不動産投資で成功率を上げる4つのポイント！成功する人の特徴も

ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資は、初心者にもおこないやすい投資方法のひとつですが、投資である以上はリスクも存在しています。

しかし、あらかじめリスクに対する知識を学び、対策方法を立てることで不動産投資の成功率を上げることは可能です。

そこで今回は、不動産投資の成功率をあげるためにできるポイントを4つ紹介します。

また、どんなタイプの人が不動産投資に成功しやすいかについてまとめました。

不動産投資で成功したい人や失敗したくない人は、ぜひ当記事を参考にしてください。

不動産投資の「成功」とは？

不動産投資にかぎらず、投資の成功とは「利益を出す」ことです。

不動産投資の利益は、家賃収入を得る「インカムゲイン」による「キャッシュフロー」と不動産物件を売却することで得る「キャピタルゲイン」のふたつがあり、両方で得た利益を合算しマイナスになっていなければ「この不動産投資が成功した」と判断できます。

インカムゲインとキャシュフローについて

インカムゲインとは、保有した資産を運用することで得られる収益を指します。

不動産投資の場合、不動産物件を賃貸することで毎月得られる家賃収入（礼金や共益費など含む）がインカムゲインにあたります。

この家賃収入から諸費用（ローン返済額や修繕費、固定資産税など）を差し引いた残りが「キャッシュフロー」と呼ばれる利益です。

不動産投資の成功は、このキャッシュフローをプラスで維持することが重要です。

不動産売却で得られるキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産投資物件の売却金から諸費用（登記費用や仲介手数料など）を差し引いた「売却益」を指します。

不動産の価格は高額であるため、物件の売却損が出てしまうと、今まで生み出した利益（キャッシュフロー）がプラスであっても、トータルではマイナスになってしまうことも。

そのため、不動産投資を成功させるには、売却益を見込めるタイミングで物件を売却する必要があります。

所有する不動産物件の売却について詳しくは、下記「出口戦略を視野にいれておく」の項をご覧ください。

不動産投資成功効率を上げるための4つのポイント

不動産投資の成功率をあげるためには、リスク対策をおこなうことをはじめ、不動産投資の知識を身につけるなど、ぜひ実践して欲しいことが4つあります。

不動産投資のリスクを理解し対策を立てる

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われています。

その理由は、株式やFXに比べると短期間で大きな収益は上がりにくくとも長期間に渡って安定した収益を得られること、家賃や土地の価格は変動が緩やかであることがあげられます。

そのため初心者でもはじめやすい投資方法のひとつですが、投資である以上リスクはあります。

しかし、不動産投資のリスクは、あらかじめ対策を立てやすいものも多く、リスクヘッジしやいのが特徴です。

リスク内容を理解し、対策を立てることで不動産投資の成功確率を高めることにつながります

空室リスク

空室リスクとは、入居が付かず空室期間がつづいてしまうことです。

賃貸物件に空室があると家賃収入が得られずキャッシュフローの悪化につながりますし、空室期間が長くなればなるほど収入が減ってしまうため、ローンの支払いが滞ったり、最悪の場合は物件を差し押さえられたりする恐れがあります。

そんな空室リスク対策には、以下のような方法があります。

・賃貸需要が高い物件を選ぶ

そもそも、不動産投資が成功するかどうかは、物件の立地で決まると言っても過言ではありません。

そのため不動産投資物件を選ぶ際には、人口の減少が少ないエリアであることや好立地（駅近や周辺環境がよい、近隣に商業施設などがある）といった、物件が価値がかがりにくく、賃貸需要が高い物件を選びましょう。

不動産投資物件の探し方について詳しくはこちら！＞＞不動産投資用収益物件探しのポイントは？効率のよい情報収集の方法

・物件購入前の収支シミュレーションをさまざまなパターンでおこなう

不動産投資物件購入前の収支シミュレーションは、さまざまなパターンを想定しておこないましょう。

経年劣化にともなう空室率や家賃下落率、メンテナンス費用の上昇などの数値を一般的なものからシビアな数値でシミュレーションしたうえで、問題のない物件を選ぶことが肝心です。

・退去者を出さない工夫をする

空室を出さないことが最大の空室対策につながります。

長期間住んでもらえるよう、入居者が不便と感じたり不快に思ったりする要素をできるだけ少なくする必要があります。

管理会社と連絡を密にして、入居者からの要望やクレームには迅速に対応をおこない、定期的に物件を確認するようにしましょう。

・入居者ニーズにあわせたリフォームやリノベーション、人気の設備を導入する

経年劣化によって入居付けが厳しくなってきた場合は、リフォームやリノベーションをおこない、入居者ニーズの高い設備を導入するのも効果的な空室対策につながります。

毎年、全国賃貸住宅新聞おこなっている「人気設備ランキング」などを参考にして、費用対効果を考慮したうえで設備投資をおこないましょう。

・入居付けに強い管理会社を選ぶ

どんなに魅力的な物件であっても、いつかは退去者が出てしまいますが、すぐに次の入居者が決まれば空室期間が最小限で済みます。

そのためにも、退去の連絡後、入居希望者の募集などに向けて素早い提案や行動ができる管理会社を選びましょう。

家賃滞納リスク

空室リスクよりもある意味怖いのが、家賃滞納リスクです。

家賃滞納が起こった場合は、家賃回収までに時間がかかったり、強制退去を求める場合は裁判をおこなう必要があったりと時間と労力だけでなく費用もかかります。

家賃滞納リスクの対策方法は、入居審査の基準を厳しくしたり家賃保証会社との契約を入居条件にしたりすることです。

とくに家賃保証会社を間に入れることで、万が一入居者が家賃を滞納しても保証会社が家賃を保証してくれるため大家さんは安心です。

大規模修繕リスク

不動産投資を長年おこなううちに建物は経年劣化していきます。

それにともない、入居付けが厳しくなったり家賃が下落したりというリスクにつながり、家賃収入が下がってしまるため、定期的なメンテナンスや大規模修繕が必要になります。

とくに、一棟アパートやマンションの大規模修繕費用は高額です。

大規模修繕時期なってに慌てずにすむよう、計画的に修繕積立て大規模修繕に備えることが重要です。

そのための費用も収支計画にしっかりと組み込んでおくことも忘れてはいけません。

なお、常日頃から定期的なメンテナンス・修繕をおこなうことで、大規模修繕時のコスト削減に役立つことも覚えておきましょう。

災害リスク

地震や台風などによる風水害、火災などの災害を完全に防ぐことは非常にむずかしいです。

しかし、これらリスクをおさえためにできる対策方法は存在します。

まず、不動産投資物件を選ぶ際には、そのエリアのハザードマップなどを確認し、地盤が強い土地や水没しにくい地域など、被害の少ないエリアの物件を選ぶこと。

地震対策としては、「新耐震基準」に対応した建物を選ぶことも重要です。

また、火災保険に加入することで地震保険に加入できるので、必ず加入しておきましょう。

なお、エリアを分散させて物件を所有することも災害リスク対策につながります。

出口戦略を視野にいれておく

どんな賃貸物件でも建物は老朽化し、いつかはその役目を終えます。

このように賃貸経営後の不動産物件をどう扱うかを「出口戦略」と呼びますが、出口戦略を事前に決めておくことで不動産投資が成功する確率が高くなります。

不動産投資物件の出口戦略は、物件の種類によっていくつかのパターンがありますが、おもな方法は以下のとおりです。

・建物ごと売却する、または更地にして売却する

・建物を建て替えて賃貸経営を続ける、または別の用途で使用する

・そのまま住むなど所有者が使用する

区分マンションなど土地を自由にできない物件に比べて、一棟物件は出口戦略の幅が広がります。

とくに売却を想定するのであれば、以下のような売却に適したタイミングを見極める必要があります。

・土地価格が上昇したとき

・売却額 ＞ 購入額 + 投資額のとき

・大規模修繕をおこなう前

・減価償却期間が満了となった時点

上にも書きましたが、不動産投資が成功したかどうかは、家賃収入で得た利益（キャッシュフロー）と不動産を売却して得た利益（キャピタルゲイン）で決まります。

出口戦略によっては、ここまでのキャッシュローが黒字で十分な利益を確保できていたとしても、物件を想定外に安く売ってしまい「売却損」が出た場合、最終的には赤字＝不動産投資失敗になってしまうことも考えられます。

不動産投資を成功させるためにも、しっかりとキャピタルゲインを得られるよう、不動産投資物件を購入する段階で出口戦略について計画を立てる必要があります。

成功のためには損切りが必要になる場合も

経年劣化にともない、空室が増える、メンテナンスや修繕費用が増えるなどの理由でキャシュフローの赤字がつづくようになってしまうと、場合によっては「損切り」が必要になるかもしれません。

「まだ大丈夫」と考えているうちに、赤字がふくらみ損失を拡大させてしまい、気づいたときには手遅れに……というケースも少なくありません。

そのため、不動産投資を始める前に、出口戦略同様、損切りのルール（空室率○%が○ヶ月つづいたら、赤字額が○○円になったら売却するなど）を独自に決めておくことも大切です。

できるだけ損失が小さいうちに不動産を売却すれば、売却益で赤字補填できる可能性もあるため、不動産投資を成功させる確率も上がるのです。

不動産投資について勉強する

不動産投資で成功するには、さまざまな知識を身につけることが非常に重要です。

物件選びの基礎知識を知ることで、リスクの少ない物件を選ぶことができますし、正しい収支シミュレーションがおこなえます。

節税のためには税務知識などが欠かせませんし、不動産にかかわる制度の改定や法改正などもおこなわれるため、それら知識も必要です。

こういった不動産にまつわる知識が不足した場合、思わぬトラブルに巻き込まれたり、損失を招いてしまうこともあるのです。

不動産投資の知識を身につけるためにも書籍を読んだり、不動産投資経験者が集まるセミナーに参加したり、不動産会社から情報を得ることをおすすめします。

物件に妥協をしない

上にも書いたように、不動産投資の成功は、いかに優良な不動産物件を入手できるかにかかる部分が大きいです。

しかし、不動産投資物件を購入するにあたって、希望する条件をすべて満たす物件は見つかりにくく、好物件はすぐに売れてしまうため簡単に購入できないことも多いでしょう。

なかなか希望する物件が見つからなかったり、ようやく見つかっても融資審査が通らなかったりする場合もあるかもしれませんが、適当な物件に妥協してはいけません。

収益性はもちろん、モチベーション維持を含めて、最低でも「これだけは妥協できない」という条件を満たす物件を購入しましょう。

繰り返しになりますが、不動産投資が成功するかどうかは、購入する物件によって大きく左右されます。

「買わなければよかった」と後悔することがないよう、不動産物件は慎重に選びましょう。

不動産投資で成功する可能性が高いタイプの人は？

ここでは不動産投資の特徴をもとに、成功する可能性が高いのはどんなタイプの人であるかまとめました。

長期計画を立てられる人

不動産投資は、長期に渡っておこなう投資方法です。

なかには短期間だけ所有したのちに売却しキャピタルゲインを得る場合もありますが、通常は金融機関から何十年という長期ローンを組んで物件を購入し、ローン返済後も不動産投資をつづける人がほとんどです。

不動産物件選びにはじまり、賃貸経営中はキャッシュフローの確保を前提に物件の維持管理をおこない、最後にはその物件を計画した通りの出口で処理します。

このように長期的なスケジュールが必要な不動産投資に向く人は、長い目で計画を立てることができる人です。

逆に目の前の利益しか見えない人や飽きっぽい人には不動産投資にはむかないかもしれません。

真面目で努力ができる人

長期的な計画が必要な不動産投資は、あらかじ計画をたて、その計画を地道にクリアできる真面目さが欠かせません。

また、必要な知識が多岐に渡る不動産投資で成功するには、自らの知識を底上げする努力も必要です。

これらのことから、不動産投資に成功しやすい人は、真面目で努力を惜しまない人が向いていると考えられます。

収益が安定したら法人化の検討も

不動産投資が順調にすすむと、2件目、3件目と不動産物件を買い足して、不動産投資の規模を拡大する機会が訪れる場合もあるでしょう。

保有する不動産物件が増えるとともに利益も増えますが、ここでネックとなってくるのが税金の支払いです。

日本では、収入が上がれば所得税率も上がる累進課税となっているため、所得が増えるほど税率の増加幅も大きくなり、所得額によっては高額の所得税の支払いが課せられます。

そこで税金の軽減を考えた際、視野に入れたいのが法人化の検討です。

一定の所得額を超えると、個人の税率よりも法人税率のほうが低くなるため、納付する所得税が少なくてすむのです。

また、経費計上できる範囲が広がる、損益通算が10年間まで利用できるなど、法人化することで大幅な節税が期待できます。

法人化する際には、所定の手続きが必要になりますし、設立費用や維持費用がかかりますが、本格的に「不動産投資家として成功したい」と考えるのであれば、成功率を高めるひとつの方法として法人化を検討してみてもよいでしょう。

法人化について詳しくはこちら＞＞不動産投資の起業は賃貸経営がおすすめ！方法や手順、ポイントを解説

まとめ

不動産投資の成功率を上げるには、不動産投資のリスクを理解したうえで不動産物件を選んだり、あらかじめリスク対策をおこなうことが肝心です。

また不動産投資物件を購入する際には、キャピタルゲインを意識した出口戦略の計画を立てておくことも重要となります。

不動産投資に必要や知識を得ることが、不動産投資の成功率の上昇につながります。

ぜひ、セミナーや書籍を活用して勉強をおこない、不動産投資を成功に導いてください。