そういったタイムロスを防ぐためにも、果たしてそれが本当かどうかを精査していかなければいけないと思いました。   情報をくださる仲介業者様のほうでも、こういった情報の正否を確認することはむずかしいはずなので、やはり取得した情報は鵜呑みにせず、まず確認することを徹底していきたいと思います。   本日は西尾市エリアの土地情報をいただきました。 最寄駅から徒歩7分、大きさが62坪の土地なので1LDK9戸1棟で検討しています。 家賃市況は、1LDKで6万円前半、1Kであれば5万円前半が狙えるエリアなため、利回り8.5%以上取れるように土地の金額交渉もしていこうと考えております。   また当該地近郊には、大手自動車部品メーカーの工場があり、賃貸市況も良いこともあるので引き続き追っていきたいです。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/20
地域指定ゴミ袋の使用をお願いします!!

地域指定ゴミ袋の使用をお願いします!!

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日朝、弊社が管理するアパート物件の入居者様より、指定ゴミ袋に入っていないゴミが出されているというクレームがあり対応いたしました。 現地のごみBOX内を見ると、たしかに指定袋に入っていないゴミが確認できました。   すでに何日も放置してある状態だったため、今回はこちらで指定ゴミ袋に入れ直し、ごみBOX内を清掃し対応しました。 今後同様のことが起きないよう、共用部のエントランスに「指定ゴミ袋使用のお願い」を掲示し対応していきたいと思います。     日頃よりお付き合いのある企業様から、アルミ金物メーカー様を紹介していただき、本日ご担当者様と打合せをさせていただきました。   こちらのメーカー様のおもな商品は、バルコニー手摺、ルーバー、笠木、物干し金物などだそうです。 それらを自社工場で作られており、材工(材料費+施工費)で対応されていることから、金銭面と納期にかなり自信があるというお話をうかがいました。   また全国展開しているメーカー様でもあり、東海エリアの有名ハウスメーカー様とも取引をされているため、実績もある会社様だと感じました。   新築アパートでは、笠木、物干し金物を使うため、ほかのメーカー様製品と金額を比較し、かなり安いようであれば、協力会社様としてお付き合いできたらと考えています。   100棟の現場依頼を企画している弊社としては、ご協力いただける企業様の存在を欠かすことができません。 今回のご縁を大切にして、よく検討させていただきたいと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/15
土地と建物セットで売買契約ができない場合の契約について

土地と建物セットで売買契約ができない場合の契約について

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は、近々契約される予定の売買契約に向けて必要書類の作成を一通りおこないました。 いまはちょうど契約書類の内容改定を社内で進めている段階でもあり、今回は販売代理業者様の案件ということもあるため、普段の書類作成と違って時間がかかり運用方法が確定していない部分があるため複雑でした。   また今回の契約案件は、現状まだ弊社『フィリックス』の名義になっていない土地を販売するということで他人物売買になりますし、確認申請もとおっていない状態なため、土地と建物セットでの売買契約はできない状態です。     まず土地売買契約を締結し、その後建物工事請負契約という形となるため、2種類の契約書が必要となります。 請負契約書に関しては、民法改正前の書式のものしか存在しなかったので、あらためて弁護士にリーガルチェックをしていただく必要もあります。   契約までにはチェックが間に合わないので、今回は現状の書類で契約し、その後、土地建物セットの売買契約書をまき直すという形を取ることになりました。   その場合には、本来契約書に貼付する収入印紙を貼付せず、一旦署名押印だけいただき、確認申請が下りた段階であらためて売買契約書を作成し、それをもって銀行に本審査の打診をおこなう形になります。   今後もこのような案件はあると思いますので、流れであったりそれぞれの書類運用の方法であったり、あらかじめクライアント様や販売代理業者様にお伝えておくべきことをまとめておく必要があると思いました。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/08
不動産業界でいう「まき直し」とは?

不動産業界でいう「まき直し」とは?

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   不動産業界では、日常では使われない専門用語が多数あります。 不動産業界に携わったことのない人にとって「どういう意味なの?」と思われることも多いでしょう。   前回のコラムで出た「まき直し」も、そんな不動産業界特有の言葉のひとつです。 もともとは種をまきなおす「蒔き直し」が慣用的に「巻き直し」となったとの説もあり、いまでは「巻き直し」や「まき直し」など、さまざまな文字で使用されているようです。 (なお、紐などを「巻きなおす」や種を「蒔き直す」場合は、そのままの意味になります)   まず「まく」という言葉ですがこれは「契約を交わす」「契約を締結させる」という意味で使われています。   よって「まき直し」とは、「一度交わした契約内容に変更があった場合、内容を変更したうえであらためて契約を交わす」という意味で使用されます。     前回のコラムのように、土地売買契約締結後に建物工事請負契約を交わした後に土地建物セットでの売買契約をする場合のほか、一般的な賃貸物件の賃貸借契約でも「まき直し」という言葉が使われることもあります。   不動産用語といいましたが、「巻く」という意味だけであれば他業種などでも「契約を巻く」などと使用されることはあるようです。   今回の「まき直し」だけではなく不動産業界では、慣習として専門用語が使われることも多くあります。 弊社へのお問い合わせの際に聞きなれない言葉がありましたら、ぜひご指摘ください!   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/08
アパート予定地の前面にあるバス停について

アパート予定地の前面にあるバス停について

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は土地仕入れミーティングをおこないました。 名古屋市守山区エリアの物件計画予定地の前面にあるバス停について、アパート竣工後、入居者様の出したゴミを回収する収集車が一時停止できないかもしれないという懸念材料がでました。   バス停の中心から半径10メートル以内のエリアに入る車道は「駐停車禁止」となるため、その場合、ゴミ収集車がどのように扱われるのか環境局に確認をしたいと思います。   午後からは、名古屋市南区エリアの物件の意匠図面を弊社社長に確認してもらいました。 給湯リモコン・インターホン親機の配置について、ニッチ(壁面のくぼみ)を造作し、そのなかに設置するよう提案されました。   意匠図面のみでは施工店様に意図が伝わらない可能性もあるため、現場用の施工図面集を別途作成する課題が出ました。 設計事務所様にご協力いただき、手間や手戻りがなく現場が進むような図面作成をおこなっていきます。     また設計事務所様より、換気扇逆流防止機能についてご指摘をいただきました。 弊社標準の換気扇は、ダクト内部の風流でシャッターが開閉する仕組みとなっているため完全に逆流防止ができるものではないとのこと。   逆流防止機能付きの換気扇にするのであれば、換気扇のオンオフに合わせて自動でシャッターが開閉するタイプのものを選ぶと良いとのことでした。 コストなどを考慮したうえで、検討していきたいと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/   
2020/10/07
自社調査で土地の詳細情報をいち早くゲット!

自社調査で土地の詳細情報をいち早くゲット!

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   本日は、額田郡エリアの物件についてボリューム作成をおこないました。 仲介業者様より敷地情報がいただけていない時点でいち早く検討を進めるため、現地にて簡易的に敷地境界の寸法を測量し、ボリューム作成をおこないました。   その甲斐があって、1LDK9戸+普通自動車用駐車場3台のプランが可能であることがわかりました。 当該地は、商業地域のため建蔽率・採光条件において効率的な敷地利用が可能なため、普通自動車用駐車場を設けるスペースを確保することができた次第です。   今回のように仲介業者様から物件の詳細な情報をいただくよりも先に、スピーディに動いていけるよう、今後も留意したいと思います。     かねてより設計事務所様との打ち合わせを重ねてきた、名古屋市南区エリアの物件について実施図面の叩きが完成しました。 本日、設計事務所様より納品いただいた図面のプランニングや仕様、表記等が今後のベースとなっていくため、細部の納まりまで慎重に確認をおこなっていきます。   そして本日は、フィリックスハウスの仕様改定について島立のハウス仕様の確認と外皮平均熱貫流率の再算定をおこないました。 結果として、リクシルで最も一般的なサッシを採用しても平成28年省エネ基準の数値をクリアすることが可能となりました。   フィリックスハウスの目標水準をクリアしていますが、来年4月から省エネ基準の適合説明が義務化されるため、引き続き慎重に標準仕様の設定を進めていきたいと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/04