初めての不動産投資で知るべきこと!基礎知識や注意点を徹底解説
2022/07/29

初めての不動産投資で知るべきこと!基礎知識や注意点を徹底解説

不動産投資を初めておこなう場合、1番にやることは「不動産投資の知識を身につける」ことです。

不動産投資の知識があれば、優良物件の条件や利回りの役割など、物件選びの際はもちろん、物件運用後も役立ちます。


今回は、初めて不動産投資をおこなう初心者にぜひ知ってほしい「不動産投資の基礎知識」について解説します。

また、不動産投資を始めるまでの流れや注意するべきポイントも紹介します。


初めての不動産投資!知っておくべき基礎知識

不動産投資で重要なのは、不動産投資の仕組みや知識を理解することです。

ここでは、不動産投資をするうえで欠かせない基礎知識について解説します。


不動産投資の収益の仕組み

不動産投資とは、所有する不動産を第三者に貸し付けることで賃料(インカムゲイン)を受け取る投資方法です。

また、所有する不動産を売却して売却益(キャピタルゲイン)を得ることも可能です。


インカムゲインは、短期間で大きな利益を得ることはできませんが、借主がいるかぎり長期にわたって毎月安定した収入を得ることが可能です。


キャピタルゲインは、所有する物件を購入時の金額よりも高く売ることで大きな利益につながります。


なお、インカムゲインを得ながら、物件が高値で売れるタイミングを見計らって売却する「インカムゲイン+キャピタルゲイン」を狙うことも可能です。


インカムゲインとキャピタルゲインについて詳しくはこちら!>>
不動産投資の利益の種類!インカムゲインとキャピタルゲインを解説


不動産投資の対象となる物件の種類

不動産投資の対象となる物件には、さまざまな種類があります。

ここでは、不動産投資の代表的な物件の種類を紹介します。


区分マンション

マンションの1室を所有し、貸し出すことで家賃収入を得ます。

1室から購入でき、少額で購入できる物件も多いため、不動産投資初心者でもはじめやすい物件です。


区分マンションのデメリットは、物件を1室しか所有していないため、空室時は家賃収入が0円になってしまうことです。


一棟マンション、一棟アパート

アパートやマンションの一棟全部を取得し、賃貸をおこないます。

一棟物件のメリットは、複数戸をまとめて所有しているため、区分マンションなどに比べて、大きな収益が得られる点です。


その代わり購入価格は非常に高額です。

中古一棟アパートで数千万円はしますし、一棟マンションは数億円単位になるでしょう。

また、修繕費用も区分マンションや戸建て賃貸に比べると高額なのもデメリットです。


戸建て賃貸

一戸建ての住宅を賃貸する方法です。

戸建て賃貸物件のほとんどがファミリー向けなので、単身者向け物件より家賃を高めに設定でき、また長く住んでもらいやすいです。


ただし、戸建て住宅は原状回復リフォームなどの費用が高くなりやすいです。

そのため、入居してもらいやすく、また短期間で退去されないよう、ファミリー向けに好まれる立地の物件を選ぶ必要があります。


レバレッジとは?

投資用不動産物件は高額なため、ほとんどの人が不動産投資ローンを利用して借入をおこない、物件を購入します。

それによってレバレッジを効かせた投資がおこなえます。


不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「少ない自己資金で大きな収益を得る」ことを指します。

自己資金(頭金)+金融機関の融資(不動産投資ローン)によって自己資金の何倍もの価値の不動産を取得して投資をおこなうことで、見た目の利回り以上の収益を得ることが可能になるのです。


利回りとは?

不動産投資における利回りとは、物件価格に対して得られる収入や利益の割合を指し、投資用不動産物件を選ぶうえで大切な指標となる数値です。


不動産投資で使用する利回りの種類は複数ありますが、よく使われるのは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。


表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものを指します。

費用などが反映されていないため、「物件価格に対して満室時の家賃収入がどの程度得られるか」といった目安的要素が強い数値です。

なお、不動産広告に記載されている利回りのほとんどは表面利回りになります。


実質利回りは、物件購入時の諸費用や運用時の維持費用を反映して計算されるため、実際の収益により近い数値を算出できるのがメリットです。

ただし、家賃以外の諸費用や経費は明確ではないため、あくまでの「実際に近い数値」であることを留意しておき、鵜呑みにしないよう注意しましょう。


利回りの相場はどのくらい?

初めて不動産投資をする場合、「利回りってどのくらいが普通なの?」と思う人も多いでしょう。


不動産投資と収益物件の情報サイトとして人気の健美家(株)では、『収益物件市場動向四半期レポート』にて、物件種類別平均利回りを発表しています。

2021年7月~9月期の登録不動産における全国の物件種類別表面利回り平均は、以下のようになります。


【物件種類別平均利回り(全国、表面利回り)】

・区分マンション:7.24%

・一棟アパート :8.54%

・一棟マンション:8.00%

参考:健美家『収益物件 市場動向四半期レポート(2021年7月~9月期)』


これによると、物件種類別の利回り相場では、8.54%だった一棟アパートの収益率が一番よいことがわかります。


ただし、上記の利回りは新築・中古、地域を区別せずにまとめた平均利回りです。

利回りは、新築物件か中古物件か、また都心部か郊外かなどエリアによって大きく変わってくるため、上記データはあくまで参考にとどめておきましょう。


初期費用はいくら必要?

不動産投資を始めるにあたって、資金がいくら必要なのか気になる人は多いでしょう。

不動産投資物件を購入する際、必要となるのが「頭金」と「諸費用」です。

諸費用は、物件購入にかかる手続きにかかる事務手数料などを指します。


頭金の目安は物件価格の10%~30%程度、諸費用は物件価格の5%~10%程度かかるのが一般的です。

たとえば、2,000万円の物件を購入する場合は、頭金として最低でも200万円、諸費用が100万円、あわせて300万円が最低でも必要になります。


なお、初期費用(頭金と諸費用)の種類と目安は以下のようになります。


【初期費用(頭金と諸費用)目安】

・頭金

物件価格の10%~30%程度

・仲介手数料

物件価格の3%+6万円+消費税(不動産会社を介した場合に必要)

・不動産取得税

固定資産税評価額×3%(令和6年3月31日まで取得した場合の軽減措置適用の場合。本来は4%。土地に関しては固定資産税評価額を2分の1に減額)

・印紙税

物件価格によって異なる(1,000万円超5,000万円以下の場合1万円~)

・登録免許税

土地・建物の1.5%

・司法書士への報酬

10万円~15万円程度(依頼した場合のみ)

・清算金(固定資産税、敷金など)

物件引き渡しのタイミングなどによって異なる

・融資事務手数料

借入金額の1~3%程度

・融資保証料

借入額の2%程度(一括で支払う場合)

・火災・地震のための損害保険料

補償対象となる建物の構造や面積、補償内容によって異なる


初期費用について詳しくはこちら!>>不動産投資の初期費用の種類と目安額!できるだけ安くする方法は?


初めての不動産投資!始め方の手順を解説

ステップ ブロック STEP


不動産投資を始めるにあたって最初にすることは「不動産投資の知識を身につける」ことです。

知識を持っておくことで、このあとの物件探しを含めた手順がスムーズにすすみます。


1.不動産投資の知識を身につける

まず、不動産投資の基礎知識を学びましょう。

不動産投資に関わる知識は多岐にわたりますが、それらを覚えることで不動産投資への理解が深まります。

また、知識があれば、不動産業者のセールストークに惑わされることなく、自分自身で物件の良し悪しを判断できるようになりますし、運用後もさまざまな場面で役立つでしょう。


不動産投資について勉強する方法は、手軽に読める書籍のほか、不動産投資セミナーに参加するのがおすすめです。

とくにセミナーでは講師だけでなく、ほかの参加者の話も聞けるため、自分ひとりでは気づけない点を知れるきっかけになるでしょう。


なお、セミナーはさまざまなテーマ別に開催されていますが、中には上級者向けのテーマもあるので、自分のレベルにあった内容や知りたい内容のセミナーを選ぶとよいでしょう。


2.投資の目的と目標、予算額を決める

「なぜ不動産投資をおこなうのか?」

その目的を明らかにし、目標を定めることで不動産投資の方向性が決まります。


「〇年後に□万円欲しい」など、目標が具体的であればあるほど、選ぶべき物件の種類などが見えてきます。


どのような物件を選ぶか決まったら、つぎは資金面について検討しましょう。

前述のように、不動産投資で物件を購入する際は不動産投資ローンを利用するのが一般的です。

なお、不動産投資ローンの融資限度額の目安は、年収の7~10倍程度と言われていますが、個人属性などによって異なります。


これらを踏まえて予算を立て、いくらくらいの物件を購入できるのか検討しましょう。

新築か中古か、都心部か地方か、区分か一棟か、さまざまなタイプの不動産物件の中から目標を達成できる物件を決めましょう。


物件の予算額が決まったら必要な頭金や諸費用を計算し、足りない場合は貯金を始めるとよいでしょう。

目標と予算が決定すれば、いよいよ物件探しをスタートします。


3.不動産物件を探す

前項で決めた目標を達成できる物件を探します。

なお、不動産投資の成否は、物件の立地によって決まると言っても過言ではありません。

賃貸需要のある人気エリアで利便性のよい好立地物件を選びましょう。


物件探しにはインターネットを活用することで、時間や手間をかけずに物件情報を集めることができます。

また、直接不動産会社を訪ねて物件を紹介してもらったり、専門誌の広告なども情報源になります。

気に入った物件が見つかったら物件資料を請求しましょう。


資料で物件を検討し、さらに候補を絞ったら物件のある現地にて内覧・調査をおこないます。

そして購入したい物件が決まったら、買付申込書を提出して、売主に購入の意思を示しましょう。


4.融資事前審査を受ける

買付申込書を提出したら、金融機関に不動産投資ローンの融資事前審査を申し込みましょう。


自分で金融機関を探すこともできますが、購入する物件を斡旋してくれた不動産会社と提携している金融機関があれば紹介してもらうとよいでしょう。

提携金融機関を利用する場合、自分で金融機関を探すよりも融資審査が有利に進む可能性が高くなります。


5.売買契約を締結する・融資本審査を申し込む

融資融資審査に通過したら売買契約を締結します。

契約前に宅地建物取引士から重要事項の説明を受けるので、内容に間違いや不明点がないか売主・買主ともに、その場でしっかりと確認しましょう。


重要事項説明書の内容に問題がなければ、契約書に署名・捺印し、手付金を支払い、正式な売買契約を交わします。


契約締結後、融資本審査を申し込みますが、万一本審査に通過しない場合を想定し、契約内容に「ローン特約(融資特約)」をつけておくことをおすすめします。

ローン特約とは、融資が承認されなかった場合のみ、売買契約をキャンセルできる約束のことです。


たとえば、売買契約が成立した後に、買主の都合で契約を解除しようとすると、支払った手付金は戻ってきません。

しかし、ローン特約では契約解除後に手付金が戻ってきます。


事前審査に通過していても本審査で落ちてしまう場合もあるため、万一に備えてローン特約をつけておきましょう。


6.物件の引き渡しをおこなう

融資審査の結果、無事に融資が承認されたら、物件代金の残金を売主に支払います。

その後、売主と買主、不動産会社が立ち会いのもとで物件を確認し、問題がなければ物件が引き渡され、登記手続きをおこないます。

以上で取引完了となります。


7.運用を開始する

物件の引き渡しや登記が完了したら、収益物件の運用を開始します。

その際、物件を管理会社に委託する場合は管理会社を決める必要があります。

賃貸物件は、オーナー様が自主管理もできますが、本業を持っている場合は本業に支障をきたさないよう管理委託をおすすめします。


その後は、入居者の募集や修繕などを必要に応じておこないます。

管理委託している場合は、管理会社ですべておこなってくれるので、オーナー様がすることはほとんどありません。


ただし、管理会社に丸投げせずに、清掃や手入れがきちんとおこなわれているかなど定期的にチェックするとよいでしょう。

気になった箇所があれば管理会社と協力しながら改善策を立てるなど、満室経営を目指しましょう。


初めての不動産投資で注意すべきポイントを解説

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不動産投資で成功するには、注意すべきポイントがいくつかあります。

ここでは、初めて不動産投資をおこなう人に向けて、とくに気を付けてほしい注意点をまとめました。


物件選びはかならず数字を確認する

物件選びのポイントのひとつとして外観の美しさがあげられますが、見かけだけで購入を決めてしまうのは非常に危険です。


収益物件に求められる最大のポイントは、「長期にわたって安定した家賃収入が得られるか」の1点です。


そのため、物件を購入するにあたって、これまでの収支や入居率、周辺との家賃相場との兼ね合いや競合物件の数、最寄り駅の乗降者数、人口推移などの「数字」の確認が必要です。

数字から読み取った内容の結果によって、物件を購入するしないを検討しましょう。


不動産会社の話を鵜呑みにしない

不動産業者によっては、物件を売るためにメリットばかりを強調したセールスをする人もいます。


そういった物件の中には、相場より高額だったり、入居付けがむずかしい立地だったり、不動産投資に不利になるなど、なんらかのデメリットが潜んでいることもあります。

そういった物件で不動産投資を始めてしまうと成功はむずかしいかもしれません。


大事なのは、不動産業者の話を鵜呑みにせず、かならず自分自身でその物件を調べて納得したうえで購入するしないを決定することです。


しかし、不動産投資の知識がない人は、セールス内容におかしな部分があっても気づくことができず、言われるがまま契約してしまうことも少なくないでしょう。

一度契約を締結してしまえば、契約内容の変更や破棄はできない場合がほとんどです。


後悔しないためにも、不明点を残した状態で安易に契約しないようにしましょう。


不正融資には要注意

これまで不動産投資業界では、不正融資についての事件がたびたび起きています。

最近では、本来は不動産投資には利用できない自宅の購入に利用するローン「フラット35」を用いた不正な投資用不動産の購入が問題になりました。


こういった不正は、おもに不動産業者や金融機関職員によって投資家に話が持ち掛けられますが、加担が発覚した場合は投資家本人も罪に問われます。

過去には、ローン残債の一括返済などのペナルティによって自己破産を余儀なくされたケースもあります。


もしそのような誘いを受けても絶対に応じないよう、じゅうぶん留意しておきましょう。


家族の同意を得ておく

不動産投資をおこなう場合は、事前に配偶者や家族に相談し、同意を得ておきましょう。


不動産投資を始めるにあたって、物件購入費用を金融機関から借入れるのが一般的ですが、不動産投資を知らない人にとって数千万円もの高額な借金は不安でしかありません。


また、融資を受ける際に連帯保証人を求められることがありますが、通常、契約者の配偶者や両親などにお願いすることがほとんどです。

もし配偶者や家族が不動産投資に反対している場合は連帯保証人が立てられず、融資を受けられなくなってしまいます。


このような事態を避けるためにも、あらかじめ不動産投資の仕組みやメリット、リスクなどの説明をおこない、理解と同意そして協力を得ておくとよいでしょう。


まとめ

不動産投資を初めておこなう人に向けて、不動産投資の基礎知識や注意すべきポイントを解説しました。

不動産投資をおこなううえで重要なことは数多くありますが、中でも不動産投資の知識を身につけることは最重要ポイントのひとつです。


不動産投資の知識をじゅうぶん理解することで、自分自身で判断できる部分が広がり、より不動産投資を成功に近づける助けになるでしょう。


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岩崎 雅

2020年7月1日〜
当サイトのライターとしてコラム作成業務を開始
プロフィール
不動産ジャンルのライター歴は2年半以上。その間、100本以上のコラム構成・執筆を担当。不動産以外のジャンルも含めると500本以上の執筆経験あり。