アパート投資のゴールとは？目標を達成するための注意点を解説！

アパート投資では、ゴールを設定しておくことが非常に重要です。

ゴールとはアパート投資を行う目的や目標を達成することであり、この目的や目標を明確にすることで、ゴールにたどり着ける方法が見えてくるのです。

目的や目標をあいまいにしたままアパート投資を始めてしまうと、どのような規模でどのくらいの価格の物件を選べばよいのか判断することができなくなってしまいます。

では、ゴールはどのように決めるとよいのでしょうか。

今回はアパート投資におけるゴールについて、目標や目的を明確にする重要性やゴールを目指す際の注意点について解説します。

アパート投資におけるゴールとは？目標や目的の重要性

アパート投資におけるゴールとは、投資家自身の「目的や目標」によって変わりますが、大事なのはできるだけゴールのイメージを明確にすることです。

たとえば、「老後の生活資金として毎月○○円の家賃収入を得たい」のように、アパート投資の目的を明らかにすることでゴールするために選ぶべき物件の種類などが判明します。

上記の場合のゴールは、老後に安定した家賃収入を継続して得ることです。

そこで、物件を長期間保有しながら、希望する家賃収入を得ることができる物件を選ぶ必要があります。

上記以外にも、節税目的だったり、売却益（キャピタルゲイン）が目的だったり、アパート投資のゴールはさまざまです。

それぞれのゴールに至るためにどのような物件を選ぶとよいかを明らかにするためにも、アパート投資を行う目的や目標はしっかりと定めることが重要なポイントとなります。

もし目的や目標が定まらない状態でアパート投資を始めてしまうと、間違った物件を選んでしまい途中でアパート投資の継続が困難になる可能性もあるため注意が必要です。

ゴールを目指すためのモチベーションを維持するためにも、目的や目標をできるだけしっかりと明確にするように努めましょう。

アパート投資でゴールを目指す際の注意ポイント

ここでは、アパート投資でゴールを目指すうえで注意すべきポイントについて解説します。

立地条件の良い物件を選ぶ

アパート投資のゴールがどのような場合でも、物件選びは非常に重要です。

人気の高いエリアにある好立地物件など、空室リスクが低く、長期にわたって賃貸需要を見込める物件を選びましょう。

なお、好立地の条件は都市部か地方かによって、またターゲット層によっても異なります。

たとえば、都市部で単身者をターゲットにした場合の好立地物件の条件は、以下のようにr弁性の高さが求められます。

◦最寄りの駅から徒歩10分圏内

◦近隣にコンビニ・スーパーなどの買い物施設がある

◦銀行や郵便局などの生活に便利な施設がある

一方、ターゲットが子連れのファミリー層の場合の好立地条件は以下のようにあります。

◦近隣に子供のための施設（保育園・幼稚園、学校、病院、公園など）がある

◦安全に暮らせる住環境がよいエリア

子供のいるファミリー層は、子育て中心で物件を選ぶ傾向が強いのが特徴です。

そのため駅から多少離れていても、子育てがしやすい環境が好まれます。

アパート投資で物件を選ぶ際は、かならず入居者の賃貸ニーズに合う立地を選びましょう。

災害リスクに備えた物件を選ぶ

アパートを選ぶ際は災害リスクへの対策を考慮した上での物件選びが欠かせません。

災害リスクを最小に抑えるためには、以下のような方法が考えられます。

◦必要に応じて火災保険や地震保険に加入しておく

◦地域のハザードマップを確認し、過去の災害状況を把握しておく

◦新耐震基準の建物や補強工事済みの物件を選ぶ

地震による建物の倒壊や火災で設備が焼失した場合、賃貸経営の継続が困難になるおそれもあります。

また災害の被害を復旧するための修繕費も必要です。

そんな場合も火災保険や地震保険に加入しておくことで、契約の範囲で補償が受けられるため、負担が軽減します。

火災保険料や地震保険料を支払う必要はありますが、万が一に備えてかならず加入することをおすすめします。

関連記事：不動産投資の保険を解説！生命保険代わりになる？火災保険や特約も！

ハザードマップには、過去の災害履歴を基にして、危険区域の範囲や避難経路などの情報が記載されています。

そのためハザードマップを見ることで、地震による建物の倒壊などの被害を予測したり、大雨による河川の氾濫・浸水被害のエリアを確認したり、自然災害による被害を最小限に抑える際に役立ちます。

なおハザードマップは各自治体が提供しているほか、『ハザードマップポータルサイト』では洪水・内水・地震・津波・土砂災害など、複数の自然災害の被害予測図を重ねて確認することも可能です。

関連記事：不動産投資でハザードマップの確認が重要！災害リスクの備え方

また、新耐震基準の建物や補強工事済みの物件を選ぶことで、倒壊による被害を軽減することにつながります。

長期的な目線で計画を立てる

アパート投資は、売却して売却益を得ることもできますが、基本的に長期にわたってコツコツと賃料収入を積み上げることで利益を得ます。

そのためアパート投資を始める際は、経年による修繕費の増加や賃料下落など、さまざまなリスクの発生を想定したうえで長期的な計画を立てることが重要です。

特に築10～15年周期でおこなわれる大規模修繕工事は高額の費用が必要ですが、建物の資産価値の維持や入居者の安全性を考慮すると避けて通ることはできません。

大規模修繕は、アパート投資を開始時に計画を立てたうえで「大規模修繕費」として毎月の家賃から積立てておくとよいでしょう。

資金は余裕を持って準備する

アパート投資を始める際に必要となる資金は、余裕を持って用意しましょう。

アパートの購入費用は金融機関から融資を受けるのが一般的ですが、頭金や諸費用は自己資金から支払う必要があります。

頭金は物件購入価格の1～3割程度、諸費用は物件価格の5％～10％程度が目安となります。

5000万円の一棟アパートを購入するのであれば頭金として500～1500万円、諸費用が250～500万円の自己資金が必要です。

頭金を多く入れると借入総額が減少するため、融資審査で有利にはたらくだけでなく、月々のローン返済の負担も軽減します。

ただし、総借入額を抑えようとして資金の大部分を頭金にしてしまうのはおすすめしません。

たとえば、空室による家賃収入の減少や突発的な支出の発生などでキャッシュフローが悪化し、場合によっては自己資金から手出しが必要になるケースも考えられるためです。

アパート投資は長期にわたって行うため、資金面もしっかりとシミュレーションをしたうえで、万が一に備えてある程度まとまった額の現金を手元に残しておくと安心です。

アパート投資を始める際は、さまざまなシチュエーションを想定したうえで、シミュレーションをおこない、しっかりと資金計画を立てることが大事です。

優秀な管理会社を選ぶ

アパート投資で安定した家賃収入を得るためには、管理会社の存在が欠かせません。

アパートの管理業務は、入居者の募集や賃貸借契約の締結、日常的な共用部の清掃、修繕箇所のメンテナンスなど多岐にわたります。

たとえば、アパートのエントランスや廊下の清掃が行き届いてる場合、内見者に良い印象を与えるため、入居につながりやすくなる可能性が高まります。

またアパートが清潔に保たれていることで既存の入居者の満足度が高まり、早期退去の防止につながります。

物件の管理を委託する管理会社を選ぶ際は、「集客力」と「管理能力」が高い、優秀な会社を選びましょう。

管理会社の実績を確認するためには、自社ホームページなどで公表している管理物件数や入居率（空室率）、リピート率などが参考になります。

これらデータを公表していない場合は、直接尋ねて確認するとよいでしょう。

なお、アパートの管理業務を管理会社に委託する際は、管理委託手数料が必要です。

管理委託手数料は賃料の5%～8%程度が相場ですが、もっと安い手数料を提示しているケースもあります。

ただし、あまりにも管理委託手数料が安い場合は基本の業務内容が限られている場合もあるため注意が必要です。

管理会社を選ぶ際は、かならず料金に含まれている業務内容を確認しましょう。

関連記事：不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

出口戦略を見据えて物件を選ぶ

アパート投資にもいつかは終わる日がやってきます。

そのとき、どのような方法でアパート投資を終わらせるかによって、出口の方法が変わってきます。

物件の売却による出口戦略を成功させるためには、購入の時点で、具体的な出口戦略を立てておくことが大事です。

その場合、物件を購入する際に、物件の保有期間をはじめ、どの程度の価格で売却すれば利益が出るか、その価格で売却が可能かといった条件を慎重にシミュレーションをおこなってから購入する必要があります。

物件価格が高いタイミングで売却できれば、まとまった額の売却益を得ることができるでしょう。

一方で、物件が思ったよりも高く売れない場合は売却損（キャピタルロス）になることもあるため、売却時期は慎重に見極めましょう。

また不動産の売却には、さまざまな費用や税金がかかります。

不動産の売却時に必要な主な費用には、以下のようなものがあります。

◦印紙税

◦登録免許税

◦譲渡所得税（売却益の場合のみ）

◦仲介手数料（不動産会社の仲介で売却した場合）

これら費用の支出によっては売却損になる場合もあるため、売却する前にはしっかりとシミュレーションを行うことをおすすめします。

なお、アパートの出口戦略は売却だけではありません。

アパートの建物を建て替えて、アパート経営を継続したり、建物を解体して更地にして別の用途で使用したりとさまざまなパターンがあります。

ただし、アパートを解体する際に入居者がいる場合は、立ち退き料を支払って立ち退いてもらうことになるため注意しましょう。

関連記事：不動産投資の成否は出口戦略で決まる！できるだけ高く売る方法とは？

まとめ

アパート投資のゴールを目指すためには、目的や目標を明確にする必要があります。

目的や目標が具体的であればあるほど、ゴールするためにどのような物件を選ぶべきなのか明らかにすることにつながります。

ただし、アパート投資でゴールにたどり着くには、いくつかの注意点に留意しておかねばなりません。

アパート経営を検討中の方は、ぜひ当記事を参考にして、自分自身のゴールを目指してみてください。