不動産投資と株式投資はどっちが良い？5つのポイントで徹底比較！

「不動産投資」と「株式投資」、どちらの投資が良いのか、どちらが自分に向いているのか考えたことのある人もいるでしょう。

しかし、比べようにも「どこを比較すればよいかわからない」という人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は不動産投資と株式投資について、5つのポイントで比較しながら、メリット・デメリットを解説します。またそれぞれの投資に向いている人のタイプも紹介しています。

これから投資を始める人はぜひ参考にしてください。

不動産投資の仕組みを解説

「不動産投資」とは収益物件を購入し、賃貸などで収入を得る投資方法を言います。

収益物件を保有中は家賃収入が得られ、売却時には売却益を狙えるため、長期的に安定した収入に加えて出口戦略が取りやすい投資手法として人気です。

不動産投資で利益を得る仕組みは、次のようになります。

◦インカムゲイン（賃料収入）：保有する収益物件を第三者に賃貸し、家賃収入を得る

◦キャピタルゲイン（売却益）：保有物件の価格が上昇したタイミングで売却し差益を得る

収益物件にはさまざまな種類があり、一棟アパートや一棟マンション、区分所有マンション、戸建て賃貸などの居住用物件のほか、オフィスビルやテナントなどの商業施設、駐車場経営などが該当します。

関連記事：収益物件とは？種類別メリットとデメリットを解説！優良物件の選び方

不動産投資を始めるには、まず賃貸に出す不動産（収益物件）を所有する必要があります。また「土地活用」として、所有する土地に建物を建てて賃貸経営をおこなうケースも多いです。

賃貸経営によって長期にわたって安定した収入を得られ、出口戦略として物件を売却して売却益を狙うのが一般的です。

株式投資の仕組みを解説

株式投資とは企業の株式を購入し、配当金や売買差益などを得る投資方法を言います。

株式は、企業が資金を集めるために発行する証券（有価証券）のことです。投資家は株式を購入することで企業に資金を提供する代わりに企業の一部の所有者となり、企業の成長や業績によって利益を得られます。

株式投資で利益を得る仕組みは、次のようになります。

◦インカムゲイン（配当金）：株式の保有を継続測することで得られる株主への配当金

◦キャピタルゲイン（売却差益）：購入時よりも高値で株式を売却して得られる差益

株式投資は、一定数の株式を保有するだけで株主配当が得られます。また金銭以外にも、商品やサービスなどを受け取れる「株主優待」も人気です。

株価が大幅に値上がりしたタイミングで売却すれば、短期間で大きな利益を得ることも可能です。

加えて株式は売買が容易なため、短期的に売買したり、長期にわたって株式を保有したり、幅広い資産運用に対応できます。

一方で企業の業績悪化や市場の変動により株価が下落する可能性もあり、短期間で大きなリスクも負うおそれもあります。

不動産投資と株式投資どっちが良い？5つのポイントで比較

よく「どっちが良い？」と比較される不動産投資と株式投資ですが、それぞれの特徴によって判断ポイントが左右されます。

ここでは投資で重視する5つのポイントを比較し、不動産投資と株式投資のどちらが良いか解説します。

①始めやすいのは？：株式投資

「始めやすい」という点では、少ない資金で投資でき、手続きも容易な株式投資がおすすめです。

株式は数千円程度から購入できるため、少ない自己資金で始めることが可能です。また売買のためには証券会社の口座を開設する必要がありますが、手続きをインターネットでおこなうことができ、口座開設後はすぐに売買することができます。株式を保有しているあいだは特別な管理も不要です。

また株式投資に関する情報も豊富なため情報収集がしやすく、専門知識が少ない投資初心者でも手軽に始められます。

一方、不動産投資は初期投資額が高額になりやすいです。

不動産は高額なため、購入資金の大部分を金融機関から借入れるのが一般的です。その際、「初期費用」として頭金や事務手数料などを自己資金で賄う必要があります。

収益物件の価格は物件に種類や立地、築年数などによって幅がありますが、初期費用の目安は頭金が物件価格の10%～30%程度、諸費用が5％～10％程度です。たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、最低でも300万円が必要になる計算です。

また不動産投資を成功させるうえで不動産投資に関するある程度の知識は必要不可欠です。売買手続きに関しても、融資審査に必要な書類を集めたり、登記手続きをおこなったり、手間や時間がかかります。

加えて不動産は流動性が低いため現金化しにくい点も、株式投資に比べてハードルが高いと言えるでしょう。

②平均利回りが高いのは？：不動産投資

「平均利回り」で判断する場合、インカムゲインがポイントになります。

不動産投資の場合は「賃料収入」が、株式投資の場合は「株主配当」を比較します。

株式投資の平均的な運用利回りは1%台～2%台ほどですが、企業の業績や成長率によっては10%以上の利回りも期待できるケースもあります。

ただし、株価は企業の業績や経済情勢、国際情勢などによって大きく変動する可能性も高いです。

一方、不動産投資の平均利回りは物件の種類や立地、築年数などによって幅がありますが、表面利回りで約7％～9％前後、実質利回りで約4%～7％程度と言われています。

不動産投資の利回りは空室や家賃下落に左右されますが、土地価格の変動は緩やかであるため、安定した利回りが期待できます。

以上のポイントから、平均利回りで比較した場合、不動産投資がおすすめです。

③必要な維持費（ランニングコスト）が少ないのは：株式投資

維持費（ランニングコスト）を比較した場合、ほぼ維持費用がかからない株式投資がおすすめです。

ほとんどの証券会社では、株式投資の口座開設時の手数料や口座を維持するための手数料は無料です。

ただし、株式の売買取引時には取引手数料が発生するケースがあります。取引手数料は1回ごとに○%と設定されているケースや、1日の取引合計額に応じた定額制とされるケースなど、証券会社によって異なります。

一方で、不動産投資では収益物件の管理費用や修繕費用、固定資産税などの維持費用が発生します。

維持管理費用は、収益物件の規模や築年数などによって異なりますが、家賃収入の20％～30％程度が一般的です。

特に修繕費は物件の築年数が古くなるほど高額になりやすく、なかでも10年～15年周期でおこなう「大規模修繕」には高額な修繕費がかかります。

また日常的な物件管理は不動産管理会社に委託することも可能です。その場合は家賃の5%～8%程度の管理委託手数料が必要です。

このように安定した不動産投資をおこなううえで維持費（ランニングコスト）は欠かせません。

維持費用を抑えたい場合は株式投資に軍配が上がるでしょう。

④安定性が期待できるのは？：不動産投資

投資にリスクはつきものですが、「安定性」が期待できるのは不動産投資です。

前述したように株式は企業の業績や経済情勢、国際情勢などによって変動しやすく、値動きが大きくなるのが特徴です。短期間で株価が高騰する場合もあれば、逆に急落する可能性も十分考えられます。

場合によっては短期間で大きな収益を得られる反面、損失につながるケースも多いです。

特に「信用取引」をおこなっている場合は大きな損失が発生する可能性もあるため注意が必要です。

一方不動産投資は市場の変動に左右されにくく、土地価格の変動が緩やかという特徴から、土地価格が急激に上下する可能性は低く、長期にわたって安定した家賃収入が見込めます。

また不動産はインフレーションにも強いです。インフレ時には物価が上がるため、不動産の価値の上昇による売却益や賃料アップなども期待できるでしょう。

関連記事：不動産投資がインフレ対策になる理由を解説！物件を選ぶポイントは？

⑤売却しやすいのは？：株式投資

「売却」しやすいのは株式投資です。

株式は流動性が高く、特に人気の高い企業の株式は買い手も多いため短時間で売却できるため、現金化しやすいのが特徴です。保有する株式の一部だけを売却して現金化するのも容易です。

また売買などの手続き全般をインターネットでおこなうことが可能なため、株式市場の時間外でも予約注文がおこなえますし、一部の証券会社では「PTS（プライム・タイム・セッション）」を利用して、株式の時間外取引することもできます。

一方、不動産投資は流動性が低く、売買が成立するまで時間がかかるのが一般的です。

不動産は高額なため買い手が見つかりにくく、価格などの交渉や契約手続きにも時間がかかります。そのため売却完了までにかかる可能性が高いのです。

なお、不動産の売却には平均して3ヶ月～6ヶ月程度かかると言われています。ただし、物件の種類や状態、立地などによっては短期間で売却できる可能性もあります。

不動産をできるだけ早く売却するためには、収益物件を選定する際にできるだけ「売却しやすい物件」を選ぶことを重視しましょう。

不動産投資と株式投資のメリット

不動産投資と株式投資には、それぞれメリットがあります。どちらの投資が自分向きであるかを判断するためにも、両方のメリットや違いを把握しておきましょう。

ここでは不動産投資と株式投資のメリットをそれぞれ紹介します。

不動産投資のメリット

不動産投資には、次のようなメリットがあります。

他人資本で投資ができる

不動産投資の最大のメリットのひとつが、購入物件を担保にして金融機関からの融資を受けることです。そのため少ない自己資金で高額の不動産を運用できるため、レバレッジを効かせた投資をおこなえます。

さらに不動産投資では、基本的に家賃収入からローンの返済をおこないます。

このように、物件購入費用の大部分を金融機関から借入れをおこない、ローン返済を家賃収入からおこなうことで、万が一に備えて手元に自己資金を残しておけることにつながります。

関連記事：他人資本でおこなう不動産投資のメリット！自己資金のみとの違いは？

関連記事：不動産投資のレバレッジ効果をやさしく解説！リスクにも要注意

老後の収入源や生命保険代わりになる

前述したように不動産投資では、物件の取得費用の大部分を金融機関の融資でまかないます。ローンの完済後は、家賃収入の大部分を自身の収入にできるため、老後の収入源として運用できますし、物件を売却してまとまった現金を得ることも可能です。

また物件購入時に「団体信用生命保険（団信）」に加入していれば、ローン契約者に万が一のことが起きた場合、保険でローンが完済されます。残債のない物件は家族に引き継がれるため、そのまま賃貸経営をおこない家賃収入を得ることで生活の助けにつながります。

また、売却することでまとまった現金が得られるため、生命保険代わりにもなるでしょう。

関連記事：老後の資金対策に不動産投資を選ぶメリットとリスクを解説！

関連記事：不動産投資のがん団信の仕組みを解説！メリット・デメリット・注意点

インフレリスクに強い

インフレとは「インフレーション（Inflation）」の略語で、物価が上昇してお金の価値が下落することを言います。現物資産である不動産はインフレに強く、現金や有価証券に比べて資産価値が下がりにくいと言われています。

また物価が上がることで家賃も上昇しやすくなるため、家賃を引き上げることも可能なため、収益の増加も期待できるでしょう。

関連記事：不動産投資がインフレ対策になる理由を解説！物件を選ぶポイントは？

株式投資のメリット

株式投資には、次のようなメリットがあります。

配当金や株主優待を受け取れる

株式投資は株を保有し続けることで、配当金や株主優待を受け取れる可能性があります。

配当金は、企業によって支払われる額や回数が異なります。また企業の業績によって増減したり、無配（配当金がない状態）だったりする場合もあります。

株主優待の内容についても企業によってさまざまですが、投資先企業の割引券や商品、商品券などの場合が多いです。株主優待の内容で株式を選ぶ人も多いですが、企業によっては実施していない場合もあるため注意しましょう。

経営参加権がある

株式を保有する「株主」になることで議決権が与えられるため、株主総会を通じてその企業の経営（取締役の選任・解任や定款の変更、合併など事業に関する重要事項）に関与することが可能です。

なお、議決権は保有している株数に応じて与えられます。そのためより多くの株数を保有することで、企業の経営内容に大きな力を及ぼすことにつながります。

不動産投資と株式投資のデメリットを比較

不動産投資・株式投資には、それぞれデメリットが存在します。メリットだけでなくデメリットも把握することで、損失を最小に抑えることにつながります。

ここでは、不動産投資と株式投資のデメリットについて紹介します。

不動産投資のデメリット

不動産投資には、次のようなデメリットがあります。

空室によるリスク

不動産投資の主な収入源は入居者が支払う家賃です。そのため入居者がいなければ家賃収入が得られず、ローン返済などの支出を本業の収入や手元の資金で補填しなければなりません。

空室リスクを軽減するためには、立地や利便性が良く入居者に選ばれやすい物件を選ぶことが重要です。

また立地などが良くても、経年によって建物が老朽化すると空室になりやすくなります。特に築古物件の場合、間取りや設備が最近の賃貸ニーズと合わなくなる傾向があります。その場合は、リフォームやリノベーションなどを検討するとよいでしょう。

関連記事：不動産投資で効果的な空室リスク対策方法！空室率の計算方法も解説

災害によるリスク

地震や台風による風水害、火災などで物件が損傷するリスクがあります。建物が損傷した場合、多額の修繕費用がかかったり、場合によっては賃貸経営の継続が困難になったりするおそれがあります。

災害によるリスクを完全に避けることはむずかしいため、万が一に備えて火災保険や地震保険に加入しておくことが非常に重要です。

また物件を選ぶ際は地域のハザードマップを確認し、どういった自然災害の可能性があるのか確認しておきましょう。災害の程度が大きくなることが予測される地域を避けることも大事です。

関連記事：不動産投資の保険を解説！生命保険代わりになる？火災保険や特約も！

金利上昇によるリスク

不動産投資を始めるにあたって金融機関から融資を受けた際、変動金利を選んだ場合は金利の上昇に注意が必要です。

金利が上がると月々のローン返済額が大きくなり、キャッシュフローの悪化や赤字になるおそれがあります。

不動産投資の場合、借入期間も長いため、金利が上昇する可能性を考慮しておくことが重要です。

金利上昇によるリスクを避けるためには固定金利を選ぶと効果的ですが、変動金利に比べて金利が高いのがデメリットです。

なお、変動金利を選択した場合でも、「5年ルール」「1.25倍ルール（125％ルール）」を設けている金融機関を選ぶことで急激なローン返済額の上昇を抑えることにつながります。

◦5年ルール：金利上昇後、5年間は毎月の返済額は変わらない

◦1.25倍ルール：金利が上昇しても毎月の返済額は前回の返済額の25％を上限にする

ただし、どちらのルールも上昇した金利分の支払いが先延ばしになるだけなので、返済総額が減るわけではありません。最終的には上昇した金利分の支払いが必要なため注意しましょう。

関連記事：金利上昇リスクは不動産投資にどう影響するのか？対策方法も解説！

株式投資のデメリット

株式投資には、次のようなデメリットがあります。

元本割れのリスク

株価は企業の業績や経済情勢、国際情勢などに影響を受けやすく、値上がりする場合もありますが短期間で株価が暴落するケースもあります。

ほとんどの投資に元本保証がないように、株式投資も元本の保証はありません。そのため株式を購入した時点より株価が下がってしまうと、売却時に購入価格を下回る「元本割れ」を起こすリスクがあることを覚えておきましょう。

特に株式を発行する企業が倒産すると元本を失うおそれもあります。特に株価が高いときに多量の株式を購入していると、大きな損失につながるおそれもあるため注意が必要です。。

取り引きが成立しないリスク（流動性リスク）

株式投資は、不動産投資に比べると流動性が高く売買しやすいです。

しかし、場合によっては取引がすぐに成立しないリスクがあります。これを「流動性リスク」と言います。

株式の売買取引は、買主と売主がいなければ成立しません。そのため、企業の不祥事などから売り注文が急増したなど需要と供給のバランスが崩れた場合、売却したくても買い注文が少なく、売却できない可能性があります。

また取引量の少ない銘柄についても買手が見つからないケースがあります。

流動性リスクを避けるためには、信頼性の高い銘柄や取引量の多い銘柄を選ぶことで回避できる可能性が高くなります。

不動産投資と株式投資それぞれに向いている人の特徴

ここまで不動産投資と株式投資を比較し、それぞれにメリットとデメリットについてお伝えしました。

どちらの投資方法も一長一短があるため、一概にどちらが良いとは断定できませんが、不動産投資と株式投資のどちらに向いているのかは、投資家のタイプによって異なります。

ここでは、不動産投資に向いている人と株式投資に向いている人のタイプを紹介します。

不動産投資に向いている人の特徴

不動産投資に向いているのは、次の項目に当てはまる人です。

◦安定した収益を求める人

◦長期目線で安全に投資をしたい人

◦老後の収入源を確保したい人

◦節税・相続税対策をしたい人

◦不動産投資ローンを組める人

◦レバレッジを活用したい人

◦収益物件の管理が苦にならない人

不動産投資は、長期にわたって安定した家賃収入を積み上げて利益を得る投資方法です。不動産投資にもリスクはありますが、株式投資に比べるとリスクは低くなります。

賃貸経営による家賃収入を老後の収入源にしたい人は、若いうちから不動産投資を始めることをおすすめします。定年退職する頃にローンを完済していれば、家賃収入の大部分を自由に使うことが可能になるためです。

また不動産投資を始めるためには、ある程度のまとまった額の初期費用を用意する必要があります。加えて、金融機関の融資審査に通過しなくてはなりません。

自己資金を貯めやすく、融資審査に通過できる高属性を持つことが求められます。

融資審査の基準は金融機関によってさまざまですが、定期的な安定収入がある大手企業のサラリーマンや公務員は、融資審査に有利だと言われています。そのほかにも医師や弁護士などの専門職も高属性に含まれます。

関連記事：サラリーマンが銀行の不動産投資ローンを利用する際の注意点を解説

そのほかとして、不動産投資をおこなうことで相続税対策や節税対策にもつながります。果を増幅できるでしょう。

以上の点から不動産投資は、長期的な目線で安全に資産を増やしたい人におすすめです。

株式投資に向いている人の特徴

株式投資に向いているのは、次の項目に当てはまる人です。

◦少額から投資を始めたい人

◦短期間で利益を得たい人

◦手軽に投資を始めたい人

◦インターネット上で投資をしたい人

◦企業の業績や市場の動きを分析できる人

◦維持費用（ランニングコスト）を節約したい人

◦分散投資をしたい人

株式投資は短期間で大きな利益を得られる可能性がある一方で、大きな損失につながるおそれもある「ハイリスク・ハイリターン」な投資方法です。

そのため短期間で利益を得るためならリスクも厭わないという人に向いていますが、ハイリターンを狙う場合は企業の業績や市場の動きを分析する能力が必要不可欠です。

ただし、配当金や株主優待を目的として、安定した株式を長期保有することも可能です。その場合は業績が安定している銘柄を選びましょう。

また株式投資は不動産投資に比べて少ない初期費用ではじめることができ、維持費用もかかりません。そのため、自己資金が少ない人や、少額から投資を始めたい人に向いています。

加えてインターネット上で売買取引を完結できるため、手続きなどに時間や手間をかけたくない人にもおすすめです。

まとめ

不動産投資は、長期にわたって安定した収入を得られますが、短期間で大きな利益を得るのはむずかしいです。そのため、長期的な目線で安全で安定した収益を求める人におすすめの投資方法です。

ただし、不動産投資には空室による収入の減少や災害による損失などのリスクがあるため注意が必要です

一方で株式投資は、短期間で大きな利益を狙える可能性があります。ただし、リスクも高くなるため注意が必要です。

株式投資で失敗しないためには、企業の業績や市場の動きを分析する能力が欠かせません。見誤ると、元本割れなど大きな損失につながるおそれもあることを覚えておきましょう。

どちらの投資に向いているかは、投資をおこなう目的だけでなく、投資家のタイプによって異なります。

自分がどちらの投資に向いているのかを判断する際は、ぜひ当記事を参考にしてください。