不動産投資の始め方の流れを6つのステップで解説！注意すべき点は？

「不動産投資はなにから始めればいいの？」

資産形成として人気の不動産投資ですが、始める手順を間違ってしまうと思わぬ失敗につながるケースもあるため注意が必要です。

不動産投資を始めるにあたって重要なのは、「不動産投資をおこなう目標や目的」を明確にすることです。ではなぜ、目標や目的決めが必要なのでしょうか？

今回は不動産投資の始め方について、最初の一歩となる準備段階から運用開始までを6つのステップで解説します。

また不動産投資をおこなううえで注意したいポイントを紹介します。ぜひ参考にしてください。

不動産投資の特徴

不動産投資とは、所有する不動産を運用、または売却することで利益を得る投資方法です。不動産投資の利益には、次の2種類があります。

不動産投資の利益の種類

①インカムゲイン（賃料収入）

マンションやアパート、土地などの不動産を購入し、第三者に貸すことで賃料を得ます。

短期間で大きな利益を得ることはできませんが、入居者や借り手がいれば長期にわたって毎月安定した賃料収入が期待できます。

不動産投資初心者にはおすすめの方法です。

②キャピタルゲイン（売却益）

所有する不動産を売却し、利益を得ます。売却するタイミングによっては大きな利益を得ることも可能です。

ただしそのためには、地価が安いときに不動産を購入し、地価が高くなるタイミングを見計らって不動産を売却しなければなりません。

土地の売買に不慣れな不動産投資初心者にはむずかしいといえるでしょう。

他人資本で投資がおこなえる

不動産投資の最大のメリットは、他人資本（金融機関からの融資）で投資がおこなえることです。

一般的に投資をおこなうためには資金が必要です。しかし不動産投資はローンを組むことで少額の自己資金で高額物件を購入でき、レバレッジを効かせた投資がおこなえるのです。

レバレッジをかけることで自己資金のみで投資するのに比べて、投資収益や資産運用などの投資効率が高くなるでしょう。

また不動産投資のローン返済は、原則として家賃収入からおこないます。自分の資金を減らすことなく、返済も他人のお金でできるのが不動産投資の大きな特徴となるのです。

関連記事：不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

不動産投資の始め方

ここでは、これから不動産投資を始める人に向けておおまかな流れを紹介します。

なお、STEP1の準備については、どれからはじめてもかまいません。具体的な投資計画を立てる前から不動産投資の勉強をはじめるのはもちろん、自己資金を早くから貯めはじめておけば計画実行を早めることもできるでしょう。

関連記事：不動産投資を始める6ステップ！準備段階から運用開始まで詳しく解説

STEP1：準備をはじめる

◦不動産投資をおこなう目標や目的を明確にする

◦自己資金を貯める

◦不動産投資の勉強する

◦不動産会社や収益物件の情報収集をおこなう

まずは不動産投資をおこなう目的や目標を明確にしましょう。

その際は、「子供の教育資金として月に5万円程度の収入がほしい」や「老後資金として毎月10万円程度の収入を得られる物件を購入したい」など、できるだけ具体的な目標や目的を決めるのが大事です。

なぜなら、ここで明確にした目標によって、選ぶべき物件の種類や規模、運用期間、必要な自己資金額が決まるからです。

目的や目標をあいまいにしたままで物件探しを始めた場合、悪質な業者から賃貸需要の低い売れ残りの物件を相場よりも高く売りつけられてしまうことも考えられます。

そうならないためにも不動産投資を始める際は、目的や目的をしっかりと定めておきましょう。

また目的と目標が決まっていれば、返済シミュレーションや資金計画を立てやすくなります。

一般的に不動産投資の収益物件の購入費用は、その一部を頭金として自己資金で支払う必要があります。頭金の額に決まりはありませんが、目安は物件価格の1割～3割程度です。

不動産の購入価格から頭金を差し引いた金額が、ローン借入額になります。

物件購入費とは別に、物件購入時の手続きにかかる諸費用が必要になります。諸費用は、物件購入価格の8%〜10%程度が目安となります。

関連記事：不動産投資の初期費用の種類と目安額！できるだけ安くする方法は？

物件を購入するために必要な自己資金を貯めると同時に、不動産投資について勉強しておきましょう。

不動産投資の勉強方法としては、専門書籍を読むほか、セミナーに参加するのもおすすめです。

不動産投資の知識は物件選びや交渉にかならず役立ちます。この時点ではおもに収益物件の種類や選び方などを中心に学び、流れにあわせて知識を得ていくことで、リアルタイムの様子を確認しつつ知識を得ることにつながります。

関連記事：不動産投資の成功には勉強が必須！基礎知識や役立つ資格を紹介

同時に次のステップに向けて、不動産会社や収益物件などの情報収集などをおこなっておきましょう。

STEP2：物件を探す

自己資金に目途がついたら不動産投資用物件を探しましょう。物件探しは、不動産ポータルサイトで検索することもできますが、不動産会社を利用するのがおすすめです。

不動産会社を選ぶ際は、不動産投資のメリットだけでなくリスクについてもしっかり説明してくれたり、希望を汲んでくれたり、顧客の話をきちんと理解してくれる業者が望ましいです。

また物件の仲介だけでなく、運用後のアフターフォローやノウハウなども考慮したうえで決めましょう。

なお不動産投資の成功は、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。そのため収益物件を探す際は、以下のポイントに注目しましょう。

◦エリアの賃貸需要の有無

◦立地や周辺環境に問題はないか

◦エリアや物件の種類は入居ターゲットのニーズと合致しているか

◦建物の状態に問題はないか

気に入った物件があれば、実際に現地まで行き、直接物件の確認をおこないましょう。

関連記事：不動産投資を始める6ステップ！準備段階から運用開始まで詳しく解説

STEP3：融資の事前審査（仮審査）を申し込む

購入した物件が決まったら、金融機関に融資申し込みをおこないます。

金融機関は自分で開拓することもできますが、物件を購入する不動産会社が提携している銀行を紹介してくれることも多いので確認しておくとよいでしょう。

融資事前審査（仮審査）期間は金融機関によって異なりますが、最短で1日、長くても1週間程度で結果がわかります。

関連記事：不動産投資の融資の可否はどう決まる？審査に通りやすいのはこんな人

関連記事：不動産投資の融資で年収の最低ラインを解説！500万円以下でも可能？

STEP4：売買契約の締結・融資本審査を申し込む

融資事前審査（仮審査）に通れば不動産売買契約を締結します。

その際は手付金が必要になります。手付金の額に決まりはありませんが、売買代金の10％が目安です。

関連記事：不動産投資の手付金相場は？これだけは注意したい3つのポイント

なお契約締結前には、契約書に「融資特約（ローン特約）」が盛り込まれているかどうかかならず確認しましょう。

じつは融資事前審査（仮審査）に通っていた場合でも、融資本審査に落ちてしまうケースもあります。

その際、「融資特約（ローン特約）」が契約に盛り込まれていれば、契約締結時に支払った手付金などが返還され、違約金無しで契約を解除することが可能です。

万が一に備えて、融資特約が契約に盛り込まれていることを確認しておきましょう。

STEP5：決済・物件引き渡し

融資本審査に通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、物件の引き渡しと決済をおこないます。

具体的には、買主が売買代金の残代金を支払い、売主から買主へ不動産の所有権移転登記の手続きがおこなわれます。

以上で不動産の売買取引は完了です。

STEP6：管理会社を決める・運用を開始する

物件の引き渡しが完了したら管理会社を決めましょう。

物件の管理は大家さん自身で自主管理することも可能です。しかし、賃貸管理の業務内容は非常に多岐にわたるため、サラリーマン大家さんなど本業を持っている人には負担が大きいです。

管理会社に業務全般を任せることで大家さんの負担が減りますし、ノウハウが豊富なプロが管理することで入居率が向上したり、トラブルが早期解決されたり、賃貸経営によい効果が期待できます。

なお、管理業務を不動産管理会社に委託する場合、委託手数料が発生します。委託手数料の相場は賃料の5%～8%/月です。大事な物件を任せられる、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。

管理会社を決めたら、入居募集をしてもらいましょう。すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件の場合、入居募集は不要です。

また中古物件の場合は修繕やリフォームの手配を必要に応じて依頼します。

運用開始後は、不動産管理会社に相談しながら、状況に応じて空室対策をはじめ各種リスクに対応しながら安定した賃貸経営を目指しましょう。

関連記事：不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

不動産投資をおこなう際の注意点

ここでは不動産投資をおこなううえで注意すべき点について解説します。

高すぎる利回りの物件には注意する

不動産投資における「利回り」とは、物件購入価格に対する1年間の家賃収入を指し、収益物件を購入する際に、どの程度の利益を得られるか判断する際に使われる指標です。

不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が使われます。

表面利回りは、運用時における諸費用（ランニングコスト）が反映されておらず、単に物件の購入価格に対して満室時に得られる年間家賃収入の割合を示す数値です。

一方、実質利回りは物件購入時にかかった諸経費や年間のランニングコストを反映させて計算されるため、表面利回りより実際の運用時に近い数値になります。

利回りは数値が高いほど利益が大きくなりますが、相場を大幅に超えるような高利回り物件には注意が必要です。

たとえば築古で入居ニーズが減少していたり、建物の状態が著しく悪かったり、なんらかの問題があるため価格が安くなっており、その結果として利回りが高くなっている可能性があります。

そのようなケースでは、入居者が見つからず空室が長引いて想定した家賃収入が得られなかったり、修繕費用が高額になったりすることもめずらしくありません。

このように利回りが高すぎる物件はリスクも高い場合もあるため、高利回りになっている理由をしっかりと確認することが大事です。

収益物件を検討する際は利回りの数値だけでなく、空室率や家賃下落率、経年による修繕費の増加などの数字を加味し、さまざまな状況を想定した収支シミュレーションをおこないましょう。

関連記事：不動産投資の利回り最低ラインを物件種類別に紹介！加味すべき点も

関連記事：不動産投資の実質利回りと表面利回りの違いは？シミュレーション比較

不動産投資にはリスクもある

不動産投資も投資である以上、リスクやデメリットが存在します。ただし、リスクがあるからと敬遠するのではなく、リスクやデメリットを理解したうえで適切な対策をおこなうことで損失を最小限におさえることも可能です。

ここでは不動産投資のおもなリスクについて解説します。

空室リスク

不動産投資は入居者がいなければ家賃収入が得られません。しかし賃貸である以上、入居者はいつか退去します。退去後に原状回復をおこない新規入居者を待ちますが、そのあいだはどうしても空室になってしまいます。

そこで空室リスクを最小におさえるには、できるだけ早く空室埋める必要があります。

とくに空室期間が長引く場合は、空室になる理由を突き止めたうえで適切な対策をおこないましょう

家賃滞納リスク

入居者がいる場合でも家賃を滞納されてしまう可能性もあります。家賃を滞納されても、月々のローン返済や管理費などの経費は支払わなくてはなりません。

家賃滞納リスクを避けるためには、家賃保証会社との契約を入居条件するとよいでしょう。またきちんと家賃を支払ってくれる人かどうか、入居時にしっかりと審査することも大事です。

金利変動リスク

金融機関から融資を受ける際に「変動金利」を選んだ場合、金利が上昇することでローンの支払額が増え、キャッシュフローが悪化するおそれがあります。

金利変動リスク対策としては、ローンを組む際は固定金利を選択するほか、繰り上げ返済をおこないローン残債を減らすなどの方法があります。

関連記事：不動産投資の繰り上げ返済の種類を紹介！メリット・デメリットを解説

また「5年ルール」や「1.25倍ルール」を採用している金融機関を選ぶとよいでしょう。

「5年ルール」とは、利上げがあっても、5年間は毎月の返済額を据え置きとするルールです。その際、生じた返済額の差額については、6年目以降のローン返済額に上乗せされます。

「1.25倍ルール」は、利上げがおこなわれても前回の返済額の1.25倍を上限とするルールです。前述した5年ルールでは、6年目以降のローン返済額が急激に増額してしまうおそれがあります。

しかし1.25倍ルールがあれば、たとえば5年目までは毎月のローン返済が10万円だった場合、6年目以降は最高でも12.5万円までとなります。

ただし、「5年ルール」や「1.25倍ルール」はすべての金融機関で採用しているわけではありません。融資を利用する際は、あらかじめ金融機関に確認しておくとよいでしょう。

関連記事：金利上昇リスクは不動産投資にどう影響するのか？対策方法も解説！

流動性が低い

不動産は流動性が低く、現金化に時間がかかるのがデメリットです。

たとえばJ-REIT（ジェイリート）の場合は、証券会社の窓口やインターネット取引で同日中に何度も売買することもできます。

しかし投資用不動産の売却には1ヶ月～6ヶ月程度かかるのが一般的です。買主が見つからない場合はさらに時間がかかることもめずらしくありません。

現物不動産は現金化しにくいことを覚えておきましょう。

まとめ

不動産投資の始め方について、準備段階から運用開始までを6つのステップで解説しました。

不動産投資を成功させるためには、物件を選ぶ前の準備段階が非常に重要です。不動産投資を始める目的や目標を明確にすることで、どのような収益物件が視野に入るのか、必要な自己資金がいくらなのかといった、不動産投資への第一歩につながります。

また不動産投資は、投資である以上注意すべきリスクもあります。リスクを最小限におさえるためには不動産投資の知識が欠かせません。

準備段階で不動産投資への理解を深めておくことが、不動産投資の成功へとつながるのです。