アパート投資の成功率を上げる方法！失敗につながるNG行動を解説

アパート投資を検討している方の中には、「成功率」がどの程度なのか気になるという方も多いでしょう。

しかし、残念ながらアパート投資の成功率に関する公式データは存在していません。

アパート投資で大事なのは、一般的な成功率を知るよりも、自身の投資の成功率を上げることです。

そこで今回は、アパート投資の成功率を上げる方法と、成功率を下げてしまうNGパターンについて解説します。

ぜひ参考にしてください。

アパート投資の成功率は個人の目的や目標によって異なる

残念ながら、アパート投資の成功率を明らかにするための公的データは存在していません。

なぜなら、アパート投資で得た不動産所得については確定申告をおこなう必要がありますが、アパート投資をはじめとした不動産投資について「成功か失敗か」を報告する先はありません。

企業によっては「不動産投資の成功率」に関するアンケート調査をおこなっている場合もありますが、あくまでも民間企業の独自調査の結果という位置づけであると考えられます。

そもそも「アパート投資で成功したかどうか」を判断する明確な指標は人それぞれです。

アパート投資の成否を判断するのは、アパート投資をおこなった本人だけです。

投資社自身が満足できる利益を得られたかどうかによって、「このアパート投資は成功だった」という結果に達するでしょう。

したがって重要なのは、全体の成功率がどのくらいであるかを知るよりも、自身のアパート投資の成功率を上げることに留意することです。

赤字でも成功となるケースもある

先に述べたように、アパート投資の成功か否かを判断するのは投資家本人です。

収益の多寡にかかわらず、投資家がアパート投資を始める際に定めた目標や目的をクリアしていれば「成功した」と判断する方が多いでしょう。

そのため、収益が赤字でも「アパート投資は成功だった」というケースもあります。

よくあるのが節税目的でアパート投資を始めるケースです。

主に高所得の方がおこなう場合が多く、その場合は減価償却費などを活用して意図的にアパート投資で赤字を作り、損益通算でほかの所得と相殺することで課税対象額を減らすことで節税につながるのです。

この場合、アパート投資の結果だけ見ると赤字ですが、「節税」という目的からは成功と判断できます。

関連記事：不動産投資の赤字が節税につながる理由は？黒字転換方法も解説

関連記事：不動産投資の「よい赤字」のメリットを解説！悪い赤字との違いは？

しかし、本来のアパート投資は、資産形成として利益を得るためにおこなう投資手法です。

そのため節税目的のためだけにおこなうアパート投資は失敗するおそれもあるため、一般的にはおすすめしません。

アパート投資で成功率を上げる方法

ここでは、アパート投資の成功率を上げるための方法について解説します。

立地条件の良い物件を選ぶ

アパート投資の成功率は、物件の立地によって大きく左右されます。

アパート投資の主な収入源は、入居者が支払う家賃です。空室が増えるとそれだけ家賃収入が減少してしまうため、できるだけ賃貸需要が高い物件を選ぶことが大事です。

そこで空室リスクを回避するためにも、物件を選ぶ際は立地条件に注目しましょう。

好立地の条件は、ターゲット層や都市部か地方かによって異なります。

都市部でターゲットが単身者の場合の好立地の条件は、最寄りの駅から徒歩10分以内で近隣にコンビニ・スーパーなどの買い物施設がある、銀行や郵便局などの生活に便利な施設があるなど利便性の高さが求められます。

ターゲットが小さな子供がいるファミリー層の場合、駅から多少離れていても、近隣に子供のための施設（保育園・幼稚園、学校、病院、公園など）があれば、好立地と判断されます。

また、ターゲット層に関係なく住環境から見た好立地条件も大事です。

周辺に嫌悪施設（騒音や悪臭を発生する工場や反社事務所など）がある立地は避けましょう。

災害リスクに備えた物件を選ぶ

アパートを選ぶ際は、立地の良さだけでなく災害リスクについても留意しておく必要があります。

災害リスクに対抗するためには地域のハザードマップを確認し、どういった災害リスクの可能性があるのか、災害はどの程度の規模であるのか把握しましょう。

あまりにもリスクが高い場合は、ほかの物件の購入を見送ることも大事です。

そのほかにも、中古アパートを購入する際は建物が新耐震基準であるか確認したり、必要に応じて補強工事を施したり、しっかりとリスク対策をおこないましょう。

将来的な需要や価値を測る

アパート投資の成功率を上げるためには、現在だけでなく、将来的な需要や価値を推測することが大事です。

特に日本の総人口は減少傾向にあり、少子高齢化もすすんでいます。

そのため現在は賃貸需要が高くても人口の減少や周辺環境が変化することで、

将来の賃貸需要や価値ががらりと変わり、空室率が上昇したり、土地価格が下落したり、予期せぬ事態に遭遇する可能性も十分考えられます。

こういったリスクを回避するためには、物件を選ぶ際にその地域の人口の推移や交通網の整備状況、今後の土地開発・再開発などの有無を調査しましょう。

人口動態やエリアの動向を知ることで、今後の賃貸需要の予測につながります。

信頼できる管理会社を選ぶ

アパート投資を成功させるためには、適切な物件の管理が欠かせません。

アパートの管理はアパートオーナー自身で自主管理も可能ですが、できれば管理に関するノウハウが豊富な管理会社に委託することをおすすめします。

管理業務には、入居者の募集や契約手続き・退去手続き、家賃管理、クレーム対応などの入居者管理のほか、建物や設備の修繕やメンテナンス、共用部の清掃などをおこなう建物管理と多岐にわたります。

物件管理は、入居希望者のアパートへの印象や既存入居者の満足度に直結するため、できるだけ信頼できる管理会社に任せることで安定したアパート投資につながるため、成功率も上昇します。

関連記事：不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

収支シミュレーションをおこない適切な資金計画を立てる

アパート投資を始める際は、かならず収支シミュレーションをおこなったうえで、適切な資金計画を立てましょう。

収支シミュレーションを行う際は空室率や金利、家賃下落率、修繕費の変化などを予測し、シビアな数字であっても無理なくアパートを運用できるかどうかを確認することが大事です。

特に修繕費は、建物の経年とともに増加する傾向が高くなります。

また、10～15年周期でおこなう大規模修繕は高額な費用が発生します。

資金計画を立てる際は、かならず修繕計画を念頭におき、必要な修繕費を算出したうえで、大規模修繕費として積立てをおこないましょう。

アパート投資の成功率を下げるNG行動とは？

ここではアパート投資で失敗しやすいパターンを3つ紹介します。

次のような行動はアパート投資の成功率を下げてしまう可能性がたかくなるため、十分注意しましょう。

◦過剰な借入をしてしまう

◦自己資金を用意しておかない

◦アパート投資の知識が不足している

それぞれについて詳しく解説します。

過剰な借入をしてしまう

前述したようにアパート投資をおこなうにあたって、金融機関から融資を受けるのが一般的です。

融資額には上限があり、目安は年収の7～10倍程度と言われています。

ただし、融資の上限額は一律ではなく、ローン申込者の個人属性などによって増減します。

そのため、借入額が大きすぎる場合、月々のローン返済額が負担になりキャッシュフローを圧迫します。

また、空室の増加や突発的な支出があると赤字になりやすいため注意しましょう。

収支がマイナスになってしまってもローン返済や管理委託手数料などの支払いはおこなう必要があります。

その場合、手元の資金から不足額を補填する、いわゆる「手出し（持ち出し）」で対応することになります。

もし、手元に資金がなければ、給与や貯蓄などから補填することになるため、日常生活にも悪影響を及ぼす可能性が高くなるため注意が必要です。

アパート投資で借入れをおこなう際は、返済比率をかならず確認し、無理のない範囲で返済できるかどうかしっかり判断しましょう。

なお、適正な返済比率の目安は50%以下であると言われています。

返済比率が高くなればなるほど、返済の負担が大きくなるため注意しましょう。

関連記事：不動産投資ローンの返済比率を下げる方法を解説！目安の比率は何%？

自己資金を用意しておかない

アパート投資をおこなっている最中には、突発的な支出が必要になったり、空室期間が長引き家賃収入が減少したり、想定通りの収入を確保できない場合もめずらしくありません。

しかし、先にも述べたように収支がマイナスであってもローン返済や経費の支払いは必須であるため、手元の自己資金から補填することになります。

そのため、手元の資金が不足している場合は、貯蓄を切り崩したり、給与など生活費を流用したりすることになるため、日常生活にも影響する可能性があるため注意しましょう。

特によくあるのが、ローンの返済負担の軽減や融資審査の通過を目的とし、手元の資金を頭金としてあるだけ支払ってしまうパターンです。

たしかに頭金を増やすことで借入額が減るため融資審査に通りやすくなり、ローンの返済負担も軽くなります。

しかし、いざというときのための資金が手元にまったくない状態では、不測の事態が発生した際に資金繰りに行き詰まってしまい、経営破たんを招きかねません。

そのような事態を避け、安定したアパート投資をおこなうためにも、予期せぬ出費などに対応できるように十分な資金を手元に残しておくことが大事です。

アパート投資の知識が不足している

アパート投資で失敗するケースでは、投資家本人のアパート投資に関する知識が不足している場合も多いです。

たとえば、好立地物件の条件を知らないため、営業マンの言葉を鵜呑みにし、立地条件の悪い物件を購入するパターンなどはよく見られます。

また利回りの数字だけで物件を購入したら、高額な修繕費がかかり手元の資金が減るだけでなく、利回りが大幅に下がってしまったなどという例もあります。

上記の例はいずれもアパート投資の基礎知識を身に付けていれば、購入を避けられたはずです。

残念ながら不動産の営業マンの中には誠実さに欠ける、いわゆる「悪徳営業マン」も存在します。自衛のためにも必要最低限の不動産投資に関する知識を身に付けておくことをおすすめします。

まとめ

アパート投資に成功したかどうかは投資家個人の目的や目標によって異なるため、「成功率」としての明らかな数値はわかりません。

しかし、アパート投資の失敗を防ぎ、成功率を上げるためにできることはたくさんあります。

なかでも、物件の立地選びと信頼できる管理会社選びは重要なポイントです。

また物件の良し悪しを判断できるよう、不動産投資の知識を身に付けることも大事です。

アパート投資の成功率を上げるためにも、ぜひ当記事を参考にしてください。