2021/12/22

投資用マンションに自分で住むには注意が必要！ローンの違いも解説

投資用マンションに自分で住むことは可能か？投資用マンションと居住用マンションの違いは？それぞれのマンションに期待する内容が違うローンの種類が違う投資用マンションに自分で住む場合の注意点やデメリットローン契約の違反になる可能性があるローンの借り換えがむずかしい入居者に退去してもらうのがむずかしい節税効果がなくなる維持費用がかかるまとめ

投資用マンションを購入して、「入居者がいないときは自分で住むのもいいかも？」と考えている人もいるかもしれません。

実際のところ、オーナー自身が所有する投資用マンションに住むことは可能ですが注意点がいくつかあります。

また、「投資用マンションも自宅用マンションも住む分には違いがない」と思うかもしれませんが、投資用マンションと居住用マンションには違いがあります。

また「利用するローン」にも大きな違いがあるのです。

今回は、投資用マンションに自分で住むための注意点やデメリットについて解説します。

また、投資用マンションと居住用マンションの違い、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを紹介します。

不動産投資を検討中の人や、投資用マンションに自分で住むことを考えているオーナーの方は、ぜひご一読ください。

投資用マンションに自分で住むことは可能か？

投資用マンションにオーナー自身が住むことはできるのでしょうか？

結論から言うと、投資用マンションにオーナーが住むことは可能です。

ローン完済後に居住者がいない状態であれば、オーナー自身がそこに居住することに問題ありません。

ただし、不動産投資ローンの残債がある場合は、「投資用マンション物件」であり、そこに自分（オーナー）が住むにはデメリットや注意点があることを念頭におく必要があります。

投資用マンションと居住用マンションの違いは？

まず、投資用マンションと居住用マンションの違いについて解説します。

それぞれのマンションに期待する内容が違う

投資用マンションと居住用マンションでは、それぞれに期待する内容が異なります。

投資家が、投資用マンション物件に期待するにはおもに以下の点です。

・コストパフォーマンス

・キャッシュフローの出やすさ

・資産価値の維持

・入居者に選ばれる利便性

賃貸用マンションは、入居希望者に選ばれやすいよう、「賃貸需要が高いエリアで最寄り駅まで近くて入居者に人気の設備は導入済み」というように利便性がよいのが特徴です。

一方で不動産投資用賃貸物件としてのマンションは、収益性の有無が重要なポイントであるため、物件価格、想定賃料、利回り（収益性）が重要視されます。

そのため、コストパフォーマンス重視で内装や水回り設備などは安価な汎用タイプのものが多く、利回りを上げるためにできるだけコストをおさえるのが一般的です。

それに対して長期居住を前提に購入する居住用マンションは、一番に居住性のよさが求められます。

立地はもちろん、陽当たりや住環境のよさ、物件の広さや間取り、内装、バスルームやキッチンなども細部にこだわる人が多いため、そのぶん価格も高額なのが特徴です。

ローンの種類が違う

投資用マンションと居住用マンションでは、利用するローンの種類も異なります。

それぞれの違いについて解説します。

不動産投資ローンの特徴

不動産投資ローンは、不動産投資（第三者に所有する不動産を賃貸して賃料を得る）を目的とした不動産物件を購入するためのローンです。

そのため、賃貸せずに所有者自身が居住した場合は、ローンの一括返済を求められる可能性があります。

不動産投資ローンで融資を受けるには、ローン契約者の個人属性に加えて融資対象不動産の収益性も審査の対象となります。

これは家賃収入からローン返済をすることを前提としているためです。

不動産投資ローンの金利は、融資を受ける金融機関の種類、個人属性（勤務先や年収、資産額など）や物件の収益性、借入金額、返済期間、金利タイプによって異なります。

おおよその金利相場は年利1%台～5%台と、住宅ローンの金利に比べると高くなります。

住宅ローンの特徴

住宅ローンを利用する条件は、自身が居住する目的で物件を購入する場合にかぎられます。

そのため、住宅ローンを返済しているあいだは、その物件を第三者へ貸借することは原則としてできません。

第三者に貸借し、それが発覚した場合は、ローンの一括返済を求められる可能性があります。

住宅ローンで自宅購入資金の融資を受ける際には、購入者（ローン契約者）の個人属性が審査され、「返済能力」があると認められた場合に融資を受けられます。

住宅ローンの金利は「自宅が生活を営むための基盤」との観点から、不動産投資ローンに比べて金利が低く設定されています。

金融機関やプランによって幅はありますが、年利0.５%～２.0%程度が目安になります。

また、以下の要件を満たした場合は住宅ローン控除を受けることができます。

『取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上』

（＊所定の条件を満たす場合は、住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満でも可）

参照：国税庁『No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)』

『新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること』

参照：国税庁『No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)』

投資用マンションに自分で住む場合の注意点やデメリット

ここでは、投資用として購入したマンションに自分が住む場合の注意点やデメリットについて解説します。

ローン契約の違反になる可能性がある

不動産投資ローンを返済中の投資用物件に自分で住む場合、物件の使用目的が投資用から居住用に変わります。

本来は、賃貸で得た家賃収入からローン返済を前提に購入した不動産投資物件であるため、自分で住んでしまうと家賃収入が得られなくなります。

その場合、ローン契約違反であると判断される可能性もあり、金融機関によってはローンの一括返済を求められる恐れがあるため注意が必要です。

投資用マンションに住みたい場合は、事前に居住目的として使用したい旨を金融機関に相談し、許可を取るようにしましょう。

ローンの借り換えがむずかしい

金融機関から投資用マンションに居住の許可がもらえたからといっても、自動的に不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えができるわけではありません。

特に、床面積の小さなワンルームマンションは、住宅ローンの条件に「最低面積」設けている金融機関もあるため、住宅ローンの対象外となってしまう可能性があります。

住宅ローンへの借り換えができない場合は、高い金利の不動産投資ローンを支払い続けなくてはなりません。

家賃収入がないため、ローン返済額やマンションの管理費はすべて自己資金から支払わねばならず、ローン返済が滞る場合もあるため注意が必要です。

入居者に退去してもらうのがむずかしい

居住しようと考えている投資用マンションに入居者がいる場合は、退去してもらう必要がありますが、オーナー都合で退去してもらうのは非常にむずかしいです。

その理由は、「借地借家法」によって、オーナーよりも立場の弱い借主が保護されているためです。

【借地借家法　第28条】

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、(中略)、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

【借地借家法　第30条】

この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

引用：e-Gov『借地借家法』

上記のように、オーナーからの契約解除が認められるのは「正当の事由がある場合」と定められています。

正当な事由とは、入居者の家賃滞納など契約違反した場合や建物の老朽化などが該当しますが、今回のような場合は正当な事由とは認められません。

そのため、入居者に退去してもらうためには退去費用や引越し費用を提示して入居者と交渉する必要があります。

立ち退き交渉がうまくいく場合もありますが、費用も時間も労力もかかるため、あまりおすすめできない方法です。