不動産投資のおもな8つのリスクの対策方法をわかりやすく解説！

不動産投資に興味があっても「リスクが怖くて最初の1歩が踏み出せない」という人も多いかもしれません。しかし不動産投資のリスクは、ほかの投資方法と比べて対策が立てやすいという特徴があるのです。

そこで今回は、不動産投資のおもな8つのリスクを対策方法とあわせて丁寧に解説します。正しく対策を立てることでリスクを最小におさえることも可能です。ぜひ参考にしてください。

不動産投資のリスクは事前対策で軽減できる

株式投資やFXなどの投資に比べてリスクが低いと言われる不動産投資ですが、「投資」である以上、リスクは存在します。しかし不動産投資のリスクは、株式投資やFXなどよりも先が読みやすく、加えてリスク対策がパターン化しているものも多いためリスク対策をおこないやすいという特徴があります。

特に不動産投資の大きなリスクは、物件選びの段階で対策することも可能です。リスクを理解したうえでコントロールすることでリスクを最小に軽減でき、安定した不動産投資へとつながるのです。

空室リスク

入居者が支払う家賃がおもな収入源なのが不動産投資です。そのため空室の増加や、空室期間が長くつづくと家賃収入が減ってしまいます。これを「空室リスク」と言います。

不動産投資は家賃収入からさまざまなランニングコストを支払い、ローン返済をおこないます。家賃収入が減ってしまうと収支が赤字になってしまい、手持ちの資金（自身の収入や貯金など）から不動産投資の赤字分を補填しなければなりません。

しかし手持ち資金も尽きてしまうと赤字の補填もできず、ローン返済が滞ると物件を差し押さえられ、最悪の場合は自己破産することも考えられるのです。

空室リスクは不動産投資をおこなううえで、つねに気をつけておかねばならないリスクです。対策方法をしっかり把握したうえで不動産投資をおこないましょう。

空室リスクの対策方法

空室リスクの対策方法は、おもにふたつの方法があります。

1.賃貸需要の見込める立地にある物件を選ぶ

2.入居付けに強い賃貸管理会社を選ぶ

それぞれについて解説します。

1.賃貸需要の見込める立地にある物件を選ぶ

不動産投資の成功の可否は、物件の立地にかかっていると言っても過言ではありません。しかし立地は、物件購入後に変えることができません。そのため物件を購入する前に、その物件が賃貸需要の見込める立地にあるかかならず確認しましょう。

賃貸需要が見込める立地かどうかを見極めるためには、そのエリアの人口の増減を確認し、人口の減少が著しいエリアは避け、人口が増えている地域の物件を得選ぶとよいでしょう。

人口の増減を確認するには、国勢調査結果や各地自体HPなどからおこなえます。

同一エリア内で物件を選ぶ際は、最寄り駅の乗降者数が参考になります。こちらは鉄道会社のHPなどを参照しましょう。

また周辺に大きな工場や学校などの施設があると安定した賃貸需要が見込めます。ただし、施設が移転してしまうと賃貸需要が激減してしまうため、ひとつだけの施設に賃貸需要を依存しないよう注意が必要です。

2.入居付けに強い管理会社を選ぶ

管理会社の選定も空室リスク対策にとって大事なポイントです。

退去の連絡後、すぐに入居者募集をかけてくれるのはもちろん、空室対策の相談に乗ってくれたり、具体的な対策方法を提示してくれたり、親身になってくれる管理会社を選びましょう。

建物の管理も委託している場合は、共用部の清掃や入居者のクレーム対応などの状況もあわせて確認したうえで、満足できる管理会社が望ましいです。

管理会社を選ぶ際は管理実績を確認し、入居率が高く、退去率が低い賃貸管理会社を選びましょう。

管理会社の選び方について詳しくはこちら！＞＞不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

家賃滞納リスク

入居者がいるにもかかわらず、なんらかの理由で家賃が支払われないリスクです。家賃を回収できないため、当然ですが収入が減ってしまい、滞納が長期化すると赤字経営や破綻する可能性が高くなります。

家賃滞納リスクは、ある意味、空室リスクよりも厄介です。空室であれば入居者が見つかれば家賃を得られます。しかし滞納者を退去させて新たな入居者を入れたいと思っても、立ち退き訴訟を起こすにも3ヶ月以上の滞納実績が一般的には必要です。また立ち退き訴訟を起こして強制退去させる場合も10ヶ月程度かかります。

その間、本来得られるはずだった家賃が回収できないうえに、訴訟費用や強制執行代が30～40万円ほどかかり、残置物がある場合はその処理費用も負担するケースもあるのです。このように、ひとりの家賃滞納者を退去させるためには多額の費用と時間がかかり、オーナーの大きな負担になってしまうのです。

家賃滞納リスクの対策方法

前述したように、家賃滞納リスクは起きてから対処するのは非常に大変です。そのため、あらかじめ家賃を滞納させないように対策する必要があります。具体的には以下のような対処方法が効果的です。

• 家賃保証会社との契約を入居条件にする
• 入居審査のハードルを高くする
• 入居時に連帯保証人を義務付ける
• 管理会社と連携して素早く対応する

特に効果的なのが、家賃保証会社との契約を入居条件にすることです。家賃保証会社は、滞納が発生した場合は代わりに家賃を支払ってくれ、滞納者への督促もおこなってくれます。

また契約は入居者と保証会社で締結し、保証料の支払いも入居者が支払うため、オーナーの負担がありません。

家賃保証会社を利用する以外の対策としては、入居希望者の収入や勤続年数などの入居審査をきびしくし、入居時に連帯保証人を義務付けることで、万が一滞納が発生した場合に家賃を回収できる可能性が高くなります。

加えて、家賃滞納が発生した際は管理会社と連携して素早く対処できるよう、あらかじめ打ち合わせをしておくことも大事です。

家賃下落リスク

家賃は物件の経年とともに下落していくのが一般的です。

2013年に三井住友トラスト基礎研究所が発表した『経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由』によると、シングル（18㎡以上30㎡未満）に場合、築0年～25年の家賃下落率の平均は年率1%程度となっています。

築3年～10年の家賃下落率は約1.7%、築11年～20年で約0.6%、築21年～25年で約0.1%となっています。

築3年～10年の下落率が一番大きく、築21年以降の家賃がほぼ下がらず、下落率は約0.1%に留まる結果となっています。

下落率はエリアによって異なりますが、いずれのエリアでも、経年による家賃下落を完全におさえることはむずかしいです。そのため、収支シミュレーションをおこなう際は経年による家賃の下落を想定しておこなう必要があります。

特にサブリース契約などを結んでいる場合は、家賃の下落を前提に賃料見直しについて管理会社に確認をしておくとよいでしょう。

家賃下落リスクの対策方法

経年による家賃下落リスクを完全におさえることはむずかしいです。しかし物件の価値を高め、家賃を下落しにくくすることは可能です。

たとえば、入居者ニーズの高い設備を導入して周辺の競合物件との差別化を図ったり、人気のない和室を洋室にリノベーションしたりといった方法が考えられます。

ただし、やみくもに設備やリノベーションにお金をかければいいというわけではありません。賃貸需要や費用対効果を考え、最小限のコストで最大限の効果を得ることが大事です。

修繕リスク

建物や設備は築年数が経てば経つほど劣化するのが一般的です。それにともない修繕費用や交換費用も増加していきます。

特に新築から8年～10年周期におこなう大規模修繕には多額の費用がかかります。

大規模修繕費用はもちろん、日常的な修繕・メンテナンス費用を想定しておかないと、思わぬ故障などで修繕費が発生しても資金不足で費用を捻出できないケースも考えられるため注意が必要です。

修繕リスクの対策方法

想定外の修繕費が発生しても資金不足とならないように、あらかじめ修繕費を収支計画に盛り込んでおくと安心です。

大規模修繕費に関しては、日常的な修繕費とは別に毎月の家賃収入から「修繕積立金」を確保しておくとよいでしょう。

なお区分マンションの場合、マンションの管理組合に修繕積立金を支払う形になるため、オーナー個人での積立ては基本的に不要です。ただし大規模修繕費用が不足する場合は、一時金を徴収されるケースもあるため、念のためにある程度の資金を手元に残しておきましょう。

修繕積立金について詳しくはこちら！＞＞不動産投資用マンションの修繕積立金の適性額や使い道を解説！

災害リスク

特に地震が多い日本では、どこの地域でも地震にあう可能性は高いです。また最近では、台風の被害も多く報告されています。

いつどこで被害を受けるのかわからないのが、自然災害や火災の恐ろしいところです。そのため、被害を少しでも軽減するための対策は必須と言えるでしょう。

災害リスクの対策方法

災害リスクの対策には、以下の方法があります。

災害リスクの低いエリアの物件を選ぶ

新耐震基準の物件を選ぶ

火災保険だけでなく地震保険に加入する

災害リスクの低いエリアの物件を選ぶ

まず物件を選ぶ際は、地盤の強いエリアや洪水などの被害が少ないエリアを選びましょう。地盤の強さは、『国土交通省による地盤情報検索サイト』やジャパンシールド株式会社の『地盤サポートマップ』などで確認できます。水害については各自治体が公開しているハザードマップなどで確認するとよいでしょう。

新耐震基準の物件を選ぶ

新耐震基準とは、1981年に作成された耐震基準です。それまでの旧耐震基準と区別されて使われています。旧耐震基準では震度5に耐えることを想定していたのに対し、新耐震基準は震度6強～震度7に耐えることを想定して作られました。

新耐震基準に基づいて建造されたマンションは阪神淡路大震災や東日本大震災のときにも倒壊が確認されませんでした。大事な物件をまもるためにも、入居者の安全のためにも、どの耐震基準に準拠しているかは必ず確認しましょう。

火災保険だけでなく地震保険に加入する

火災保険には火災のほか、水害や風害なども補償されますが、地震に関した被害（火山の噴火、地震による火災や津波被害など）の補償はありません。そのため地震被害に備えるためには「地震保険」に加入する必要があります。

ただし地震保険は単体で加入することはできないため、かならず火災保険とセットで加入します。

保険料は補償範囲によって異なり、補償範囲が広いほど保険料は高く、保障範囲が少ないほど安くなります。無駄な保険料を支払わないためにも、必要な補償内容を確認したうえで加入プランを選びましょう。

なお、地震保険の保険料は損害保険会社と政府が共同で運営しており、どの保険会社で入っても保険料・補償内容は同じです。

保険について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の保険を解説！生命保険代わりになる？火災保険や特約も！

金利上昇リスク

不動産投資では、金融機関の不動産投資ローンを利用して物件を購入するのが一般的です。その際、変動金利でローンを借りていると金利が上昇した際に返済額が増えるのが「金利上昇リスク」です。

不動産は高額なため、金利が1%上がっただけで、月々のローン返済額が大きく変動します。

たとえば、2000万円を金利2％で借りたときと3%で借りたときのローン返済額の差は、総額で450万円も多くなりますし、毎月の返済額も1万円以上も増加します。

月々のローン返済額が増大するとキャッシュフローが悪化し、赤字になる可能性もあるため注意が必要です。

金利上昇リスクの対策方法

金利上昇リスクの対策には、以下の方法があります。

• 自己資金（頭金）を増やす
• 計画的に繰上返済をする
• 固定金利を選択する

自己資金（頭金）を増やすことでローンの借入金額が減るため、金利上昇の影響が小さくなります。

あらかじめ現金を貯めておき、金利が上昇したら繰上返済をおこなうのも効果的です。繰上返済することで元金が減るため、返済した元金部分に対応する金利を支払わなくて済みます。

繰り上げ返済について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の繰り上げ返済の種類を紹介！メリット・デメリットを解説

またローンを組む際に「固定金利」を選ぶと、金利上昇の影響を受けません。ただし固定金利は、金融機関によりますが、変動金利と比べると固定期間によって金利が 0.5%～1.2％程度高くなります。

なお固定金利を選択した場合、その期間内に一括返済をするとペナルティが発生するため注意しましょう。

変動金利について詳しくはこちら！＞＞不動産投資ローンの変動金利で金利上昇した場合の対策方法を解説！

不動産価値の下落リスク

なんらかの要因で不動産価値が下落するリスクです。

たとえば、周辺環境の変化（電車の路線が開通や都市開発などで人の流れが変わった）による人口の減少や不景気などの外的要因により価値が下落するケースがあげられます。

また建物内での事故・事件などによる入居希望者の減少や、建物の老朽化による価値下落といった内的要因で価値が下落するケースもあります。

不動産価値の下落リスクの対策方法

不動産価格下落リスクの対策方法としては、将来的にも賃貸需要が期待できる物件を選ぶことが重要なポイントです。賃貸需要が落ちない物件であれば収益力が低下しにくいため、不動産価値の下落リスクをおさえられます。

人口が増えているエリアや再開発予定地などを選ぶとよいでしょう。また利便性がよいエリアも入居者ニーズが高く、物件の価値が落ちにくくなります。

また内的要因による価値の下落を防ぐためには、中古物件の場合、過去に事故や事件がなかったかチェックし、なんらかの瑕疵がある物件は避けましょう。過去の事故や事件の確認方法は、インターネットで建物名や住所を検索したり、「事故物件」を専門に扱うサイトを見たり、地元の不動産屋にヒアリングするとよいでしょう。

不動産物件の建物は経年とともに劣化します。放っておくと老朽や損壊・故障がすすみ、価値は下落する一方です。建物の価値を保つためには定期的に物件の点検や修繕をおこなうと効果的です。

まとめ

不動産投資のおもなリスクとそれぞれの対策方法を解説しました。不動産投資特有のリスクは多いですが、ほかの投資方法に比べると、あらかじめ対策できるリスクが多いこと気が付いた人も少なくないでしょう。

不動産投資を成功させるためも、当記事を参考にリスクの内容を理解し、状況に合わせた対策をおこないましょう。