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土地”なし”ではじめるアパート経営のメリットとデメリット ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

土地”なし”ではじめるアパート経営のメリットとデメリット ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   前回、「土地ありではじめるアパート経営のメリットとデメリット」についてお伝えしましたが、今回は「土地がない場合」のアパート経営についてのメリット・デメリットについてまとめました。   アパート経営をはじめるにあたって土地も持っていない場合は、新たに土地と建物を購入しなくてはなりませんが、その立地を自由に選べることが最大のメリットです。 人気のエリアの好立地物件を選ぶこともできますし、新築物件、中古物件を選択することも可能となります。   購入するのが新築物件であれば、入居付けが比較的容易ですし、また最新の設備が導入されていることも空室対策として非常に有利にはたらきます。 中古でオーナーチェンジ物件であれば、すでに入居者がいるため、入手直後から賃料を得ることができます。     ただし、土地を購入しなくてはならないため、多額の資金が必要になるのが大きなデメリットになります。 融資金額も大きくなるため、その分、頭金などの自己資金も多く用意する必要もあるでしょう。   「土地あり」でも「土地なし」でも、アパート経営をはじめるには、それぞれにメリットとデメリットがあります。   どちらの場合でも重要となるのは、アパート経営におけるリスク対策です。 土地ありの場合は、立地がリスクになる可能性がありますし、土地なしの場合は資金面がリスクになることもあります。   アパート経営時の各種リスクを考慮したうえで、厳しく収支シミュレーションをおこなうなど綿密な事業計画をたてて、アパート経営の成功を目指しましょう。   なお弊社では、高利回りの新築物件および中古物件をご紹介しています。 ご興味があるかたは、ぜひお問い合わせください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/31
土地”あり”ではじめるアパート経営のメリットとデメリット ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

土地”あり”ではじめるアパート経営のメリットとデメリット ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   アパート経営をはじめようとお考えのかたのなかには、土地の相続がきっかけになったという人も多いのではないでしょうか。 同時に、「この土地は果たしてアパート経営に向いているか?」との心配もあるはずです。   そこで今回は、「土地あり」ではじめるパート経営のメリットとデメリットをまとめました。  土地ありではじめるアパート経営のメリットは、何といっても土地代がかからないことです。   アパート経営をはじめるには高額な費用が必要ですが、土地代を浮かすことができれば、初期費用が少なくて済みます。 融資の際は、土地代が不要なため借入金額をおさえることができるので、融資審査に通りやすくなるか可能性も大きいですし、なにより物件の高利回りが実現可能です。   また土地代が浮いた金額で、入居者様に好まれる設備を導入すれば空室対策につながります。 さらに相続した土地の固定資産税の軽減にも効果があります。     デメリットとしては、相続した土地の立地によってはアパート経営に向かない場合があることです。 アパート経営の成功は、立地が非常に重要です。 そのため土地周辺のアパート賃貸市況には、十分留意する必要があります。   もしアパート経営に向かないと判断した場合は、無理にアパート経営をおこなわず、土地の売却や別の事業計画なども視野にいれるとよいでしょう。   土地があれば、アパート経営をはじめるにあたって有利であることは間違いありません。 しかし、アパート経営を成功させるためには立地はもちろん、経営スタート後の空室対策や災害対策、大規模修繕費用など、さまざまなリスクを考慮しなければなりません。   そのため、土地があってもアパート経営をはじめる際には、慎重に検討することをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/31
修繕費用が足りない!?リフォームローンの活用術! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

修繕費用が足りない!?リフォームローンの活用術! ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   アパート経営につづけるためには、定期的な大規模修繕や室内のリフォームが欠かせません。 修繕をおろそかにしていると建物の劣化は早まりますし、室内の設備や備品が古くなると空室増加につながってしまいます。   大規模修繕費用は、一般的な目安として一棟10室程度の木造アパートで300万円前後といわれていますが、築年年数や普段のメンテナンス頻度によっては、さらに高額になってしまうことも考えられます。   多くのオーナー様は、月々の家賃収入から「修繕費用積み立て」をおこなっているはずですが、見積り費用が予定よりも高額だった、突発的な修繕やリフォームが必要になった場合、資金不足になってしまうことも考えられます。   そんなときに、ぜひ活用したいのが「リフォームローン」です。 リフォームローンを使用することで、手持ちの資金をプールしておくことができるため、小規模修繕や一時的な家賃滞納など、いざというときに対応することが可能になるというメリットがあります。     ただしリフォームローンを借りるには、融資申し込みしたうえで、審査を通過する必要があります。 投資物件購入時のローン申し込みに比べると審査は緩いようですが、きちんと返済されるかどうか審査がおこなわれるため、アパートの経営状態によっては融資を断られる場合も……。   また金融機関によって融資資格の基準や、融資上限額や返済期間などの融資内容が異なるため、ローンの申し込み時は必ず条件を確認してください。   資金が足りなくて修繕やリフォームができない……とお悩みのオーナー様は、一度、リフォームローンを検討してみてはいかがでしょうか。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/31
災害リスク対策!保険加入以外にできることは? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

災害リスク対策!保険加入以外にできることは? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   アパート経営において災害対策をおこなうことは、リスク対策として非常に重要なことです。 地震や台風はもちろん火災などに備えて、各種保険に入っているオーナー様は多いと思われます。   しかし保険に入っていたとしても、いざ災害が発生した場合、設備面などに不備があると思わぬトラブルに発展する場合もあるのです。 そこで今回は、万が一のために日頃からの注意点や対処方法についてまとめました。   ・避難経路に障害物などが置かれていないかチェック 廊下やエントランスなどの共有部は、災害時の避難経路となります。 しかし廊下などに入居者様の私物などが置かれている場合、それらが邪魔になって避難時に支障をきたす場合も考えられます。   そうならないためにも日頃から「防災のため」として、共有部に私物を置かないよう張り紙をしたりお手紙でお願いをしておくとよいでしょう。   ・敷地内の塀などの安全性をチェック 隣地との境界にあるブロック塀などが、災害発生時に倒れてしまった場合、避難通路を塞いだり通行人が怪我をしてしまうことがあります。 定期的に塀が老朽化していないか、安全性を確認しましょう。   また高さのあるブロック塀などは、倒壊の危険性があるため、塀を低くしたりアルミなどの軽い素材の塀に取り換えるなどすると安心です。   ・建物の安全性をチェック 大規模修繕間際の建物の場合、屋根の防水効果が弱いと雨漏りなどの原因になってしまします。 建物に傷んでいる箇所がないか定期的にチェックしておきましょう。   日本は地域に関係なく災害の多い国です。 災害リスクを防ぐためにも、保険に入るとともに日頃からアパートの建物はもちろん、設備についても十分注意して災害時の被害を最小限にする努力をしておきましょう。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!     ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/31
繰り上げ返済のメリット・デメリット ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

繰り上げ返済のメリット・デメリット ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   アパート経営中のオーナー様のなかには、できるだけ早くローン返済をするために繰り上げ返済を検討しているかたもいらっしゃるのではないでしょうか。 たしかに繰り上げ返済をすれば利息の節約につながります。   しかし、繰り上げ返済はメリットもありますが、場合によってはデメリットになることもあるのです。 まず繰り上げ返済のメリットは次のようになります。   ・総返済金額を減らすことができる 繰り上げ返済をすることで利息が減り、結果として総返済額が減ります。   ・金利変動の影響を受けにくい 繰り上げ返済で元金を減らすことで、金利変動で金利があがった場合でも影響が少なくて済みます。     次にデメリットをみてみましょう。   ・急な出費に対応できない 余剰資金を繰り上げ返済に充てた場合、突発的な修繕などの費用の捻出がむずかしくなる場合があります。   ・新しい不動産物件の購入がむずかしくなる 新たに購入したい物件がみつかったとき、手持ちの資金が足りなくて購入できない可能性が考えられます。   繰り上げ返済には、以上のようなメリットとデメリットがあります。 もし余剰資金に余裕がないのであれば、無理に繰り上げ返済をすることで、却ってアパート経営を悪化させることになりかねません。   また固定金利の場合は繰り上げ返済ができなかったり、違約金が発生する場合があるので注意が必要です。   繰り上げ返済をおこなうかどうかは、余剰資金や今後のアパート経営を見据えたうえで計画的におこなうことをおすすめします。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/31
返済比率が悪化したときの対応策は? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

返済比率が悪化したときの対応策は? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   前回のコラムでは「適正な返済比率は50%以下」とお伝えしましたが、もしなんらかの理由で返済比率が悪化した場合は、どのような対策をとればよいのでしょうか。   まず、返済比率があがった原因を突き止めたうえで対応策を考える必要があります。 なお返済比率があがってしまう原因は、   ・金利が上昇した場合 ・空室の増加 ・予定外の修繕費用の発生   などが考えられます。     返済比率を下げるには以下の方法があります。   ・金利引き下げや低金利への借り換えを相談する 金利が高いと感じた場合は、金利の引き下げ交渉をしたり、他行への借り換えを検討してもよいでしょう。   ・返済期間の延長をお願いする 返済期間を延ばすことで、月々のローン支払い額を減らすことができます。   ・繰り上げ返済をする 余剰資金がある場合、繰り上げ返済をおこない借入金を減らすのも有効な手段です。   以上の方法は、単独ではむずかしい場合でも、いくつかを組み合わせることで返済比率を適正値に下げることも可能です。   しかし一番の対策方法は、返済比率をあげないことになります。 空室対策として入居者様に人気設備(無料インターネットや宅配BOXなど)を追加したり、突発的な修繕費用として資金をプールしておくなど、日ごろからいざというときのために備えておくことも大事です。   アパート経営をおこなう際には、ぜひ返済比率に留意していただけたらと思います。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/30
アパートローンの返済比率の目安は?  ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

アパートローンの返済比率の目安は?  ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   健全な不動産投資をおこなううえで重要な数字となるのが「返済比率」です。 返済比率とは「家賃収入に対してローン返済の割合」となり、一般的な適正値は50%以下といわれています。   返済比率が50%以上になりキャッシュフローが悪化した際、ローン返済が滞ってしまう危険性が高くなってしまいます。   不動産投資をおこなっている人の多くは、金融機関から融資を受けるにあたって家賃収入額や経費、ローン返済額を含めた収支シミュレーションをおこなっているのではないでしょうか。   収支シミュレーションでは適切な返済比率であったとしても、実際の不動産経営中に金利が上昇したり、空室が増えた場合は返済比率が悪化してしまうことも考えられます。   返済比率が悪化してしまうと上にも書いたように、手元に残るお金が減り、その状態がつづくことでローン返済ができなくなってしまい、最終的には経営破綻ということになってしまうのです。     以上のことから、安全なアパート経営をおこなうためにも返済比率を適正に保つことは非常に重要となります。 経営破綻などを引き起こさないためにも、アパート経営をおこなう前には適切な返済比率を念頭におき、できるだけシビアな収支シミュレーションをおこなってください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/30
広告料(AD)の役割は?相場はどのくらい? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

広告料(AD)の役割は?相場はどのくらい? ~アパート経営・不動産投資に役立つノウハウ~

みなさまこんにちは! 愛知県の土地活用・アパート経営はおまかせ!フィリックス広報チームです。   アパート経営中のオーナー様にとって空室が続くことは何として避けたいところです。 しかし閑散期や物件の状態によっては、なかなか入居がつかないことも……。 そこで、オーナー様が仲介業者様に客付けの効果をあげてもらうために提示するのが「広告料(AD)」です。   仲介手数料の上限は、宅建業法で賃料の1カ月分と決められているため、仲介業者様はそれ以上の報酬を受け取ることができません。 しかし広告料は、仲介手数料とは別に「集客のための広告宣伝費用を報酬として受取ることができる」と宅建業法で認められています。   よって物件成約時に仲介手数料以外の成功報酬として受け取れる広告料は、仲介業者様にとって大きな存在です。 そのため広告料つきの物件は優先して紹介してもらえるため、その結果として成約率があがる=空室がなくなる可能性が高くなります。     物件に広告料がついているかどうかは、「マイソク」をみればすぐにわかります。 マイソクに「AD50(AD0.5)」や「AD100(AD1)」などと記載されている場合、家賃の0.5カ月分、1カ月分が広告料として仲介業者様に支払われることを意味します。   一般的に広告料の相場は、空室期間の長さや時期などによって異なりますが、賃料の1~2か月分となります。   なお広告料を物件すべてにつける必要はありません。 広告料は、「空室が長期間続いてる」「閑散期で入居がつかない」など、入居付けに苦労している物件に使用すると効果的です。   空室に悩んでいるオーナー様にとって広告料を支払うことは、空室対策方法のひとつとして捉えることができるでしょう。 ぜひ、広告料を使って効果的な空室対策をおこなってください。   以上、今回もお読みいただき、ありがとうございました。 名古屋の不動産投資、家賃収入・利回りのご相談なら、いつでもフィリックスへどうぞ!         ▼トップページはコチラ https://www.felix-japan.jp/ ▼お問い合わせはコチラ https://www.felix-japan.jp/contact/ ▼会員登録・資料ダウンロードはコチラ https://www.felix-japan.jp/member/ 
2020/10/30