アパート投資の利回りの目安は？選んではいけない高利回り物件も解説

「利回り」は、アパート投資において収益性を測るために用いられる重要な指標のひとつです。

しかし、利回りには複数の種類があり、それぞれ計算方法や特徴が異なります。

今回はアパート投資の利回りについて、目安となる数値や計算方法を解説します。

また高利回りでも購入を避けた方がよい物件についても紹介します。

これからアパート投資を始める際は、ぜひ参考にしてください。

アパート投資における利回りの役割りと計算方法

アパート投資における利回りとは、アパートの購入費用（または建築費）に対し、収益性を数値化したものです。

主に利回りは、収益物件を選ぶ際にどの程度の収益を見込めるか判断するための指標として活用されます。

そのため、アパート投資を含む不動産投資では利回りの把握が重要なポイントとなります。

なお、アパート投資をはじめ、不動産投資で用いられる利回りには複数の種類があり、なかでもよく利用されるのが「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。

表面利回りの特徴と計算方法

「表面利回り」は、収益物件の購入費用（または建築費）に対して、年間の家賃収入の割合を数値化したものです。

表面利回りは、以下の方法で計算します。

【表面利回りの計算方法】

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

表面利回りは、経費や購入時の諸費用などが考慮されていない点にあります。

そのため、ざっくりとした物件の収益性を判断する際に用いられます。

収益物件の広告やポータルサイトに掲載されている物件情報に記載されている利回りは、そのほとんどが表面利回りです。

先に述べたように、表面利回りの計算には経費や諸費用は反映されていないため、実際のアパート投資で得られる利益よりも高い数値が算出されます。

したがって、物件情報の利回りだけ見て物件を決めてしまうと、想定した収益を得られないため注意が必要です。

実質利回りの特徴と計算方法

「実質利回り」は、収益物件の購入費（または建築費）に取得時の諸費用と年間経費を反映して計算します。

実質利回りは、以下の方法で計算します。

【実質利回りの計算方法】

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－経費）÷（物件購入価格＋取得時の諸費用）×100

経費や諸費用を反映して計算する実質利回りは、表面利回りよりも、現実の利益に近い数値を求めることができます。

空室率を考慮して年間家賃収入額を設定することもできるため、より現実に近い収益性を測る際は、実質利回りが用いられます。

ただし、利回りの計算はあくまでも想定した数字であることを理解したうえで、指標として利用することをおすすめします。

アパート投資における利回りの目安（平均利回り）

不動産投資物件の大手ポータルサイト『健美家（株）収益物件 市場動向四半期レポート（2025年1月～3月期）』によると、一棟アパートの表面利回りの平均（全国）は、8.12%でした。

ただしアパート投資における利回りは、建物の築年数やエリアによって異なります。

ここでは、一棟アパートの利回りについて、「築年数別」と「エリア別」の目安を紹介します。

一棟アパートの平均利回り（築年数別）

下記は一棟アパートの築年数別表面利回りの平均（全国）になります。

【一棟アパートの平均利回り（表面利回り・築年数別）】

◦築10年未満： 6.35%

◦築10年～　： 7.19%

◦築20年～　： 9.37%

参考：『健美家（株）収益物件 市場動向四半期レポート（2025年1月～3月期）』

上記の築年数別の利回りを見るとわかるように、築10年未満の物件の利回りが一番低く、築20年～の一棟アパートと比較すると、3.02%もの違いがあることがわかります。

これはアパートの築年数が経過するにしたがって物件価格は大きく下落するのに対して、家賃収入の下落は少ないため、利回りに幅が出るのです。

アパート投資をはじめとする不動産投資では、利回りが高いほど収益が大きくなります。

しかし、高利回りの築古の一棟アパートの収益性が高いかと言うと、かならずしもそうとは言い切れません。

なぜなら、築古の一棟アパートは価格が安くても、建物や設備などが老朽化している場合が多く、修繕費が高額になりやすいためです。

上記の利回りは修繕費などの経費を反映していない表面利回です。

そのため、表面利回りが高くても実際の修繕費を反映させて計算する実質利回りでは、数値が大きく下がることが予測できます。

また築古物件は資産価値が下がるため賃料が下落します。

加えて築古物件は空室も増加する傾向が強くなるため、家賃収入も減少する可能性も高いです。

したがって、表面利回りのみで物件の収益性を判断してしまうと、想定したよりも少ない収益しか得られないケースもあるため注意が必要です。

一棟アパートの平均利回り（エリア別）

では、一棟アパートのエリア別の平均利回りは、どのような違いがあるのでしょうか。

【一棟アパートの平均利回り（表面利回り・エリア別）】

◦全国　　　：8.12%

◦北海道　　：12.22%

◦東北　　　：13.39%

◦首都圏　　：7.44%

◦信州・北陸：13.64%

◦東海　　　：9.22%

◦関西　　　：8.74%

◦中国・四国：11.93%

◦九州・沖縄：9.79%

参考：『健美家（株）収益物件 市場動向四半期レポート（2025年1月～3月期）』

上記の利回りからもわかるように、物件価格が高い都心部よりも、物件価格が安い地方のほうが利回りは高くなります。

以上のことから、新築よりも中古物件のほうが、首都圏よりも地方都市の方が、物件価格が安くなることで利回りは高くなる点を覚えておくとよいでしょう。

なお、不動産投資の利回りは物件の種類によっても異なります。

アパート投資で高利回りでも選んではいけないNG物件

アパート投資における利回りは、数値が高い方が収益は大きくなり、投資回収も早くなります。

ただし前述したように、高利回りだからといってかならずしも収益性が高いわけではありません。

高利回りのアパートの購入を検討する際は、本当に収益性が高いのか、それとも「訳あり物件」で価格が安くなっているのか見極める必要があります。

ここでは、高利回りでも選んではいけないＮＧ物件例について解説します。

高額な修繕費の発生が予測できる物件

高利回りでも選んではいけないＮＧ物件として、高額な修繕費の発生が予測できる物件があげられます。

建物や設備の状態が著しく悪いアパートや老朽化が激しい築古アパートなどが該当します。

手入れの悪い築古物件は空室も多く、安定した家賃収入を得られず、キャッシュフローがマイナスの赤字物件である場合も多いです。

そこで赤字物件をできるだけ早く売却するために、物件価格を大幅に下げている可能性が考えられます。

こういった高利回り物件は、購入してから高額の修繕費が発生するため、修繕費を反映させて計算してみると利回りが大幅に下がることもめずらしくありません。

またアパートの大規模修繕工事が近い場合もあります。

大規模修繕工事には数百万円単位の高額の修繕費が必要になるため、大規模修繕前に物件を手放そうと考えるオーナーも少なくないのです。

高利回りのアパートを検討する際は、購入前に現地に行き、直接物件を確認することが大事なポイントです。

また同時に、大規模修繕工事の履歴や、売主の売却理由などをかならず確認しましょう。

流動性が低い物件

高利回りのアパートの中には、なんらかの理由で「売りたくても売れない」という流動性の低いアパートもあります。

たとえば、接道義務などを満たしていないため建て替えや増築・改築をおこなえない「再建築不可物件」などが該当します。

これらの物件は相場の金額での売却はむずかしいため、物件の価格を低く設定した結果、利回りが高くなっている場合もあります。

再建築不可物件は、建て替えや増築・改築はできませんが、改築建築確認申請が不要な範囲でおこなうリフォームなどは可能です。

そのため、「高利回りだし、購入したい」という方も一定数は見込めますが、再建築不可物件を避けるべき最大の理由は金融機関の融資を受けられない点にあります。

融資を利用できないため物件を購入する際は現金一括で支払わなければなりません。

これは売却する際も同様であるため、現金一括で支払いをしてくれる買主が見つかるまで、売却はできないのです。

このように、売りたくても売れない物件を購入するにはリスクが大きいため、どんなに高利回りでも避けた方が無難です。

まとめ

アパート投資における利回りは、築年数やエリアによって変動します。

基本的に利回りは、数値が高い方が収益性も高くなりますが、かならずしも高い収益が得られるとはかぎりません。

特に物件情報に記載されている「表面利回り」は、経費などが反映されていないため、実際の収益よりも数値が高くなる場合がほとんどです。

また高利回り物件の中には、相場よりも安い価格で売りに出されている「訳あり物件」の場合もあるため注意が必要です。

いずれにしても、収益物件を選ぶ際は利回りの数字だけで決めるのはリスクが高いです。

物件を選ぶ際は、かならず現地に行き、直接物件をチェックすることが大事です。