2025/11/14

アパート投資におけるESGが及ぼす影響とメリット・デメリットを解説

アパート投資におけるESGとは？ESGアパート投資の概要 ESGとSDGsの関連アパート投資におけるESGのメリット長期運用に向いている社会貢献につながる空室対策につながる融資を受けやすいアパート投資におけるESGのデメリット建築費が高額になりやすい物件の選定がむずかしい認知度が低いまとめ

昨今、好内外で注目されているのが「ESG投資」です。

ESGとは、環境（Environment）・社会（Society）・企業統治（Governance）の頭文字を取ったもので「イーエスジー」と読みます。

アパートを含めた不動産投資の分野においても、ESGを意識した物件が増えてきていますが、その認知度はまだまだ低いと言わざるを得ません。

そこで今回は、アパート投資におけるESGについて、期待されている目標や効果をはじめ、ESGアパート投資のメリットとデメリットを詳しく解説します。

今後は増加すると言われているESG不動産投資。ぜひ当記事を参考にしてください。

アパート投資におけるESGとは？

さまざまな業界で注目されている「ESG」ですが、不動産業界にも影響を及ぼしています。

ここでは、アパート投資におけるESGの概要について解説します。

ESGアパート投資の概要

「ESG」は企業や投資家が持続可能な社会の実現に向けて注目すべき要素として、2006年に国連が提唱しました。

「ESG投資」とは、環境（Environment）、社会（Society）、企業統治（Governance）の要素を組み入れた投資手法を言います。

従来のアパート投資では、家賃収入や売却益など「いかに利益を増加させるか」が最重要ポイントとしておこなわれるのが一般的でした。

しかし、近年は利益の追求に加えて、ESG（環境・社会・企業統治）の視点から安定性や将来性を検討し、収益物件を建築・選定することが求められています。

アパート投資におけるESGについて、どのように影響されるのか、またどのような効果が期待されているのかについては以下のようになります。

環境（Environment）

環境への影響や資源管理に対して影響力を持ち、具体的には以下のような効果が期待されています。

◦省エネ性能の高い建物の建築：再生可能エネルギーの活用・断熱設計など

◦CO2の排出削減

社会（Social）

企業の社会との関係や福祉へ配慮する目的を持ち、以下のような効果が期待されています。

◦地域雇用率の向上

◦バリアフリー対応の建物の増加・建築

◦従業員の安全と健康支援

企業統治（Governance）

組織の透明性の推進や倫理観の向上を目的とし、以下のような効果が期待されています。

◦事業における管理体制の明確化

◦法令順守

◦情報開示

◦リスク管理

ESGとSDGsの関連

ESGの関連事項として、よく同時に取り上げられるのが「SDGs」です。

SDGsとは「Sustainable Development Goals」の略称で、2030年までに達成すべき「持続可能な開発目標」として2015年に国連が定めました。

貧困・平等・環境・教育など、さまざまな分野を対象に17の目標と169のターゲットから構成されているのが特徴です。

ESGと関連する部分も多く、SDGsの主な関連項目は以下のようになります。

◦ESGの「環境（E）」との関連項目：

SDGsにおけるエネルギー（目標7）・気候変動（目標13）・海洋（目標14）・陸域（目標15）など

◦ESGの「社会（S）」との関連項目：

SDGsにおける貧困（目標1）・健康（目標3）・教育（目標4）・平等（目標5）・不平等（目標10）など

◦ESGの「企業統治（G）」との関連項目：

SDGsにおける平和と公正（目標16）・パートナーシップ（目標17）など

アパート投資におけるESGのメリット

ここでは、これまでのアパート投資と比較して、ESGを取り入れたアパート投資のメリットについて解説します。

長期運用に向いている

ESGを意識したアパート投資は、中長期にわたって環境問題への取り組みや地域社会への貢献なども考慮したうえで建物を建築したり、物件を選定したりします。

そのため、基本的に長期運用を目的としておこなうアパート投資とは相性が良いと言えるでしょう。

社会貢献につながる

ESGを意識したアパート投資は、社会貢献に寄与することが可能です。

たとえば、断熱効果の高い建物を建築することで暖房に消費される燃料の減少につながるため、CO2排出量削減の効果が期待できます。

また、アパート投資に空き家を再利用することで地域の活性化や周辺環境の改善など、社会への貢献が可能です。

空室対策につながる

上記のように断熱効果の高い建物やLED照明・太陽光発電などを導入したアパートは、環境にやさしいだけでなく、入居者が負担する光熱費の削減につながります。

ESGを意識したアパートが、入居者にとって金銭面・居住面にメリットがあることをアピールすることで入居率の向上が期待できます。

また快適性が高く、金銭面でも得になることで長期入居につながりやすく、結果的に大きな空室対策として効果が期待できるでしょう。

同時に空室率が低いESGを意識したアパートは、資産価値が下落しづらいのもメリットのひとつです。

加えてアパートに使用される断熱材や太陽光発電システムなどは、従来の暖房設備と比較して経年劣化の影響が少なくて済みます。

ただし、安定したアパート投資をおこなうためには、ESGだけに頼るのは危険です。

従来通り、立地や周辺環境にも留意したうえでESGを取り入れることで、より安全なアパート投資につながることを念頭においておきましょう。

融資を受けやすい

アパート投資では、金融機関から融資を受けるのが一般的ですが、ESG対応アパートの場合、融資条件で優遇を受けやすい傾向があります。

特に地域密着型の金融機関（地方銀行や信用金庫・信用組合）では、地域の活性化や環境に配慮した建物の建築が歓迎されるため、通常よりも低い金利だったり、返済期間が長期だったり、好待遇で融資受けられるケースも見られます。

低金利や返済期間が長ければ、月々のローン返済が軽減するため、キャッシュフローに余裕が生まれ、安定したアパート投資につながるでしょう。

アパート投資におけるESGのデメリット

多くのメリットが得られるESG対応のアパート投資ですが、一方では以下のように注意したいデメリットもあります。

建築費が高額になりやすい

ESGを考慮したアパートを建築するにあたって、太陽光発電システムの導入や高性能の断熱材の採用などを余儀なくされます。

そのため、従来のアパートの建築費用と比較すると、建築費が高額になるケースがあるため注意が必要です。

建築費が高くなると、用意する初期費用額も上昇します。

また利回りにも影響するため、周辺の家賃相場を参考にしたうえで、適切な家賃設定をおこなう必要もあります。

物件の選定がむずかしい

現状では、既存の賃貸物件にはESG対応の明確な指標がありません。

そのため、既存物件を選ぶ場合、物件がESGに配慮されているかを確認するためには自力で調査をしなければならないのです。

自力での判断がむずかしい場合は専門家に頼ることになるため、その分の費用が上乗せされるのもデメリットとなります。

認知度が低い

近年、注目されているアパート・マンション・オフィスビルなどを対象としたESG不動産投資ですが、一般的にはその認知度はまだ低いのが現状です。

グローバル都市不動産研究所が2025年1月におこなった『第５回不動産投資オーナーのESG意識調査～環境関連法令・諸制度の変更　運用に良い影響～』の結果では、「ESG」について聞いたことがあるか調査したところ、「聞いたことがある」は51.3％と約半数であったことがわかりました。

不動産投資オーナーでESGを聞いたことがある人が約半数であることを踏まえると、一般的なアパート入居希望者でESGを知っている確率は低くなると考えられます。

そのため、ESG対応アパートへの入居希望者数も少なく、入居付けのためにはESGに対応しているメリットをアピールする必要があります。

ただし昨今の機関投資家（保険会社や投資信託会社などの法人）は、ESG基準を満たさない不動産への投資を避ける傾向が強く、「ESG対応が資産価値に大きく影響する」という見方が多いのが現状です。

また先のグローバル都市不動産研究所がおこなった『第５回不動産投資オーナーのESG意識調査～環境関連法令・諸制度の変更　運用に良い影響～』によると、「ESG」を聞いたことがあると回答した人を対象に、「投資活動の中でESGを意識しているか」について調査したところ、７割弱がESGを念頭においた投資をおこなっていることがわかりました。

したがって今後は、ESG不動産の市場規模が拡大していくとの見通しとなっています。