不動産投資の保険を解説!生命保険代わりになる?火災保険や特約も!|不動産投資や新築アパート投資なら愛知県名古屋市のフィリックスへ
2021/07/14

不動産投資の保険を解説!生命保険代わりになる?火災保険や特約も!

不動産投資のリスク対策のひとつとして欠かせないのが、各種保険に加入しておくことです。


ローン契約者の万が一に備えた「団体信用生命保険(団信)」は、生命保険代わりにぜひ加入しておきたい保険のひとつ。


また、いざというときのためには、定番の火災保険に各種特約をつけておくことも重要です。


今回は団信の仕組みやメリット・デメリットをはじめ、不動産投資に欠かせない各種保険について解説します。


不動産投資が生命保険代わりになる理由とは?

ローン 家 電卓
ほかの投資方法に比べて事前のリスク対策がおこないやすい不動産投資。

毎月安定した家賃収入を得られることから不動産投資をする人が増えています。


そんなリスク対策として非常に有効な手段のひとつに、万が一に備えた各種保険への加入があげられます。


そのなかのひとつに「団体信用生命保険(団信)」があります。


個人投資家が、一棟アパートやマンションなどの不動産投資用物件を購入する場合、金融機関の不動産投資ローンを利用するのが一般的です。


しかし、ローン契約者が病気やケガなどでローン支払いの能力がなくなった場合、ローン返済が滞ってしまう危険性があります。


そこで、融資をした金融機関は、ローン契約者に万が一のことがあった場合の貸し倒れを防ぐため、保険でローンの完済がおこなわれる仕組みの団信加入をローン契約時の条件にしているのです。


もし、ローン契約者が死亡したり高度障害が残った場合は、団信保険によってローンが完済されるため、金融機関は貸付金の回収ができますし、不動産投資物件は遺族(家族)の手に負債なしの状態で残ります。


負債がなくなった不動産物件を引き続き運用することで、家族は月々の家賃収入を得ることができますし、売却してまとまった資産を得ることも可能です。


ようするに、「現金(死亡保証金)の代わりに、不動産という現物資産を遺族に遺す」ことができるため、これが「不動産投資は生命保険代わりになる」と言われる理由になります。


団信の仕組みについて


一般的な生命保険の場合と異なり、団信の加入は融資先の金融機関を通じておこないます。


その際、ローン契約者は被保険者であり、契約者と受取人は債権者である金融機関になります。


これによって、被保険者に万が一のことがあった場合、保険会社は金融機関に保険金を支払い、その保険金が不動産投資ローンの残債に充てられることでローン完済となるのです。


また、団信の加入期間はローン返済期間と同じになります。

よって、ローン完済と同時に団信も満期となることを覚えておきましょう。


団信のメリットは?


団信に加入するメリットは以下のようになります。


ローン完済となるので年金代わりになる

ローン契約者が死亡した場合や高度障害者になった場合、保険金でローン残債が精算されるため、不動産投資用物件は負債なしで遺族(家族)の手元に残ります。


負債がなくなった不動産物件から引き続き家賃収入を得ることができるので、年金代わりになりますし、また売却することでまとまったお金を手にすることも可能です。


死亡や高度障害以外の補償オプションもある

一般的な団信でローン完済分の保険金が支払われるのは以下のような場合になります。


  • 被保険者が死亡した場合
  • 被保険者が高度障害状態になった場合(契約によって規定される)
  • 被保険者が余命6か月以内の診断を受けたとき

しかし、上記の状態以外にもローン返済が困難になる要素はたくさんあります。


そのため、3大疾病(がん、急性心筋梗塞、脳卒中)や7大疾病(がん、急性心筋梗塞、脳卒中、糖尿病、高血圧疾患、肝疾患、腎疾患)、ケガや病気で長期入院をした場合も保証を受けられるオプション付きの団信も登場しています。


詳細については保険会社によって異なるため、契約前に金融機関の担当者に確認してみましょう。


生命保険よりも保険料が安い

団信加入にかかる保険料は、通常の場合、ローンの金利に含まれているため別途保険加入料を支払う必要はありません。


また生命保険のように年齢によって掛け金の変動もありません。


ただし、団信に加入することで金利が少し上乗せされますが、一般的な生命保険の掛け金に比べるとわずかな金額ですむことになります。


団信のデメリットは?


団信にはデメリットもあるため、しっかりと確認しておきましょう。


空室リスクや家賃滞納リスク

これは団信に関係なく、不動産賃貸経営をおこなううえで想定されているリスクになります。


空室や家賃滞納者がいる場合、想定した家賃収入が得られず、賃貸経営に必要な費用を持ち出しすることも考えられます。


また、空室が多い物件は売却もむずかしいことが多いため、早急に空室対策をおこない、キャッシュフローを安定させましょう。


なお、空室リスクの対策には不動産投資用物件を購入する時点で立地や周辺の賃貸市況を確認し、しっかりと収支シミュレーションをおこない十分なキャシュフローを得られる物件を選ぶことがリスク対策につながります。


不動産投資用物件探しについて詳しくはこちら!>>不動産投資用収益物件探しのポイントは?効率のよい情報収集の方法


経年劣化による空室増加については、人気の最新設備の導入や室内のリフォームなどで対応しましょう。


リフォームについて詳しくはこちら!>>不動産投資でリフォーム費用を減らす3つのヒント!予算の目安は?


家賃滞納が起こってしまった場合、法的手段が必要になることもあるため対応が非常に困難なことが多いです。


そのため、できるだけ家賃滞納をさせないよう未然に対策をおこなうことが重要です。


入居審査を厳しくする、家賃保証会社や連帯保証人をつける、敷金を多めに設定することをおすすめします。


災害リスク

不動産賃貸経営が順調でも、地震や水害といった自然災害や火災などの被害に遭った場合、家賃収入が途絶えてしまうことも十分考えられます。


災害リスクの対策は、空室リスク対策と同様に不動産投資用物件の購入時にハザードマップ等で被害の少ないエリアを選ぶとよいでしょう。


ただし、普段は被害の少ないエリアでも火災や自然災害の被害にあうことはゼロではありません。

万が一に備えて火災保険や地震保険といった保険に加入しておくことは非常に重要です。


下記の『不動産投資に必要な保険の種類まとめ』にて各種保険について解説しているので、ぜひ参考にしてください。



小規模物件は生活費をまかなえないこともある

団信によって不動産投資用物件の負債がなくなったとしても、区分マンションなど小規模物件などの場合は家賃収入だけで遺族(家族)の生活を支えるのは困難です。


加えて、上記の空室や家賃滞納があった場合は収益を期待することは非常にむずかしくなります。


不動産投資をすれば生命保険は不要?

お金 ハート 保険

不動産投資ローン契約時に加入する団信は、ローン契約者に万が一のことがあっても不動産投資用物件のローン残債はなくなります。


しかし、上記のデメリットにあげたように、家賃収入だけで家族の生活を支えることがむずかしい場合もありますし、生命保険と異なり団信の場合は遺族(家族)に現金での保険金支払いはありません。


現金を得るために残された不動産物件を売却したくても、現物不動産の売却には時間がかかることが想定されるため、生活するための現金不足が心配です。


よって、現金不足が懸念される場合は、不動産投資に頼るだけでなく生命保険に加入しておくことより安心感を得られます。


いずれにしても、家庭の経済状況や環境を考慮したうえで、万が一の場合の対策をあらかじめ立てておくことをおすすめします。


不動産投資に必要な保険の種類を紹介


家 円マーク 火災

ここでは不動産投資のリスクを軽減してくれる保険について解説します。

不動産投資をするうえで、状況に合わせて保険加入を検討するとよいでしょう。


火災保険


建物が火災にあってしまった場合の補償をしてくれる保険です。

加入は基本的に任意ですが、不動産投資ローンを利用する場合は、ローンを受ける条件として火災保険の加入が必要になります。


なお、名称は「火災保険」ですが、火災以外の自然災害や盗難の補償が対象になっている場合も多く、検討する価値は大きい保険です。

おもな火災保険の補償内容は以下ようになります。


  • 火災
  • 落雷、風災、水災、雪災
  • 水漏れ
  • 破裂、爆発
  • 盗難 
  • その他

適用範囲は保険会社によって異なるため、詳細については都度確認しましょう。


地震保険


火災保険と同様に加入しておくと安心な保険のひとつが地震保険です。

地震保険に加入せずに地震が原因で火災が発生した場合、火災保険のみでは補償適用外となるため注意が必要です。


おもな地震保険の補償内容は以下のようになります。


  • 地震が原因で建物が倒壊した場合
  • 地震が原因の火災で建物が被害を受けた場合
  • 地震が原因の津波で建物が流された場合 
  • その他

なお、地震保険は単体では加入することができないため、火災保険とあわせて加入することになります。


施設賠償責任保険


所有する不動産物件の構造上の欠陥や管理の不備が原因で居住者や通行人に損害を与えてしまった場合、多額の賠償金を請求されることがあります。


そんな賠償請求にかかわる補償をしてくれるのが「施設賠償責任保険」です。

特に中古物件の場合、建物の状態によっては他者に予期せぬ損害を与えてしまう危険性を考慮し、加入しておくと安心な保険となります。


おもな施設賠償責任保険で補償される範囲には以下のようなものがあります。


  • 損害賠償金
  • 損害を防ぐための費用
  • 事故発生時の応急手当等にかかった費用
  • 裁判費用や弁護士費用
  • その他

なお、施設賠償責任保険は単体で加入できない場合もあります。

その場合は火災保険の特約として加入することになるので、保険会社に確認してください。


また、告知義務違反や故意におこなった場合は保険適用外となるため注意が必要です。


火災保険に付けたい特約


ここでは、不動産賃貸経営をおこなう際のリスクに対して、加入しておくと安心な特約について紹介します。


家賃収入補償特約

所有する不動産賃貸物件が、火災や水災などの被害を受けた際に生じる修繕期間中は家賃収入が途絶えてしまうことがあります。


そんなときに家賃を補償してくれるのが「家賃収入補償特約」です。

キャッシュフローの悪化をおさえるためには、非常に重宝する特約なので、万が一に備えて加入を検討するとよいでしょう。


家主費用補償特約

賃貸中の入居者が室内で死亡した場合にかかる費用を補償してくれるのが「家主費用補償特約」です。


室内清掃や消臭・脱臭、遺品整理費用等をはじめ、その作業中に空室となった期間の家賃や死亡事故にともなう家賃値引き期間分の家賃収入等を補償してくれます。


今後は、高齢者の賃貸需要はますます増えることが予想されています。

そのための対策として高齢者の入居を受け入れる際には、ぜひ検討したい特約です。


不動産投資の保険加入時の注意事項


上記で紹介した各保険の補償内容は、保険会社によって詳細が異なります。

保険や特約に加入する際には、必要な補償の有無や特約が重複していないか、過剰補償になっていないかなど、きちんと補償内容を把握したうえで申し込むことをおすすめします。


心配だからと言って、あれもこれもと特約をつけてしまうと、保険料の支払いで大事なキャシュフローを圧迫しかねません。

必要な補償だけを選び、余分な補償を省き、保険料をおさえましょう。


まとめ


ローン契約者に万が一のことあった場合、保険金でローンの完済がされる「団体信用生命保険(団信)」は、負債のない不動産投資用物件を家族に残すことができるので生命保険代わりにもなります。


しかし、不動産投資だけでは生活することがむずかしい場合もあるため、経済状況等を考えたうえで生命保険加入も検討するとより安心です。


また、賃貸経営のリスク対策として、火災保険や地震保険、各種特約に加入することも検討し、安全かつ安心な不動産賃貸経営を目指しましょう。

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