アパート投資で失敗しない物件の選び方！優良物件はどこを見る？

アパート投資に興味はあるものの、「物件の選び方がわからない」「物件の良し悪しがわからない」「物件選びに失敗したらどうしよう？　」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

実際、アパート投資の成否は物件の選び方に大きく左右されるため、物件選びは非常に重要な要素です。

賃貸需要が高い優良物件を選ぶことができれば、安定したアパート投資につながります。

では、優良物件を選ぶためには、どのようなポイントに注目すればよいのでしょうか。

そこで今回はアパート投資で優良物件の選び方について、4つのチェックすべきポイントについて詳しく解説します。

また、選んではいけない物件の特徴も紹介します。

アパート投資に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

アパート投資で優良物件の選び方で重要な4つのポイント

アパート投資で成功するためには、いかに優秀な収益物件を選ぶかにかかっていると言っても過言ではありません。

理想的な投資用アパート物件は、賃貸需要が高く、空室になりにくい収益性の高い物件です。

ここでは、アパート投資で物件の良し悪しを判断するためのチェックポイントを4つ紹介します。

物件の選び方1：収益性をチェックする

アパート投資をおこなううえで、物件の収益性は非常に重要です。

そもそもアパート投資をおこなう目的は、家賃収入や売却益を得て資産を増やすことです。そのため収益物件を選ぶ際は、物件の収益性や資産価値をかならず確認しましょう。

物件の収益性を見極めるためには「利回り」を利用するのが一般的です。

アパート投資における利回りとは、投資金額（物件価格）に対する収益の割合を示す数字で、物件の収益性を測るうえで重要な指標となります。

利回りには複数の種類がありますが、アパート投資でよく使われるのは、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。

それぞれの利回りは、以下の式で計算します。

◦表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

◦実質利回り（％）＝（年間家賃収入－経費）÷（物件購入価格＋取得時の諸費用）×100

表面利回りと実質利回りの違いは「経費や諸費用を反映させるかどうか」です。

表面利回りの計算には、経費や諸費用は反映されません。そのため、実際の収益よりも高い数字になる傾向があります。

収益物件情報に記載されている利回りのほとんどは、この表面利回りです。物件価格に対して得られる、おおよその家賃収入を知りたいときに用いられます。

実質利回りは、経費と諸費用を含めて計算しています。そのため、実際の収益に近い数字を求めることが可能です。

したがって物件の収益性を確認する際は表面利回りではなく、かならず実質利回りを参考にしましょう。

なお、利回りが高いほうが、収益性が高く、投資効率もよいと判断されます。

利回りが低すぎる物件は収益性も低く、赤字になる可能性が高いため購入を避けるほうが無難です。

ただし、相場を大幅に超えるような高利回り物件には注意が必要です。

利回りが高い物件のなかには、価格が相場よりも大幅に安く設定されているケースも考えられます。

たとえば、立地が悪い物件だったり、手入れがされていない築古物件だったり、過去に事件があったなど、なんらかのマイナス理由がある可能性が高く、空室が多い傾向があります。

また利回りは地域や物件の種類、築年数などによって変動します。

収益性を測ることは収益物件選びの大事なポイントですが、利回りの高さだけで物件を決めてしまうと思わぬ失敗につながるおそれもあるため注意が必要です。

物件を選ぶ際は、利回りのほかにも立地や賃貸需要、地域の賃貸ニーズ、周辺環境なども考慮して検討する必要があることを覚えておきましょう。

関連記事：アパート経営の最低の利回りラインは？選ぶべき高利回り物件を解説

物件の選び方2：立地が入居者ニーズと合っているかチェックする

アパート投資用物件を選ぶ際は、ターゲットとする入居者層のニーズと立地が合っているかどうかを確認しましょう。

たとえば、大学周辺や都心部のアクセスのよいエリアなどは、学生や若手のビジネスパーソンなど、単身者からのニーズが高いです。

一方でファミリー層のニーズが高いのは、閑静な住宅街や郊外の物件などです。

ただし、周辺環境の変化などによって入居者ニーズが変わるケースもあるため注意が必要です。

実際に、大学が移転したことで周辺の賃貸ニーズがガラリと変わってしまい、大学周辺の賃貸物件の空室率が上昇したというケースがありました。

このように入居者ニーズを一か所に依存してしまうと、ニーズが変動した賃貸需要が激減し、収益が大幅に減少してしまいます。

そういった事態に陥らないためにも物件を選ぶ際は、複数の賃貸ニーズが期待できる立地の物件を選びましょう。

物件の選び方3：利便性をチェックする

アパート投資用物件を選ぶ際は、利便性の高さをチェックしましょう。

入居希望者は、便利で快適な暮らしを求めます。

そのため、交通アクセスがよかったり、駅から近かったり、コンビニが近いなど、生活するうえで利便性の高い立地の物件は選ばれやすくなるのです。

ただし入居者が求める利便性は、単身者とファミリー層では異なります。

単身者は、通勤・通学に便利な駅からの距離が近い物件や深夜でも買い物ができるコンビニが近隣にある物件を好みます。

一方でファミリー層には、駅から多少離れていても評判がよい幼稚園・学校の周辺や病院が近隣にある立地が選ばれやすいです。

利便性をチェックする際は入居者ニーズと合わせて確認することをおすすめします。

物件の選び方4：管理状況をチェックする

物件が中古アパートの場合、建物や設備の管理状況をしっかりと確認しましょう。

建物や設備は経年により劣化していくため、適切なメンテナンスがきちんとおこなわれていないと購入後、高額の修繕費がかかるケースもめずらしくありません。

特に築20年を超える物件は修繕費が高額になりやすいため注意しましょう。

見た目には問題がなさそうでも、たとえば屋根部の防水処理が劣化していて雨漏りが発生していたり、基礎部がシロアリ被害にあっていたりすることもあるので、建物の内部もしっかりと確認すると安心です。

加えて、大規模修繕工事の履歴もチェックしましょう。

大規模修繕工事は、外壁塗装・屋根の葺き替え・給排水管の取り換えなど、10年～15年周期でおこなわれ、通常の修繕工事よりも高額の費用がかかります。

もし、前回の大規模修繕工事が実施された時期によっては、購入した直後に大規模修繕工事が必要になる場合もあります。

また、現オーナーが大規模修繕工事に着手していないケースも考えられます。その場合は建物や設備の損傷が著しいことが予測できるため、購入を避けたほうがよいかもしれません。

また、エントランス・階段・廊下・ゴミ置き場などの共用部の清掃が行き届いているかどうかかも確認しましょう。

アパート投資で選んではいけないNG物件

アパート投資で物件の選び方を間違ってしまうと、想定した収益を得られず、空室が増えて赤字になってしまう場合もあります。

このように赤字になりやすい物件にもパターンがあるため、物件の選び方のひとつとしておぼえておくとよいでしょう。

ここでは、アパート投資で選んではいけないNG物件の特徴を紹介します。

心理的瑕疵物件

「心理的痂疲物件」とは、物件そのものに物理的な欠陥がなくとも、過去に起きた事件や事故などが原因で「心理的な忌避感」を覚える物件のことを言います。

心理的瑕疵には、殺人事件・自殺・火災などがあげられ、「事故物件」と呼ばれることも多いです。

心理的痂疲に該当する物件を売却、または賃貸する場合は買主や借主に告知する義務があります。万が一告知義務を怠った場合は、損害賠償請求や契約解除を求められる可能性もあるため注意しましょう。

一般的に心理的痂疲物件は入居希望者に避けられやすいため、入居付けがむずかしくなる傾向が強いです。

賃貸物件の場合、事件発生から原則として3年経過すれば告知義務がなくなるとされていますが、昨今では事件に関する情報はインターネット検索などですぐに発覚してしまいます。

なかには、家賃を下げることで入居者が見つかる場合もありますが、事故物件となってしまうとその後の入居付けに悪影響を及ぼすことは明らかです。

こういったリスクの高さを考慮すると、心理的痂疲物件は購入しないことをおすすめします。

違法建築物の物件

建築基準法に違反している、いわゆる「違法建築物」物件も購入を避けたほうがよいでしょう。

違法建築物は、金融機関の融資を受けられないケースが多いです。

現金一括払いで購入することは可能ですが、将来、売却したくなったときに現金一括で購入してくれる相手が見つかるとはかぎりません。

結局、「売りたくても売れない」というリスクを負うことになってしまうため、違法建築物である物件の購入は避けたほうがよいでしょう。

なお、違法建築物かどうか（建築基準法に適合しているかどうかは）を確認するには、「建築確認済証」または「検査済証」で確認することができます。

建築確認済証とは、建築物の設計や敷地配置などの計画が建築基準法の基準を満たしていることが確認された際に発行される書類です。

一方、検査済証は、建物の全工事が完了したのちに建築基準法に適合していると認められた場合に交付されます。

万が一、発行された建築確認済証も検査済証も紛失されている場合は、建物の所在地を管轄する市町村にて、建築確認台帳の「記載事項証明書」を取得することで確認できます。

アパート投資の物件情報を収集する主な方法

これからアパート投資を始めたいと考えている人のなかには、どのように投資用の物件情報を収集すればよいか迷っている方もいるでしょう。

ここでは、収益物件情報を収集する主な方法を3つ、それぞれの特徴とともに紹介します。

不動産投資会社

「不動産投資会社」は、投資用の不動産物件を専門に扱う不動産会社です。

不動産投資を専門におこなっているため、収益物件の取り扱い実績やノウハウが豊富なのが大きな特徴です。

不動産投資会社のなかには、自社物件の開発から物件管理まで「ワンストップ」で相談できる会社もあるので、物件購入後にあらためて管理会社を探す必要がありません。

また提携している金融機関があれば融資の相談・依頼もできるため、アパート投資初心者の方には心強く、おすすめと言えるでしょう。

その一方で、不動産投資会社のなかには自社物件しか取り扱っていないケースも多く、検討できる物件がかぎられてしまう場合があります。

不動産仲介会社

「不動産仲介会社」は、不動産売買の際に売主と買主のあいだに入り、不動産の売買契約を成立させるためのサポート全般をおこなう会社です。

不動産仲介会社の特徴は、「レインズ」という不動産会社専用のデータベースを利用し、市場に情報が公開されている物件であればどれでも取り扱える点です。

そのため、全国各地、新築・中古、物件の種類に関係なく、さまざまな物件を検討したい方におすすめです。

一方で不動産仲介会社を通じて不動産の売買をおこなう場合、仲介手数料が発生します。そのため初期費用が高額になりやすいため注意が必要です。

また不動産仲介会社は投資物件を専門にしてない場合も多いです。そのため投資物件の取り扱い数が少なかったり、会社や担当者によっては知識が偏っていて相談が十分できなかったりする場合があります。

このように不動産仲介会社は、検討できる物件の範囲は広い反面、会社や担当者によっては、物件の選び方や運用方法などの相談をできないケースもあることを覚えておきましょう。

不動産ポータルサイト

「不動産ポータルサイト」を利用して物件を検索する方法もあります。

不動産ポータルサイトの特徴は、インターネットに接続さえできれば、どこにいても希望する収益物件の条件を入力するだけで物件情報を一括で取得でき、比較検討できる点です。

また探したい物件の条件も細かく設定でき、瞬時に検索結果を確認できるのも、ポータルサイトならではのメリットです。

ただし、不動産ポータルサイトはあくまで物件情報を検索することが目的であるため、物件選びは自己判断になります。

物件に関する問い合わせは、その物件を取り扱う不動産会社へ直接連絡することになります。

そのため不動産ポータルサイトによる物件検索は、情報収集の手段の一つとして活用し、最終的には不動産会社に相談して不動産の売買手続きをすすめるとよいでしょう。

まとめ

アパート投資の成功は、物件の選び方にかかっていると言っても過言ではありません。

優良物件を選ぶためには、収益性・立地と利便性・建物の管理状況をしっかりとチェックする必要があります。

また、事故物件や違法建築物は、価格が安くても入居付けが困難だったり、売却がむずかしかったり、デメリットが大きいため避けた方が無難です。

安定したアパート投資をおこなうためにも、ぜひ当記事の物件の選び方を参考にして下さい。