【アパート投資】投資用アパートが財産分与の対象となる条件を解説！

離婚時の財産分与の対象となるのは、離婚する夫婦が婚姻期間中に共同で築いた「共有財産」です。では、配偶者の名義でおこなっているアパート投資の収益物件が、財産分与の対象にはならないのでしょうか？

結論から言うと、配偶者名義の投資用アパートであっても、条件によっては夫婦の共有財産として財産分与の対象となる可能性はあります。

今回は投資用アパートが離婚時の財産分与の対象となるケースとならないケース、財産分与をおこなう際の注意点について解説します。

財産分与の対象になるのは「共有財産」だけ

離婚によって財産分与をおこなう際、結婚してから離婚するまでのあいだに形成した「共有財産」が分与の対象として該当します。

共有財産は共有名義の財産だけでなく、どちらか一方の単独名義になっている場合でも、婚姻期間中に夫婦が共同で築いた共有財産であれば分与の対象となるのです。

共有財産は夫婦が寄与した結果であり、平等（2分の1）に分けるのが原則です。

一方、結婚する前から保有していた「特有財産」は、婚姻中に夫婦で協力して得た財産ではないため、離婚時の財産分与の対象にはなりません。

なお、婚姻期間中に相続した財産は夫婦の寄与によって得られたものではないため個人の特有財産とみなされ、原則として財産分与の対象になりません。

ただし、相続財産であっても夫婦が共同で維持したり価値が増加したりした場合は、例外的に財産分与の対象として扱われることがあります。

その場合、相続した財産のうちどの程度の割合で分与が認められるのかはケースバイケースで判断されるため、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

例外を除き、離婚時の財産分与の対象となるのは、あくまで共有財産のみが該当するということを覚えておきましょう。

負債も財産分与の対象になる

婚姻期間中の生活のために生じた負債（借金）は「マイナスの財産」として分与の対象になります。

ただし、夫婦どちらかの遊興費（ギャンブルなど）が原因で生じた負債は夫婦生活には関係ないため分与の対象外です。

財産分与の対象となるマイナスの財産は、主に次のような負債が該当します。

◦住宅ローンの残債

◦マイカーローンの残債

◦教育ローンの残債

◦クレジットカードの残債

◦未払金（水道や電気などの公共料金、滞納家賃など）

マイナスの財産がある場合、プラス財産からマイナス財産を差し引きして残った金額が財産分与の対象となります。

ただしマイナスの財産がプラスの財産を上回っている場合は、分与対象の財産がないため、財産分与はおこなわれません。

財産分与の流れ

財産分与の一般的な流れは次のようになります。

1：所有している財産をすべて調べて書き出す

2：共有財産と特有財産にわける

3：夫婦で話し合い、分与の割合を決める

話し合いで分与の割合が決まらないときや共有財産か特有財産か判断するのがむずかし場合は、調停や裁判で決定することになります。

投資用アパートは財産分与の対象になる？ならない？

婚姻中に取得した投資用アパートが共有財産であるか否かは、判断するポイントがいくつかあります。

ここでは、投資用アパートが共有財産になるケース・ならないケースについて解説します。

投資用アパートが財産分与の対象となるケース

以下の条件に該当する場合、投資用アパートが財産分与の対象となります。

◦物件の名義が夫婦の共有名義になっている場合

◦物件の名義がどちらか一方でもローンが共有名義になっている場合

◦物件の名義がどちらか一方でも婚姻期間中に得た給料でローンを返済している場合

◦物件の名義がどちらか一方でも婚姻期間中に得た給与で投資物件を購入した場合

投資用アパートの名義やローンの名義がどちらか一方であっても、ローンの返済原資や物件購入時の資金源によっては配偶者の寄与が認められ、共有財産となるケースがあるため注意しましょう。

投資用アパートが財産分与の対象とならないケース

投資用アパートが財産分与の対象とならないケースは以下のようになります。

◦婚姻前に取得した物件

◦婚姻後に取得したが、婚姻前に自己で貯めた資金で購入した物件

◦相続や贈与によって取得した物件

◦相続や贈与で受け取った財産で購入した物件

上記に該当する投資用アパートは婚姻期間中に保有していても「特有財産」とみなされ、原則として財産分与の対象となりません。

ただし、婚姻期間中に物件のリフォーム費用や管理費用などを配偶者が負担した場合は夫婦で寄与したとみなされ財産分与の対象となります。

なお、投資用アパートの時価をローン残債が上回る場合を「オーバーローン」と言います。オーバーローン物件の資産価値は実質的にはゼロとみなされるため、財産分与の対象としないのが原則です。

投資用アパートを財産分与する方法

投資用アパートを財産分与する際は、以下の方法のいずれかでおこないます。

◦売却する

◦単独名義にする

◦共有名義のままにする

それぞれの方法について解説します。

売却する場合

投資用アパートを売却して現金化し、その代金を分配する方法です。ただし、売却するためには夫婦双方の合意が必要です。

なお、売却代金からローンの残債や売却時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）を差し引いた額が分与対象となります。この金額を分与割合に応じて分配することになります。

単独名義にする場合

投資用アパートの名義を夫婦どちらかの単独名義にする場合、名義人となった側がもう一方に代償金として金銭（現金）を支払います。

代償金は、物件の評価額の半額となるのが一般的です。ローンの残債がある場合は、評価額から残債を差し引いたあとの金額の半額が代償金となります。

分与する財産がほかにもある場合は、すべての財産をあわせて計算します。

ただし、投資用アパートの評価額を算出する方法は複数あるため、相手が評価額に納得しない場合も考えられます。

こういったトラブルを防ぐためにも、どの評価方法で算出した評価額を採用するのか、あらかじめ決めておくことをおすすめします。

共有名義のままにする場合

投資用アパートを共有名義のまま、または共有名義にしてアパート経営を継続し、家賃収入を分与割合に応じて分配することも可能です。

投資用アパートを共有名義にする場合は後のトラブル防止として、運用にかかるランニングコスト（管理費や損害保険料、修繕費など）の負担割合などを、あらかじめ取り決めておくと安心です。

投資用アパートを財産分与する際の注意点

ここでは投資用アパートを財産分与する際の注意点について解説します。

財産分与が多すぎると贈与税が課せられるケースもある

投資用アパートを離婚によって財産分与する際は、原則として不動産取得税と贈与税は非課税になります。

不動産取得税は、新たに物件を取得した際に課せられる税金です。しかし財産分与の対象となる投資用アパートは、すでに夫婦が保有している状態です。そのため不動産取得税は課せられません。

また、財産分与は夫婦が共同で築いた財産を公平に分け合うための手続きです。したがって贈与ではないため贈与税は課されません。

ただし、分与された金額が婚姻中の夫婦の寄与で得た財産の配分よりも多すぎると判断された場合は、贈与税を課される可能性があるため注意が必要です。なお、贈与税が課されるのは「多すぎる」と判断された金額が対象となります。

譲渡所得税が課される可能性がある

投資用アパートを財産分与で譲渡した場合、譲渡した側に譲渡所得税が課せられる可能性があるため注意が必要です。

譲渡所得税が発生するのは、財産分与した物件の時価が購入時よりも値上がりしているケースです。

譲渡所得税が発生する場合は確定申告が必要になります。

確定申告が必要なのにもかかわらず申告をおこなわない場合は、無申告加算税や延滞税などのペナルティが科せられる可能性があるため、申告期間内に忘れずに手続きしましょう。

財産分与で発生する可能性のある税金

財産分与で不動産を受け取った場合、前述した不動産取得税や贈与税、譲渡所得税のほかにも税金が課せられる可能性があります。

◇登録免許税

「登録免許税」は登記手続きをおこなう際に課される税金です。

財産分与で不動産の名義を変更する場合は「所有者移転登記」が必要です。

【登録免許税の計算（所有者移転登記）】

登録免許税＝固定資産税評価額×2％

なお、登録免許税は不動産を譲渡する側と譲渡を受ける側の双方で負担することが多いです。あらかじめ負担割合について取り決めておきましょう。

また登記手続きを司法書士に依頼した場合は依頼費用が必要です。司法書士への依頼報酬の目安は、登記手続き一式で7万円〜12万円程度になります。

◇固定資産税

財産分与で不動産を受け取った側は、「固定資産税」の納税義務を負います。

固定資産税は、毎年１月１日現在の土地・家屋、償却資産などの「固定資産」の所有者に毎年課せられる税金です。

【固定資産税の計算】

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％（標準税率）

＊税率は自治体によって異なる場合がある

なお、財産分与をおこなった（不動産を譲渡した）年の固定資産税の負担割合についても、あらかじめ双方で取り決めておきましょう。

賃借人（入居者）や管理会社に変更事項を連絡する

財産分与によって、投資用アパートの所有者が変更になった場合、賃料の振込先が変わるケースもあるでしょう。その場合は、賃借人（入居者）または家賃管理を委託している不動産管理会社に忘れずに連絡しましょう。

財産分与の請求期限は離婚成立から2年以内

財産分与の請求ができるのは離婚成立から2年以内です。請求期限を過ぎてしまうと、原則として財産分与を請求することはできなくなるため注意が必要です。

ただし、離婚成立から2年以内に財産分与に関する調停や審判の申立てをおこなっていれば、2年が経過しても財産分与を受けることは可能となります。

例外として、元配偶者が悪質な財産隠しをしていた場合は離婚成立から2年以上であっても損害賠償請求財産の支払いを請求することができます。

なお、令和6年5月の民法改正が国会で可決されたことで、財産分与の請求期限が現行の離婚成立から2年以内から5年以内となることが決定しています。改正民法は2026年5月までに施行される予定です。

まとめ

投資用アパートが共有財産として財産分与の対象になるかどうかは、物件の名義に関係なく、物件の取得に寄与しているかどうかで判断されます。

たとえ名義が配偶者単独であっても、物件の購入資金やローン返済に寄与しているとみなされれば共有財産として財産分与の対象となるのです。

しかし、共有財産かどうか判断がむずかしいケースも少なくありません。また分配方法で揉めることも多いです。

話し合いで解決できない場合は弁護士に相談したり、調停を利用したりして、できるだけ速やかな解決を目指しましょう。