不動産投資で物件売却時に発生する税金の種類を解説！計算方法も

不動産投資では家賃収入ばかりに意識が向きがちですが、所有する不動産の売却についても計画を立てておく必要があります。

特に不動産の売却により発生する税金を失念していると、想定していた売却益が大幅に減ってしまう恐れがあります。

あらかじめ発生する税金の種類やおおよその額を把握しておけば、不動産の売却のタイミングをはかる際にも役立つでしょう。

今回は、不動産投資物件の売却時にかかる税金の種類や計算方法について解説します。

また売却損だった場合の対処方法も紹介します。

投資物件の売却で損をしないよう、ぜひ当記事を参考にしてください。

不動産投資で物件売却時に発生する税金の種類と支払うタイミング

アパートやマンションなどの不動産を売却すれば売却代金が受け取れますが、同時にさまざまな税金の納税義務が発生します。

「不動産を売却して得をした」と思っていても納税してみたら赤字だった……という事態にならないよう、不動産売却時に発生する税金について、しっかり把握しておきましょう。

登録免許税

ローン残債がある不動産を売却する場合は、抵当権抹消手続きが必要となり、その際には登録免許税が発生します。

税額は不動産ひとつにつき1,000円ですが、たとえば一棟アパートを土地ごと売却する場合は建物と土地は別々の不動産としてカウントされます。

そのため、建物と土地それぞれに登録免許税がかかり、合計で2,000円になることを覚えておきましょう。

登録免許税は、抵当権抹消手続きがおこなわれる不動産の決済・引き渡し時に支払います。なお抵当権抹消手続きは司法書士に依頼をすることが一般的です。

依頼報酬の相場は3万円前後となるので、支払い金の予算に組み込んでおくとよいでしょう。

印紙税

不動産の売買契約書には印紙を貼付し印紙税を支払う必要があります。

印紙税の税額は、売買契約書に記載される売買価格によって異なります。

【印紙税の税額表】

なお記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されたものは軽減措置の対象になります。

印紙税は契約書1通ごとに課税されます。

売主、買主がそれぞれ1通ずつ保管する場合は2通分の印紙税が必要ですが、各自で保管する分のみの印紙税を負担するのが一般的です。

印紙税は、売買契約時に契約書に添付する印紙で支払うため、あらかじめ該当する税額の印紙を購入し用意しておきましょう。

なお少しでも費用をおさえたい場合は、額面よりも安く購入できる金券ショップなどを利用するとよいでしょう。

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

不動産を売却して売却益があった場合は、売却益に対して譲渡所得税が課されます。

税額は売却益に応じて変動し、売却益が大きくなるほど税金額も大きくなります。

譲渡所得税の計算方法については、下記で詳しく解説します。

なお譲渡所得税は、不動産を売却した翌年に確定申告をおこない、そこで決定した税額を確定申告期間内に納税します。

ただし振替納税の手続きおこなえば、4月頃に銀行口座から自動引き落としされる形で納税できます。

住民税については、確定申告をおこなっていれば申告した年の5月以降、自動的に市町村から住民税納付書が送られてきます。

住民税は、一括払いか年4回の分割払いで納税することができますが、納税期限があるため忘れないように納めましょう。

譲渡所得税の計算方法

ここでは、譲渡所得税の計算方法について解説します。

まず、譲渡所得税の計算は以下の式で求めます。

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 譲渡税率

計算式自体はシンプルですが、譲渡所得の金額の算出には少々手間がかかります。

譲渡所得の求めかた

譲渡所得とは、売却益または売却損のことを指します。

譲渡所得がプラスになれば売却益となり譲渡所得税が課税されますが、マイナスになれば売却損となるため課税されません。

譲渡所得の額を求めるには、売却代金からその不動産を入手した際の費用を差し引く必要があります。

【譲渡所得の求めかた】

譲渡所得 ＝ 収入金額 －（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

計算に使用される項目それぞれについて解説していきましょう。

収入金額

土地や建物を売ったことによって買主から受け取った代金、ようするに売却代金を指します。

取得費

売却した不動産の購入代金（または建築代金）や購入時に支払った手数料などの費用を指します。

建物の取得費は、購入代金や建築代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になります。

なお不動産の購入代金が不明な場合、収入金額の5％を取得費として計上することが可能です。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用のことです。

おもな譲渡費用は、以下のようになります。

・仲介手数料（不動産会社を介して不動産を売買した場合）

・印紙税（売主が負担した分）

・不動産売却に直接かかった費用（測量費用、更地売却時の建物解体費用など）

・入居者に支払った立ち退き料（立ち退きしてもらった場合）

譲渡税率

不動産売却の譲渡所得税の税率は、所有期間が譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は以下のようになります。

【譲渡税率】

・長期譲渡所得：20.315%

・短期譲渡所得：39.63%

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率が倍近く異なるため、売却するなら5年を超えてから売却することで節税につながります。

なお、相続や贈与などで不動産を取得した場合の所有期間は、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま引き継がれます。

たとえば被相続人が10年前に購入した不動産を相続し売却した場合、相続した不動産の所有期間は引き継がれるため所有期間は10年となり、長期譲渡所得税率が適用されます。

譲渡所得がある場合の確定申告

売却益があった場合は、売却した翌年の確定申告期間内（原則として、毎年2月16日から3月15日まで）に確定申告をおこないましょう。

申告が必要なのにもかかわらず、申告しなかった場合は罰則が課せられため注意が必要です。

なお不動産を売却すると、税務署から「いつ・どこで・だれが不動産を売却したか」確認するためのハガキが送られてきます。

そこに売却益についての質問があるので、売却益の有無を記載して返信しましょう。

ハガキを返信しない場合は税務調査の対象となることもあるため、かならず返信しましょう。

確定申告について詳しくはこちら！＞＞家賃収入の確定申告はするべき！やり方や経費にできるものを解説

無申告時の罰則について

税務調査が入り、無申告が発覚した場合はペナルティとして「無申告加算税」が課されます。

無申告加算税の罰金額は、納税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20％です。

ただし、申告期限後でも税務調査前に自主的に申告すれば、無申告加算税の課税割合は5％に軽減されます。

また法定申告期限から1カ月以内に自主申告した場合は、無申告加算税は課されません。

なお無申告加算税以外にも、確定申告で不正をした場合は「重加算税」や「延滞税」などのペナルティが課されます。

悪質な場合は、上記のペナルティに加えて刑事罰が科せられる可能性もあるため、かならず確定申告は期限内におこないましょう。

売却損でも確定申告をおこなったほうがよいケース

不動産を売却して損失が出た場合、譲渡所得税は課税されないため、確定申告は不要です。

ただし同年中にほかのマンションも売却し売却益が出ている場合は、その売却益と売却損の相殺が可能なため、節税のためにも確定申告をおこなうとよいでしょう。

またマンションを売却した年に、そのマンションから賃料収入を得ていた際は、不動産所得の確定申告が必要になる場合もあります。

給与所得との損益通算はできない

不動産投資で得た不動産所得が赤字になった場合、確定申告時に特定の所得（給与所得など）から赤字分を差し引く「損益通算」がおこなえます。

損益通算をおこなうことで課税所得が減り、結果的に所得税や住民税の節税につながります。

しかし譲渡所得では、売却損が出ても譲渡所得以外の所得とは損益通算ができないため注意が必要です

なお、収益物件以外の不動産（マイホームや別荘など）を売却して損失が出た場合は、特例の条件を満たすことで損益通算が可能な場合もあります。

損益通算について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の損益通算で節税しよう！計算例や注意ポイントを解説

まとめ

不動産投資物件を売却した場合、各種税金の納税義務が発生します。

不動産売却時にかかる税金は、「印紙税」「登録免許税」そして「譲渡所得税」の3種類です。

このうち譲渡所得税は、売却益があった場合のみ、確定申告をおこない納税します。

また譲渡所得税は、不動産の所有期間で税率が異なります。

5年を超える長期譲渡所得に比べて、5年以下の短期譲渡所得の場合は税率が倍近くになるため、不動産を売却する際は所有期間に注意が必要です。

なお売却益があるにもかかわらず確定申告をおこなわない場合は、無申告加算税などの罰金が課されます。

不動産投資物件を売却した場合は、必ず確定申告を期限内におこない、きちんと税金を納税しましょう。