アパート投資で選びたい収益物件例を紹介！選んではいけない物件とは

アパート投資をおこなううえで、もっとも重要となるのが収益物件選びです。

理想は賃貸需要が高く入居者に選ばれやすい物件ですが、アパート物件は数が多く、新築か中古か、都心部か地方か、目安となる利回りは……と判断すべき項目が多く、購入すべきアパート物件を決めかねるケースも多いです。

そこで今回は、アパート投資で選びたい物件例を具体的に解説します。また反対に、選ぶべきではないアパート物件についても紹介します。

アパート投資の物件選びで迷った際は、ぜひ参考にしてください。

アパート投資で選びたい収益物件例

アパートと一言で言っても、新築か中古か、エリアはどこが良いか、どんな間取りが良いかなど、選択肢が多すぎて選びきれないというケースもあるでしょう。

ここではアパート投資をおこなううえで、おすすめの収益物件例を紹介します。

おすすめ収益物件①：築5年程度の築浅物件

おすすめの収益物件のひとつ目は、築5年程度の築浅物件です。

新築アパートは入居者に人気がありますが、物件価格が高いため、多額の自己資金が必要になります。

しかし築5年程度の築浅物件であれば、新築よりも購入価格を抑えられ、かつまだ新しさを実感できるため入居者に選ばれやすいです。

加えて築5年のアパートであれば資産価値も高く、金融機関から融資を受けやすいというメリットもあります。

また大規模修繕工事までに修繕費を積み立てることも可能なため、余裕をもって大規模修繕工事に臨むこともできるでしょう。

おすすめ収益物件②：築20年～30年の築古アパート

おすすめの収益物件ふたつ目は、築20年～30年の築古アパートです。

前述した築浅物件に比べると老朽化がすすんではいますが、その代わりアパートの取得費用を安く抑えることができるため高利回りが期待できます。

利回りが高ければ、投資回収に要する期間も短くて済みます。

一方で築古アパートは空室リスクや修繕リスクが高くなる場合が多いため注意が必要です。

ただし、築古アパートを選ぶ入居者層は一定数存在します。築年数に見合った資産価値を維持したうえで適正な家賃を設定すれば、入居希望者が見つかりやすくなります。

また修繕リスクについては、ある程度の修繕費を確保しておくことで、キャッシュフローの悪化を抑えることにつながるでしょう。

なお、築20年～30年のアパートを選ぶ際は「新耐震基準」を満たしている建物を選ぶことも大事なポイントです。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準を満たしています。それ以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準のままの可能性が高いため注意が必要です。

ただし、旧耐震基準の建物であっても耐震工事済みのケースもあるため、購入を検討する際はかならずチェックしましょう。

おすすめ収益物件③：駅から徒歩10分圏内の物件

アパート投資の成功は、物件の立地に大きく左右されます。

特に公共交通機関を利用する場合、最寄りの駅から徒歩10分以内の物件が望ましいとされています。できれば徒歩5分圏内であれば、なお良いでしょう。

駅近の物件は築年数が経過しても、引き続き高い賃貸ニーズが見込めます。

ただし、駅から徒歩1分未満など極端に近すぎると電車の通る音や繁華街の喧騒が気になるというケースもあるようです。

アパート物件を選ぶ際は、かならず現地に行き、周辺環境を含めて住環境を確認することをおすすめします。

おすすめ収益物件④：都市部の物件

アパート経営で成功するためには、賃貸ニーズの高いエリアの物件を選ぶことが重要なポイントです。

人口減少が懸念される昨今では、人口の流出が少なく、賃貸ニーズの高い都市部の物件がおすすめです。

ただし、都市部のアパート物件は地方に比べて物件価格が高額です。

自己資金が少ない場合は、賃貸ニーズが期待できる地方の物件を視野に入れても良いでしょう。

なお地方では、移動に公共交通機関よりも自家用車を利用するケースも多いです。そのため駅からの距離よりも、アパートに駐車場があるかどうかが重視されるため注意が必要です。

おすすめ収益物件⑤：高利回り物件

アパート投資の利回りは、物件の収益性を確認するうえで重要な役目を持ちます。

ただし、収益物件比較サイトや広告に記載されている利回りは、ランニングコストなどを反映しない「表面利回り」である場合がほとんどです。

そのため、実際にアパート投資を始めてみると表面利回りを下回ってしまうため注意が必要です。

『健美家　収益物件市場動向　四半期レポート2025年1月～3月期』によると、一棟アパートの全国平均利回り（表面利回り）は8.12％でした。

利回りは、物件の築年数や構造、エリアによって変動しますが、短期間で収益化するためにもできるだけ高利回りの物件を選びましょう。

ただし利回りの高さだけで物件を選んでしまうと、購入後に高額の修繕費が必要になったり、空室が多く赤字経営になったりするおそれもあるため注意が必要です。

特に利回りが相場を大きく上回る物件には、なんらかの問題があるため、敢えて安く売り出している可能性が高いです。

その場合は、高利回りになっている理由をあらためて確認することをおすすめします。

関連記事：アパート経営の最低の利回りラインは？選ぶべき高利回り物件を解説

関連記事：不動産投資の利回り最低ラインを物件種類別に紹介！加味すべき点も

アパート投資で選んではいけない収益物件例

収益物件の中には、優良に見えても実はリスクが高い「避けた方が無難な物件」も存在します。

ここではアパート投資で選んではいけない収益物件の例を紹介します。

違法建築物件

選んではいけない収益物件のひとつ目は、「違法建築物（違反建築物）」です。

違法建築物とは、建築前に行政に建築計画が問題ないか確認せずに建てたものや、提出された建築計画とは違う建物を建てた、建築後におこなった増改築によって違法建築物になったものなどが対象となります。

違法建築物を避けるべき理由は、まず建築物の安全性が確保できない点です。

違法建築物を購入し、万が一使用中に事故が起きた場合は建物の所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

そのためどんなに価格が安くても、購入は避けた方が良いでしょう。

そもそも違法建築物を購入しようとしても、金融機関の融資を受けられない場合がほとんどです。これは売却時も同様なため、売却したくても買い手がつかず売れないといった事態になりかねません。

なお、建築基準法に適合しているかどうかは「確認済証」や「検査済証」で確認できます。

不動産を売買する際、融資申し込み時には金融機関側に「確認済証」や「検査済証」を提出しなくてはならないため、違法建築物かどうかの判断はつきやすいです。

また違法建築物は建物を壊して再建築することもできますが、立て直した場合は当初と同規模の建物が建たない可能性があることを覚えておきましょう。

心理的瑕疵のある物件

殺人事件など、なんらかの事件などで心理的瑕疵付いた物件は、賃貸ニーズが著しく低下するおそれがあるため、避けた方が無難です。

新たな入居者や物件を売却する際には心理的瑕疵物件であることを告知する義務があるため、心理的瑕疵物件を購入する際は十分に検討することが求められます。

万が一、告知されなかった場合でもインターネットを利用して、必要な情報を簡単に入手することも可能です。

万が一に備えて、物件周辺エリアの過去に発生した事件の詳細について確認しておくといいでしょう。

大規模修繕が近い物件

高額な修繕費が必要になる大規模修繕工事が近い物件も、できれば購入を見送りましょう。

アパート投資を継続するうえで、物件の資産価値を維持するためには大規模修繕工事が必要不可欠です。

大規模修繕工事で発生する修繕費用は、アパートの規模などによって異なりますが数百万円以上の費用が必要になる場合もあります。

たとえ物件価格が相場よりも安く高利回りでも、大規模修繕で高額費用をかけてしまえば、利回りは大幅に低下することになります。

また短期間で大規模修繕費用を用意するのがむずかしいケースもあるでしょう。

アパート物件を購入する際は大規模修繕工事をおこなった最終時期や工事内容を確認したうえで、大規模修繕済みの物件または大規模修繕にまであいだがある物件を選びましょう。

関連記事：不動産投資に必要な3種類の修繕費の目安を解説！修理交換時期も紹介

関連記事：アパート投資にかかる修繕費の種類と目安を解説！費用を抑えるには？

アパート投資で失敗しない収益物件を選ぶ際の注意ポイント

ここではアパート投資で収益物件を選ぶ際に注意すべきポイントについて解説します。

アパート投資をおこなう目的を明確にする

アパート投資の目的を達成するためには、その目的に応じた物件を選ぶ必要があります。

たとえば「老後資金の確保」を目的とした場合であれば、利回りの高さよりも長期に渡って安定した家賃収入が見込める物件がおすすめです。

逆に短期運用をおこない、後に物件を売却して売却益を得たい場合は、賃貸ニーズが高い人気エリアの物件などを選ぶと良いでしょう。

また目指すべき収益額を具体的にすることで選ぶべきアパートの規模（部屋数）なども変わります。

そのほかにも、今後アパート投資の規模を拡大したいか、最終的にはどの程度の規模でアパート投資をおこないたいのかなど決めておくと良いでしょう。

情報収集をおこなう

アパート投資をおこなう目的を明確にしたら、アパート投資に関する知識やアパート物件について情報収集をおこないましょう。

アパート投資に関する知識を得るには、書籍を読んだり、インターネットで不動産投資関連サイトを閲覧したり、不動産投資セミナーに参加するのもおすすめです。

アパート物件については、インターネットを活用して収益物件専門のポータルサイトや不動産会社の自社HPなどのほか、新聞広告や折り込みチラシ、コンビニなどで配布されているタウン誌などにも物件情報が掲載されています。

できるだけ多くの物件情報を見ることで、相場観や物件の良し悪しなど掴みましょう。

また時間が許せば、不動産会社を直接訪ねて相談してみましょう。ポータルサイトなどに掲載されていない優良物件の情報や、不動産業界の最新情報などを聞けるチャンスです。

できるだけ求めるアパート物件の条件を具体的に伝えることで、投資目的に見合った物件が見つかる可能性が高くなります。

物件の確認はかならず現地でおこなう

物件の所在地が遠方であってもかならず現地へと行き、アパートの建物はもちろん、周辺環境のチェックをおこないましょう。昨今は物件情報の画像や動画の掲載が一般的になりましたが、現地でなくてはわからないこともたくさんあります。

駅からの距離やアパートに導入されている設備などは物件の情報と相違ないか、周辺に入居付けに不利になる施設（墓地や斎場、大きな音や臭気が発生する工場、ゴミ処理場などの嫌悪施設など）はないか、しっかりと確認することが物件選びで失敗しないための重要なポイントです。

まとめ

アパート投資で、選びたい物件例と選んではいけない物件例について解説しました。

違法建築物のように安全が担保できない物件や、心理的瑕疵物件のような入居付けがむずかしい物件を選んでしまうと、今後のアパート投資に悪影響を及ぼすおそれがあるため注意が必要です。

一棟アパート物件は、新築と中古の2種類だけでなく、規模や構造、設備、間取りなどさまざまな種類があります。アパート投資で成功するためには、自分の目的に沿った収益が得られるアパート物件を選ぶことが一番重要なポイントです。