不動産投資の赤字が節税につながる理由は？黒字転換方法も解説

不動産投資で節税することは可能です。ただし節税できるのは、不動産所得が赤字の場合にかぎります。そのため、「赤字なのに節税になるの？」と疑問を持つ人も多いでしょう。

実は不動産投資の赤字は、「よい赤字」と「悪い赤字」の2種類があるのです。そのうち、節税につながるのは「よい赤字」のみです。では「悪い赤字」の場合はどうすればよいのでしょうか？

今回は不動産投資の赤字について、赤字が節税につながる理由と仕組みを詳しく解説します。また悪い赤字を黒字に転換する方法も紹介します。

不動産投資の赤字は2種類ある

一般的に「赤字」とは、収入が支出を上回る状態を指します。不動産投資における赤字とは、賃貸経営にかかった経費の合計額が家賃収入の合計を超える状態をいいます。簡単にいうと利益が出ていない状態なのです。

そのため赤字の場合、ローンの返済や管理費などで足りないお金は支払い手持ち資金で補填することになりますが、赤字がつづくかぎり資金は減る一方です。

手持ちの資金が尽きてしまえば、ローンの返済などが滞り、最悪の場合は賃貸経営が破たんし、不動産投資に失敗する可能性も考えられます

そのため事業などでは、つねに黒字＝利益をあげて安定した経営を維持する必要があるのです。

しかし、不動産投資でいう「赤字」には、帳簿上は赤字でも手元に現金が残る「会計上の赤字（よい赤字）」と手元に現金が残らない「キャッシュフローの赤字（悪い赤字）」の2種類があります。

上記であげた赤字の例は現金が手元に残らない「悪い赤字」となります。この場合は、黒字転換を目指して早急に収支を見直し、なんらかの対策を施さなければなりません。

一方、「よい赤字」である「会計上の赤字」は、帳簿上では不動産所得が赤字（マイナス）の状態でありながら、実際のキャッシュフローは黒字（プラス）であり手元にお金が残る状態です。

よい赤字と悪い赤字について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の「よい赤字」のメリットを解説！悪い赤字との違いは？

不動産投資の「会計上の赤字」の仕組み

「会計上の赤字」には「減価償却費」が大きく関係します。

減価償却費とは、建物や建物に付随する設備などの固定資産の取得にかかった費用について、法定耐用年数に応じて配分し、相当する金額を数年にわたって経費として計上できる費用のひとつです。

また減価償却費は、現金支出がないにも関わらず経費計上できる費用です。そのため減価償却期間中は、「帳簿上は赤字だが、キャッシュフロー（現金の収支）は黒字」という状態を作り出せます。

減価償却費を計上して経費を増やし、意図的に赤字をつくることで大きな節税効果をうみ

そのため減価償却期間中は「帳簿上は赤字だが、キャッシュフロー（現金の収支）は黒字」という状態が作り出せるのです。

減価償却について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の減価償却についてわかりやすく解説！節税ポイントも

不動産投資の耐用年数について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の耐用年数が節税や融資期間に大きく関係する理由を解説！

【損益通算】不動産投資の赤字が節税につながる理由

前述したように減価償却費は、実際の出費がないにもかかわらず経費計上が可能です。この減価償却費で作った不動産投資の赤字を利用してさらに所得税や住民税の節税につなげる方法があります。

それが「損益通算」です。

損益通算とは

損益通算とは、不動産所得（不動産収入から経費を差し引いた金額）などの赤字を給与所得などの黒字と相殺する会計処理です。

赤字の不動産所得を黒字の会社員の給与所得から差し引くことで課税所得額の合計額が減少します。

所得税や住民税の税額は課税所得額によって決まります。よって損益通算で課税所得額が減少すれば、税額が減少する可能性が大きくなり、結果的に節税につながるのです。

ただし、減価償却費を計上できる期間は法定耐用年数までとなります。耐用年数を経過し、減価償却も完了すると減価償却費の計上による節税効果は見込めなくなり、課税対象となる所得が急激に増加するため注意が必要です。

損益通算について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

損益通算できる所得一覧

不動産所得の赤字をほかの所得の黒字と相殺できる損益通算ですが、そのほかにも損益通算できる所得があります。

不動産投資以外で損益通算できる所得は以下のようになります。

・事業所得：事業（建設業・製造業・卸売業小売業・サービス業・農業・漁業など）から生じる所得

・譲渡所得：資産（土地・建物・株式など）を譲渡することで生じる所得

・山林所得：5年を超えて所有した山林に対して山林を伐採して譲渡したり、そのまま譲渡することで生じる所得

不動産所得が赤字でも損益通算できないケース

節税効果が期待できる損益通算ですが、以下のようなケースは不動産所得が赤字でも損益通算できないため注意が必要です。

別荘やリゾートマンションの貸付に関する赤字

別荘やリゾート物件など、「主として趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付け」は、賃貸経営に必要な資産とは認められないため、不動産所得が赤字であっても損益通算の対象外となります。

参考：国税庁『No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算』

土地にかかる借入金の利息部分には要注意

不動産投資を始める人のほとんどは、収益物件の購入費用を金融機関の不動産投資ローンなどを利用しています。その場合、借入金の利息分は経費計上できますが、「土地取得に要した利息部分」に関しては損益通算の対象外となります。

そのため利息分を土地と建物それぞれにわけ、土地の利息分を除外して損益通算をおこなう必要があります。

なお借入金の元本部分は、そもそも経費計上できないため注意しましょう。

参考：国税庁『No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算』

国外中古建物に関する赤字

令和2年度の税制改正により、令和3年分以後は国外中古建物から生じた不動産所得の赤字分の損益通算は認められなくなりました。

これまで節税のために海外不動産を購入する方法を用いる不動産投資家も多くみられましたが、現在は節税効果を得られなくなっています。今後、海外の中古不動産物件へ投資をおこなう際は注意しましょう。

手元に現金が残らない「キャッシュフローの赤字」の対策方法

前述したように不動産投資の赤字には2種類あり、ひとつはここまで解説してきた節税効果も期待できる「会計上の赤字（よい赤字）」です。計画的に赤字をつくっているため、実際の不動産投資に悪影響はありません。

しかし手元に現金が残らない「キャッシュフローの赤字（悪い赤字）」は、そのまま放置していると、いずれは手持ちの資金が尽きてしまいます。するとローンの返済が滞り、賃貸経営が破たんする恐れもあります。そのため、できるだけ速やかに黒字転換する必要があります。

ここでは、毎月悪い赤字がつづく場合の対策方法について解説します。

管理会社を変更する

赤字の原因が空室による場合、管理会社が積極的な空室対策をしていない可能性があります。その場合は管理会社を変更することが有効な対策につながるケースがあります。

管理会社を変更することで入居者募集方法も変わり、入居者の獲得が期待できます。

しっかりと空室対策をしている管理会社であれば、オーナーに対してなんらかの空室対策に関する提案をしているはずです。

空室状態がつづいているにも関わらず、対策に取り組んでいる様子がない場合は、担当者に現状を確認し、返答に満足できないのであれば管理会社の変更を検討するとよいでしょう。

また、空室状態が3カ月以上つづいているようであれば、赤字でなくても、客付け力の強い賃貸管理会社への変更を検討してもよいでしょう。

管理会社の選び方について詳しくはこちら！＞＞不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

ローンの借り換えをおこなう

家賃収入に対して毎月のローン返済の比率が高い場合、キャッシュフローが赤字になりやすいです。ローンの返済比率が50%を超えている場合は、金利の低いローンへの借り換えを検討するとよいでしょう。

借り換えることで金利が低くなり、毎月のローン返済額が少なくなる可能性があります。

月々のローン返済が軽減することでキャッシュフローに余裕ができるため、これ以上手持ちの資金を減らさずに済むのもメリットになります。

またローンの借り換えと同時に返済期間を長くできれば、毎月のローン返済額をさらにおさえられる場合もあります。

ローンの借り換えについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資ローン借り換えに適したタイミングやメリット・デメリット

ローンの繰り上げ返済をおこなう

ローンの返済額がキャッシュフローを圧迫している場合の対処方法として、「返済額軽減型」で繰り上げ返済をおこなうのも効果が期待できます。

返済額軽減型の繰り上げ返済は、返済期間はそのままですが毎月のローン返済額が減少するため、月々のキャッシュフローが改善される可能性があります。

ただし繰り上げ返済時に手数料が発生するケースもあるため注意しましょう。

金融機関によって手数料額は異なりますが、繰り上げ返済額によって手数料が変動するケースや、残っている元金に対して決められた率を手数料として支払うケースなどがあります。

その場合、繰り上げ返済をおこなうたびに手数料が発生してしまうため注意が必要です。

繰り上げ返済手数料を節約したい場合は、ある程度まとまった返済資金が貯まってから、まとめて繰り上げ返済するとよいでしょう。

なお金融機関や金利タイプによっては繰り上げ返済できない場合もあります。ローン契約時に繰り上げ返済が可能かどうか、可能な場合は手数料額などを確認しておきましょう。

また手持ち資金に余裕がない状態で繰り上げ返済をおこなうのは得策ではありません。突発的な支出が必要になったときに対処できなくなるおそれがあるため注意が必要です。

繰り上げ返済は、手持ちの資金に余裕があるタイミングでおこなうとよいでしょう。

ローンの繰り上げ返済について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の繰り上げ返済の種類を紹介！メリット・デメリットを解説

投資物件を売却する

ローンの借り換えや繰り上げ返済でもキャッシュフローの改善が見込めない場合は、ずるずる赤字を積み重ねるよりも損切り覚悟で物件を売却するのも選択肢のひとつです。

物件を売却することでローンを完済できる可能性があるだけでなく、うまくいけば売却益を得られるかもしれません。

手元に資金がほとんど残らなくても、これ以上の資金の持ち出しはなくなるため、不動産投資が負担になっている方は物件の売却を検討してみましょう。

ただし、売却代金でローンが完済できないケースも考えられます。その場合は完済に足りない額を別途調達するか、任意売却するなどの方法があります。任意売却した場合はローン不足分の返済について相談に応じてもらえる可能性があるため、一度検討してみるとよいでしょう。

損切りのタイミングについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資で毎月手出しのある物件の対策方法！損切りのタイミングも

売却後もローン残債がある場合の対象方法はこちら！＞＞不動産投資でローン残債がある物件も売却可能！注意点や流れを解説

節税目的の不動産投資はNG

不動産投資の赤字は、所得税・住民税の節税効果はたしかにありますが、あくまでも赤字経営であるということを忘れてはいけません。

特に減価償却費を使った節税スキームは、減価償却期間が終了してしまえば節税効果は失われるため税負担が重くなり、「悪い赤字」になってしまう可能性があります。

また今後不動産投資の拡大を検討している場合は注意が必要です。節税目的の赤字経営であっても、次の物件の融資を受ける際の評価が下がり、融資審査に不利にはたらく可能性も考えられます。

そのため不動産投資規模の拡大を検討している場合は、節税ではなく、安定した利益を出せる賃貸経営を目指すことをおすすめします。

節税効果があるのは事実ですが、くれぐれも節税目的の不動産投資はおこなわないようにしましょう。

まとめ

不動産投資の赤字で節税する仕組みを解説しました。赤字で節税するには、減価償却費で帳簿上の赤字（よい赤字）をつくったうえで、黒字の給与所得などと合算し損益通算をおこなうことで成立します。

対して手元に現金が残らない「キャッシュフローの赤字（悪い赤字）」では節税効果は得られません。むしろ早急に黒字転換するための対策が必要です。

たしかに減価償却費で作った赤字は節税対策につながります。しかし、減価償却期間が終わってしまうと税負担が重くなるため注意が必要です。

本来の不動産投資の目的は、安定した家賃収入を得ることです。節税だけが目的の不動産投資にならないよう注意しましょう。