不動産小口化商品ついて詳しく解説！種類やメリットとデメリットは？

不動産投資に興味があっても資金が足りない、融資を受けるのに抵抗がある人におすすめなのが少額ではじめられる「不動産小口化商品」です。

不動産小口化商品の特徴は、一口あたり数万円から不動産投資ができるため、融資を受ける必要がなく、手持ちの資金ではじめることが可能です。また、現物不動産を保有できるため、相続税対策につながるメリットも。

今回は、不動産小口化商品について、その仕組みや種類、特徴について詳しく解説します。

また、現物不動産との違いや、デメリットとリスクについてもまとめたので、ぜひ参考にしてください。

不動産小口化商品とは？仕組みや種類を解説！

「不動産小口化商品」とは、事業者がひとつの不動産を小口化（一口あたり、数万円～100万円程度）にして販売し、不動産の運用をおこないます。それによって得た利益（賃料収入や売却益）を投資額に応じて投資家に分配する仕組みの金融商品です。

不動産小口化商品の大きな特徴は、個人で所有することはむずかしい、数十億単位の高額な都心のオフィスビルなど好立地の不動産物件を少額で投資できる点があげられます。

また、現物不動産の保有者になれる商品もあり、相続税対策につながるとして注目されています。

なお、不動産小口化商品は「不動産特定共同事業」と呼ばれ、「不動産特定共同事業法（不定法）」という法律に基づく投資商品として販売されています。

不動産小口化商品の仕組みや種類は？

前述のように不動産特定共同事業である不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法に基づいて販売されています。この不動産特定共同事業を取り扱えるのは、国交省大臣（または都道府県知事）の許可を得た事業者（不動産特定共同事業者）のみになります。

事業者は不動産物件の選定をおこない、資産価値の上昇が期待できる物件や収益の安定性が見込まれる不動産を購入します。そしてその不動産を小口に分割し複数の投資家に販売して資金を集め、運用益を投資家に分配するのです。

不動産小口化商品は「匿名組合型」と「任意組合型」、そして「賃貸型」の3種類があり、所有形態や一口あたりの投資金額がそれぞれ異なります。

匿名組合型

投資家と事業者（不動産特定共同事業者）が匿名組合契約を結び、事業者が所有者として不動産の管理運営をおこないます。

匿名組合の大きな特徴は、有限責任なため、万が一元本割れした場合も投資した金額以上に責任を負わなくてよい点です。

また、一口あたり数万円の少額投資ができ、運用期間が数ヶ月から５年程度のものが多いので不動産投資初心者にもおすすめです。

任意組合型

すべての投資家と事業者が任意組合契約を結び、出資した複数の投資家が共同で事業主体となり、事業をおこないます。（運営管理は事業者が組合の代表としておこないます）

任意組合型の最大の特徴は、投資家が不動産の所有権を保有できる点です。不動産を持つことで、相続時には実物不動産と同じように相続税評価額で計算されるため、相続税対策に役立ちます。

また、任意組合型の不動産小口化商品は、一口あたり100万円以上、運用期間は10年以上で募集されるものが多く、長期に渡って安定した収益を得ることができるのも特徴です。

一方で、登記簿に自身の名前が記載され、不動産取得税や登記手続きの費用が発生します。また、匿名型とは異なり、無限責任となるため出資した金額以上の責務を負う可能性があります。

賃貸型

複数の投資家が不動産の共有持分を購入し、不動産を事業者に賃貸して管理・運用をしてもらうタイプの不動産小口化商品です。

一口あたり100万円以上で10年以上の長期投資が多いため、運用がうまくいっていると安定した収入が期待できます。ただし、商品が少ないのがデメリットです。

一般的な不動産投資との違いは？

ここで言う一般的な不動産投資は、土地や区分マンション、一棟アパートなど、 “現物” の不動産物件を購入し、賃貸することで家賃収入を得たり、売却して売却益を得たりする投資を指します。

不動産小口化商品との大きな違いは投資に必要な資金についてです。

一般的な不動産投資をはじめる場合、頭金や諸費用などの自己資金（初期費用）が必要です。区分マンションであれば数百万円、一棟マンションなどになると数千万円の自己資金を通常は用意しなければなりません。

また、頭金を除く不動産の購入費用は不動産投資ローンを利用するため、物件を購入するためには融資審査に通過する必要もありますし、大きな借金を背負うことなるため返済も大変です。

不動産小口化商品であれば、一口あたり数万円から小口化した不動産を購入でき、ローンを組む必要もありません。

また相続の面でも違いがあります。

分割がむずかしい現物不動産は、ときに「争族」と呼ばれる相続トラブルに発展することもあります。

不動産小口化商品（任意組合型）であれば、現物不動産と同額の不動産を複数所有することもできるため、相続人それぞれに組み合わせて分配できます。公平に相続ができるため、争族とは無縁です

加えて、相続税評価が現物不動産同様、時価の7～8割程度に評価されるため相続税対策につながります。

ただし、現物不動産は、購入する不動産の種類やエリア、管理方法、売却タイミングなどは、投資家自身が自由に決められるため「不動産投資」の醍醐味を存分に味わえます。投資の自由度で考えると現物不動産投資に軍配が上がります。

不動産小口化商品7つのメリット

ここでは不動産小口化商品のメリットを紹介します。

少額ではじめられる

不動産小口化商品の最大のメリットは、一口あたり数万円からと少額で不動産投資ができることです。匿名組合型は一口あたり数万円から、不動産の所有権の一部を保有できる任意組合型の場合は、一口あたり100万円から購入できます。

また、ローンを組む必要もないため、返済や金利上昇などの心配をすることなく、手元資金だけではじめられるのも大きなメリットになります。

個人所有はむずかしい大規模な物件に投資できる

区分マンションや一棟アパートなどの不動産投資ならば個人ではじめることも可能です。しかし、オフィスビルや複合型ビルに投資するとなると莫大な資金と融資を受けられる信用が必要になるため、個人でおこなうのはむずかしいです。

その点、不動産小口化商品は個人では投資できないような、数十億円単位の超高額物件を少額で投資できるのは大きなメリットになります。

不動産のプロが選ぶ物件に投資できる

不動産投資をはじめておこなう場合、優良な物件の判断ができなかったり、よい物件に巡り会えなかったりということは珍しくありません。これから不動産投資をはじめようと考えている人には特にむずかしいでしょう。

しかし不動産小口化商品であつかう投資物件は、不動産のプロが一般の不動産市場には出回らないような優勝不動産物件の中から選びぬいた物件です。安定した賃貸収入が見込め、将来的に不動産価値が上がり売却益が期待できる物件を選択します。

個人では情報すら得ることがむずかしい、しかも成功する確率も高い優良な物件に投資できるのは大きな魅力と言えるでしょう。

不動産保有者になれる

不動産小口化商品の任意組合型の商品であれば、特定の不動産を選定したうえで小口に分割された不動産の所有権の一部を投資家自身が保有できます。

REITなど、少額でおこなえる不動産投資はほかにもありますが、それらは証券や数字のやり取りのみの場合がほとんどです。

より現物不動産投資に近いイメージで投資できるのも、不動産小口化商品の魅力のひとつです。

物件管理は不要

現物不動産投資に近い感覚が味わえる不動産小口化商品ですが、面倒な物件管理の手間は一切不要なのもメリットのひとつです。

不動産投資には欠かせない入居募集や入退去管理といった賃貸管理はもちろん、建物メンテナンスやリフォーム、修繕などの建物管理は、すべて事業者や専門の管理会社がおこないます。そのため、投資家は一切手を出す必要はなく、管理全般を安心して任せることができます。

相続税対策になる

前述のように、現物不動産と同じにあつかわれる任意組合型の不動産小口化商品は、相続時には現金のおよそ7～8割ほどの評価となるため、相続税額をおさえることにつながります。

また、不動産を小口に分けて所有できるため、相続人が複数いる場合、分配しやすいのもメリットです。

分散投資できる

一口あたり単位で複数の不動産に投資できる不動産小口化商品は、リスク分散の面でもメリットがあります。

不動産投資には、空室や災害の発生など、さまざまなリスクがあります。特に災害リスクは完全に防ぐことがむずかしく、災害の影響で所有物件に被害があれば収益が大幅に減ってしまうことも考えられます。

そのため、ひとつの不動産に資金を集中させることなく、複数の不動産に少しずつ投資できる不動産小口化商品は、リスク分散の面から最適と言えるでしょう。

不動産小口化商品のデメリットは？

メリットの多い不動産小口化商品ですが、下記のようなデメリットやリスクもあります。

家賃収入や元本保証がない

不動産小口化商品は、家賃収入保証も元本保証もないため、それらリスクがあります。そのため、想定より空室期間が続くと賃料収入が減ったり、なんらかの原因で物件の資産価値が下落した場合は元本割れが起きたりする可能性があることを理解しておきましょう。

事業者が倒産することもある

不動産小口化商品の管理運営をしている不動産特定共同事業者の倒産リスクが考えられます。

事業者が倒産した場合、想定していた収益を得られなかったり、対象不動産が途中売却されたり、投資家への損害も考えられます。

事業者の倒産リスクを避けるには、できるだけ信頼性の高い事業者を選ぶことです。

事業者の中には、上場している会社もたくさんあります。まずは、事業者のホームページで業績や経営状況などを確認するとよいでしょう。

商品の種類が少なく、欲しくても買えない

最近になって特に注目されるようになった不動産小口化商品ですが、現況では注目度に比べて商品数が少ないため選択も限られてしまいます。また、商品が出てもすぐに完売してしまうケースも少なくありません。

現在のように「欲しくても買えない」状態はデメリットと考えられます。

分配金の受け取り頻度が少ない

不動産小口投資商品の収益分配は年に1～2回おこなわれるのが通常です。現物不動産投資の場合は毎月家賃を受け取れるので、収益の受け取り頻度は低いと言えるでしょう。

ほかにもある！少額でできる不動産投資

ここでは、不動産小口化商品以外の少額でできる不動産投資の種類を紹介します。

証券取引所で売買できる「REIT（リート）」

「REIT（リート）」とは、不動産物件を投資信託の対象とした金融商品です。海外のREITと区別するために日本では、JAPANの頭文字を付けて「J-REIT」と呼ばれます。

多くの投資家から集めたお金を資金として、専門家が不動産物件を購入・運用（賃貸や売買）することで得た利益を投資額に応じて投資家に分配されます。

J-REITの特徴として、証券取引所に上場しているため証券口座を持っていれば株式投資と同じように立会時間内に売買できる、流動性の高さがあげられます。

またJ-REITは、NISAの対象商品なので、年間120万円までの利益を非課税とすることができます。

なお、J-REITは証券取引所に上場しているため、上場廃止基準に当てはまると上場廃止になってしまう可能性があります。上場廃止が決定すると「整理銘柄」に指定され、上場廃止までに手持ちのJ-REITを売却する必要がありますが、すでに価格が大きく下がっている場合が多く、大きな損失を被ることが考えられるため注意が必要です。

REIT（リート）について詳しくはこちら！！＞＞不動産投資と不動産投資信託「REIT」の違いは？メリット・デメリットも

プロジェクトに投資する「不動産クラウドファンディング」

「不動産投資クラウドファンディング」は、「プロジェクト」と呼ばれる投資対象となる不動産に対して一般の投資家を広く募り、集まった資金を元に不動産投資をおこなう投資方法のひとつです。

不動産投資クラウドファンディングは、一口あたり1万円から投資でき、また運用期間も短いため不動産投資初心者にもおすすめです。不動産を運用することで得た利益は、リターンとして投資家に分配されます。

不動産投資クラウドファンディングの大きな特徴は、投資物件の情報取得から申し込みまでインターネットを通じておこなうため、煩雑な手続きなどが不要な点です。

またプロジェクトの対象が通常のマンションやアパート、オフィスビルなどの賃貸物件だけに限られず、社会貢献の意味合いの大きな不動産（保育園建設や古民家再生、空き家活用など）が対象になる場合も多いことがあげられます。

なお、不動産クラウドファンディングも、ほかの不動産投資同様にリスクがあります。

プロジェクトが計画通りに進まない場合は元本割れのリスクや出資先の企業の業績悪化になどによって倒産してしまう可能性もあるため注意が必要です。

不動産投資クラウドファンディングについて詳しくはこちら！＞＞不動産投資クラウドファンディングとは？メリットとデメリットを解説

まとめ

不動産小口化商品のメリットは、少額ではじめられ、現物不動産を保有することもできるので相続税対策に役立つ点です。

しかし、その一方で、賃料収入の保証がない、事業者の倒産などのリスクもあります。リスクを回避するには、事業者や物件を慎重に選ぶことが重要です。

実物不動産投資に比べてはじめやすく、リスクも比較的低い不動産小口化商品は、不動産投資初心者にもおすすめです。ぜひ当記事を参考に購入を検討してはいかがでしょうか。