アパート投資は副業になる？サラリーマン大家の注意点を解説！

従業員の副業を認める企業が増えていますが、引き続き副業を禁止する企業も多いです。

では、アパート投資は副業扱いになるのでしょうか？

結論から言うと、「アパート投資は副業にはあたらない」とみなす企業が多いです。ただし、副業とみなすかどうかの最終的な判断は企業がおこないます。

今回はサラリーマンがアパート投資をおこなう場合、副業にあたらないとされる理由・副業扱いとされる場合の基準について詳しく解説します。

またサラリーマンがアパート投資をおこなう際の注意点も紹介します。

サラリーマン大家さんを目指している方は、ぜひ参考にしてください。

サラリーマンのアパート投資が副業とみなされない理由

サラリーマンが副業としてアパート投資をできるかどうかは、勤務先によって異なります。

しかし実際には副業禁止としている場合でも、「アパート投資は副業にはあたらない」として不動産投資を容認する企業が多いようです。

その主な理由は次のようになります。

◦賃貸アパートを相続する可能性があるため

◦情報漏洩のリスクが低いため

◦本業に支障が出にくいため

それぞれの理由について解説します。

賃貸アパートを相続する可能性があるため

アパート投資が副業とみなされない理由のひとつに、「相続（贈与）で不動産を所有する可能性がある」ことがあげられます。

相続や贈与などで賃貸物件を所有した場合や転勤などで一時的に自宅を賃貸している場合など、やむを得ない事情でおこなう賃貸経営を会社が禁止するのは非常にむずかしいです。

そのため、不動産投資は副業とみなさないとしている会社が多いと考えられます。

ただし、すべての企業で不動産投資を副業とみなさない訳ではありません。

特に公務員・金融機関・証券会社などは、一般的な企業よりも副業のルールが厳しい場合があります。

たとえば、金融機関では相続した場合を除いて投資全般が禁止ということもあるようです。

こういったケースもあるため、サラリーマンがアパート投資を含め不動産投資を検討する場合は、まずは勤務先の就業規則を確認したり、担当者に相談したり、不動産投資が認められているかどうかを確認しましょう。

情報漏洩のリスクが低いため

企業が従業員の副業を禁止するのには理由があります。

そのひとつが、「情報漏洩リスクへの懸念」です。

企業は副業を禁止することで、勤務先の機密情報や顧客情報などが外部に流出するのを防いでいるのです。特に副業先が同業種の場合、情報漏洩のリスクが高いと見なされます。

しかし、アパート投資は他者との接触がほぼありません。そのため本業である勤務先の機密情報などを漏らすリスクは低いです。

そのため副業が禁止されている企業でも、アパート投資は容認されることが多いと考えられます。

本業に支障が出にくいため

企業が副業を禁止する理由には、「本業の業務に支障をきたす懸念」も含まれます。

副業をすることで、

サラリーマンが副業をおこなうのは就業時間外になります。

本業の仕事に加えて副業をおこなうことでトータルの労働時間が長くなり、心身の疲労が蓄積される可能性があります。

それによって集中力が低下し、本業へのパフォーマンスが低下したり、事故につながったり、さまざまな悪影響から本業への支障が懸念されるのです。

しかしアパート投資の場合、一番労力のかかる物件管理は、外部の不動産管理会社に業務委託することが可能です。

管理を業務委託してしまえば、日常でオーナー自身がすることはほとんどなく、労力や時間をかけることもないため疲労がたまることもありません。

したがって本業への支障はほとんどないことから、アパート投資は副業にあたらないとする企業が多いのです。

サラリーマンのアパート投資が副業とみなされるケース

ほとんどの企業で、アパート投資は副業にあたらないとみなされていますが、投資の規模が大きくなったり、家賃収入が高額になったりすると副業とみなされるケースがあるため注意が必要です。

アパート投資が副業とみなされる主な条件は以下のようになります。

◦アパート投資が「事業的規模」の場合

◦アパート投資による収入が年間500万円以上の場合

それぞれについて詳しく解説します。

アパート投資が「事業的規模」の場合

アパート投資の規模が大きくなった場合は「事業」としてみなされ、副業として扱われる可能性があるため注意が必要です。

不動産投資における事業的規模の目安は「5棟10室」となります。

これは、賃貸アパートの部屋数がおおむね「10室」以上であること、戸建てなどの家屋がおおむね「5棟以上」であることを指し、この基準にあてはまった場合は事業的規模と判断されます。

もし、事業的規模の賃貸用不動産を所有する場合、まずは勤務先の担当者に相談することをおすすめします。

アパート投資以外の不動産投資も注意が必要

不動産投資には、さまざまな種類があります。そのなかにはアパート投資と同じように、一定の規模を超えると副業としてみなされるものもあるため注意しましょう。

以下は、駐車場経営で副業とみなされる場合です。

◦10台以上の駐車が可能な規模である

◦建物内にある駐車場や機械設備がある駐車場

なお、旅館やホテル、娯楽施設などの不動産を所有・経営している場合は、規模に関係なく副業に該当します。

宿泊施設や娯楽施設を自ら経営したり、相続したりするケースは少ないかもしれませんが、念のために覚えておきましょう。

不動産投資は、上記以外にもたくさんの種類があります。副業扱いになるか迷ったら、かならず勤務先の担当者に確認しましょう。

アパート投資による収入が年間500万円以上の場合

アパート投資の年間家賃収入が高額になると副業とみなされる可能性があります。

企業の就業規則によって、副業とみなされる家賃収入額は異なりますが、目安は年間家賃収入が500万円以上です。

前述した「5棟10室」と同じように、年間家賃収入が500万円以上になる場合は、かならず勤務先に相談しましょう。

副業禁止の会社でアパート投資が発覚したらどうなる？

勤務先が副業禁止の場合、副業とアパート投資をおこなった場合、発覚すると減給されるなどのペナルティを受ける可能性があります。

特に公務員の場合は、民間企業と比べて副業のルールが厳しい場合が多く、減給のほか懲戒処分を受ける可能性もあるため注意しましょう。

ペナルティを避けるためにも、アパート投資で事業規模になる可能性がある場合は、あらかじめ勤務先の担当者に相談しておくとよいでしょう。

またペナルティについては、就業規則などを確認することが可能です。

アパート投資がサラリーマンにおすすめと言われるのはなぜ？

アパート投資はサラリーマンにおすすめの投資方法のひとつです。

その理由として、サラリーマンは不動産投資ローンの融資審査に通りやすいことがあげられます。

アパート投資を始める場合、物件購入価格の大部分を金融機関から借り入れるのが一般的です。

その際おこなわれる融資審査では、融資対象物件の収益性や資産価値とローン契約者の個人属性（年収・職業・勤務先など）によって判断されます。

サラリーマンは「給与」という毎月安定した収入を得られます。

そのため金融機関側にとってサラリーマンは、貸し倒れのリスクが少ないとみなされやすく、融資審査に有利にはたらきやすいのです。

ただし、サラリーマンであれば、かならず融資審査を通るわけではありません。

融資審査は年収のほかにも、勤務先企業の安定性・勤務年数・雇用形態などの勤務先の情報や家族構成・借入状況・資産の有無などから、総合的に判断されます。

金融機関によって融資審査の基準は異なりますが、一般的には属性が「大手企業・上場企業に長年勤務している正社員で年収が高い」と、有利な条件で融資を受けやすいとされています。

不動産投資ローンの融資上限額の目安は年収の5倍～7倍程度が一般的と言われていますが、属性が高い場合は年収の10倍以上が融資されるケースもあります。

アパート投資を検討してる方は、安定した収入を得られるサラリーマンのうちに始めることをおすすめします。

関連記事：個人属性とは？不動産投資で金融機関が融資審査で見るポイントを解説

関連記事：アパート経営で融資を受ける流れや融資審査の重視ポイントを解説！

サラリーマンがアパート投資をおこなう際の注意点

サラリーマンが実際にアパート投資をおこなうことは可能ですが、その場合は次のような注意点があります。

◦確定申告が必要になる

◦物件管理は外部に委託する

◦あらかじめ勤務先に相談しておく

それぞれについて解説します。

確定申告が必要になる

アパート投資によって年間の不動産所得が20万円を超える場合は「確定申告」が必要になります。（不動産所得は、「家賃収入から必要経費を差し引いた金額」です。家賃収入そのままではないため注意しましょう）

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）の所得と、その所得に対して課される税金（所得税）を計算し、税務署に申告・納税する手続きのことです。

サラリーマンの所得税の過不足は、年末調整として勤務先でおこなわれるのが一般的ですが、アパート投資などで得た所得に対する申告・納税は自分でおこなう必要があります。

なお、不動産所得が20万円以下の場合、確定申告は不要です。

ただし不動産所得がマイナス（赤字）であれば「損益通算」することで所得税が還付されるケースもあるため、留意しておきましょう。

関連記事：不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

なお、年間の不動産所得が20万円を超えているにもかかわらず確定申告をおこなわない場合、無申告課税や延滞税などのペナルティが課されます。悪質だと判断された場合は脱税とみなされる可能性もあるため注意しましょう。

関連記事：サラリーマンで不動産投資をしている場合の確定申告のやり方や注意点

物件管理は外部に委託する

サラリーマンがアパート投資をおこなう際は、物件の管理全般を外部に業務委託することをおすすめします。

アパートの管理業務は多岐にわたります。物件管理すべてを自主管理（オーナー自身で物件管理をおこなうこと）するのは時間も労力もかかります。

特にサラリーマンのように本業をもちながら、アパートを自主管理するのは負担が重いです。

しかし、アパートの管理業務全般を不動産管理会社に業務委託することで、サラリーマン大家さんの負担を大幅に軽減することにつながるのです。

なお、物件の管理を業務委託する場合、「管理委託手数料」が発生します。管理委託手数料は不動産管理会社や委託する業務の範囲によって異なりますが、相場は家賃収入の5%～8%程度が相場です。

前述したように、アパート投資などの不動産投資は副業とみなされない場合が多いです。

しかし、副業に関するルールは企業によって異なります。

特に公務員がアパート投資をおこなう場合、「物件管理は外部に委託する」ことが条件になっているケースもあります。

また副業が認められている企業であっても、本業に支障をきたすような副業はNGです。サラリーマンがアパート投資をおこなう場合は、本業に支障が出ないよう十分注意しましょう。

関連記事：不動産投資を成功させる不動産管理会社の選び方！管理業務内容を解説

あらかじめ勤務先に相談しておく

前述したように、アパート投資などの不動産投資は、副業にあたらないとする企業も多いです。

しかし最終的な判断は勤務先によって異なるため、安心してアパート投資をおこなうためにも、あらかじめ勤務先に相談しておくことをおすすめします。

特に注意したいのが、副業として扱われる基準についてです。

◦事業的規模（「5棟10室」）とみなされる場合

◦年間家賃収入が500万円を超える場合

どの程度の規模であれば副業にあたらないか、上記に該当する可能性がある場合はどのような扱いになるか・許可は必要かなど、あらかじめ勤務先に確認しておきましょう。

まとめ

勤務先が副業を禁止している場合でも、「アパート投資は副業にあたらない」とみなす企業は多いです。

しかし、副業に関するルールは勤務先によって異なりますし、最終的な判断は企業がおこないます。

なお、アパート投資が副業にあたらないとされている場合でも、事業的規模とみなされたり、年間家賃収入が高額になったりする場合は、副業扱いになるケースもあるため注意が必要です。

サラリーマンが安心してアパート投資をおこなうためにも、副業が認められている・いないにかかわらず、まずは勤務先に相談しましょう。