自己資金1000万円で始める不動産投資のメリット!狙える物件種別は?
2021/11/01

自己資金1000万円で始める不動産投資のメリット!狙える物件種別は?

少額の自己資金でも不動産投資はおこなえますが、1000万円というまとまった額の自己資金があれば収益物件を選ぶ幅が大きく広がります。

また、金融機関の不動産投資ローンを利用することで、より早く、より多くの資産形成が可能になります。


さらには不動産投資のメリットとして毎月安定した家賃収入を得られ、いざというときは生命保険代わりになるなど、ほかの投資にはない魅力がたくさんあります。


今回は、自己資金1000万円で始める不動産投資のメリットを中心に、購入できる収益物件種別や物件を選ぶコツを解説します。

1000万円を元手にして投資をお考えの方は、ぜひご一読ください。


自己資金1000万円で始める不動産投資のメリット

メリット デメリット クリップボード

不動産投資は少額の自己資金でも始めることは可能ですが、やはり自己資金額が大きいとそれだけ高額の収益物件が視野に入ります。


特に金融機関の不動産投資ローンを利用することで、自己資金額を大きく上回る資産を所有することも可能です。

ここでは、不動産投資をおこなうメリットについてまとめました。


大きな資産形成が可能になる

自己資金1000万円で不動産投資をおこなうのであれば、金融機関の不動産投資ローンを利用することで「レバレッジ効果」を得られます。


レバレッジ効果は「テコの原理」として説明されることが多いように、「少ない資金でより多く利益を得る」ことができます。


年間家賃収入80万円の不動産投資物件を自己資金1000万円で現金一括購入した場合の利回りは8%です。


しかし、自己資金1000万円を初期費用(頭金+諸費用)として金融機関から融資を受け、年間家賃収入400万円、価格5,000万円の物件を購入したとします。


両物件とも利回りは同じ8%ですが、融資を受けた場合の年間家賃収入額は現金一括購入した場合の5倍にものぼります。(表面利回りの場合)


このように、かかった金額はどちらも1000万円であっても金融機関から融資を受ければ、収益を大幅に増やすことができますし、取得した収益物件の金額にも大きな差が出るのです。


不動産投資ローンを利用しキャッシュフローを貯めながら、しっかりとローンの返済実績をつくり、2件目、3件目と所有する収益物件を増やしていけば迅速な資産形成を実現する可能性が高くなるのです。


毎月安定した家賃収入を得られる

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法です。

入居者さえいれば毎月決まった額の家賃収入を長期間に渡って得ることができるのが最大の魅力です。


とはいえ不動産投資も投資である以上、リスクは存在しています。

しかし、ほかの投資方法に比べると不動産投資のリスクは低めであり、またその多くは事前にリスク対策をおこなうことも可能です。


生命保険代わりになる

金融機関の不動産投資ローンを利用するには、ほとんどの場合「団体信用健康保険(団信)」への加入が融資条件となります。(一部、任意の金融機関もあり)


団信とは、不動産投資ローン契約者が病気や事故で死亡または障害が残ったなどの理由でローンの支払いができなくなった場合、ローンの残債を保険会社が弁済してくれる保険システムです。


そのため、ローン契約者に万一があっても、ローンが完済された収益物件を生命保険の代わりに遺族に残すことができます。

家族は、そのまま不動産経営を継続して家賃収入を得ることができますし、物件を売却することもできるので、将来の不安を解消することができるのです。


節税になる

不動産を運用する際には、さまざまな費用が発生します。

それらの費用は、確定申告時に経費として計上できるため、所得税の節約につながります。

また不動産投資の所得が赤字だった場合は、本業の所得(給与等)から赤字額を差し引きする「損益通算」をおこなえるのもメリットのひとつです。


さらに相続の際には、預金(現金)や株式などの資産の相続税評価額は額面通りで評価されますが、不動産は路線価で評価されます。

一般的に路線価は時価の約80%が相続税評価額となるため、相続税額を低くおさえることが可能です。


自己資金1000万円で狙える物件種別は?

電卓 ビジネスマンの手 ビル群

自己資金とは「不動産投資ローンの頭金」と「諸費用(物件購入のためにかかる手数料や税金等)」を指し、一般的には物件価格の20%~30%が目安と言われています。

初期費用には、おもに以下のようなものがあります。


【おもな初期費用】

・頭金

・不動産仲介手数料(中古物件の場合)

・住宅ローン事務手数料

・住宅ローン保証料

・火災保険料

・印紙代

・登録免許税

・不動産取得税

・司法書士報酬


ただし、本人の属性や融資を埋める収益物件の資産価値によっては、もっと少ない初期費用でも高額の不動産を購入できる可能性もあります。

たとえば、自己資金額が多く属性がよい(長年上場企業に勤めていて年収が高い等)場合などです。


自己資金1000万円で不動産投資ローンを利用するのであれば、3,300万円~5,000万円程度の不動産物件が購入対象となり、中古の一棟アパートを中心に幅広い範囲から収益物件を選ぶことができます。

では、自己資金1000万円で購入できる物件の種別をみてみましょう。


もっと少ない自己資金で始める不動産投資について詳しくはこちら>>自己資金500万円で始める不動産投資!購入できる物件種類や注意点も


アパートやマンションの一棟物件

1000万円の自己資金があれば、中古の一棟アパートやマンション物件も購入可能です。

エリアによっては新築一棟物件を購入できる可能性も大いにあります。


不動産投資物件の収益性や本人属性によっては高額物件の融資がつく可能性もあるため、まずは複数の金融機関に融資の申し込みをおこない打診してみるとよいでしょう。


区分マンション

自己資金1000万円で区分マンションを購入するなら、広いエリアでさまざまな間取りの収益物件を選ぶことが可能です。


東京都内でも、都心部に近い築浅のワンルームや1Kマンションや23区内の中古ファミリー向け物件なども購入できるでしょう。

また、地方都市になると築浅のファミリー向け物件がメインになります。


ただし、ファミリー向け物件はリフォームなどに費用がかかる場合が多いため、できるだけ築浅物件を選ぶとよいでしょう。


戸建て住宅

東京23区内では築浅の戸建てが視野に入りますし、地方都市であれば新築一戸建て購入が可能です。


なお、戸建て住宅は閑静な住宅街に位置することが多いため、最寄駅から多少距離があっても子供の学校に近いなど住環境のよさが求められます。

また、駐車場付きが好まれる傾向があるので、駐車場の有無はかならずチェックしましょう。


不動産投資で成功するための物件購入時のコツと注意点

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ここでは不動産投資を成功に導くためのコツと注意点をまとめました。

リスク対策を含め、物件選びの段階で入念なチェックをおこなうことで失敗防止につながります。


不動産投資のリスクを把握し対策をおこなう

上記にも記載したように不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法です。

たしかにリスクはありますが、それらの多くは、収益物件を選ぶ段階や購入段階で対策を立てることが可能です。


1000万円もの資金を投入する不動産投資を成功させるためにも、どのようなリスクがあるのか把握したうえでしっかりとリスク対策をおこないましょう。


空室リスク

不動産投資のおもな収入源は、所有する収益物件を賃貸することで家賃収入を得ることです。

そのため空室期間中は家賃を得ることができず、収入が減ってしまうリスクがあります。。


こういった空室リスク対策は、長期的に需要が見込まれそうな好立地物件を選ぶことが非常に重要です。

また、入居付けに強い不動産会社に入居者募集を委託することで、退去者が出てもすぐに次の入居者を獲得することで空室期間を最小限におさえることが可能です。


家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは、入居者がいるにもかかわらず家賃が入ってこないリスクです。

家賃滞納が起きてしまうと解決までに時間や費用がかかる場合もあるため、家賃滞納をさせないための十分なリスク対策をおこなう必要があります。


そのためには、入居審査を厳しくし、さらに家賃保証会社との契約を入居条件にするとよいでしょう。

特に家賃保証会社は、万一滞納が起きても保証会社が家賃の保証をしてくれると同時に入居者への督促などもすべておこなってくれるため、大家さんの負担を大幅に軽減してくれます。


家賃下落リスク

基本的に不動産物件の家賃額は築年数とともに下がっていきます。

経年劣化にともなう家賃下落率は、毎年1%程度です。

また、周辺の競合物件の増加や周辺環境の変化にも家賃額が影響を受けることがあります。


家賃下落リスクを防ぐには、家賃下落を想定した収支シミュレーションを物件購入前にしっかりとおこなうことです。

また、建物の経年を感じさせないように日頃からメンテナンスや修繕をしっかりとおこなうことも大事なリスク対策方法のひとつです。


火災や地震など災害リスク

地震大国といわれる日本では、どこであっても地震被害にあうリスクがあります。

また最近では、台風や豪雨被害が深刻なエリアや住宅火災などもニュースで取り上げられることが増えています。


こういった災害を完全に防ぐことはむずかしいですが、物件を選ぶ際にそのエリアの地盤の強さやハザードマップなどで浸水予測など、災害リスクを事前に調べることで被害の大きい地域を避けることができます。


また、火災被害や地震によって受けたダメージを補償してくれる「火災保険」や「地震保険」に加入することも非常に重要です。

地震保険は単体で加入できないため、火災保険加入時に忘れずに加入しましょう。


修繕費用リスク

不動産投資物件の建物は、年数が経てば経つほど劣化します。

それにともない修繕箇所や修繕費用が増大しますし、また屋根や外壁塗装など8~10年ごとにおこなう大規模修繕には多額の費用がかかります。


こういった日常的な修繕・メンテナンス費用を収支に組み込むとともに、大規模修繕費用を毎月積み立てるなど、あらかじめ修繕費用を収支計画に加えておくとよいでしょう。


物件や周辺のチェックを念入りにおこなう

収益物件を選ぶ際には、しっかりと収支シミュレーションをおこなうとともに現地で物件を確認しましょう。

建物の状態はもちろん、周辺環境のチェックも重要です。


中古物件の場合は、建物の老朽化や修繕が必要な箇所の有無、入居者の様子など、実際の空気感を掴むことが大事です。

また、駅から物件までの所要時間や周辺に嫌悪施設(風俗街や墓地など入居者に敬遠されやすい施設)がないかといった確認も同時におこなうとよいでしょう。


再開発エリアの物件を選ぶ

不動産投資物件を購入する際は、再開発計画があるエリアに位置する物件を選ぶことで賃貸需要が増す可能性があります。


再開発は、街の区画変更や老朽化した建物を建て替ええることで安全で安心して住める魅力的な街づくりが目的です。

複数の古い建物を取り壊し、大きな複合施設(商業施設や福祉施設、オフィススペース、分譲マンションなどが一体化した建物)を建設するなど、利便性が高まり生活しやすくなります。


エリアが再開発されることで、訪れる人や居住する人が増え、土地の資産価値上昇や賃貸需要の増加が期待できるのです。


不動産投資を有利にすすめるためにも、土地の再開発計画情報をいち早く入手できるよう、日頃から積極的に情報収集を心がけるとよいでしょう。


まとめ

1000万円の自己資金で不動産投資を始めるなら、新築や築浅の一棟物件の購入も十分可能です。

また金融機関の不動産投資ローンを利用して収益物件を購入すれば、自己資金の何倍もの不動産物件を購入できるため資産形成のスピードも高まります。


ただし、不動産投資も投資である以上、リスクがあります。

1000万円もの資金を投じるのであれば、リスクを把握したうえでリスク対策をしっかりとおこない不動産投資を成功に導きましょう。

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