マンションとアパートの違いとは？不動産投資でアパートが有利に見える理由

「マンション投資」と「アパート投資」。どちらも不動産投資の代表的な手法として多くの人に注目されていますが、実際に投資を検討する段階で「どちらが良いのだろうか」と迷う方は少なくありません。
一見すると、立地条件やブランド力のあるマンションの方が魅力的に感じられるかもしれません。しかし、不動産投資の本質である「収益性」「リスク管理」「節税効果」といった観点で比較していくと、実はアパート投資の方が有利に働くケースが多く存在します。

本記事では、マンションとアパートの違いを整理したうえで、不動産投資においてアパートが魅力的に見える理由を具体的に解説します。

マンションとアパートの定義

まずは両者の違いを明確にしておきましょう。

マンション

鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で建築され、耐震性・耐火性に優れた中高層建物。分譲マンションとして販売されることも多く、管理組合による維持管理が行われるのが一般的です。

アパート

木造や軽量鉄骨造で建築される低層住宅。規模が比較的小さく、戸数は数戸から十数戸程度が中心です。投資用物件としては新築アパート一棟を購入するケースが多く、個人投資家に人気があります。

収益性の比較 ― 利回りから見る優位性

不動産投資で最も重要な指標の一つが「利回り」です。

マンションの利回り

分譲マンションの一室を購入する場合、立地が良いため空室リスクは低い反面、利回りは4〜5％程度に落ち着くケースが多いです。

アパートの利回り

一棟アパートは土地付きで複数戸を所有することになるため、家賃収入が分散され、利回りも6〜8％程度を狙える物件が多いです。仮に一部空室が出ても、全体収入への影響は限定的です。

リスク管理の違い

マンション投資のリスク

ワンルームマンション投資などは、空室が出ると収入がゼロになる「一点集中リスク」が大きな課題です。また、修繕積立金の増額など、オーナー自身がコントロールできない費用も発生します。

アパート投資のリスク

アパートは複数戸を同時に所有できるため、一部の空室が出ても収益全体には大きな影響を与えません。また、オーナー自身が管理会社を選定できるため、運営の柔軟性があります。

節税効果の違い

不動産投資には「節税」という側面もあります。ただし、グレーな手法ではなく、正規の仕組みを活用することが前提です。

マンション投資

減価償却やローン利息控除を活用できるものの耐用年数が長いため、償却期間が長期化します。その結果、短期的な節税効果は限定的です。

アパート投資

木造アパートは耐用年数が短いため、減価償却による経費計上が早い段階で可能です。これにより、初期の数年間に税負担を軽減しやすいという特徴があります。もちろん、節税効果だけを目的にするのではなく、安定した家賃収入とのバランスが重要です。

出口戦略（売却時）の違い

マンション

都心の好立地物件であれば資産価値が維持されやすい一方、競合が多く、思うような価格で売却できない場合もあります。

アパート

土地付き一棟アパートは、建物が古くなっても土地価値が下支えとなるため、資産価値を維持しやすい傾向があります。特に需要のあるエリアでは、中古アパートとしての取引も活発です。

総合的に見た場合のアパート投資の強み

ここまで比較してきた通り、アパート投資は

1. 複数戸による収益分散で安定性がある
2. 利回りが高い傾向にある
   
3. 節税効果を活用しやすい

という点で、特に不動産投資をこれから始めたい方に適しています。

まとめ

マンション投資とアパート投資には、それぞれの特徴とメリットがあります。ブランド力や立地の強さを求めるならマンション投資に魅力がありますが、「収益性」「安定性」「節税効果」を重視する場合、アパート投資は非常に有力な選択肢となります。

不動産投資は長期的な資産形成の手段であり、重要なのは「物件選び」と「運用戦略」です。その中で、効率的に収益を上げながら節税効果も享受できるアパート投資は、検討に値する選択肢と言えるでしょう。