不動産投資の種類の特徴やメリット・デメリットを解説！

「不動産投資」には、区分マンションや一棟アパートなどの賃貸経営のほかにも、数多くの種類があります。

また、「不動産投資に興味があるが、どの投資方法を選んでよいかわからない」、「自分に合う不動産投資の種類がわからない」という人も多いはずです。

そこで今回は、不動産投資の種類を紹介しながら、それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。

ぜひ、不動産投資の種類を理解し、自分に合った投資方法を見つける参考にしてください。

一般的な不動産投資の種類について特徴やメリット・デメリットを紹介

不動産投資にはさまざまな種類があります。

ここでは、一般的な不動産投資の種類それぞれについて、特徴やメリット・デメリットを解説します。

区分マンション

区分マンションは、マンションなどの集合住宅の1室を購入し、賃貸することで家賃収入を得ます。

少額で購入できるため、不動産投資初心者でも気軽にはじめることができます。

メリット

・少額で購入できる

・管理しやすい

・売却しやすい

区分マンションのメリットは、ほかの住居系賃貸物件に比べて少額で購入できることです。

エリアや築年数、間取りにもよりますが、中古区分マンションであれば1,000万円前後で購入できる物件も多数あるため自己資金が少ない人でもはじめやすい投資です。

また、物件数自体が多いため自分の希望通りの物件を入手しやすく、売却しやすいのもメリットです。

管理会社についても、建物の管理はマンション組合で手配していることが多いため、手間も費用もそれほどかかりません。

デメリット

・空室になると収入がゼロになってしまう

・建物の修繕や建て替えを自由におこなえない

・資産形成が遅い

区分マンションのデメリットは、空室になると家賃収入がゼロになってしまうことです。

不動産投資ローンの返済は基本的に家賃収入から返済しますが、家賃収入がなければ、ローン返済金や管理費などの費用すべて、大家さんの持ち出しになってしまいます。

また毎月得られる家賃収入額が少ないため、短期間で大きなキャッシュフローは見込めません。

そのため一棟物件などに比べると資産形成速度は遅くなります。

建物管理に関しても、建物の修繕や建て替えといった大規模工事はマンションの管理組合の同意が必要なため自分の希望が通らない可能性があります。

一棟物件

一棟物件は、マンションやアパート、商業ビル、雑居ビルなどの建物丸ごと一棟を購入し、部屋やテナントを賃貸して収入を得る投資方法です。

戸数が少ない小規模アパートから超高額のマンションやオフィスビルまで、種類の幅が広いのが特徴です。

メリット

・空室リスクが低い

・利回りが高く資産形成しやすい

・管理を自分でコントロールできる

賃貸物件を一棟丸ごと所有しているため、1室が空室になってもほかの部屋からの家賃収入があるため、空室リスクを分散することができます。

また、複数の部屋から家賃を得ることができるので、資産形成するスピードも速く、不動産投資の規模を拡大しやすくなります。

また、オーナーが建物を丸ごと所有しているため、修繕やリノベーションなどをオーナーの判断で好きなときに実施できるのもメリットです。

デメリット

・多額の資金が必要

・災害リスクがある

・管理に手間や費用がかかる

一棟投資のデメリットは、物件価格が高額なため多額の資金が必要なことです。

また、立地的な分散ができないため、地震や風水害などの災害によって被害を受けた場合は大きなダメージを負う可能性が高くなります。

災害リスクを完全に回避することはむずかしいですが、あらかじめ災害被害の少ないエリアの物件を選び、万一に備えて火災保険や地震保険に加入しておくとよいでしょう。

区分マンションに比べると物件規模が大きく、管理範囲も広くなるため、管理の手間や修繕費用が増えます。

管理そのものは管理会社に委託することも可能ですが、その場合は管理委託費が必要です。

戸建て賃貸

戸建て賃貸は、購入した戸建住宅を借家にして家賃収入を得ます。

戸建て投資の特徴は、ターゲット層がおもにファミリーになるため、駅から遠くても住環境がよい立地が好まれることです。

そのため、駅近など利便性重視の単身向け物件とは異なる目線での物件選びが必要となります。

メリット

・長期入居が期待できる

・管理費用が少なくて済む

戸建て投資のメリットは、ターゲット層がファミリーなため、一度入居すると長期間住み続ける傾向が強く、その間、途切れることなく家賃収入を得ることが期待できます。

また、アパートなどと違い、敷地内の清掃などは入居者がおこなうため管理費用の削減が可能です。

デメリット

・空室になると収入がゼロになってしまう

・リフォーム費用がかかる

戸建て投資のデメリットは、区分マンション投資と同様、空室になると家賃収入がゼロ円になることです。

特に戸建て賃貸は立地を間違えてしまうと入居が付きにくいため、物件選びは慎重におこないましょう。

また、区分マンションや一棟物件と異なり、退去後は一度に多くの箇所の原状回復をおこなわなければならず、リフォーム費用や修繕費用が高くなりやすいため注意が必要です。

シェアハウス

戸建てやファミリー向けマンション・アパート物件に不特定数の人が入居し、リビングやキッチン、トイレ、浴室などを共同で使用するタイプの賃貸物件をシェアハウスと言います。

賃料を複数の入居者で負担するため、ひとりあたりの負担額が減るので入居者にとってもメリットがあるのが特徴です。

メリット

・収益性が高い

・1部屋ごとの設備が不要

シェアハウスのメリットは比較的収益性が高くなりやすいという点です。

ひとつの物件に入居者が複数いるため、1部屋ごとの家賃収入を得ることができるので大変効率的です。

空室リスクについても、入居者が一斉に退去することは考えにくいため、リスクの分散につながります。

またシェハウスでは、キッチンや浴室・トイレなどの設備は入居者で共有するため、部屋ごとに水回りの設備を設置する必要がないのもメリットです。

デメリット

・入居者同士のトラブル

シェアハウスのデメリットとしては、複数人が共同生活をするため入居者同士のトラブルが懸念されます。

そのため、トラブルを未然に防ぐ対策を徹底するなど、シェアハウス独特の管理ノウハウが必要です。

その他の不動産投資の種類を紹介！

ここでは、一般的な賃貸物件とは異なる不動産投資の種類を紹介します。

民泊

民泊とは、マンションやアパート、戸建て住宅などの一般住居を宿泊施設として宿泊客に提供し、宿泊料を得る投資方法です。

一般的な賃貸住宅とは違い、「1泊〇〇円」と料金を設定することができるため、稼働率がよければ通常の賃貸よりも多くの収入を得ることが可能です。

また、短期間滞在するだけなので部屋が傷みにくく、原状回復工事などを頻繁にする必要もありません。

ただし、民泊として営業するには、一定の基準を満たしたうえで、役所や消防署に確認・届け出をおこなう必要がありますが、これら手続きには、およそ2ヶ月程度かかります。

また、民泊ははじまったばかりの投資方法です。

そのため、現在も法整備がすすめられている途中なため、今後もルールの変更などがあった場合は、そのルールに対応していく必要があります。

さらに、宿泊客の騒音などが原因で近隣住民とのトラブルから、民泊経営を断念したオーナーさんもいるようです。

国としては、今後も法整備して民泊事業を促進していく方針のようですが、コロナ禍の影響でアウトバウンドが見込めない現況では、民泊を新たにはじめるのはリスクが高いと考えられます。

サービス付き高齢者住宅（サ高住）

サービス付き高齢者住宅（サ高住）は、高齢者向けのさまざまなサービスを受けられるバリアフリー型の賃貸物件のひとつです。

一般的な賃貸物件に比べると退去が少なく、高齢化の影響により需要は多いため、空室リスクの心配は少ないです。

また、交通や生活の利便性を求める一般の賃貸マンションやアパートなどに比べて、サ高住は利便性よりも住環境のよさが重要視されます。

そのため、一般の賃貸物件向きでないエリアでも入居付けしやすいのが特徴です。

一方で、サ高住として運用するためには、床面積や設備などさまざまな要件を満たす必要があり、建築費用は一般の賃貸物件に比べて高額になります。

自治体の補助金を受け取れるケースもありますが、それでも億単位の費用がかかります。

駐車場

駐車場は、整備した土地を駐車場として利用者に課すことで、利用料を得る投資方法です。

おもに月極駐車場と時間制のコインパーキングの2種類の貸出方法があります。

月極駐車場の場合は、設備投資やランニングコストがほとんど必要ないため、土地所有者におすすめです。

コインパーキングは、無人管理が基本となるため必要な装置の設置費用がかかります。

駐車場経営は、建物を建てることなく不動産投資ができるため、用途変更がしやすいのがメリットです。

駐車場経営をおこなう際の注意点は、需要が少ないエリアでは借り手が見つからない場合があることです。

まずは、周辺の駐車事情をリサーチして、どのくらいの需要があるのか確認をおこないましょう。

なお土地を駐車場として活用する場合は、固定資産税・都市計画税の優遇を受けられないため注意が必要です。

駐車場経営について詳しくはこちら！！＞＞不動産投資で駐車場経営を成功させるポイント！種類や形態を解説

トランクルーム

トランクルームは、建物内部や土地に設置したコンテナで、荷物を預かり保管することで利用料金を得る投資方法です。

土地にコンテナを設置するタイプの屋外型トランクルームであれば、初期費用や維持費は安く済みます。

空調完備のしっかりした屋内型トランクルームの場合は、既存の建物に設置するのか、新しく建築するかによって費用が変動します。

不動産投資でトランクルームを選ぶ場合は、設置するエリアでどのくらいの需要があるのか、周辺に競合するトランクルームの有無などを調査したうえで設置しましょう。

なお、トランクルームも駐車場同様、固定資産税・都市計画税の優遇の適用外です。

少額でできる不動産投資の種類

ここでは、少額でできる不動産投資の種類を紹介します。

REIT

REIT（リート）は、不動産物件を投資信託の対象とした金融商品です。

不特定多数の投資家からお金を集め、それを資金として専門家が不動産物件を購入し、賃貸や売却することで得た利益を投資額に応じて投資家に分配される仕組みです。

REITは、一口数万円程度の少額で不動産投資ができます。

また証券取引所に上場しているため、株式投資と同じように立会時間内に売買でき、流動性も高いです。

加えて、現物不動産投資のように自分で物件の管理をする必要がないため、手間も費用もまかかりませｎ。

一方で、上場廃止基準に当てはまると上場廃止になってしまう可能性があり、大きな損失を被ることが考えられるため注意が必要です。

REIT（リート）について詳しくはこちら！！＞＞不動産投資と不動産投資信託「REIT」の違いは？メリット・デメリットも

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングは、投資対象となる不動産（プロジェクト）に対して、一投資家から資金を募り、集まった資金を元に不動産投資をおこない、そこで得た利益は投資家にリターンとして分配されます。

不動産投資クラウドファンディングの特徴は、投資物件の情報取得から申し込みまでインターネットを通じておこなうことができ、物件の運用や管理もすべてプロジェクト会社がおこなってくれるため手間がかかりません。

また、一口あたり1万円から投資でき、運用期間も短いため不動産投資初心者にもおすすめです。

なお、不動産投資が計画通りに進まない場合は、元本割れのリスクもあるため注意が必要です。

不動産投資クラウドファンディングについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資クラウドファンディングとは？メリットとデメリットを解説

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、事業者（不動産特定共同事業者）が、ひとつの不動産を一口あたり数万円～100万円程度の小口にして販売し、運用によって得た賃料収入や売却益を投資額に応じて投資家に分配する仕組みの金融商品です。

不動産小口化商品では、不動産物件の管理も事業者がおこなうため手間がかかりません。

また、不動産小口化商品最大の特徴は、投資家が不動産の所有権を保有できる点です（任意組合型の場合）。

そのため、相続時には実物不動産と同じように相続税評価額で計算されるため、相続税対策に役立ちます。

なお、不動産小口化商品は、家賃収入保証も元本保証もない点がデメリットになります。

加えて、現在のところ不動産小口化商品は商品数が少なく、商品が出てもすぐに完売してしまうため購入できない点もデメリットになるでしょう。

不動産小口化商品ついて詳しくはこちら！！＞＞不動産小口化商品ついて詳しく解説！種類やメリットとデメリットは？

まとめ

不動産投資には、一般的なマンションやアパートの賃貸経営以外にも、所有する土地を活用できる不動産投資や少額でできる不動産投資など、さまざまなタイプのものがあります。

種類ごとに特徴が異なり、またそれぞれにメリット・デメリットがあるので、自身の資金力や投資スキル、投資スタイルにどの投資方法が合っているか見極めたうえで最適な不動産投資の種類を選択しましょう。