不動産投資で経費はどこまで認められる？正しく計上して節税を！

不動産投資に限らず、支出を経費として計上することで利益を圧縮し節税効果が得られます。

そのため、できるだけ多くの支出を経費として認めてもらい、利益を増やしたいところ。

しかし、支出のうちどこまで経費として計上できるか判断に迷うことも少なくありません。

そこで今回は、不動産投資において経費として認められるもの、認められないものをまとめました。

経費だと思っていた項目が経費として認められなかったり、逆に経費なのに今まで計上していなかったなどの発見につながります。

正しい経費を確認し、しっかり節税するためにも、ぜひ当記事を参考にしてください。

不動産投資で経費計上する重要性を確認！

不動産投資は、不動産投資物件を購入し、それを賃貸することで借主から受け取る賃料（家賃）が収入となりますが、課税対象となるのは家賃収入から必要経費を引いた残りである「不動産所得」です。

不動産所得が多ければ、それだけ税金が高くなってしまいます。

そこで、不動産賃貸経営にかかった支出の多くを経費にして、不動産所得を少なくすることで、結果として節税につながり税金が低くなります。

支出を経費計上できるかできないかは、納める税金額にダイレクトに関わってくるため、決して疎かにはできないポイントなのです。

経費の使い過ぎはNG！無駄な経費をおさえることで収益アップ

できるだけ多くの経費を計上できれば、それだけ課税対象額である不動産所得が減り、節税につながります。

たしかに支出を経費にすれば税金は少なくなりますが、そのかわり手元に残るお金（キャッシュフロー）は減ってしまいます。

キャッシュフローが減るということは収益が減るということです。

そうなると、手持ち資金が思うように増えないため、いざというときの資金繰りに困ったり、銀行からの評価が悪くなり融資審査に不利になることも考えられます。

節税は重要ですが、それだけに注目せず、キャッシュフローのバランスを考えた不動産投資をおこなうことがより重要となります。

どこまで経費にできるかは不動産投資に関連ありと判断される必要がある

経費かどうかの判断はむずかしいことも多く、「いったい、どこまでが経費なの？」と悩む人も少なくありません。

不動産投資で経費として認められるのは、「不動産投資事業で家賃収入を得るにあたって支払った費用、または関連する費用」のみです。

たとえば、不動産投資の専門書は経費として認められますが、不動産関連の資格取得費用は経費にはなりません。

一見、どちらも不動産投資に関連する費用ですが、資格の取得費用はあくまで不動産賃貸事業には直接関係がない「個人のスキルアップ」と判断されてしまいます。

このように、経費になると思っていたら認められなかった支出は余計な出費になりかねませんし、逆に経費にならないと思っていたのに経費として認められる場合もあります。

不要な出費を抑えて、できるだけ多くの経費を計上することで節税効果が生まれ、より多くの収益を得ることにつながります。

ぜひ、経費計上できる項目をしっかりと確認してください。

不動産投資で経費として認められる費用

不動産投資ローンの金利部分

不動産投資物件の購入にローンを利用した場合、ローン返済の金利部分を経費として計上できます。

ローン元本部分は不動産の購入費として減価償却するため、経費として計上でききないので注意しましょう。

また、ローン保証会社に支払っているローンの保証料も経費になるので、忘れずに計上してください。

不動産管理会社に支払う管理委託料

入退去管理など賃貸管理全般を不動産管理会社に委託している場合、支払っている管理委託料を経費として計上できます。

確定申告時には、不動産管理会社で作成した明細や領収書が必要になるので忘れずに用意しましょう。

建物の管理費

物件共有部分の清掃や設備点検などにかかった費用は経費にできます。

不動産物件が区分マンションの場合、室内の管理と共有部分の管理を別々の会社に依頼していることもあるので忘れずにチェックしましょう。

広告料や手数料など入居者募集費用

賃貸物件の入居者募集にかかわる費用は経費として認められます。

賃貸契約締結時に不動産会社に支払う仲介手数料のほか、広告宣伝費（AD）も経費になることを覚えておきましょう。

建物や室内の修繕費

入居者が退去したあとの原状回復のための工事・交換などのリフォーム代金、故障した設備の修理費用は修繕費として経費計上できます。

ただし、既存の設備と同程度のものと交換した場合は修繕費になりますが、物件の資産価値を高めるためにグレードアップした設備への交換や大規模なリノベーションなどの支出は「資本的支出」と判断されることがあります。

基本的支出になった場合、修繕費として経費計上するのではなく、耐用年数を計算した上で「減価償却費」として複数年にわたって減価償却されるため注意が必要です。

大規模補修に備えた修繕積立金

数年ごとにおこなう必要のある大規模修繕には、多額の費用がかかります。

そのため、多くのオーナーは来るべき大規模修繕に備えて、修繕費用の積立をおこなっていますが、その積立金は経費にすることができます。

建物の減価償却費

減価償却費は、建物の取得費用を耐用年数で割って、その金額を経費として計上します。

実際の支出がない場合も償却期間中は経費として認められるので、強力な節税手段となります。

不動産投資にかかる税金（所得税・住民税は除く）

不動産投資をおこなうことによって発生する税金は、経費として認められています。

経費となる、おもな税金は以下のとおりです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 法人事業税
• 他

なお、所得税と住民税に関しては、不動産投資をおこなっていなくても収入があれば課せられる税金なため、経費にはなりません。

司法書士や税理士への報酬

不動産投資をおこなうには法的な手続きが多く含まれています。

司法書士に不動産登記関連の依頼をしたときや、確定申告を税理士にお願いした場合に発生する報酬は経費として計上できます。

建物にかかる各種保険料

火災保険や地震保険のほか、孤独死保険など、不動産賃貸経営にかかわる各種保険料は経費となります。

ただし、複数年分の保険料を一括で支払った場合でも経費として計上できるのは1年分だけです。

たとえば5年分の保険料として5万円支払っても、その年に経費計上できるのは1万円だけなので注意してください。

保険について詳しくはこちら！＞＞不動産投資の保険を解説！生命保険代わりになる？火災保険や特約も！

不動産投資に関連する旅費や交通費

不動産投資に関係した移動にかかる費用は経費として計上できます。

たとえば、不動産物件購入目的で遠方へ行った際の交通費（電車や飛行機、レンタカー、ガソリン代等）や宿泊代が該当します。

不動産投資に関連する自動車にかかる費用

不動産投資事業で車を使用する場合、購入費用や維持管理費用を経費にできます。

車本体の購入費やガソリン代、車検代、自動車保険料などが該当します。

なお、故障等にともなうレッカー代は経費として認められますが、スピード違反や駐車違反などの罰金は経費とは認められません。

インターネット利用料などの通信費

不動産投資活動では、情報収集や不動産ポータルサイトへの登録など、インターネットの利用が必要不可欠です。

そのため、パソコンやスマホなどの本体購入代金、インターネット接続料や電話代、不動産投資にかかわるソフトの購入代金などは経費として認められます。

ただし、1台のパソコンやスマホをプライベートと共用している場合は、「家事按分」が必要です。

不動産投資に使った部分のみを費用として計上してください。

家事按分について

上記のパソコンやスマホのように事業とプライベートでひとつのものを共有する場合、その費用に対して事業用とプライベート用の割合を決め、事業用の分だけを経費計上する方法を「家事按分」といいます。

たとえば、1台のパソコンを購入して事業とプライベートで使用する場合、4割を事業で使用する分と決め、パソコン本体代金や接続料金のうち4割だけを経費として計上することになります。

按分の割合に関しては、使用する頻度や時間など適切な割合で設定しましょう。

あまりにも度を超えた按分の場合、経費ととして認めてもらえない場合もあるので注意が必要です。

不動産投資の情報収集や勉強のための費用

不動産投資関連の情報収集や勉強のための費用は経費計上できます。

おもに、セミナーの参加費用や専門書籍・新聞の購入代金、インターネット上での有料情報購入費用も経費として認められます。

文房具などの消耗品費

不動産投資に必要な事務用品などの購入費用は消耗品費として経費計上できます。

不動産事業専用のパソコンなども消耗品費となりますが、事務作業に不必要な高スペックで高額なパソコンは消耗品とは認められないため注意が必要です。

事業関係者との交際費

不動産会社や管理会社など、事業関係者との打ち合わせで飲食した代金は経費として計上できます。

また、事業関係者への贈答品や謝礼、香典なども費用にできます。

不動産投資の経費として認められない科目

なぜ経費にならないのか？　その理由もあわせて確認してください。

また、もし経費になるのかどうか判断に迷ったときは、あらかじめ税理士に相談し確認しておくことをおすすめします。

ファッションに関するもの

ファッションアイテム（スーツや時計、カバン等）は、プライベートでも使用できるため経費として認められないという認識が一般的です。

過去には、判所によって「不動産賃貸業との関連性を示す根拠が見当たらない」との理由から、経費計上が否定されたという判決が出ています。

自分や青色専従者のための福利厚生（スポーツジムやレジャー費用など）

福利厚生は、基本的に従業員のために設けられます。

そのため、自分のためや青色専従者以外の従業員がいない場合は、福利厚生のための経費計上は認められていません。

資格を取るための費用

上にも書きましたが、資格所得のための費用は、経費として認められません。

不動産関連の資格は多く、持っていると役立つ資格もたくさんありますが、これら資格を持っていなくても不動産投資は問題なくおこなえるため、「個人のスキルアップ」としてみなされます。

家事按分で事業用の割合が大きすぎる場合

家事按分の範疇が大きすぎる場合は、経費として認められないことがあります。

過去の裁判で、住居の一部を事務所として使用するには広すぎたことから「不動産所得に係る事務があったとは認められない」という判決が出ています。

按分が適切な範囲であれば住居の一部を事務所として認められる可能性はあるので、按分する際は慎重に考慮してください。

まとめ

不動産投資のための支出を経費計上することで、課税対象額の不動産所得が減り節税につながります。

どこまでが経費として認められるかは、「不動産投資に関連ある」と判断された支出のみです。

それでも経費にできるかどうか判断に迷ったら、早めに税理士へ相談することが時間的にも労力的にもおすすめです。

また、経費を増やして節税することをだけにとらわれず、しっかりとした利益を得ることを第一に考えた不動産投資をおこないましょう。