中古マンション投資のリスクを把握！失敗しないためのポイントを解説

中古マンション投資は、同程度の新築マンションに比べて物件価格が安く、高利回りが期待できるため、不動産投資初心者にもおすすめの不動産投資です。

しかしメリットがある一方で、中古ならではのリスクもあります。

中古マンション投資をおこなうのであれば、メリットだけでなくリスクもしっかり把握したうえで対策をおこなえば失敗するリスクを軽減することも可能です。

そこで今回は、中古マンション投資のメリットとリスク、失敗させないためのポイントについて解説します。

中古マンション投資のメリットを最大限活かすためにも当記事を参考にして、リスクをしっかりと理解してください。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資には、以下のようなメリットがあります。

・新築物件と比べて高利回りが期待できる

・価格が安い

・入居付けの予想を立てやすい

それぞれについて下記で詳しく解説します。

新築マンション投資に比べて高利回りが期待できる

価格が安い中古マンションは、新築マンション投資に比べて高利回りが期待できます。

新築マンションは、「新築プレミアム」として家賃額を高く設定できますが、購入価格が高額なため、利回りはそれほど高くならないのが一般的です。

高利回りを狙うのであれば、家賃額を高く設定できる築年数10年以内の築浅中古マンションがおすすめです。

安く購入した中古マンションでも家賃収入を多く得られれば、高い利回りで運用していくことが可能になります。

安い価格で購入できる

中古マンション投資最大のメリットは、同程度の新築マンションよりも安い価格で購入できることです。

不動産投資の成功は、物件選びにかかっていると言っても過言ではありません。

賃貸需要が高い人気エリアの好立地物件であれば、築年数が経過した物件でも、しっかりメンテナンスがされていれば入居付けに苦労することも少なくなります。

しかし、こういった好立地の新築物件は価格が高く、はじめて不動産投資をおこなう初心者にはハードルが高いです。

その点、同エリア内であっても新築マンションよりも安く購入できる中古マンションは初期費用も少なくて済むため、不動産投資初心者におすすめの物件となります。

入居付けの予測を立てやすい

中古マンション投資では、入居者がいる状態の「オーナーチェンジ」物件として売買されることがあります。

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得ることができ、入居募集の手間や費用がかからないのがメリットになります。

また現況空室であっても過去の賃貸実績を確認することで、入居付けの難易度や家賃収入を予測することも可能です。

物件を購入する際には、売主や物件を管理する管理会社から「レントロール」の確認をさせてもらいましょう。

レントロールとは、賃貸物件の賃貸借契約状況（契約者の氏名や職業等）や賃料、共益費、契約年月日などが記載された一覧表を指します。

これら過去の実績から入居付けの予測ができるため、収益を得られる物件かどうかの判断や収支計画が立てやすくなり、投資が失敗するリスクをおさえるのに役立ちます。

中古マンション投資のリスク

中古マンション投資には多くのメリットがありますが、投資である以上リスクは存在します。

しかし、リスクの内容をしっかりと理解すれば、リスクを避け、適切なリスク対策をおこなうことも可能になります。

空室リスクが高くなる

空室リスクは、不動産投資をおこなううえで避けては通れないリスクのひとつです。

特に中古物件は、建物の経年劣化や設備が古いなどの理由で築年数が経過するにつれて入居付けがむずかしくなる傾向が強いです。

近隣に新築物件が建ったり、周辺の家賃相場より安い物件ができたりすると、さらに入居者が集まらなくなってしまいます。

空室が発生すると、その間の家賃収入は得られなくなりますが、月々のローン返済などは継続していかなければなりません。

そのため、空室期間が長くなればなるほどキャッシュフローが悪化し持ち出しが増えるため、やがてローン返済が滞り、最悪の場合は物件を差し押さえられる可能性もあります。

そのため中古マンション投資をおこなう場合は、各種リスクを考慮しながら収支シミュレーションをおこない、しっかりと収益の出る物件を購入する必要があるのです。

老朽化により修繕リスクが高くなる

不動産物件は、築年数が経過するとともに老朽化がすすみ、それにともなって設備を修繕する頻度も増えてきます。

どんなにこまめに修繕をおこなってもエアコンや給湯器はいつか壊れてしまいますし、入居付けのためには古びたキッチンや浴室などの水回りの設備も交換が必要になります。

中古マンション投資では築年数が経つにしたがって、こういった修繕やリフォームに多額の費用が発生する可能性が高まるため、修繕費用の積み立てや自己資金を確保しておくなどの対策が必要なため注意しましょう。

融資が付かない・融資条件が不利になる

築年数が経過した中古マンションは、金融機関の担保評価が低くなるため融資が付きにくく、融資条件が不利になる可能性が高くなります。

頭金を多く入れる必要があったり、金利が高かったり、返済期間が短くなる場合もあるため、物件購入の際は多額の自己資金が必要になるでしょう。

特に築30年を経過したマンションは、法定耐用年数47年のRC造りであっても残存期間もかなり短くなることから、融資がつきにくくなる時期であると予測できます。

後述しますが、これは築古の中古マンション物件を売却する際も同様です。

築年数の経過したマンションを売却する場合は、どのタイミングで売却するかといった出口戦略を立てておくことも重要になります。

築年数によっては災害リスクが高くなる

中古マンション投資のリスクのひとつに災害リスクがあげられます。

築古のマンションによっては、「新耐震基準」適用前に建築されたものも少なくありません。

新耐震基準は、1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認において適用されている基準を指し、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

新耐震基準に適用されていない建築物は「旧耐震基準」と呼ばれ、地震などの災害による損傷や倒壊などのリスクが高まります。

建物の耐久性の不安は入居付けにも大きく影響しますし、なにより、災害被害によって賃貸経営の継続が不可能になる可能性も十分考えられます。

中古マンション投資をおこなう際は、こういった災害リスクも考えた上で、安全な不動産を選ぶことも重要なポイントになります。

中古マンション投資で失敗しないポイント

中古マンション投資を成功するには、いくつかのポイントに注意が必要です。

リスク同様、しっかり内容を把握した上で物件選びなどの参考にしてください。

価格が安く利回りの高い物件には要注意

利回りの高さは中古マンション投資のメリットのひとつですが、利回りだけで物件を購入してはいけません。

特に築年数が経過したマンションの場合、購入してから多額のリフォームやリノベーション費用がかかることも少なくありません。

その場合、いくら価格が安くても、実質利回りが大幅に下がってしまうため注意が必要です。

また価格が安い理由が「賃貸需要がない物件」ということも珍しくありません。

中古マンションを購入する際は、周辺の中古マンション価格の相場を調べたうえで、価格が安すぎたり利回りが高すぎたりする場合は、その理由をしっかりと確認することが大事です。

綿密な収支シミュレーションをおこなう

前述のように、中古マンション投資には空室リスクや修繕リスクなどが高くなる傾向があります。

そのため、中古マンション投資をおこなう場合は、賃貸需要が高いエリアで利便性がよい好立地物件を選ぶ必要があります。

加えて、空室率や経年による家賃下落率を考慮した収支シミュレーションをおこない、長期に渡ってしっかりと収益の出る物件を購入するとよいでしょう。

あらかじめ出口戦略を考えておく

前述のように、築年数が経過した中古マンションは金融機関の融資がつきにくくなります。

そのため、物件を売却したいと考えたとき融資がつかず、売りたいのに売れないというリスクも考えられるのです。

中古マンション投資をおこなう場合は、物件購入と同時に出口戦略についてもしっかりと計画を立てておくことをおすすめします。

物件管理をしっかりとおこなう

中古マンションを購入する際は、購入後の修繕リスク対策として、物件の修繕記録などをかならずチェックしましょう。

給湯器やエアコンなどの設備を導入した時期や修繕履歴などから、次の入れ替え時期を推測することが可能です。

物件購入直後に大きな修繕費用などが発生するとキャッシュフローの悪化につながるため、設備の入れ替えが近々に必要となる不動産の購入は、よく検討しなくてはなりません。

また購入後の管理についても、定期メンテナンスなどをおこない、設備のコンディションを整えることで入居者の満足度の維持につながり、退去の抑制効果が得られます。

物件の管理を管理会社に委託している場合も全部丸投げにせず、できるだけオーナー自身でチェックすることをおすすめします。

なお共有部の管理に関しては、中古マンション投資の場合、マンション管理組合でおこなうことが通常です。

部屋をきれいにしていても、マンションのエントランスやゴミ集積所が汚れていては、入居付けがむずかしくなり、資産価値も低下してしまいます。

共有部に不満点があれば、管理組合に改善要望などの意見を積極的に出すとよいでしょう。

イメージの悪い所有者や入居者がいる（いた）マンションは避ける

中古マンションは、部屋ごとの所有者が異なり、また入居者選びもそれぞれのオーナーによって異なります。

そのため、なかには反社会的な人が住んでいたり、悪徳商法の事務所だったり、イメージの悪い居住者がいる（いた）場合も考えられます。

オーナー自身が気にならない場合でも、入居希望者にとってはそうではありません。

投資として中古マンションを購入する場合は、賃貸に出すことを前提に、入居付けに不利な物件は避けるほうが無難です。

まとめ

中古マンション投資は、新築マンションに比べて安く購入でき高利回りが期待できるなどのメリットがあります。

その反面、新築マンションよりも空室リスクや修繕リスクなどは高まるため注意が必要です。

不動産投資初心者にもおすすめの中古マンション投資を成功させるためには、空室率や家賃下落率を考慮したうえで収支シミュレーションをおこない、収益を得られる物件を購入することが肝心です。

また新耐震基準の物件を選ぶことも重要なポイントになります。

収支面や安全面をしっかりと確認したうえで、中古マンション投資を成功に導いてください。