サラリーマンは不動産投資で有利!理由や成功するポイントも伝授
2021/11/15

サラリーマンは不動産投資で有利!理由や成功するポイントも伝授

副収入を得るために副業をはじめるサラリーマンが増えています。

数ある副業の中でも、サラリーマンが有利にはじめることができる不動産投資がおすすめです。

なぜならサラリーマンは、不動産投資ローンの融資審査に通りやすい傾向があるのです。



今回は、サラリーマンの副業に不動産投資が有利な理由を解説しながら、不動産投資のメリットや成功するためのポイントをまとめました。


副業をはじめたいサラリーマンの方は、ぜひ参考にしてください。


サラリーマンにとって不動産投資が有利な理由とは?

考える男性 シルエット 家
サラリーマンが副業で副収入を得る方法はいくつも種類があります。

株式投資やアフィリエイト、最近では動画配信で広告収入を得る人も増えています。


それら副業の中でも不動産投資は、サラリーマンにとって、特に有利な投資方法ひとつです。

その理由として、サラリーマンが「安定した収入を得られる立場」であることが影響しています。


サラリーマンは融資審査に通過しやすい

不動産投資をおこなうほとんどの人が、金融機関から購入資金を借り入れてアパートやマンションなどの不動産投資物件を購入します。

購入資金を借入れるためには「融資審査」が必要となりますが、安定した給与収入があるサラリーマンは「返済が滞るリスクが低い」とされ、融資審査に通りやすい傾向が強いです。


実際、サラリーマン時代は不動産投資の融資を受けられていたのに、独立したら融資審査が厳しくなったという声はよく聞かれます。


なお、融資審査の基準は金融機関によってさまざまですが、本人の勤務先や勤続年数、年収などはかならず審査の対象となります。

そのため不動産投資をはじめるのであれば、サラリーマンのうちに不動産投資ローンを利用してアパートやマンションなど収益物件の購入をおすすめします。


給与収入があるので一時的な赤字をカバーしやすい

不動産投資をおこなううえで、設備の故障や不具合のため突発的な修繕費用が発生することは実際よくあります。

また、想定よりも長く空室期間がつづき、家賃収入が得られず赤字になる場合も考えられます。


前述のとおり毎月給与収入のあるサラリーマンであれば、こういった想定外の費用を給与でまかないやすいというメリットがあります。


自営業やフリーランスのように毎月の収入が安定しない職業の場合、貯めておいた自己資金でやり繰りすることになりますが、自己資金がない場合はローンの返済が滞ってしまう可能性もあるため大変危険です。


資金的な余裕があるサラリーマンであれば、一時的なキャッシュフローの悪化もカバーしやすいのです。


サラリーマンが知っておきたい不動産投資のメリット

コイン 成長 増える

サラリーマンにとって有利な不動産投資ですが、そもそも不動産投資にはたくさんのメリットがあります。


賃貸物件の管理を外部委託できる

不動産投資ではは、賃貸物件の管理全般(入居者募集や入退去管理、家賃管理、建物の清掃や修理・メンテナンスなど)を「不動産管理会社」などに外部委託することが可能です。


そのため、日常的な賃貸物件の管理を自分でおこなう必要がなく、本業が忙しいサラリーマンでも無理なく副業として不動産投資をおこなえます。


節税効果が期待できる

不動産投資をすると、給与収入だけの場合より、所得税や住民税を減らせる可能性があります。


不動産投資をおこない不動産所得を得た場合、確定申告が必要になりますが、このとき不動産投資が赤字であれば、給与所得と合算して「損益通算」がおこなえます。

損益通算によって、本業の給与所得から赤字の不動産所得を差し引くことで総所得額が減るため、結果的に納付する所得税や住民税を少なくできる可能性があるのです。


損益通算について詳しくはこちら!>>不動産投資の損益通算で節税しよう!計算例や注意ポイントを解説


生命保険代わりになる

金融機関の不動産投資ローンを利用する際の条件として、「団体信用保険(団信)」への加入があります。(加入条件については金融機関によって異なります)

団信は、不動産投資ローン契約者が事故や病気で死亡(または高度障害)によってローンの返済ができなくなった場合、保険金でローンの残債が支払われる仕組みの保険です。


ローンが完済された不動産は、そのまま遺族(本人)が所有できるため、売却して生命保険金代わりにまとまた現金を得ることができます。

また、そのまま賃貸経営を継続して家賃収入を得ることも可能です。


私的年金代わりになる

不動産投資で得られる家賃収入は、定年退職後の年金の代わりとして期待できます。

年金受給金額の減少や受給年齢の引き上げ、財源不足など、将来的な年金への不安は尽きません。

しかし不動産投資では、長期的に毎月得られる家賃収入を年金代わりにすることができるのです。


特に若いうちから不動産投資をおこなえば、定年退職する前にローンの返済が終わるため、月々の家賃収入の大部分をキャッシュフローとすることができるので自由に使えるお金が増えます。


不動産はインフレに強い

経済状況の変化にあまり影響を受けない不動産は、インフレに強い資産です。

インフレが生じた場合、物価が上がるため現金の価値は低下します。

しかし不動産は、物価指数の上昇にあわせて価値が上がりますし、それによって家賃額も上昇します。


そのため、インフレ経済下では現金を持つよりも、不動産物件を持っている場合のほうが資産の目減りを防げるのです。


サラリーマンが不動産投資で成功するために覚えておくべきポイント

マンション アパート 間取り図

ここでは、サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイントを解説します。


物件選びが成功のカギ

不動産投資が失敗する原因の多くは、収益性の低い物件を選んでしまうためです。

では、どんな物件を選べば不動産投資を成功させることが可能なのでしょうか。


立地や周辺環境のよい物件

物件を選ぶ際は、まず立地に注目しましょう。

駅から近い物件は遠い物件に比べて入居者に選ばれやすくなりますし、近隣に大きな商業施設がある物件も人気です。


また、ターゲットがファミリー向け物件の場合は、子供が通う学校までの距離や安全性などの住環境のよさが選ばれやすいポイントになります。


逆に近隣に嫌悪施設(風俗街やゴミ屋敷、墓地など)がある物件は、入居者に敬遠されるため注意しましょう。


なお車社外である地方都市の物件については、駅からの距離や商業施設が離れていても駐車場があれば、あまり問題になりません。

エリアによってどんな物件が好まれるのか、しっかりリサーチした上で物件を選ぶことが重要です。


建物の状態がよい物件

物件の建物の状態もしっかりチェックしましょう。

築古物件や手入れが悪い建物は、価格が安くても多くの修繕費用がかかる場合があります。

建物自体に問題がなくても、間取りや設備などが古い場合はリノベーション費用が必要になることも多いため注意が必要です。


土地価格の上昇が期待されるエリアの物件を購入する

不動産投資のおもな収入源は家賃収入ですが、物件を売却して「売却益」を得ることもできます。

そのため、将来的に土地価格の値上がりが期待できるエリアの物件を購入することで、大きな売却益を狙うこともできるのです。


土地区画整理事業や都市計画など、再開発が予定されているエリアの物件は、土地価格の上昇や賃貸需要の拡大が見込めるため積極的に狙うことをおすすめします。


相場よりも価格が高い物件はNG!利回りにも注意する

物件を購入する前に、その物件の価格が妥当な額であることをかならず確認しましょう。

物件価格をチェックする場合は、大手不動産ポータルサイトなどで、同程度の物件を検索すれば価格がわかります。


また、国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の不動産取引価格情報をチェックしてもよいでしょう。


チェックした結果、相場よりも高い場合は不動産会社に問い合わせをおこない、理由に納得できなければ購入は見送ったほうが無難です


また物件購入時は、利回りにも注意が必要です。

利回りとは、物件取得費に対して年間の家賃収入がどれくらいの割合であるかを示したもので、物件の収益力を見る指標のひとつになります。


ここで注意したいのは、物件情報などに記載されている利回りは「表面利回り」と呼ばれるもので、単純に年間の家賃収入を不動産の購入価格で割っただけのものです。

物件を比較したりキャッシュフロー額を確認したりするには、諸経費(固定資産税や管理費、保険料、修繕積立金など)が加味された「実質利回り」を参考にしましょう。


リスクを把握し適切な対策をおこなう

不動産投資には、特有のリスクがいくつか存在します。

それらリスクの内容を把握し適切な対策をとることで不動産投資の失敗防止につながります。

ここでは、不動産投資のおもなリスクと対策方法についてまとめました。


空室リスク

不動産投資は、入居者が支払う家賃収入がおもな収入源となるため、入居者がいない空室状態がつづくと収入が減ってしまいます。

そのため、空室を埋めるためにさまざまな対策がおこなわれます。


まず、最大の空室リスク対策は「好立地物件」を選ぶことです。

人気エリアなど入居者に選ばれやすく、退去後、すぐに新しい入居者が入れば空室期間は最低限でおさえられます。


そのためには、入居付けに強い管理会社に入居者募集を委託する必要があります。

賃貸物件の動きが少ない閑散期は、空室が埋まらず苦労するかもしれません。

その場合は「広告料(AD)」と呼ばれるインセンティブを支払うなどして、優先的に入居付けしてくれるようお願いするとよいでしょう。


家賃滞納リスク

家賃滞納を防ぐためには、入居条件として入居者に家賃保証会社と契約してもらうと効果的です。

家賃滞納は、対応が遅れればそれだけ家賃の回収がむずかしくなります。

また、強制退去や裁判まですすんでしまうと、時間や費用もかかってしまいます。


滞納時に家賃の保証や入居者への督促おこなってくれる保証会社の存在は、非常に心強い味方になるでしょう。


修繕費リスク

新築で購入した不動産物件であっても経年ととも建物は劣化し、それにともない売却額や家賃は下落します。

そうなると家賃収入が下がってしまうため、その対策として定期的なメンテナンスや大規模修繕をおこなう必要があります。


これらの修繕費用やメンテナンス費用は、必要な時期に必要な修繕やメンテナンスがおこなえるよう、あらかじめ収支計画に組み込んでおきましょう。


特に一棟物件の大規模修繕費用は、建物の屋根や外壁の塗装、上下水道配管の取換えなど多額の費用がかかるため、毎月の家賃収入から大規模修繕費用を積み立てておくことをおすすめします。


災害リスク

地震や風水害、火事といった災害を完全に防ぐことはむずかしいですが、あらかじめ物件所在地のハザードマップを調べることで、災害被害の高いエリアを避けることが可能です。


また、複数の不動産物件を所有する場合は、物件を別々のエリアに持つことで災害リスクの分散につながります。

なお、万が一被害に遭った場合に備えて、かならず火災保険や地震保険に加入しましょう。


金利上昇リスク

現在(2021年10月)は、日本政府のゼロ金利政策のため超低金利がつづいていますが、今後、景気の回復によって金利が引き上げられる可能性は十分考えられます。

そのため、現時点で不動産投資が黒字ギリギリな場合は、金利が上がることで返済額が増加し、赤字に転落する危険性もあります。


金利リスクの対策方法は、融資を受ける際に頭金を多く入れたり、「返済期間短縮型」で繰り上げ返済をすることで借入期間を短くすることです。

金利が上がっても返済期間が短ければ、それだけ支払う利息総額を減らすことにつながります。


また、利息の支払い方法として「固定金利」を選べば、金利が上昇しても支払う利息額は変わりません。

ただし、不動産投資ローンで固定金利を選べるものは非常に少ないです。

また、変動金利よりも固定金利のほうが金利は高いため、上昇した金利と固定金利それぞれのローン支払い額を確認したうえで比較し判断しましょう。


信頼できる管理会社を選ぶ

サラリーマンにとって、物件の管理をしてくれる管理会社の存在は、非常にありがたく頼もしい存在です。


しかし、委託した管理会社が入居付けに消極的な場合は次の入居者がなかなか決まらなかったり、建物の管理や清掃が雑だったり、入居者のクレーム対応に時間がかかってしまうと、入居者の満足度が下がり退去されてしまうことも。


そうならないためにも管理会社を選ぶ際は、「入居者に長く住んでもらえるよう管理してもらえるか」と「退去後すぐに入居付けができるか」の2点が特に重要です。


管理会社を選ぶ際のポイントは、物件のあるエリアの賃貸事情に詳しく入居付に積極的であること、問題発生時は迅速に対応してくれるなどです。

また、管理会社を直接訪問し、管理物件の入居率・空室率などの実績の確認などもおこないましょう。


大事な不動産物件を安心して委託できる、信頼できる管理会社を選ぶとよいでしょう。。


不動産投資の基礎知識を勉強する

サラリーマンにとって不動産投資の知識は馴染の薄いものかもしれません。

しかし、不動産投資の基礎知識を学び、事前準備をおこなうことで、不動産投資をより成功に近づけることができるのです。


不動産投資について勉強するには、市販されている書籍を読むほか、セミナーへの参加もおすすめです。

最近では不動産投資セミナーがweb開催される場合も多く、全国どこからでも参加しやすくなっています。

自分に向く方法を見つけて、少しずつでも不動産投資の知識を身に付けましょう。


勤務先によって副業禁止の場合もある

サラリーマンが副業で不動産投資をはじめる場合は、勤め先の会社で「副業が許されているか」確認することをおすすめします。

副業禁止にかかわらず、不動産投資をおこなっていることがわかると、なんらかのペナルティを受ける場合があるため注意が必要です。


ただし副業が禁止でも、不動産投資は例外的に認めている会社もあるので、まずは勤め先の担当部署で副業として不動産投資をおこなっても問題がないか確認しましょう。


まとめ

サラリーマンという立場は、不動産投資で融資を受ける際には、非常に有利にはたらきます。不動産投資をおこなうなら、サラリーマン時代にはじめることをおすすめします。


ただし不動産投資を成功させるためには、信頼できる管理会社を選ぶなど、注意するポイントがいくつかあります。

また、不動産投資の知識を身につけることも大事です。


副業であっても、しっかりと家賃収入を得るために不動産投資を成功させてください。


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