アパート投資のフルローンはハイリスク？メリットとデメリットを解説

「フルローン」を利用すれば、頭金なしで物件購入価格全額を金融機関から融資を受けることができます。

頭金が不要なので初期費用を大幅に抑えることができたり、レバレッジを最大限活かした投資がおこなえたり、メリットが多数あります。

その一方で、借入額が高額になるためキャッシュフローが悪化しやすい、融資審査が厳しいなどのデメリットがあることも覚えておかなくてはなりません。

今回はアパート投資のフルローンについて、利用する際に注意するポイントやメリット・デメリットについて解説します。

フルローンの融資を検討する際には、ぜひ参考にしてください。

アパート投資におけるフルローンとは

アパート投資を始める人のほとんどが、金融機関から融資を受けて収益物件を購入します。

その際、物件価格や建築費の1割～3割程度の自己資金を「頭金」として支払うのが一般的で、頭金を差し引いた金額が融資額となります。

一方でフルローンとは、頭金なし融資を受けることができます。ようするに、物件購入価格や建築費の全額を金融機関から借り入れることができるのです。

ただし、物件購入時に必要な諸費用（については借り入れができないため、自己資金で支払う必要があります。おもな諸費用には以下の用の種類があります。

◦仲介手数料

◦登録免許税

◦不動産取得税

◦司法書士報酬

しかしフルローンを活用すれば頭金が不要となり、物件購入時に支払う初期費用を大きく抑えることにつながるのです。

アパート投資でフルローンを組むメリット

前述したように頭金なしで融資を受けられるフルローンには、それ以外にもさまざまなメリットがあります。主なメリットは以下のようになります。

◦レバレッジ効果を高めることができる

◦自己資金を残しておける

◦アパート投資を早く始められる

それぞれについて詳しく解説します。

レバレッジ効果を高めることができる

レバレッジ効果とは、小さな力で大きな力となることを指す投資用語です。

アパート投資におけるレバレッジ効果とは、自己資金に加えて金融機関から融資を受けることで投資効率を高める手法を言います。

具体的には、頭金（自己資金）と金融機関の融資によって物件購入費をまかなうことで、自己資金だけで投資した場合に比べて高額物件への投資がおこなえ、大きなリターンが期待できるのです。

たとえば、自己資金500万円で利回りが8%の物件を現金一括で購入した場合、年間で得られる収益は、500万円×8%＝40万円となります。

しかし、自己資金の500万円を頭金として2,500万円の融資を受けて3,000万円の物件を購入した場合、同じ8%の利回りでも得られる収益は、3,000万円×8%＝240万円です。

このように同額の自己資金で同じ利回りの物件を購入しても、現金のみで購入した物件の収益と比較すると融資を受けて購入した物件の収益は8倍にもなるのです。

（上記の計算は諸費用などを考慮していないため、実際の収益は少なくなるのが一般的です）

フルローンの場合は頭金が不要となるためレバレッジを最大限に高めることが可能となり、より多くの収益（リターン）得られるのがメリットとなります。

関連記事：不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

自己資金を残しておける

フルローンを利用した場合、頭金となる自己資金を手元に残しておくことができます。

手元に自己資金があれば、なんらかの理由で家賃収入が減少しても、ローンの返済をはじめ、管理費や火災保険料などの支払いを補填することが可能です。

また、自己資金を物件のリフォーム費用などに充てて物件の価値を付加したり、ローンの繰り上げ返済をおこなって借入額を減らしたりすることもできます。

手元に自己資金を残したい場合はフルローンを検討するのも選択肢のひとつとなるでしょう。

アパート投資を早く始められる

先にも述べたようにアパート投資を始める場合、通常は頭金が必要です。頭金として自己資金を準備するには、ある程度の時間がかかるのが一般的です。

頭金の額が高ければ高いほど貯まるまでに時間がかかり、そのあいだに、購入予定の物件がほかの投資家に売却されたり、価格や金利が上昇して資金が足りなくなったりする可能性もあります。

しかしフルローンであれば、頭金が必要な場合と比べてアパート投資を早く始めることができます。

アパート投資を早く始めることでローンの返済も早く終わるため、ローンを完済した物件からの家賃収入の大部分を自由に使うことができますし、無借金の物件は売却もしやすくなるでしょう。

アパート投資でフルローンを組むデメリット

フルローンで始めるアパート投資にはメリットがある一方で、以下のようなデメリット・リスクもあるため注意が必要です。

◦ローンの返済負担が大きくなる

◦物件売却しに残債が残りやすい

◦融資審査基準が厳しい

それぞれについて詳しく解説します。

ローンの返済負担が大きくなる

フルローンは物件購入価格に全額を借入れるため、借入総額が高額になりやすいです。加えて通常の不動産投資ローンなどに比べると金利も高く設定されるケースが多く、月々のローン返済金額が増加するのがデメリットです。

月々のローン返済は、物件の家賃収入から支払うのが一般的ですが、フルローンの月々のローン返済額も高額になりやすく、退去者が出て家賃収入が減少したり、設備などの故障で支出が増えたりするとキャッシュフローが悪化しやすいため注意が必要です。

フルローンを利用する際は、十分なキャッシュフローが得られるかどうか検討したうえで、万が一のときに支出を補填できる自己資金を手元に残しておくことがリスクの回避につながります。

物件売却時にローン残債が残りやすい

ローンの残債がある収益物件を売却する場合、残ったローンを一括返済する必要があります。

通常は売却で得た代金をローン返済に充てますが、フルローンを組んだ場合は借入金額が多く、金利も高いため、売却代金だけではローンの完済ができないケースも少なくありません。

残債がある物件は売却できないため、自己資金などで残債分を支払う必要があるため注意が必要です。

フルローンで購入した残債のある物件を売却する場合、ローン完済に不足する金額などもしっかり確認したうえで検討することが大事です。

関連記事：不動産投資でローン残債がある物件も売却可能！注意点や流れを解説

融資審査基準が厳しい

通常の不動産投資ローンよりも借入金が大きく、借入期間も長期になりやすいフルローンは、金融機関の融資審査も厳しくなるのが一般的です。

高額の融資をおこなうフルローンは貸し倒れのリスクが高く、簡単に融資はおりません。金融機関側は、物件の収益性や担保価値、融資申込者の属性や信用度を厳しく検討するのです。

そのため、フルローンの融資審査に通らなかったり、希望額の融資を受けられなかったりする可能性もあることを覚えておきましょう。

アパート投資でフルローンを組めるケース

フルローンの融資審査は厳しいですが、ある程度の資産を持っていれば融資審査に通過しやすくなります。主に以下の条件を満たしていれば、フルローンを受けられる可能性が高まります。

◦共同担保にできる不動産を所有している

◦資産に余裕がある

◦既存の投資物件の収益が安定している

ただし上記のいずれかに該当していても、かならずしもフルローンを受けられるとは限らないためご注意ください。

共同担保にできる不動産を所有している

「共同担保」とは、金融機関から融資を受ける際に、購入物件とは別に保有している物件（自自宅など）も担保として設定することを指します。

通常の不動産投資ローンの場合、融資対象物件を担保にして融資を受けます。

しかし、融資額が大きなフルローンは、融資対象の物件だけでは担保として不足するケースがあります。このような場合、融資対象の物件に加えて別の保有物件を共同担保にして担保評価を上乗せすることで融資審査に有利にはたらき、結果的にフルローンを受けやすくなるのです。

ただし、ローンの残債が多い土地や担保価値が低い物件の場合、共同担保としての価値が認められない場合もあるため注意しましょう。

資産に余裕がある場合

融資申込者の資産が多い場合はフルローンを受けやすくなります。

金融機関が融資審査でもっとも重視しているのが、「貸したお金がきちんと返ってくるか」です。

そのため上場企業に勤務する高所得者や公務員、ある程度以上の資産（有価証券や貯蓄など）を持っている場合、万が一の際も返済が滞りにくい＝貸し倒れのリスクが低いと判断されるためフルローンの審査に通りやすくなるのです。

既存の投資物件の収益が安定している

すでにアパートやマンションなどの不動産投資をおこなっている場合、その収益が安定していれば賃貸経営の実績があると金融機関にみなされやすく、フルローン融資を受けられる可能性が高まります。

反対に既存の投資物件からの収益が少なかったり、安定していなかったりする場合はフルローンの融資を受けづらくなりやすいため注意しましょう。

フルローンでアパート投資を失敗した事例を紹介

フルローンを利用した不動産投資は、レバレッジを効かせた投資ができるため、少ない自己資金で大きなリターンを狙えるなどのメリットがあります。

しかし、その一方でフルローンの利用方法を間違えてしまうとリターンを得るどころか、負債を抱えてしまうケースもあるため注意が必要です。

ここでは、アパート投資をフルローンでおこった失敗例を紹介します。どうして失敗したのか、その原因を把握することで失敗を避けることにつながるでしょう。

失敗例その1：キャッシュフローに余裕がなく儲からない

物件購入価格の全額を借入れるフルローンは、通常の不動産投資ローンに比べて借入額が大きく、借入期間も長く、金利も高く設定される場合も多いです。

そのため月々のローン返済額も大きく、キャッシュフローに余裕がなく儲からないというケースも少なくありません。

そのため、支出の増加や空室の発生などで収支もバランスが崩れるとキャッシュフローが悪化し、ローン返済が滞るおそれも考えられます。

ローンの滞納がつづくと最悪の場合、物件が差し押さえられる可能性もあるため注意が必要です。

フルローンを利用する際は、あらかじめ収支シミュレーションをおこない、しっかりとキャッシュフローを得られる物件を選ぶことが大事です。

失敗例その2：ローンが完済できず物件を売却できない

不動産投資では運用中の物件の売却を検討するケースはめずらしくありません。しかし、前述したようにローンの残っている物件を売却するためには、残債を一括返済する必要があります。

しかしフルローンで投資物件を購入した場合、借入額が大きく、売却代金だけではローンを完済できない可能性があります。売却代金だけでローンを完済できない場合は自己資金などで不足額を補填しなくてはなりません。

たとえば、損切りとして赤字物件を売却したくても、売却代金でローンの完済ができず、自己資金で補填もできなければ赤字のまま所有しつづけることになります。その結果、損失だけが増えつづけ、やがてローンの返済が滞って差し押さえられる、といった最悪のケースに陥るおそれもあるのです。

アパート投資でフルローンを利用する際の注意点

融資審査が厳しく、リスクもあるフルローンですが、やはり頭金なしで融資を受けられるのは、アパート投資をおこなううえで魅力的です。

では、実際にフルローンを検討する場合はどういった点に注意すればよいのでしょうか。

ここでは、フルローンを利用する際に注意するポイントを解説します。

自己資金を用意しておく

フルローンは「頭金不要で融資を受けられる」のが特徴です。しかし、「フルローンだから自己資金を準備しなくても良い」と考えてしまうと失敗する可能性が高くなるため非常に危険です。

前述したように借入額が大きくなりやすいフルローンは、家賃収入が減少してしまうとキャッシュフローが悪化しやすく、場合によっては月々のローン返済やランニングコストなどを支払えなくなるおそれもあります。

その場合、手元に自己資金があれば不足分を補填することが可能です。しかし自己資金がない場合はローンの返済などがおこなえず、最悪の場合は物件を差し押さえられる可能性もあるのです。

そうならないためにもフルローンを利用する際は、いざというときのためにある程度の自己資金を残しておくことが、健全なアパート投資をおこなううえで非常に重要なポイントとなります。

くれぐれも「自己資金がないからフルローンを利用する」という安易な考えは非常に危険であることを理解しておきましょう。

返済比率が50％を超えないようにする

アパート投資で利用するローンの返済は、その物件の家賃収入から支払うのが一般的です。 1ヶ月の家賃収入からアパートの運用に必要な費用（管理委託手数料や保険料など）やローン返済額をおこないますが、その際に注意したいのが「返済比率」です。

アパート投資における「返済比率」とは、月々の家賃収入に対してローン返済額の割合を表した数値で、ローンの返済リスクがどのくらいあるかを知る指標となります。

返済比率が低ければ低いほど手元に残るキャッシュフローが多いことを指し、安定した賃貸経営がおこなえていることを意味します。

逆に高くなればなるほど手元に残るキャッシュフローが少なくなるため、突発的に収入が減ってしまうとローンの返済ができなくなるおそれがあるため注意が必要です。

賃貸経営が比較的安全とみなされる返済比率は、50%以下が目安となります。

50％を超えると注意が必要、55%以上は危険となります。

借入額が大きなフルローンは返済額も高額になるため、できるだけ返済比率が50%を超えない物件を選ぶことが大事です。

関連記事：不動産投資ローンの返済比率を下げる方法を解説！目安の比率は何%？

まとめ

頭金なしの融資を受けられる「フルローン」について解説しました。

アパート投資をおこなううえで、頭金が不要で物件購入費の全額を融資で賄えるのは非常に魅力的です。

しかし、フルローンを利用するためには通常の不動産投資ローンよりも厳しい融資審査を通過しなくてはならないなどのデメリットがあります。また借入額が大きなフルローンは返済額も高額になるため、キャッシュフローが悪化しやすいリスクもあります。

フルローンを活用するためには、綿密な収支シミュレーションをおこない、安定したキャッシュフローを得られる物件を選ぶことが、アパート投資の成功につながります。

無理にフルローンを選んでしまうとアパート投資が破たんするおそれもあるため、フルローンを利用するかどうかは慎重に検討することをおすすめします。