アパート投資に必要な平均年収はいくら？年間収入を増やす方法

アパート投資を検討している方の中には、「自分の年収でアパート投資はできるの？」「サラリーマンでも大丈夫？」と不安を持つ方も多いでしょう

結論から言うと、アパート投資を始めるために必要な平均年収は700万円程度と言われていますが、実際にはもっと少ない年収でアパート投資を始める方も多いです。

そこで今回は、アパート投資を始めるのに必要な平均年収の目安をはじめ、融資審査に必要な項目、年収別に購入可能な物件例などを紹介します。

また安定したアパート投資のために、年間の収入を増やす方法についても解説しています。

これからアパート投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

アパート投資を始めるのに必要な平均年収の目安は？

一般的に、アパート投資を始めるにあたって必要な平均年収は700万円程度が目安と言われています。

この平均年収700万円という数字は、アパート購入時に融資を受ける条件として、年収700万円程度という基準を設けている金融機関が多く見られるためです。

しかし、金融機関によっては融資条件として必要な年収を明確にしていない場合や、もっと低い年収を条件にしているケースもあります。

また、用意している頭金の額や個人属性、融資を受ける物件の収益性や担保価値などによって融資審査の結果は変わるため、平均年収だけでアパート投資をおこなえるか否かを判断することはむずかしいです。

したがって、融資条件などが制限される場合もありますが、年収が600万円以下であってもアパート投資を始めることは可能であると言えるでしょう。

平均年収別のアパート投資融資上限額の目安と融資審査について

アパート投資で金融機関から融資を受ける際の上限額は、年収の7倍～10倍程度が目安と言われています。

一般的には、年収の高い人ほど高額の融資を受けることができますが、ただしこれも頭金の額や個人属性・融資を受ける物件の状況によって変動します。

たとえ年収が低くても、物件価値が高ければ融資を受けられる可能性はゼロではありません。

なお、金融機関の多くは融資審査の内容を明らかにしていませんが、一般的には「個人属性」「投資対象物件の収益性・担保価値」から総合的に判断されると言われています。

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個人属性

個人属性とは、融資を受ける人の収入や借入状況などの経済面や、勤務先や家族構成などの社会面など、個人情報をまとめたもののことで、融資審査の際はかならず評価される内容です。

アパート投資における返済返済は、そのアパートから得る家賃収入です。

しかし、想定した家賃収入が得られず、月々のローン返済ができない場合は給与や貯蓄などから支払う、いわゆる「手出し（持ち出し）」をする必要があります。

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そのため金融機関は、万が一の際にも貸し倒れが無いように、融資申込者の返済能力を個人属性から判断するのです。

アパート投資の際、融資審査で見られる個人属性には、主に以下のような項目があります。

勤務先や収入に関する情報

職業、勤務先企業の規模・雇用形態・勤続年数・役職・年収などから、収入の安定性などが判断されます。

特にサラリーマンや公務員のように「給与」という安定した収入がある職業は、金融機関からの融資を受けやすくなります。

勤務先については、上場企業や公務員など勤務先が安定している場合は融資審査に有利にはたらくと言われています。

また、年収に関しては直近3年分の平均年収が審査の対象となり、一般的に年収が高い方が融資審査には有利です。

ただし、年収が高くても歩合制や非正規雇用など、月々の収入が一定しない場合は、収入が不安定とみなされやすくなると言われています。

資産や借入状況

預貯金や株、不動産などの保有資産、住宅ローンやマイカーローンなどの借入状況なども、アパート投資における融資審査時に評価されます。

預貯金などの保有資産が多ければ、万が一の際も貸し倒れする可能性が低くなるため、融資審査では評価されやすいです。

また、金融機関によっては個人に対する融資可能額を設定している場合があります。

そのため借入れ残高が多く、新たにアパート投資で融資を受けると融資可能額を超えてしまう場合は融資を受けられない可能性もあります。

また過去に、ローン返済の遅延や督促などの履歴がある場合も、アパート投資の融資審査に不利になるケースがあります。

投資対象物件の収益性・担保価値

アパート投資などの収益物件への融資を受ける際は、融資対象物件の収益性や担保価値がかならず審査されます。

住宅ローンとは異なり、アパート投資では家賃収入から月々のローン返済をおこなうため、融資対象物件の収益性は融資審査時に重要な評価ポイントとなります。

そのため、個人属性に問題がなくても融資対象物件の収益力が低いと判断された場合は融資審査に通らない可能性もあります。

また、万が一ローン返済が不可能となった場合、金融機関は融資対象物件を売却して融資額を回収します。

したがって、担保価値の高い物件は高額で売却できると判断され、融資審査の際は有利にはたらきやすいです。

物件の収益性や担保価値を計る際は、主に以下のポイントが評価されます。

◦立地

◦建物の構造

◦築年数

◦間取り

◦価格

立地は、安定した家賃収入を得るためには欠かせない条件のひとつです。賃貸需要の有無や価値の落ちにくさなどが判断されます。

また築年数については、耐用年数の残りが少ない築古物件は融資がつきにくく、融資条件が悪くなる場合もあります。

アパート投資で融資審査を通過するためには？

属性が低い場合、希望する金額の融資を受けられない場合も多いです。

しかし、あらかじめ融資審査対策をおこなうことによって、融資審査に通過しやすくすることも可能です。

ここでは、融資審査を通過するためにできる方法について解説します。

使用頻度が低いクレジットカードを解約する

使っていないクレジットカードや使用頻度が低いカードを解約することで、融資可能枠に余裕ができ、アパート投資の融資審査に通過しやすくなる可能性があります。

クレジットカードには「キャッシング機能」が付いているのが一般的ですが、このキャッシングには貸し出し可能額が設けられています。

このキャッシング枠は、お金を借りていないにもかかわらず、「借り入れをする可能性がある」とみなされ、借入可能枠として金融機関に評価される場合があります。

つまり、キャッシング枠があるだけで金融機関の評価が下がってしまう可能性があるのです。

そのため、クレジットカードを解約することで借入可能枠に余裕ができ、融資を受けられる可能性が高くなります。

頻繁な転職は控える

金融機関は、融資申込者の返済能力を判断する際、安定した収入（＝返済能力）の有無を重視します。

アパート投資の融資審査では、直近3年分の平均年収が審査の対象となる場合が多いです。

そのため頻繁に転職をしていると収入の増減が激しく、収入が安定していないとみなされ、融資審査に通りにくくなる傾向があります。

反対に同じ職場での勤続年数が長いほど審査に有利にはたらきやすくなります。

なお、本業の年収が低い場合、副業で収入増やそうと考える場合もありますが、副業の収入が不安定であると、年収全体の収入が不安定とみなされる場合もあるため注意が必要です。

アパート投資で融資を受ける場合は、副業で収入を増やすよりも、本業の収入を安定させることを優先しましょう。

平均年収別のアパート投資で購入可能物件例

前述したように、アパート投資を始めるのに必要な平均年収の目安は700万円程度ですが、

実際にはもっと少ない年収でアパート投資を行っている人はたくさんいます。

では、いくらの年収でどの程度の融資が受けられるのか、またその融資額でどのような物件を購入できるのでしょうか。

平均年収別の融資上限額の目安と購入可能な物件例は以下のようになります。

年収500万円程度の場合

年収が500万円の場合、融資上限額の目安は3,500万円～5,000万円程度となります。

この融資額で購入できる収益物件例としては、都内の中古区分マンション、郊外・地方の中古一棟アパートなどが対象となるでしょう。

年収500万円以下でも購入できる物件はありますが、融資可能な金融機関が限られます。

ノンバンクは、収入が低くても比較的審査が通りやすい反面、金利が高いなど融資条件がきびしい場合もあるため留意しておきましょう。

年収700万円程度の場合

年収が700万円の場合、融資上限額の目安は4,900万円～7,000万円程度となります。

この融資額で購入できる収益物件例としては、都内の新築ワンルーム区分マンションをはじめ、複数の中古の区分ワンルームマンション、郊外や地方であれば新築一棟アパートも視野に入ります。

アパート投資の平均年収の基準と言われる年収700万円の場合、多くの金融機関で融資を受けることも可能です。

勤務先が上場企業や公務員の場合、よりよい条件で融資を受けることもできるでしょう。

年収1,000万円程度の場合

年収が1,000万円の場合、融資上限額の目安は7,000万円～1億円程度となります。

この融資額で購入できる収益物件例としては、地方都市であれば新築一棟アパートや都内の新築区分マンションを複数戸所有できる可能性もあります。

年収1,000万円であれば、金融機関の審査も有利にはたらきやすく、融資も受けやすくなります。

さらに上場企業や公務員であれば、さらに高額の融資を受けられる可能性も高く、選べる物件の幅も広がるでしょう。

アパート投資で家賃収入を増やす方法

健全なアパート投資をおこなううえで、安定した家賃収入を得ることが欠かせません。

そこで重要になるのが、家賃収入を減らさない＝家賃収入を増やすことです。

ここでは、アパート投資で家賃収入を増やす方法について紹介します。

入居率を安定させる

アパート投資の主な収入源は、入居者が支払う家賃です。

そのため、入居者がいないと家賃収入を得ることができず、収入が減ってしまいます。

そのため、投資対象物件の入居率を安定させることが、家賃収入を増やす最重要課題となります。

家賃収入を安定させるためには、空室の原因を見きわめたうえでの適切な空室対策が必須です。

空室対策にはさまざまな方法がありますが、主な空室対策方法は以下の3つになります。

◦賃貸条件（賃料・礼金・更新料など）の見直し

◦設備の内容や状態の見直し

◦管理会社の見直し

まず、賃貸条件については、設定した家賃や更新料・礼金・共益費などが、周辺の相場に合っているか確認しましょう。

周辺の競合物件よりも賃料などが高い場合は、賃料を引き下げることで空室が埋まる場合もあります。

また近年では、更新料や礼金などを安くしたり、無料にしたりするケースも増えています。

こちらも周辺の競合物件の状況を把握したうえで、必要であれば、更新料や礼金を見直すとよいでしょう。

設備については、入居者ニーズの高い設備を導入することで空室対策につながります。

その際は「設備ランキング」などが参考になります。

また古すぎる設備も空室の原因になります。必要に応じて新品との入れ替えを検討しましょう。

なお、アパートの管理を管理会社に委託している場合、管理会社を見直すことで空室対策につながるケースもあります。

たとえば、共用部の清掃や手入れが不十分な場合、入居者の不満につながりやすく退去の原因になる可能性があります。

共用部は内見者の目にも留まりやすく、エントランスや廊下などが汚れていると入居してもらえる確率が低下します。

さらに、入居者の募集についても、管理会社の営業不足が原因で空室が埋まらない場合があります。

入居者付けに強い管理会社を探す際は、支店数が多い仲介実績のある不動産管理会社を選びましょう。

支店数が多いと支店同士で情報交換をおこなえたり、自社サイトを活用して物件情報を公開したり、集客に力を入れているため入居希望者が見つかりやすくなります。

このように、管理会社が原因で空室になっている場合は、管理会社を見直すことで空室対策につながるケースもあります。

支出を見直す

月々の支出を見直し、不要分を削減することで、月々の収入をアップさせることにつながります。

特に火災保険は、補償内容を見直すことで、大幅に保険料を安くすることも可能です。

また、損害保険は、1年ごとに保険料を支払うよりも、10年契約を結んだほうが1年あたりの保険料が割安になります。

税金など削減できない支出もありますが、できるだけ無駄な支出を減らすことで収入を増やすことにつながります。

まとめ

パート投資を始めるために必要な平均年収は700万円程度と言われていますが、実際にはもっと少ない年収でアパート投資を始める方もたくさんいます。

ただし年収が低い場合、融資を受けられる金融機関が限られたり、融資条件が厳しくなったりするケースもあることを覚えておきましょう。

なお、アパート投資の融資審査では、過去3年間の平均年収が審査対象となる場合が多いです。

そのため、給与が歩合制だったり、頻繁に転職をしていていたり、毎月の給与額が安定していない場合は、融資審査の際に不利になる可能性もあります。

安定したアパート投資をおこなうためには、賃貸需要が高く空室になりにくい物件を選んだり、適切な空室対策をしたり、経費を見直して支出を減らすことが重要です。

「年収が低くてアパート投資できるか心配」という方は、ぜひ当記事を参考にしてアパート投資を検討してください。