アパート投資で失敗しない物件の増やし方を解説！メリットや注意点も

いずれはアパート投資だけで生活したいと考えている方の中には、どのように投資規模を拡大すればよいか、2件目以降の物件の増やし方を知りたいという方も多いでしょう。

そこで当記事では、アパート投資で失敗しない物件の増やし方について、2件目以降の物件を購入するのに適したタイミングを解説します。

またアパート投資で物件を増やすことで得られるメリットについても紹介します。。

これから不動産投資をはじめる方はもちろん、2件目の物件の購入を検討している方も、ぜひ参考にしてください。

アパート投資で物件を増やすメリット

ここでは、アパート投資で所有物件を増やすことで得られるメリットを解説します。

利益が増加する

所有する物件を増やすことで、単に家賃収入が増加するだけでなく、投資効率も向上するため利益も増える可能性が高まります。

たとえば、1件目の一棟アパートで得られた利益で2件目の購入し、1件目と2件目で得られた利益で3件目を購入していうように、利益を再投資することで複利的に投資規模が拡大するため、効率よく利益を増やすことにつながります。

また、アパート投資を行う際は金融機関から融資を受けるのが一般的です。

融資を利用することで、少ない自己資金でも複数の物件を保有できるだけでなく「レバレッジ効果」によって、さらに利益効率が高まります。

関連記事：不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

リスクを分散できる

複数の収益物件を所有することでリスク分散の効果が期待できます。

特に一棟アパートは複数の部屋を保有しているため、空室リスクの分散につながります。

たとえば、区分マンションの場合、空室＝家賃収入ゼロ円となってしまうため、支出はすべて持ち出しで対応しなくてはなりません。

しかし6戸の一棟アパートの1室が空室になっても、残りの5戸に入居者がいれば5戸分の家賃収入を確保でき、空室の支出分を補うことが可能です。

また、複数の物件を異なるエリアで保有することで、地震などの自然災害リスクによる損失を分散することができます。

そのほかにも、異なる間取りの物件を保有して異なる入居者属性をターゲットにしたり、築年数の異なる物件を購入することで大規模修繕工事による修繕リスクを分散したりすることも可能です。

このように複数の物件を保有する際は、物件の種類・エリア・ターゲット層・購入時期などを考慮することで、各種リスクを効果的に分散でき、損失を最小に抑えることにつながるのです。

関連記事：不動産投資でリスク分散が必要な理由と効果的なやり方！注意点も解説

ローン完済後は家賃を自由に使える

前述したように、アパート投資を行う際は物件の購入費を金融機関から借り入れるのが一般的です。

ローン比率にもよりますが、アパート投資で得た家賃収入の大部分は月々のローン返済にあてることになります。

またローン返済金以外にも、月々の支出（修繕費や管理委託手数料など）も家賃収入で賄うため、手元に残るお金がわずかとなるケースもめずらしくありません。

しかしローンを完済してしまえば、ローンとして返済していたお金を自由に使用できるようになります。

特に若いうちからアパート投資を開始し、定年退職とローン完済時期のタイミングをあわせることで、家賃収入の大部分を老後資金として使用できるため、余裕のある生活をおくることにつながります。

相続対策につながる

複数の不動産を保有することで、相続税対策につながります。

不動産の相続税評価額は実勢価格より低くなるため、財産を不動産で保有することで現金や株式で保有するよりも相続税を抑えることが可能です。

関連記事：不動産投資が相続税対策になる理由を解説！負動産にしないヒントも

アパート投資で物件を増やすデメリット

アパート投資で保有物件を増やすことで多くのメリットを得られますが、一方で注意したいデメリットもあります。

ここでは、アパート投資で保有物件を増やす際に注意したいデメリットを紹介します。

修繕費などの支出が増加する

補修する収益物件が増えれば、建物や設備にかかる修繕費や管理委託手数料などの支出も増加します。

たとえば、保有する複数の物件で退去が重なってしまうと、同時期に何件ものリフォーム費用（原状回復費用）が必要になり、キャッシュフローを圧迫することが考えられます。

また築10年～15年周期でおこなう大規模修繕工事は高額の費用が必要です。

複数の物件で大規模修繕時期が重なってしまうと、資金面で大きなダメージを負いかねないため注意が必要です。

支出を抑えるためには、綿密な修繕計画の立案やそれに伴った修繕費の積立てなどが欠かせません。

また前述したように、築年数の異なる物件を購入することで修繕費リスクを分散するのもよいでしょう。

さらにできるだけ修繕費を抑える工夫も必要です。

定期メンテナンスをおこない、アパートの建物や備品の傷みをできるだけ軽微のうちに修繕することで、少ない修繕費用で済み、大規模修繕時期を延ばすことにつながります。

ローン返済が負担になる場合がある

アパート投資で物件を増やせば、月々のローン返済額も大きくなるため注意が必要です。

予期せぬ支出の増加や空室などによる家賃収入の減少によってローン返済が負担になり、キャッシュフローが悪化してしまうケースはめずらしくありません。

特に築古アパートの場合、集客力の低下伴い家賃の引き下げを余儀なくされ、想定した家賃収入を得られない場合もあります。

また築古物件は修繕費が増加する傾向が強く、支出が増加するおそれもあります。

収益物件を増やす際は無理なくローンの返済ができるかどうか、ローン返済比率などを参考にして収支シミュレーションを行いましょう。

関連記事：不動産投資ローンの返済比率を下げる方法を解説！目安の比率は何%？

このように保有物件を増やした場合、赤字が増加する場合もあることを覚えておきましょう。

なお、キャッシュフローがマイナスになると、不足額を手出しでまかなうことになるため、手元にある程度のまとまった資金を用意しておくと安心です。

関連記事：アパート投資で手出し（赤字）になりやすい物件の特徴を解説！

確定申告の手間が増える

保有物件が増えると、それに伴って収支や経費の記帳が複雑になり、確定申告の手間が大幅に増えてしまいます。

特に青色申告で確定申告を行っている場合は複式簿記で記帳せねばなりませんし、損益計算書や貸借対照表も作成しなくてはなりません。

さらに経費に関しても、減価償却の計上や専従者給与の適用条件など、青色申告のルールをしっかり把握しておかないと損をしてしまう可能性もあるため注意が必要です。

制度や税法に関してある程度の知識や理解がある場合は自分自身で会計ソフトを活用しながら確定申告の準備を行うこともできますが、そうでない場合は税理士へ依頼することをおすすめします。

アパート投資で失敗しない物件の増やし方

アパート投資の規模拡大を目指す場合、物件を増やすのに適したタイミングを見計らう必要があります。

ここでは、アパート投資で失敗しない物件の増やし方について解説します。

1件目の収益が安定したとき

アパート投資で最初（1件目）の物件で安定した収益を得られるようになれば、2件目の物件を購入するのに適したタイミングであると考えられます。

1件目の物件の利益を資金として2件目の物件を購入するためには、1件目で安定した収益を得ることが非常に重要です。

1件目の収益が安定していない場合は、2件目の物件を購入するには資金繰りのリスクが高くなるため注意しましょう。

自己資金に余裕ができたとき

アパート投資で2件目以降の収益物件を購入する際も、金融機関から融資を受けるケースがほとんどでしょう。

1件目の運用が順調で、2件目の購入資金（頭金）を十分準備できたら物件を増やすのに適したタイミングです。

一方で十分な頭金を用意できない場合は、金融機関の融資審査を通過できなかったり、融資条件を厳しくされたりする可能性があります。

その場合、無理な条件で融資を受けるよりは自己資金を貯めることに専念し、自己資金にある程度余裕ができたタイミングで2件目の購入を再検討するとよいでしょう。

好条件で融資を受けられるとき

すでにアパート投資の実績が評価されれば、金融機関から好条件で融資を受けられる可能性があります。

またサラリーマンの場合、本業での収入が増えることで融資条件が良くなるケースもあります。

特に金利は月々キャッシュフローにも影響を与えるため、低金利で借り入れができるのであれば、物件を増やすのに適したタイミングのひとつです。

なお、2件目を購入するタイミングで1件目の購入時よりも金利が下がっている場合は、1件目で借り入れている不動産投資ローンを借り換えてしまうのもおすすめです。

ローンを借り換えることで1件目のローン返済額を圧縮でき、キャッシュフローに余裕ができます。

アパート投資で複数物件の保有に向いている人・向いていない人

前述したように、アパート投資を行ううえで複数の物件を保有することで利益の増加やリスクの分散など、さまざまなメリットを得られます。

しかしその一方で、修繕費や管理委託手数料など支出の増加や確定申告が複雑になるなどのデメリットもあります。

そのため、人によっては複数物件の保有に向いていない場合もあります。

ここではアパート投資において、複数の物件を保有するのに向いている人と向いていない人について、それぞれの特徴を解説します。

複数の物件保有に向いている人

アパート投資で複数物件の保有に向いている人には、計画的かつ戦略的に資産を増やせる人が該当します。

そもそもアパート投資は長期にわたって行う事業です。

特に複数物件を効率よく運用するためには、長期的な視点でそれぞれの物件の運用計画を立て、その計画に沿って戦略的に行動することで、安定したアパート投資の実現につながるでしょう。

それぞれの物件ごとの収支シミュレーションを行い、ローンの返済計画や修繕計画を立てるとともに、税務や経理の知識を積極的に身に付けることで、より安心してアパート投資を行うことが可能になります。

また管理会社をパートナーとして信頼関係を築くことで、前向きに問題解決に取り組める姿勢を持つ人は、アパート投資で複数物件の運用に向いているタイプと言えます。

複数の物件保有に向いていない人

アパート投資で複数の物件保有に向いていない人の特徴は、感覚的かつ場当たり的に判断してしまう人が該当します。

アパート投資で複数物件を保有し運用するためには、綿密な計画や戦略が必要不可欠です。

そのため感覚的な判断で物件を購入したり、勢いだけでアパート投資の規模を拡大したりする場合が、複数物件の保有・運用に向いていないと考えられます。

例として、短期的な家賃収入だけで無理な借り入れを行ったり、空室リスクや修繕リスクの原因を見極めることなく対策を行ったりする場合などが挙げられます。

ある程度の自己資金があるうちはうまくいっていても、いずれ資金繰りの悪化につながる可能性が高く大変危険です。

また、アパート投資に必要な税金や会計の知識を学ぶことなく確定申告を自己流で行うことで、損をすることもあるかもしれません。

ただ、アパート投資に強いパートナー（不動産会社や管理会社など）を見つけたうえで、1件目の物件をしっかり運用して知識を身につけながら慎重に行動することで、複数の物件の運用に成功できる可能性は十分にあると考えられます。

まとめ

アパート投資で失敗しない物件の増やし方について解説しました。

物件を増やすのに適したタイミングはさまざまですが、まずは1件目の収益が安定した時が、2件目の物件の購入を検討するのに適したタイミングであると言えるでしょう。

一方で、1件目の収益が安定していない・自己資金に余裕がない状態の場合は物件の買い増しのタイミングには適していません。

またアパート投資で複数の物件を保有することで得られるメリットもありますが、物件が増えることでローン返済が負担になったり、修繕費や管理委託費などの支出が増加したりといったデメリットもあるため注意が必要です。

将来的にアパート投資の規模拡大を目指す場合は、あせらず2件目の物件の購入に適したタイミングを見極めることをおすすめします。