アパート投資の成功例3選を紹介！失敗しないためのポイントも解説

アパート投資では、「アパート投資を終えた時点で収支がプラス」の場合に成功とみなされることが多いです。

また、キャッシュフローを改善したり、家賃収入をアップしたりした場合も「成功」とみなされるケースもあります。

そこで今回はアパート投資における「成功例」を3つ紹介しています。また、アパート投資の失敗を防ぐポイントを解説します。

アパート投資を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

アパート投資における「成功」とは？

アパート投資における「成功」とは、どの状態を指すのでしょうか。

一般的には、アパート投資で家賃収入が赤字つづきでも、物件を売却したところ家賃収入の赤字分を補填できる額の売却益を得られた場合は、収支がプラスになるため「このアパート投資は成功だった」とみなされる場合が多いです。

その場合は物件を売却する際に、いくらで売れば利益が出るのか確認しておくと良いでしょう。

また、アパート投資の成功とは、その人がアパート投資をおこなう目的や目標によって異なるとも考えられます。

たとえばアパート投資が相続税の節税目的の場合、物件選びさえ間違えなければ、高い確率でそのアパート投資は「成功」するでしょう。

サラリーマンが副収入目的でアパート投資をおこなう場合も赤字にさえならなければ「成功」する確率は高いです。

しかし、アパート投資の収入だけで生計を立てたい場合は、急激にハードルが高くなり、難易度が上がります。

たとえば、物件価格5,000万円・年間家賃収入300万円の中古アパートを購入した場合、年間キャッシュフロー額がいくらになるか計算してみましょう。

◦物件価格：5,000万円（頭金1,000万円、借入額4,000万円）

◦家賃収入：300万円（利回り6％）

◦ローン返済額：160万円/年（金利2%、借入期間35年間）

◦ランニングコスト：75万円/年

上記の計算では、年間のキャッシュフロー額は65万円になります。

年収650万円を得るためには、同様の物件が10軒必要になる計算となり、物件購入に必要な費用は5億円です。

この数字を見ると、アパート投資の家賃収入だけで生計を立てることがいかに困難であるかわかるでしょう。

なお、上記の計算はあくまで架空であり、実際のアパート投資では、金利や利回りをはじめ、ランニングコストなどの経費は異なります。

また上記の計算には空室率を反映させていないため、空室期間が長くなればなるほど、収入が減少します。

アパート投資の成功例3選

ここでは、アパート投資の成功例として、以下の3つを紹介します。

◦築古アパートをDIYで利回り20％にしたケース

◦ニーズの高い設備の追加で収入アップしたケース

◦オーナーチェンジ物件の購入を機に支出を見直したケース

いずれも高額なリノベーションなどはおこなわずにアパート投資に成功した事例です。

ぜひ参考にしてください。

成功例①築古アパートをDIYで利回り20％にしたケース

アパート投資を始める際は、金融機関から物件購入費用の大部分を借入れるのが一般的ですが、中には多額の借金を負うのを敬遠する方も少なくありません。

アパート投資に興味を持っていたAさんも、家族が借金を負うのを嫌がったため、融資を受けずに自己資金のみで格安の築古アパートを購入します。

しかし、築古物件は価格が安くても修繕費が嵩み、利回りが大幅に下がるケースも少なくありません。

Aさんはできるだけ利回りを下げないよう、まず物件価格の指値をおこない、できるだけ安い価格で物件を購入しました。

建物内外の修繕についても、専門家に任せるのは本当に重要な部分のみで、できるだけDIYで修繕することで修繕費を抑えることに成功します。

立地さえ悪くなければ、築古物件でも賃料次第で入居付けはそれほど困難ではないそうで、利回り20%でアパートを運用中とのことです。

安く購入して修繕費を抑えることで高利回りを実現したAさんは、同じ手法で築古物件を複数購入し、現在は年間キャッシュフロー910万円をたたき出す専業大家として成功されています。

成功例②ニーズの高い設備の追加で収入アップしたケース

オーナーチェンジ物件を購入するタイミングで、既存設備について見直しをおこなったBさん。

周辺の競合物件に設置されている設備を確認した上で、周辺で導入が少ない宅配ボックスを差別化目的で設置しました。

また同時に、アパートの敷地内の空きスペースに乱雑に留められている自転車やバイクに注目し、バイクも置ける駐輪スペースの整備をおこないました。

これらの設備を追加したことで、近隣の競合物件よりも優位性が高まり、空室だった部屋は元の賃料よりも7,000円アップで入居者が決まったのです。

その後も空室が出ても、すぐに入居申込みが来る状況が継続されており、今後も空室が出るたびに賃料が上がるためキャッシュフローの増加が見込めることが期待できるでしょう。

成功例③オーナーチェンジ物件の購入を機に支出を見直したケース

アパート投資をおこなっているCさんの悩みは、満室経営にもかかわらずキャッシュフローが少ないことでした。

そこで管理会社に相談して現在の収支を見直したところ、削減できる支出が多数見つかりました。

【削減したコストの内容】

◦プロパンガス会社を変更し、新たに設備のフリーメンテナンス契約を締結したことで、付帯設備の修繕費を抑えることに成功した。

◦修繕履歴を見直したことで、過去に漏水被害を受けた部屋の修繕費に火災保険を活用していなかったため、遡って請求をおこなった。

◦管理業務の内容と管理委託手数料を見直したところ、建物管理を委託している管理会社の委託手数料が相場よりも高いことが判明したため、建物管理会社を変更した。

◦共用部の証明を蛍光灯から、LED（5年リース）に変更し、併せて電気事業者も変更したことで、大幅に電気料金を削減できた。

上記のようにコストを見直したところ、年額100万円以上のコストカットにつながり、キャッシュフローの大幅改善につながりました。

関連記事：アパート投資のランニングコストはいくら必要？内訳と目安を解説！

アパート投資で失敗しないための注意ポイント

ここでは、安定したアパート投資をおこなううえで、注意したいポイントについて下位ア節します。

長期的な収支計画を立てる

アパート投資は長期にわたっておこなわれる投資方法です。

そのため、経年による修繕費の増加や賃料下落を想定したうえで、長期的な収支計画を立てることが重要なポイントになります。

特にアパート投資では、日常的な定期メンテナンスや突発的な修繕のほかに、10～15年周期でおこなわれる大規模修繕（防水工事、外壁塗装など）が必須です。

アパートの建物の価値や安全性を維持するためにも、大規模修繕計画を立てた上で、月々の家賃収入から「大規模修繕費」を積み立てておくことをおすすめします。

なお、収支計画は建築会社や不動産会社から提供されますが、できれば自分自身でシミュレーションをおこなってみることをおすすめします。

ネット上に多く見られる、無料の不動産投資用シミュレーターを活用すると簡単に計算することができるでしょう。

余裕を持った資金計画を立てる

アパート投資を始めるにあたって、物件購入費用の一部を自己資金（頭金）で支払い、残りの費用については金融機関から融資を受けるのが一般的です。

ただし、金融機関によっては頭金が不要の「フルローン」を提供しているケースもあります。

フルローンは頭金となる自己資金が不要なため初期費用を抑えられ、資金計画に余裕が生まれます。

ただし、頭金を入れた場合に比べて借入額が大きくなるため、毎月のローン返済が負担になる可能性が高まるため注意が必要です。

たとえば、空室によって家賃収入が減少したり、修繕費が増加したりするとキャッシュフローが悪化しやすく、場合によっては自己資金から手出しが必要になる場合もあります。

アパート投資を始める際は、こういった可能性も踏まえた上で、さまざまなシチュエーションごとに収支シミュレーションをおこない、しっかりと資金計画を立てましょう。

優良な管理会社を選ぶ

安定したアパート投資をおこなうためには、管理会社のサポートが欠かせません。

物件管理や入居者管理は、既存の入居者の満足度に大きく関わります。

既存の入居者の満足度が高ければ、退去を防ぎ、長期入居につながりやすくなります。

入居者の長期入居は、空室リスクを防いだり、原状回復費の削減につながったりとメリットが大きいです。

また新規入居希望者の内見時も、エントランスや室内がキレイに保たれていれば、内見者に良い印象を与えるため、成約につながりやすくなるでしょう。

建物や入居者の管理を不動産会社に管理委託する場合は、管理委託手数料が必要です。

管理委託手数料の相場は、賃料の5%～8%程度ですが、管理会社や管理業務の範囲によって変動します。

ここで注意したいのが、管理委託手数料の安さだけで、管理会社を選ばないことです。

管理会社の中には管理委託手数料を格安で提供するケースも見られますが、管理委託手数料が安い場合は必要な業務が含まれておらず、別料金というケースもあるため注意しましょう。

関連記事：不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

物件を選ぶ際は出口戦略を意識する

アパート投資は長期にわたっておこなうのが一般的ですが、将来的に物件を売却する可能性も視野に入れておくことが重要です。

具体的な出口戦略のパターンには、アパートをそのまま売却する・建物を解体して更地にして売却する・建物を建て替える（アパート経営を継続する・別の業種に変更するなど）、また相続するという選択肢もあるでしょう。

最も多いのは、そのまま・更地にして売却することです。物件価値が高いタイミングで売却できれば、まとまった額のキャピタルゲインを得ることもできるでしょう。

出口戦略で物件をできるだけ高く売却したい場合は、物件を選ぶ際に売却を見据えた上で選ぶとよいでしょう。

まとめ

アパート投資の成功例を紹介しました。

今回紹介した成功例のように、利回りを追求して利益を上げたり、設備を追加して家賃収入を増やしたり、ランニングコストを削減してキャッシュフローを改善したり、いずれの方法もアパート投資を成功に近付ける方法です。

アパート投資で収入が増えないと悩んでいる方はもちろん、アパート投資を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。