不動産投資ローンと持ち家（住宅）ローンは両立できる？相違点も解説

持ち家も欲しいが不動産投資もおこないたいと考えている人のなかには、「不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能？」と考えている人も多いのではないでしょうか。

不動産投資ローンと住宅ローンを同時期に借りることは可能ですが、それぞれのローンが互いに影響を与えるため注意が必要です。

今回は、持ち家を購入する際に利用する住宅ローンと不動産投資ローンを両立させる際の注意点や両者の違いについて解説します。

不動産投資ローンとは

投資のための物件を購入する目的で、金融機関から融資を受けます。

不動産投資ローンは、マンションやアパートなどを第三者に賃貸し、家賃収入を得ながら不動産経営をするという目的がなければローンを組むことができません。

そのため不動産投資ローンを利用する際は、本人属性性に加えて投資対象となる不動産の収益性や担保価値が重視される傾向が強いのが特徴です。

たとえば個人属性がよくても、立地が悪かったり、築古物件だったり、賃貸需要が低いとみなされた物件などには融資がつかないことがあります。

一方で個人属性があまり良くない場合でも、都心部の人気エリアにある新築ワンルームマンションであれば収益性があると認められれば融資される可能性は十分あります。

また不動産投資ローンを組むことで、自己資金以上の物件を購入できるため「少ない自己資金で投資効果を上げ、大きな利益を得る」というレバレッジ効果も期待できます。

持ち家（住宅）ローンとは

その名称通り、持ち家（マイホーム）にする不動産を購入する際に金融機関から融資を受けます。

原則として、契約者本人や家族が居住するために不動産を購入する場合のみに利用でき、「賃貸目的」や「セカンドハウス」の購入には利用できません。

そのため融資審査では収益を生み出せないため、物件の担保性よりも個人属性が重視されるのが特徴です。

不動産投資ローンと持ち家（住宅）ローンの違い

不動産投資ローンと持ち家（住宅）ローンのおもな違いは以下のようになります。

・返済原資

・最大融資金額

・借入目的

・金利

・審査内容

・年齢制限

それぞれ詳しく解説します。

返済原資

返済原資とは、借入金などの返済に充てられる資金のことを指します。

不動産投資ローンの返済原資は、投資物件から得られる賃料収入です。一方、持ち家（住宅）ローンの返済原資は給与所得などの収入から返済するのが一般的です。

最大融資金額

最大融資金額は不動産投資ローンの方が、持ち家（住宅）ローンよりも大きいです。

不動産投資ローンの最大融資金額は年収の7～10倍が目安になり、住宅ローンはおおよそ年収の5～6倍程度が一般的です。

不動産投資ローンは、賃貸用の一棟アパートや一棟マンションなど価格が大きな不動産を購入することも少なくなく、その場合は融資金額も高額になります。また物件ごとの購入金額や収益性・担保性に応じて融資額が決定されます。

一方、住宅ローンの融資金額は、長期にわたって安定的な返済が求められるのが特徴です。そのため、借り主の個人属性（収入や信用情報など）や物件価格から融資額が決定されます。

借入目的

住宅ローンは、持ち家（自分で居住するための住宅や土地などの不動産）を購入することを目的とします。

一方で不動産投資ローンは、第三者に貸し出して賃料収入を得る「事業目的」で不動産物件を購入します。

不動産投資物件にオーナー自身が住む場合の注意点はこちら！＞＞投資用マンションに自分で住むには注意が必要！ローンの違いも解説

金利

不動産投資ローンと持ち家（住宅）ローンは金利が違います。

持ち家（住宅）ローン金利は0.5％～2％程度なのが一般的なのに対して、不動産投資ローンは1％台～4％を超えることもあります。

両者の金利の違いは返済原資が関係してきます。前述したように住宅ローンの返済原資は給与所得ですが、不動産投資ローンの返済原資は購入する不動産投資用物件の収益です。

不動産投資の収益は「想定した家賃収入を得られない」などのリスクがあることから貸し倒れを防ぐため、不動産投資ローンの方が金利は高めに設定されます。

一方、毎月の給与から返済される住宅ローンは安定した返済がおこなわれる可能性が高いため、金利が低く設定されているのです。

審査内容

持ち家を購入する際に利用する住宅ローンの審査は、おもに個人属性（本人の年収、勤務先、勤続年数、資産状況、借り入れ状況など）から返済能力の有無について判断されます。そのため毎月一定以上の収入があり、無理なく返済されるようであれば融資審査を通過できるでしょう。

一方で不動産投資ローンは、個人属性に加えて、賃貸経営という「事業」としての収益性や物件の担保価値も審査の対象となります。そのため、「融資対象物件が安定した収益を得られるかどうか＝ローンの返済ができるかどうか」が重要な判断基準となります。

また不動産ローンの審査では、融資申込者のこれまでの不動産投資の実績も評価されることも多いです。そのため不動産投資がはじめての人は融資側にとってリスクと判断され、高額融資を受けられない可能性もあるため注意が必要です。

年齢制限

持ち家を購入する際に利用する住宅ローンは借入時の最低年齢が20歳以上、完済時期の上限は75歳から80歳までと設定している金融機関が多いです。

また住宅ローンの申し込みには団体信用生命保険（団信）への加入が条件となっているケースでは、申し込み可能年齢が20歳 ～ 70歳までで80歳までに完済することを条件としている金融機関が多いです。

一方、不動産投資ローンに関しては、年齢制限を設けていない金融機関もあります。ただし最終完済年齢は最長で80歳とされているため、不動産投資をはじめる年齢が上がればあがるほど長期ローンを組むのは厳しくなるため注意が必要です。

そのため、不動産投資をはじめる年齢に応じた返済計画を立てましょう。

不動産投資ローンと持ち家（住宅）ローンは両立できる？

住宅ローンと不動産投資ローンを両立することは可能です。

ただし、先に借りたローンの借入額や返済期間によっては、後に組むローンの融資審査に影響を及ぼす可能性があるため注意が必要です。

不動産投資ローンと住宅ローンが互いに与える影響

住宅ローンと不動産投資ローン、どちらのローンを組む際にも個人の返済能力を判断するために融資審査がおこなわれます。審査基準は金融機関によって異なりますが、年収や勤務先情報のほか、現在の借入額や返済履歴などから判断されるのが一般的です。

そのため、不動産投資ローンと住宅ローンを両立させる際には、互いの借入額が影響を与えます。

たとえば先に住宅ローンを契約し、あとから不動産投資ローンを申し込んだとしましょう。その場合、不動産投資ローンの融資審査で「既存の借入額（先に借りた住宅ローン）が多い」と判断され、借入可能となる金額が少なくなったり、金利を高く設定されてしまったり、審査に通らず借入ができなくなるおそれもあります。

一方で、不動産投資ローンを先に利用した場合、その投資物件からどのくらいの収益を得ているかによって、あとに申し込んだ住宅ローンの審査結果が異なります。

毎月安定した家賃収入を得ている物件の場合、「家賃収入も年収として認める」と金融機関が判断してくれれば、給与＋家賃収入によって年収が上がり、住宅ローンの融資審査が有利になることが期待できます。

逆に賃貸経営が赤字だったり、ローン申込者の年収に比べて借入額が多かったり、金融機関が「家賃収入は収入とみなさない」とする場合は融資審査に不利にはたらくことも考えられるため注意が必要です。

持ち家と投資用物件どちらを先に購入する？

不動産投資ローンと住宅ローンを両立させたい場合、どちらのローンを先に組むとよいのでしょうか。結論から言うと、一概に「どちらが有利」とは言い切れません。

とはいえ、投資物件と持ち家のどちらを先に購入するかと考えた場合、先に不動産投資ローンで投資物件を購入してから、住宅ローンで持ち家を購入するほうが効果的と考えられます。

不動産投資で得た家賃収入が「年収」として認められるのであれば、年収が増えることになるので融資の上限額を引き上げることにもつながります。

逆に住宅ローンを先に組むと、本来不動産投資ローンで受けられる融資額から住宅ローンの残債分が減額されてしまうため注意が必要です。

ただし、すでに持ち家の購入が決まっている場合は住宅ローンを先に利用したほうがよいケースもあります。

なぜなら、不動産投資の収益が計画通りに得られず、その結果として住宅ローンを組むのがむずかしくなる可能性があるためです。

どちらのローンを先に利用するにしろ、融資審査の判断基準は金融機関によって異なります。不動産投資ローンと住宅ローンの両立を検討している場合は、金融機関の担当者などにあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

不動産投資物件は住宅ローンで購入できる？

結論から言うと、不動産投資用の物件は住宅ローンで購入できません。住宅ローンを利用して不動産投資物件を購入することは不正利用にあたり、以下のようなペナルティや処分の対象となるため注意しましょう。

ローンの一括返済を求められる

不正利用が発覚した場合、ローン残債の一括返済を求められるのが一般的です。

一括返済とは、契約したローンの返済期間（回数）にかかわらず、ローンの残債をまとめて返済することをいいます。

高額な不動産投資ローンを一括返済するために不動産物件を売却することになるケースがほとんどです。売却してもローンを完済できない場合は、持ち家やそのほかの資産の売却を余儀なくされ、それでも完済できないときは自己破産してしまうこともあるのです。

さらに不正利用をしたことから信用度が落ちてしまい、以降の金融機関からの融資を受けづらくなってしまいます。

なんらかのローンを組みたくても融資審査で落とされてしまうため、ローンの利用ができなくなる場合もあります。

住宅ローンで賃貸が認められるケース

原則として、住宅ローンを利用して購入できるのは本人や家族が住むための不動産のみであり、住宅ローンで購入した不動産で賃貸経営をおこなうことは認められません。

ただし、「賃貸併用住宅」として条件を満たしている場合は、住宅ローンで購入した不動産で賃貸経営がおこなえます。

住宅ローンが適用される条件は「物件の総面積のうち、居住用スペースが50％以上ある」ことです。

100%を賃貸物件にするよりは収益が少なくなりますが、低い金利の住宅ローンが利用でき、50％程度であっても家賃収入で住宅ローンの返済ができ、大きなメリットになります。

また転勤などやむを得ない事情の場合も第三者への賃貸が認められるケースがあるため、まずは金融機関に相談しましょう。

まとめ

不動産投資ローンと持ち家を購入する際に利用する住宅ローンは、借入目的や最大融資額など異なる点が多いです。

不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能です。その場合は、家賃収入によって年収が増える可能性がある不動産投資ローンを先に組むのがおすすめです。

ただし、家賃収入が年収として認められるかどうかは金融機関によってことなりため、あらかじめ両方のローンを利用した旨をしっかり確認しておくとよいでしょう。

なお不動産投資用物件を住宅ローンで購入することは不正利用にあたり、ローンの一括返済を求められる可能性もあるため注意が必要です。